¡Imagina que eres propietario de una finca rústica, por ejemplo una finca de olivar, de cereal, de cítricos o de regadío, y recibes una notificación en la que se dice que tu finca está afectada por una línea eléctrica, por una subestación, por una instalación fotovoltaica o por sus infraestructuras de evacuación!
Lo habitual es que, al principio, el propietario no sepa muy bien qué significa aquello.
¿Me van a quitar la finca?
¿Solo van a pasar unos cables?
¿Me pueden ocupar temporalmente una parte?
¿Tengo que firmar el acta?
¿Puedo negarme?
¿Me tienen que pagar algo más que el valor del terreno?
Estas son preguntas muy normales.
Y además son preguntas importantes.
Porque en una expropiación forzosa para una línea eléctrica o para una instalación energética, lo más peligroso no suele ser únicamente la superficie que se expropia, sino todo lo que puede quedar mal descrito desde el principio.
Voy a explicártelo.
La expropiación para instalaciones eléctricas no siempre es solo una expropiación de terreno
Este es el primer error que debes evitar.
Cuando hablamos de una línea eléctrica, una planta solar, una subestación o una infraestructura de evacuación, no siempre estamos hablando de una expropiación simple de una superficie de tierra.
En muchos casos pueden aparecer varios tipos de afección sobre la misma finca:
- Expropiación de pleno dominio.
- Servidumbre de paso aéreo o subterráneo.
- Ocupación temporal.
- Caminos de acceso.
- Tala o poda de arbolado.
- Limitaciones de plantación.
- Limitaciones de construcción.
- Limitaciones de uso agrícola.
- Daños durante la obra.
- Demérito o pérdida de valor del resto de la finca.
Como ves, no es una cuestión menor.
La Ley del Sector Eléctrico declara de utilidad pública las instalaciones eléctricas de generación, transporte y distribución, así como determinadas infraestructuras asociadas, a efectos de expropiación forzosa e imposición de servidumbre de paso. Además, la declaración de utilidad pública lleva implícita la necesidad de ocupación y la urgente ocupación. (BOE)
Esto significa que, en muchos casos, el expediente va a avanzar con rapidez.
Y por eso mismo es tan importante revisar bien la documentación antes de firmar nada.
Primera cuestión: revisa qué superficie aparece afectada
Lo primero que tienes que comprobar es la superficie.
Parece evidente, pero no lo es.
En una relación de bienes y derechos afectados pueden aparecer varias superficies distintas. Por ejemplo:
- superficie de expropiación definitiva,
- superficie de servidumbre,
- superficie de ocupación temporal,
- superficie de vuelo,
- superficie de apoyo,
- superficie de caminos,
- superficie de tala,
- superficie de no edificación.
Y cada una tiene consecuencias diferentes.
No es lo mismo que te expropien definitivamente 200 m2 para un apoyo, que te impongan una servidumbre de vuelo sobre 15.000 m2, o que te ocupen temporalmente una hectárea durante la obra.
Tampoco es lo mismo que la línea discurra por una linde, que atraviese la finca por el centro.
Por eso, antes de firmar el Acta Previa a la Ocupación, debes comprobar que la superficie afectada coincide con la realidad física de la finca y con los planos del proyecto.
Y si no coincide, debes hacerlo constar.
Segunda cuestión: revisa si hay apoyos, torres, zanjas o instalaciones dentro de la finca
Una línea eléctrica aérea no solo afecta por el vuelo de los cables.
También puede afectar por los apoyos.
Y los apoyos no son una cuestión secundaria.
Un apoyo puede ocupar una superficie reducida, pero alterar de forma importante el manejo agrícola de una finca. Puede dificultar el paso de maquinaria, obligar a modificar marcos de plantación, afectar al riego, impedir determinadas labores o crear zonas improductivas.
En el caso de una servidumbre aérea de energía eléctrica, el Real Decreto 1955/2000 incluye el vuelo sobre el predio sirviente, el establecimiento de postes, torres o apoyos, el derecho de paso o acceso para vigilancia, conservación y reparación, y la ocupación temporal necesaria para estos fines. (BOE)
Esto debes tenerlo muy presente.
Porque muchas veces el propietario mira únicamente la superficie del apoyo y se olvida de las consecuencias que ese apoyo produce sobre el resto de la explotación.
Y ahí es donde puede estar una parte muy importante de la indemnización.
Tercera cuestión: revisa la ocupación temporal
La ocupación temporal es una de las cuestiones que con más frecuencia se infravalora.
¿Por qué?
Porque se suele presentar como algo provisional.
“Solo será durante las obras”.
“Después se devolverá la finca”.
“Se repondrá el terreno”.
Muy bien.
Pero mientras tanto, la finca deja de producir, se puede compactar el suelo, se pueden romper instalaciones, se pueden afectar caminos interiores, se puede dañar el riego, se puede perder cosecha y se puede alterar la explotación.
En una finca de secano puede ser importante.
En una finca de regadío puede ser mucho más importante.
Y en una plantación leñosa, como olivar, cítricos, almendro, viñedo o frutal, puede ser decisivo.
Por eso, en el Acta Previa a la Ocupación debe quedar descrito el estado real de la finca, el cultivo, la cosecha, las instalaciones, los árboles, los cerramientos, los accesos y cualquier elemento que pueda resultar afectado.
La Ley de Expropiación Forzosa exige que en el acta previa se describa el bien o derecho expropiable y se hagan constar los datos útiles para determinar derechos afectados, titulares, valor y perjuicios; en terrenos cultivados debe constar el estado y extensión de las cosechas, cultivadores y pactos de arrendamiento o aparcería, en su caso. (BOE)
Como ves, el acta no es un simple trámite.
Es una pieza fundamental del expediente.
Cuarta cuestión: revisa las limitaciones de uso
Este punto es especialmente importante en las líneas eléctricas.
Una servidumbre de paso no significa únicamente que pasen unos cables por encima de la finca.
Puede implicar limitaciones muy concretas.
Por ejemplo:
- prohibición o limitación de plantar árboles,
- obligación de mantener determinadas distancias de seguridad,
- limitación de construcciones,
- derecho de acceso para mantenimiento,
- posibilidad de corte o poda de arbolado,
- limitaciones para determinadas instalaciones agrícolas,
- restricciones en zonas de seguridad.
Estas limitaciones deben ser valoradas.
Y deben ser valoradas en función de la finca concreta.
No es igual una servidumbre sobre una finca de pastos que sobre una plantación intensiva de olivar.
No es igual una finca de cereal que una finca con riego localizado, cabezal de riego, tuberías enterradas, caminos interiores y plantación en plena producción.
En efecto: el daño no depende solo de la superficie.
Depende de cómo afecta esa superficie al aprovechamiento real o potencial de la finca.
Quinta cuestión: revisa si hay demérito de finca
Este es uno de los puntos que más veces se olvida.
En una expropiación parcial, puede suceder que el resto de la finca quede peor que antes.
Esto puede pasar, por ejemplo, cuando:
- la línea atraviesa la finca por el centro,
- se dificulta el paso de maquinaria,
- se parte una unidad de cultivo,
- se obliga a modificar el sistema de riego,
- se reduce la funcionalidad de la explotación,
- se pierde regularidad en la parcela,
- se generan zonas de difícil aprovechamiento,
- se afecta al valor de mercado del resto de la finca.
En estos casos, no basta con valorar la superficie expropiada.
También hay que valorar el perjuicio que sufre la parte no expropiada.
A esto lo llamamos demérito de finca.
Y en muchos expedientes puede ser una cantidad importante.
Incluso, en determinados casos, puede superar el valor de la superficie físicamente ocupada.
Sexta cuestión: revisa el cultivo y las instalaciones
Esta cuestión es muy práctica.
Antes de firmar, debes comprobar que en el acta aparecen correctamente descritos:
- el cultivo existente,
- si la finca es de secano o de regadío,
- el estado de la plantación,
- la edad aproximada del arbolado,
- la existencia de cosecha pendiente,
- las instalaciones de riego,
- pozos, balsas, hidrantes o cabezales,
- cerramientos,
- caminos interiores,
- casetas,
- conducciones,
- líneas eléctricas particulares,
- derechos de agua,
- arrendamientos o aprovechamientos existentes.
¿Por qué?
Porque si no aparecen, después será más difícil reclamar su valoración.
No imposible.
Pero sí más difícil.
Y en expropiación forzosa, todo lo que quede bien descrito desde el principio te ayuda.
Séptima cuestión: no confundas negociar con aceptar sin revisar
En los expedientes de instalaciones energéticas es habitual que el promotor o beneficiario intente alcanzar acuerdos con los propietarios.
Esto puede ser positivo.
Pero también puede ser peligroso si el propietario firma sin conocer el alcance real de la afección.
Especialmente en plantas solares, subestaciones o infraestructuras de evacuación, la negociación puede aparecer antes de que el propietario tenga claro qué pierde, qué conserva y qué limitaciones futuras soportará.
Por eso, mi recomendación es sencilla:
antes de aceptar una cantidad, revisa técnicamente la afección.
No se trata solo de saber “cuánto pagan por hectárea”.
Se trata de saber qué derechos se expropian, qué derechos se limitan, qué daños se producen y qué indemnizaciones deben incluirse.
Octava cuestión: prepara tu propia valoración
Quizás este sea el consejo más importante.
No dejes que la Administración o la beneficiaria sean las únicas que valoren tu finca.
La valoración para expropiación forzosa tiene reglas propias.
No es una valoración hipotecaria.
No es una valoración para compraventa.
No es una simple comparación con precios de la zona.
En suelo rural, el Reglamento de Valoraciones establece que la valoración debe realizarse según la situación del suelo y, cuando se trate de suelo en situación básica rural, conforme al capítulo específico de valoración en suelo rural; además, las edificaciones, construcciones, instalaciones, sembrados y plantaciones se tasan de forma independiente cuando proceda. (BOE)
Esto es muy importante.
Porque tu finca puede tener un valor del suelo, pero además puede tener indemnizaciones por servidumbre, ocupación temporal, cosecha, arbolado, reposición de instalaciones, pérdida de riego, daños y demérito.
Y todo ello debe estar motivado.
Voy a resumirlo
Si te expropian una finca rústica para una línea eléctrica, una planta solar, una subestación o una infraestructura de evacuación, no firmes sin revisar al menos estas cuestiones:
- Qué superficies aparecen afectadas.
- Qué tipo de afección se impone sobre cada superficie.
- Si hay expropiación definitiva, servidumbre u ocupación temporal.
- Si existen apoyos, torres, zanjas, caminos o accesos.
- Si se afecta al riego, caminos, cerramientos o instalaciones.
- Si hay cosecha pendiente o plantaciones afectadas.
- Si se producen limitaciones futuras de uso.
- Si existe demérito sobre el resto de la finca.
- Si la valoración aplica correctamente el método legal.
- Si la cantidad ofrecida incluye todos los daños indemnizables.
Como ves, la expropiación no consiste únicamente en medir una superficie y ponerle un precio.
Hay mucho más.
Y precisamente por eso, en muchas ocasiones, la diferencia entre revisar o no revisar el expediente puede ser muy importante.
Ya lo sabes.
Antes de firmar el Acta Previa a la Ocupación, aceptar una oferta o presentar la Hoja de Aprecio, comprueba bien qué se está expropiando, qué se está limitando y qué perjuicios reales va a sufrir tu finca.
Porque una vez que la obra está ejecutada, discutir algunos de estos daños puede ser bastante más complicado.