7 errores habituales en valoración de fincas rústicas para expropiación forzosa

Seguimos el curso con una revisión de los principales errores que he comprobado que puedes cometer al plantear y realizar tu valoración de los bienes y derechos afectados en una finca rústica por expropiación forzosa.

El principal y absoluto problema con el que nos encintaremos cuando comenzamos a tratar la valoración de fincas rústicas para expropiación  forzosa, es el tremendo malgasto de tiempo y dinero a que nos obliga el hecho de adentrarnos en un territorio de no controlamos.

Vamos a ver algunos ejemplos de esto.

Error nº 1 – Comparar con precios de operaciones reales de compra-venta.

En efecto, a partir de la entrada en vigor de la Ley del Suelo, en Julio de 2007, los valores de las fincas rústicas por expropiación forzosa están desligados de los valores de mercado, siendo lo habitual el que no coincidan con éstos.

El articulo 36 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de Octubre), establece que los terrenos rústicos se valorarán exclusivamente mediante el método de capitalización de rentas. De esta forma, la Ley liga la indemnización por expropiación forzosa a la obtención de unas determinadas rentas por la explotación rústica, independientemente del valor que pueda adquirir la finca por otros motivos que incluyen en la formación de su valor en el libre mercado de compra venta.

Bien es cierto que la misma Ley permite la modificación del valor obtenido por capitalización de rentas mediante unos coeficientes por distintos motivos como la localización y el medio ambiente. Sin embargo, no deja de ser una modificación del valor de capitalización de rentas. Si éste se encuentra alejado del valor de mercado (tanto en un sentido como en otro), estos coeficientes nunca llegarán a rectificar la diferencia.

Esta diferencia se pone de manifiesto especialmente en aquellas fincas que, estando incluídas en algún sector urbanizable, son rústicas a efectos de valoración, de acuerdo con el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana. El propósito de la Ley es precisamente ese, reducir el valor a pagar por la Administración en estos casos. Esta modificación legal que fue introducida en la Ley del suelo del año 2007 cuenta ya con numerosa jurisprudencia del Tribunal Supremo y el refrendo del Tribunal Constitucional.

Error nº 2 . No dar la necesaria importancia a la relación de bienes y derechos afectados en el Acta Previa a la Ocupación.

En la mayor parte de los expedientes de expropiación forzosa por el procedimiento de urgencia, lo que no aparece en el Acta Previa a la Ocupación, sencillamente no exisrirá para la obtención del justiprecio.

Es un aspecto fundamental. Los propios vocales técnicos de los jurados y comisiones de expropiación forzosa, expresan en numerosas ocasiones, (algunas veces por escrito en las propias resoluciones), la dificultad que tienen los jurados en muchos casos para establecer una valoración adecuada debido a lo escueto de los datos que aparecen en las Actas Previas a la Ocupación.

Una vez firmada el Acta Previa a la Ocupación, es extremadamente difícil incluir nuevos conceptos, y en numerosas ocasiones es imposible que se reconozca por la Administración Expropiante, la Beneficiaria de la Expropiación, o el Jurado de Expropiaciones otros conceptos que no se incluyeron por la propiedad en el momento del levantamiento.

Por ello, es fundamental preparar muy bien y con antelación la relación de bienes y derechos afectados, para que llegado el día del levantamiento del Acta Previa a la Ocupación, y que no sea la Administración o la Beneficiaria los únicos que tengan la palabra sobre estos conceptos.

Este erro es crucial, ya que puede repercutir de una forma importantísima en el importe final del justiprecio.

Error nº 3. No diferenciar la indemnización por demérito de finca con la correspondiente por división de finca.

De acuerdo con numerosa jurisprudencia, se deben considerar como distintos conceptos y generan o dan lugar a distintas indemnizaciones.

Ambas tienen algo en común: la práctica habitual y reconocida por la jurisprudencia es que ambas indemnizaciones se refieran a los daños sufridos por  el resto de finca no expropiado, que es el que sufre el demérito o el daño por división.

El demérito de finca indemniza por el daño que sufre una finca por su expropiación parcial, e incluye conceptos como la pérdida de valor, adecuación de medios e instalaciones a la nueva superficie, modificación de sistemas de cultivo, etc…

El demérito de finca también debe ser calculado para aquellos restos de finca que, habiéndose solicitado su expropiación total por explotación antieconómica, ésta no ha sido admitida por la Administración.  Estos dos conceptos sobre demérito de finca son también distintos, y deben evaluarse diferenciada mente, en su caso.

Por su parte, en la indemnización por división de finca intervienen otros conceptos, como son los incrementos de costes de desplazamiento o adquisición de maquinaria “ad hoc” para la porción de menor tamaño, por ejemplo. Aunque también se incluye la pérdida de valor originada por la división en si misma, como por ejemplo, cuando una Autovía divide una finca por la mitad de su superficie.

Error nº 4. No dar la importancia que tiene a la fecha de referencia de la valoración, tanto en los expedientes de justiprecio anteriores como posteriores al 1 de Octubre de 2015.

Y por fecha de la valoración, me refiero a la fecha “exacta” a la que ha de ser referida dicha valoración.

De acuerdo con la legislación, la valoración debe estar referida a la fecha de inicio del expediente de justiprecio, y debe ser comunicada obligatoriamente por la Administración en la notificación que se envíe con el requerimiento para la presentación de la Hoja de Aprecio de la propiedad.

La obligatoriedad de comunicación de la fecha de inicio del expediente de justiprecio viene establecida por el artículo 30 del Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa, y es una cuestión que no se cumple en una gran parte de los expedientes expropiatorios.

Sin embargo, es muy habitual que la Administración o beneficiaria de la expropiación no incluya la fecha de valoración como es preceptivo reglamentariamente. Las reglas establecidas por la jurisprudencia te dicen que en el procedimiento de Urgencia, debes elegir entre una de las siguientes:

• La fecha de recepción del inicio de pas negociaciones para alcanzar un mutuo acuerdo.
• La fecha de recepción de la solicitud de la Hoja de Aprecio de la Propiedad por parte de la Administración o Beneficiaria.
• El día siguiente a la firma de las Actas de Ocupación.

Este asunto es aún más complicado y hay muchos casos particulares en los que están involucrados otros aspectos del procedimiento, pero en la mayor parte de los casos, lo anterior es válido.

La importancia viene derivada, en las valoraciones cuya fecha de referencia sea anterior al 1 de Octubre de 2015, por la forma establecida para la determinación del tipo de interés de capitalización de la rentas, que según el texto de la Ley del Suelo vigente con anterioridad al 1 de Octubre de 2015, será “la última referencia publicada por el Banco de España, del rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años”.

Por lo tanto, si habitualmente el Banco de España publica en el Boletín Oficial del Estado estas referencias los días 4 de cada mes, la diferencia entre que la fecha de referencia para la valoración sea el 1 o el 10 del mismo mes, puede ser importante desde el punto de vista del resultado final del justiprecio, especialmente en una coyuntura económica en la que las variaciones inter-mesuales de estos parámetros pueden ser significativas.

En los expedientes de justiprecio que se inicien a partir del 1 de Octubre de 2015, el tipo de interés se fijará, de acuerdo con la modificación introducida por la nueva Ley de Carreteras, por la que se modifica la disposición adicional séptima del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana de la siguiente forma: “Para la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación a que se refiere el apartado 1 del artículo 36, se utilizará como tipo de capitalización el valor promedio de los datos anuales publicados por el Banco de España de la rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años, correspondientes a los tres años anteriores a la fecha a la que deba entenderse referida la valoración“. De acuerdo con la interpretación más autorizada de este precepto, los tres años anteriores deben ser calculados de fecha a fecha, también según el día de referencia de la valoración.

De acuerdo con la consulta que he realizado a la oficina de información del Banco de España, el índice anual, tal y como lo describe la disposición, está publicado en el siguiente enlace.

El hecho de no considerar la fecha de valoración puede ser de gran importancia, sobre todo si los parámetros (especialmente el valor de la tasa de capitalización) escogidos dan lugar a una valoración menor que la resultante finalmente.

Error nº 5. Calcular el premio de afección sobre el total de las indemnizaciones.

El pago de un premio de afección está estipulado en el artículo 47 de la Ley de Expropiación Forzosa, que establece que “en todos los casos de expropiación se abonará al expropiado, además del justo precio fijado de la forma establecida en los artículos anteriores, un 5 por ciento como premio de afección“.

Bien es cierto que el artículo 26 del Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa dice que:  “El acuerdo de adquisición se entenderá como partida alzada por todos conceptos, y el pago del precio, libre de toda clase de gastos e impuestos, a tenor de lo dispuesto en el artículo 49 de la Ley, sin que proceda el pago del premio de afección a que se refiere el artículo 47″. Sin lugar a dudas se trata de eliminar de la negociación del justo precio este concepto, de forma que el acuerdo se realice de forma global sobre todos los conceptos.

Sin embargo, en caso de que no exista mutuo acuerdo, el premio de afección deberá ser incluido en la valoración, y sólo puede ser calculado sobre la indemnización correspondiente por la pérdida de propiedad. Esto es así ya que la jurisprudencia ha establecido que este pago de afección se fundamenta en dicha pérdida de propiedad, por lo que no puede ser calculado, por ejemplo, sobre la indemnización por ocupación temporal.

La jurisprudencia más reciente establece que si debe ser calculado, por el contrario, sobre la indemnización calculada por servidumbre, ya que ésta si implica una pérdida de propiedad, aunque ésta no sea total. Esto no siempre ha sido así, y hasta hace unos años, la jurisprudencia consideraba en la mayor parte de los casos que la servidumbre no suponía una pérdida del uso y disfrute de la propiedad, por lo que no las estimaba en los cálculos del premio de afección.

Existen otros casos especiales, como por ejemplo, la valoración de la indemnización en el caso de arrendamientos rústicos.

Error nº 6.- Redactar el Informe de Valoración sin tener en cuenta la teoría de los Actos Propios. 

O dicho de otra manera… que en la vida, y también en la expropiación forzosa, hay que ser coherente con tus planteamientos.  Por eso es tan importante la cantidad que resulte en el Informe de Valoración que servirá para redactar la Hoja de Aprecio de la propiedad.

Y esto es así porque esa cantidad es la mayor que podrá percibir el afectado en la expropiación, ya que se constituye como un límite superior infranqueable para el Jurado de Expropiación y para los tribunales , sea cual sea su rango.

es tan importante, que si en algún momento del procedimiento, se realizara una valoración superior a lo consignado en la Hoja de Aprecio de la Propiedad, el afectado no podría cobrar la diferencia superior a lo pedido por él mismo en su Hoja de Aprecio.

 Error nº 7.- No dar la necesaria y fundamental importancia a la Jurisprudencia

En primer, quiero aclararte que cuando hablo en este sentido de jurisprudencia, lo hago en sentido amplio. Y esto es así porque el término jurisprudencia, desde el punto de vista que nuestro ordenamiento jurídico, se refiere exclusivamente a la doctrina establecida por el Tribunal Supremo. Así lo establece el Código Civil en su articulo 1.6, que reza “La jurisprudencia complementará el ordenamiento jurídico con la doctrina que, de modo reiterado, establezca el Tribunal Supremo“.

Que conozcas perfectamente y en profundidad esta doctrina del Tribunal Supremo es fundamental  para la elaboración de tu informe de valoración de fincas rústicas para Expropiación Forzosa. ¿Por qué?

Pues porque la Ley y demás normas jurídicas no contemplan la totalidad de los casos, por lo que en muchas ocasiones, te verás obligado a recurrir a la jurisprudencia para saber cómo aplicar una norma al caso particular que estás valorando.

Sin embargo, aunque la cantidad de procedimientos que analiza el Tribunal Supremo es enorme, también es cierto que el número de casos que se pueden dar en la práctica de la valoración es mucho mayor y, efectivamente, no todos llegan a ser vistos por el Tribunal Supremo. Por ello, te recomiendo que también analices las sentencias de las Salas de lo Contencioso Administrativo de los Tribunales Superiores de Justicia de las distintas Comunidades Autónomas que, aunque no crean jurisprudencia, para ti si que pueden ser interesantes, ya que te muestran un antecedente de cómo ha sido tratado el caso para el que tienes duda con antelación. 

Un ejemplo

Te voy a exponer a continuación un caso que suele crear bastantes dudas en su aplicación. Se trata de si la indemnización por servidumbre de línea eléctrica debe ser incluida, o no, en el cálculo del premio de afección establecido por el artículo 47 de la Ley de Expropiación Forzosa. Este artículo dice que “En todos los casos de expropiación se abonará al expropiado, además del justo precio fijado en la forma establecida en los artículos anteriores, un 5 por 100 como premio de afección“.

A su vez, el articulo 47 del Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa dice que “El cinco por ciento del premio de afección se incluirá siempre como última partida de las hojas de aprecio de los propietarios y de la Administración o de la valoración practicada por el Jurado, y se calculará exclusivamente sobre el importe final del justiprecio de los bienes o derechos expropiables, sin que proceda, por tanto, su abono sobre las indemnizaciones complementarias señaladas en otros artículos de la Ley a favor de titulares de derechos posiblemente distintos del propietario, con la sola excepción de las indemnizaciones debidas a los arrendatarios en caso de privación definitiva para los mismos del uso y disfrute de los bienes o derechos arrendados, en cuya hipótesis sus indemnizaciones se incrementarán también en el precio de afección.

Los propietarios carecerán, en cambio, de derecho al premio de afección cuando por la naturaleza de la expropiación conservan el uso y disfrute de los bienes o derechos expropiados“.

En general, podemos decir sin equivocarnos que todas la indemnizaciones que correspondan a justiprecios por pérdida de la propiedad, deben ser incluidos en el el cálculo del premio de afección. Sin embargo, como puedes comprobar, no se incluye en la norma a ningún derecho o bien concreto.

El problema se presenta en casos como la servidumbre, en el que la propiedad se mantiene, aunque con ciertas “condiciones”. 

En mi opinión, tanto la pérdida como la  “disminución” de la propiedad o del uso, deberían ser contempladas dentro del premio de afección (artículo 47 del Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa). Por eso, en mi caso, yo incluyo el valor de la indemnización por servidumbres permanentes en el cálculo del premio de afección en todas mis valoraciones. ¿En qué me apoyo para esta afirmación?. Pues como te vengo comentando en la clase de hoy, en la jurisprudencia más reciente del Tribunal Supremo. 

Lo cierto y verdad, es que todos hemos caído en estos errores alguna vez. Por eso creo que es importante compartirlos, evitando que tú que estás leyendo estas clase cometas los mismos errores que cometí yo en algún momento.

Y hasta hasta aquí el contenido de hoy. ¡¡Hasta mañana!!.

¿Tienes algún comentario o duda?. Puedes enviármelos respondiendo al correo electrónico que te anuncia la clase de hoy.

 

 

Este texto es parte del Curso Express de Valoración Rústica para Expropiación Forzosa. Puedes inscribirte de forma totalmente gratuita aquí.