Los costes de cultivos publicados pueden servir para el cálculo del rendimiento de la explotación agraria para el método de capitalización de rentas
Hoy escribo para comentarte una novedad que considero que es importante para la valoración de fincas rústicas para expropiación forzosa.
El asunto está relacionado con la necesidad que plantea la legislación vigente en relación con la utilización de datos existentes de las administraciones sobre los cultivos, cuando realizamos una valoración de finca rústica por el método de capitalización de la renta potencial. En concreto, el artículo 9 del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo establece que, a falta de acreditación formal de la renta por el propietario, “se considerará preferente la información procedente de estudios y publicaciones realizadas por las Administraciones Públicas competentes en la materia sobre rendimientos, precios y costes”.
De las tres variables que influyen en la renta, tanto los rendimientos de los cultivos como los precios que alcanzan las producciones en los mercados se encuentran habitualmente muy bien documentados, de forma que puedes encontrar sin mayor problema datos de producciones y precios de la mayor parte de los cultivos existentes, ya sea en el MAGRAMA, en las Consejerías correspondientes de las Comunidades Autónomas, o incluso en el Instituto Nacional de Estadística.
Sin embargo, el problema se presenta habitualmente a la hora de justificar documentalmente la procedencia de los datos sobre costes de los diferentes cultivos.
En efecto, a la falta de datos sobre los costes de cultivos procedentes de las Administraciones Públicas, se une otros problema, que es la gran variabilidad que presentan estos costes (o que pueden presentar) en los distintos territorios españoles. En este sentido, baste con citar la gran diferencia que puede encontrarse, por ejemplo, en los costes de producción de 1 Ha de Maíz en Aragón o en el Valle del Guadalquivir.
Por ello, los datos sobre costes de cultivos son una de las cuestiones más controvertidas en la realización técnica de una valoración de finca rústica para expropiación forzosa. La información existente en las distintas Consejerías de Agricultura, Universidades y otros organismos públicos de la Administración, además de encontrarse muy dispersa, habitualmente no es susceptible de ser extrapolada a otros territorios.
Por ello, considero que es de especial interés para tu trabajo de valoración de finca rústica para expropiación forzosa, la publicación, por parte del Ministerio de Agricultura Alimentación y Medio Ambiente (MAGRAMA), del ECREA “Estudio de Costes y Rentas de las Explotaciones Agrarias”, que ya se puede encontrar en la página web del Ministerio para los años 2010, 2011, 2012 y 2013.
El resultado del estudio de costes y rentas, realizado por la Subdirección General de Análisis, Prospectiva y Coordinación, Subsecretaría del Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente, se organiza para cada uno de los años en una sección sobre las explotaciones agrícolas y otra sobre las explotaciones ganaderas. A su vez, dentro de las explotaciones agrícolas se definen tres grandes áreas según el tipo de cultivo: herbáceos, leñosos y hortícolas. Por su parte, las explotaciones ganaderas analizadas son: porcino, caprino de leche, ovino de carne y de leche, y vacuno de carne y de leche.
Es esquema de los distintos informes publicados para cada uno de los años queda de la siguiente forma:
Estudio de costes de cultivos agrarios en explotaciones agrícolas
- Cultivos herbáceos
- Cultivos leñosos
- Cultivos hortícolas
Estudio de costes agrarios en explotaciones ganaderas
- Ganado porcino
- Ganado caprino de leche
- Ganado ovino de carne
- Ganado ovino de leche
- Ganado vacuno de carne
- Ganado vacuno de leche
Por otra parte, te aviso de que no vas a encontrar información detallada de todo el territorio nacional, sino tan sólo de algunas Comunidades Autónomas, que además varían en función de cuál es el cultivo, el ganado o el año del Informe. Así, el marco territorial de cada uno de los estudios varía desde el correspondiente a los cultivos hortícolas, que abarca las Comunidades Autónomas de Andalucía, Aragón, Castilla – León, Castilla – La Mancha, Extremadura, Murcia y Comunidad Valenciana, al informe del Estudio de costes para el ganado porcino que tan sólo incluye datos de explotaciones en Aragón.
Mi opinión es que la publicación de estos datos por la Administración Pública va a significar un punto de inflexión en la forma como tú puedes abordar la valoración de finca rústica para expropiación forzosa.
¿Cuál es tu opinión al respecto? Te animo a que escribas tu comentario.
Saludos…. y hasta el próximo artículo.
photo credit: Kansas Summer Wheat and Storm Panorama via photopin (license)
Hola Javier, agradecerte de antemano tus publicaciones sobre expropiaciones. Comentarte que aquí en La Rioja, se complican poco los integrantes del justiprecio a la hora de hacer los cálculos de los costes de las explotaciones agrarias. Para hacer el calculo de dichos costes utilizan el índice de rendimiento neto aplicable a las empresas agrícolas definidos en el Anexo I de la Orden EHA/ 3902/2004, de 29 de noviembre, donde se desarrolla el método de estimación objetiva del IRPF. Por poner un ejemplo para una explotación de cereal secano sobre los ingresos brutos, consideran que el rendimiento neto es del 26 %, considerando costes el 74 %. un cordial saludo
Luis,
Una pregunta: ¿Cuando dices los integrantes del “justiprecio”, no se si quieres decir del “jurado de expropiaciones”?
Particularmente creo que es buena la existencia de este tipo de publicaciones como punto de partida o como referencia y para que no expertos puedan tener una referencia. Pero hay que tener en cuenta que sus datos no suelen ser perfectos e incluso muchas veces se alejan de la realidad.
Los costes y rendimientos de cultivos en una misma provincia pueden tener grandes diferencias de una zona a otra e incluso en la finca anexa con un manejo diferente. Por poner un ejemplo dos fincas idénticas y anexas de limón fino donde una tiene doble manga de goteo y en la otra el goteo es en una sola manga, el rendimiento en la de doble manga suele ser bastante mayor y esto no suelen reflejarlo este tipo de tablas o encuestas de la tierra. ¿Por tanto que valores son estos? ¿Mínimos, Medios, Máximos?…
En Murcia se hizo un estudio realizado por la AMOPA (asociación…..) donde en algunos cultivos se realizaron varias tablas (cada una de ellas para una explotación (finca) diferente) arrojando resultados dispares en cultivos muy similares…. el error a mi juicio parece venir de la propia encuesta y de la poca representatividad de la muestra (poco muestreo)…, me constan que se usan y yo mismo las consulto como referencia para mis trabajos de valoración, pero manejando los datos con cuidado pues se que no son perfectos,….. como digo es bueno que existan y que estén a disposición del público pero creo que siempre debería permitirse la corrección de cada técnico justificando claro está esas correcciones….
Si no se hace así… ¿Dónde queda la figura del perito valorador (tasador) que se ve obligado a valorar utilizando valores pre-publicados o los dados por el agricultor debidamente documentados y acreditados formalmente (facturas)? … ¿Por tanto…. hace falta ser experto en agronomía para valorar fincas rústicas, si los valores los da ya la propia administración en forma de tablas parametrizadas? ….
Parece que con estos valores ya pre-hechos y un Excel aplicando los métodos de valoración del RD 1492/2011 no hace falta ser perito para valorar fincas rústicas para expropiación (de hecho me temo que puede que en breve la administración ya tenga su software y se sepa a tiempo real el valor de las fincas rústicas atendiendo a estos valores…
En mi opinión la variabilidad de cultivos, de variedades, de técnicas de cultivos, de microclimas, de agricultores, de técnicos, de medios, etc… hacen que tanto los costes como los rendimientos y por tanto el beneficio que pueda alcanzar una explotación agrícola siempre debería ser valorada por un técnico alejado de tablas de este tipo, calculando sus propios parámetros en función de las variables reales observadas o medidas en campo, justificando cada uno de los datos.
En resumen: Bien pos las tablas y por el trabajo realizado. Bien por tener disponibles referencias de este tipo (son necesarias sin duda alguna)… pero entiendo que la ley debería contemplar y exigir que fueran corregidas por los técnicos para cada caso concreto o finca, debidamente justificada, es decir, permitir que los técnicos apliquen los valores fruto de su propio conocimiento y experiencia en pro de valoraciones más ajustadas a la realidad. Es mi opinión.
Por cierto.. enhorabuena por el blog.
Saludos..
Pedro,
Efectivamente, desde mi punto de vista, los datos de rendimientos de las Administraciones Públicas sirven como referencia para comparar, comprobar o, como digo en el título del artículo, justificar en algunos casos los valores aplicados.
Mi opinión personal, y así lo considero en mis valoraciones, es que el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo nos da suficiente margen a los técnicos para que utilicemos nuestros propios datos. Por ejemplo, dice que “… se considerará la información que sobre la renta de la explotación pueda haber sido acreditada por el propietario o el titular de la misma” (léase su perito).
También dice que la información de las administraciones públicas se considerará “preferente”, lo cual no impide que se tenga en cuenta otras fuentes de información.
En mi opinión, la labor del perito es imprescindible, sobre todo teniendo en cuenta, que en la mayor parte de los casos la información contenida en estos “estudios” contempla un marco territorial muy amplio, habitualmente una provincia o comunidad autónoma.
La aplicación justificada, como tú dices, en cada caso en concreto, por un técnico, me parece imprescindible.
Muchas gracias por tu comentario y por compartir
Una vez más, gracias por tus publicaciones. Siempre interesantes y enriquecedoras!
Edurne,
Muchas gracias, 🙂
Es con mucho interés que leo (mejor dicho: estudio) tus artículos. Gracias por el buen trabajo.
Muchísimas gracias, Fred
Muchas gracias, me ha sido muy útil la publicación.
Gracias a ti,
🙂
Buenos tardes Francisco Javier:
Me encuentro realizando mi primera valoración de suelo rural, me ha surgido una duda y considero que usted es la persona más propicia a la que planteársela.
En el Artículo 11 “Criterios generales de capitalización de la renta de la explotación” del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley del Suelo, en el apartado “b)” se recoge que: “Cuando se considere una renta de la explotación, R, constante a lo largo del tiempo, la expresión del apartado anterior se transformará en: V=R/r
Donde:
V=Valor de capitalización, en euros
R=Renta anual constante de la explotación, en euros
r=Tipo de capitalización”
Y en el Artículo 13, en el apartado “a)” se recoge que: ” Cuando se trate de una renta constante a lo largo de su vida útil ilimitada, el valor de capitalización, V, será el resultado de dividir la renta constante, R, calculada de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 9, entre el tipo de capitalización, r2″.
Mi duda es la siguiente, cuando se considera una renta constante de explotación ¿Cómo se cuantifica el tiempo/la vida útil?, ¿por cuantos años se ha de multiplicar?, ¿cómo se incorpora esa dimensión?, ya que en la expresión matemática respectiva no aparece, pero sin embargo en las otras expresiones matemáticas para casos de R no constante si aparece.
Le agradecería mucho si pudiera ayudarme.
Gracias de todos modos por su blog y por su profesionalidad y seriedad que muestra en él.
Saludos
María
Por otro lado, a modo de curiosidad y debate sobre el tema, en el cálculo del valor del suelo rural según el Decreto 1492/2011, si una determinada finca y cultivo tiene una renta anual de explotación negativa (sin ningún otro elemento a valorar), el valor de ese suelo sale negativo ¿qué sentido tiene que un suelo tenga un valor negativo?
Saludos
María
Buenos días, una pregunta respecto a los estudios económicos del ministerio de agricultura que consideras que hay que utilizar para las valoraciones, margen bruto, la renta disponible, margen neto, o simplemente la diferencia entre el total de gastos y los ingresos por venta del producto agricola.
Gracias
José Manuel, el artículo 9 del Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo especifica muy claramente la respuesta tu pregunta: http://noticias.juridicas.com/base_datos/Admin/rd1492-2011.html#a9
Un saludo,
Buenas tardes,
Si la renta anual real de un cultivo, sale negativa según MAGRAMA, como los olivos de secano, ¿qué debo hacer?
Un saludo,