¿Tienes que valorar la indemnización de una división de finca por una carretera que parte la finca rústica por la mitad?
¿Estás dudando cómo valorar los daños de una nueva autovía que divide una finca rústica, quedando el pozo para riego a un lado?
¿El AVE pasa por en medio de la finca para la que tienes que estimar la indemnización por división de finca, impidiendo que el ganado circule libremente?
Estos casos de división de finca son muy habituales en la expropiación forzosa de fincas rústicas, y se producen principalmente en proyectos de obras denominados “lineales”: carreteras, autovías, ferrocarriles, AVE, e incluso gasoductos en determinados casos.
Esta semana comienzo a preparar la relación de bienes y derechos afectados de una finca que resulta afectada por uno de los trayectos del AVE en Extremadura.
Uno de las afecciones más importantes que sufrirá la finca es que queda completamente dividida prácticamente por la mitad.
En relación con esta afección por división de finca rústica en una expropiación forzosa, voy a repasar algunas de las cuestiones más importantes que tengo que tener en cuenta para la valoración.
Tienen dos características fundamentales, que debes de tener en cuenta:
- La división de finca deja un resto que tiene un tamaño suficiente para que su explotación sea económicamente rentable, por lo que no cabe la aplicación del artículo 23 de la Ley de Expropiación Forzosa.
- A pesar de ser viable económicamente, la división de la finca produce un daño económico en la explotación que debe ser valorado e indemnizado adecuadamente en el justiprecio final.
La indemnización por división de una finca rústica está plenamente consolidada en la jurisprudencia del Tribunal Supremo de forma unánime y continuada en el tiempo.
El fundamento legal de esta indemnización, como la de otros casos, como el demérito de finca, radica en el artículo 33.3 de la Constitución Española, que dice que “Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización“, motivo por el cual deben de ser considerados todos los daños que realmente se produzcan en una finca rústica derivados de las obras que originan la expropiación forzosa.
Ahora bien, una vez establecida sin lugar a dudas la necesidad de incluir la división de finca entre las indemnizaciones a considerar en una expropiación forzosa, en el caso de que se produzca, seguramente te harás una pregunta:
¿Cómo se calcula el valor de la indemnización por división de finca?
Pues bien, al igual que ya te comenté en otros casos, como la indemnización por demérito de finca, o por servidumbre de paso, no existe un método establecido legalmente para el cálculo esta indemnización.
El principal problema que tiene la determinación de la indemnización por división de finca es que, siendo un daño real objetivo que se comente sobre la finca, su cuantificación es muy difícil.
Sin embargo, la jurisprudencia del Tribunal Supremo si que ha establecido una forma de cálculo que se considera “aceptable” para el objetivo que se persigue, que consiste en estimar la indemnización por división de finca como un porcentaje del valor del resto de finca no expropiada.
¿Este sistema es único y obligatorio?
En absoluto. Se trata de una forma de cálculo admitida por la jurisprudencia, pero, como la Ley no establece un método, no quiere esto decir que no pueda ser calculada o estimada de cualquier manera aceptable por las reglas de cálculo económico.
Los puntos importantes que debes tener en cuenta en la valoración de la indemnización por división de finca son, entre otros:
- Su cuantía depende en un alto grado de las características específicas de la finca y de la forma en la que se produce la división.
- La posición relativa de la división también puede llegar a tener una gran importancia. No es igual una división por mitad, que dejando un pequeño resto en un lateral
- La superficie del resto de finca.
- La existencia de plantaciones.
- Las explotaciones ganaderas extensivas.
Ahora es tu turno. ¿Has tenido que valorar algún caso de indemnización por división de finca? ¿Qué dificultades tuviste?. ¿Tuviste en cuenta otros puntos en la valoración? Puedes compartir tus experiencias en la línea comentarios de más abajo.
Un saludo, y hasta la semana que viene…
photo credit: Håkan Dahlström via photopin cc
Sí que he tenido que hacerlo.
Para ello he tenido en cuenta el Apéndice III incluido en la Nota de Servicio 4/2010, sobre el estudio de las expropiaciones en los proyectos de trazado de la Dirección General de Carreteras dependiente del Ministerio de Fomento que aplica unos porcentajes variables en función del porcentaje de la superficie restante sobre el total de la parcela
Hola Maite. Conozco ese apéndice. No me gusta. Discúlpame si soy muy crítico, pero es que he tenido casos en los que no se ajustaba de ninguna forma la realidad al cuadro de Fomento. Comprendo que el Ministerio tienda a homogeneizar para simplificar el trabajo de sus funcionarios, pero eso va radicalmente en contra de la indemnización según el daño individualizado de cada finca.
Por lo demás, ¿por qué esos porcentajes y no otros?. Quiero decir que el cuadro carece de datos que lo justifique. Si no recuerdo mal, por debajo del 10% no se aplica indemnización. ¿Y si la afección es de tal forma que afecta a la finca justo en lo más importante, aunque sea el 5%? Dicho esto, si debo decirte que es igual de válido que cualquier otro, ya que la Ley no dice nada al respecto. Lo más importante, para mi siempre, es que esté debidamente motivado el daño que justifica la indemnización