¡Imagina que eres propietario de una finca rústica, como un olivar en plena producción, y de repente, una expropiación forzosa para una carretera o una línea eléctrica divide tu propiedad en dos!

No solo pierdes una porción de terreno, sino que el resto de la finca sufre un impacto que reduce su valor y utilidad. ¿Sabías que esto puede traducirse en una indemnización adicional que muchas veces se pasa por alto?

Estamos hablando del demérito de finca, un concepto que ha sido moldeado por la jurisprudencia del Tribunal Supremo para garantizar la verdadera indemnidad del expropiado.

En este post, exploraremos en profundidad qué es el demérito, cuándo surge en una valoración, y cómo la doctrina del Alto Tribunal ha revolucionado su aplicación en expropiaciones parciales de fincas rústicas.

Si eres propietario afectado o estás involucrado en un expediente expropiatorio, este análisis te ayudará a maximizar las compensaciones en tus casos. Vamos a desgranarlo paso a paso.

¿Qué es el Demérito de Finca y por qué es un concepto esencial que no debes olvidar?

El demérito de finca se refiere a la disminución del valor o la utilidad de la parte no expropiada de una propiedad como consecuencia directa de la expropiación parcial.

No es solo una pérdida de metros cuadrados; es un perjuicio integral que afecta la funcionalidad, la productividad y el potencial económico de lo que queda.

Por ejemplo, si una autopista cruza tu finca, podría complicar el acceso a cultivos, aumentar los costes de explotación (como la necesidad de nuevos caminos internos o sistemas de riego), o incluso reducir el atractivo para futuros compradores.

En el contexto de fincas rústicas, como olivares, viñedos, cítricos u otros frutales, así como terrenos de laboreo, el demérito es especialmente relevante porque estas propiedades dependen de su integridad para generar ingresos. La Ley de Expropiación Forzosa (LEF) de 1954, en su artículo 23, ya contemplaba indemnizaciones y ampliación de expropiación en los casos en los que la explotación de la finca remanente fuera antieconómica.

Pero ha sido la jurisprudencia la que ha dado forma concreta a este concepto en los casos en los que, sin llegar a convertirse en una explotación antieconómica, la finca restante si sufre una pérdida con respecto a su situación antes de la expropiación.

De acuerdo con esta jurisprudencia, sin una valoración adecuada del demérito, el expropiado no recibe una compensación justa, violando el principio constitucional de indemnidad (artículo 33.3 de la Constitución Española), que exige que el propietario quede en una situación económica equivalente a la anterior.

A lo largo de mis años ejerciendo asesoramiento a propietarios afectados, he visto casos donde incluir el demérito ha duplicado o triplicado la indemnización inicial ofrecida por la Administración. Si estás lidiando con una expropiación, entender esto puede ser la diferencia entre una compensación insuficiente y una que cubra realmente tus pérdidas.

En qué ocasiones se puede plantear el demérito en una valoración

El demérito no surge en todas las expropiaciones; se aplica específicamente en casos de expropiación parcial, donde solo se expropia una fracción de la finca, dejando un remanente afectado. 

Según la jurisprudencia del TS, el demérito se valora reservando una parte o porcentaje del valor del suelo rústico de la finca restante, considerando factores como:

• División física: Cuando la expropiación crea parcelas aisladas, complicando la explotación unificada.
• Pérdida de acceso o infraestructuras: Por ejemplo, si se corta un camino de acceso o un sistema de riego.
• Impacto en la productividad: Reducción de rendimientos agrícolas debido a mayor exposición a ruidos, contaminación o erosión.
• Impacto en los medios de producción: pérdida de usabilidad o de rentabilidad de maquinaria por el incorrecto dimensionamiento de la maquinaria con respecto a las nuevas dimensiones de la explotación agraria.
• Disminución del valor de mercado: El remanente puede valer menos por ser más pequeño o irregular.

Los casos habituales en los que puedes aplicar la valoración del demérito de finca en expropiación forzosa incluyen proyectos para infraestructuras lineales como autovías, ferrocarriles, líneas eléctricas o gasoductos.

También en aquellos casos en los que la expropiación merma considerablemente la superficie de la finca.

La Jurisprudencia del Tribunal Supremo: el pilar que acredita la indemnización por Demérito

La verdadera implantación del demérito de finca como indemnización en la expropaición forzosa viene del Tribunal Supremo (TS), que ha consolidado esta indemnización para asegurar la indemnidad real del expropiado. La sentencia STS 8099/2012 (de 3 de diciembre de 2012, Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección 6) es un hito que resume esta línea doctrinal. En este caso, originado en Extremadura, se expropió parte de una finca de olivar para una autovía autonómica entre Miajadas y Vegas Altas. Los propietarios, reclamaron no solo el justiprecio del suelo expropiado (1,6009 hectáreas de olivar), sino también indemnizaciones por demérito y división del remanente.

El TS, en su fallo, reitera que el demérito es un «daño emergente» en la finca no expropiada, derivado de la expropiación parcial.

Cita doctrina previa (como STS de 7 de julio de 2009) para enfatizar que la valoración debe ser lógica y razonable, no arbitraria. En el motivo quinto del recurso, los recurrentes alegan vulneración de la doctrina sobre demérito, argumentando que la división genera costes extras como perforación de pozos o compra de bombas sumergibles.

Aunque el TS desestima parcialmente por falta de pruebas suficientes en instancia, confirma el principio: el demérito debe indemnizarse cuando se demuestra un perjuicio objetivo en el remanente, como mayor coste de explotación o pérdida de valor.

Esta sentencia sigue una línea jurisprudencial que se remonta en el tiempo:

• STS de 23 de noviembre de 2003: Establece que el demérito incluye «la minoración del valor de la finca remanente por razón de la expropiación», exigiendo prueba pericial.
• STS de 25 de noviembre de 2009 (citada en la 8099/2012): Enfatiza que en expropiaciones para sistemas generales (como autovías), el demérito surge si el remanente pierde utilidad agrícola.
• Doctrina general: El TS insiste en que la LEF y la Ley de Suelo obligan a una valoración integral. En casos como el de olivares, se considera el impacto en riegos, accesos y productividad. Por ejemplo, si la división obliga a replantar olivos o instalar nuevas infraestructuras, esto se indemniza como demérito, no solo como premio de afección (que es un 5% fijo).

En la citada sentencia TS 8099/2012, el TS critica valoraciones ilógicas de instancia, recordando que la prueba debe seguir «reglas de la sana crítica» (art. 348 LEC). He visto en la práctica cómo la aplicación de esta doctrina jurisprudencial ha elevado indemnizaciones en casos similares, como expropiaciones para carreteras, el AVE o parques fotovoltáicos. 

Otro ejemplo jurisprudencial: En STS de 20 de marzo de 2010, el TS indemniza demérito en una finca dividida por una carretera, calculando el coste de un nuevo acceso (alrededor de 15.000 € adicionales). Aplicado a rústicas, esto significa que en olivares, el demérito puede incluir la pérdida de subvenciones PAC por reducción de superficie elegible.

¿Cómo se calcula el valor del demérito en una finca determinada?

La sentecia anteriomente citada de 3 de diciembre de 2012, también establece la forma de cálculo del demérito de finca, no sin hacer referencia previamente a la dificultad de su establecimiento: “así como la jurisprudencia de la Sala es unánime al incluir en el justiprecio los perjuicios que ocasione la expropiación parcial respecto de la porción no expropiada, sin embargo, no existe tal unanimidad a la hora de fijar un concreto y único método de valoración del perjuicio, pues como señalan las STS de 9 de mayo de 2001 (recurso 3689/2000 ) y 15 de mayo de 2001 (recurso 3399/2000 ), la determinación del perjuicio se deja al prudente arbitrio de los Tribunales, que suelen recurrir a la fijación de un porcentaje, normalmente sobre el valor de la parte no expropiada de la finca, pero sin que pueda considerarse ilícito que el Tribunal aplique el porcentaje sobre el valor de la parte expropiada, pues como se ha dicho, la LEF no predetermina un método de cálculo, siendo lo verdaderamente esencial el establecimiento de una indemnización proporcionada al perjuicio real”.

Desde mi punto de vista, la última frase del razonamiento del Tribunal Supremo es de crucial importancia, puesto que deja abierta la puerta a una valoración del demérito que no encuentre más límite que el del perjuicio real ocasionado, pudiendo, eventualmente, superar el valor de lo realmente expropiado. 

Así, dicha sentencia continúa con el razonamiento: “…lo que la LEF (art. 46 ) previene es únicamente esto: que «se incluirá en el justiprecio la indemnización por losperjuicios que se produzcan a consecuencia de la expropiación parcial de la finca», pero no establece método alguno para calcular el monto de esa indemnización. Ha sido la jurisprudencia la que ha creado ese métodode aplicar un porcentaje cuya determinación se deja al prudente arbitrio (arbitrio decimos, no arbitrariedad) delTribunal. Y en uso de esa libertad estimativa los porcentajes aplicados pueden ser -y de hecho han sido- muyvariados. Por ejemplo: el 12,25% ( STS de 22 de marzo de 1993 [RJ 1993, 1810]), el 25% ( STS de 16 de noviembrede 1984 [RJ 1984, 5778] y STS de 19 de noviembre de 1997 [RJ 1997, 8574]), el 50% ( STS, de 20 de abril de 1983[ RJ 1983, 2015]), e incluso el 90% ( STS de 12 de diciembre de 1984 [ RJ 1984, 6101]).

Por lo que hace a la superficie sobre la que ese porcentaje ha de girarse, suele ser la de la parte de finca no expropiada. E incluso, nuestra Sala tiene dicho que ésa es la fórmula más adecuada (así en la STS de 22 demarzo de 1993 ).

«Sin embargo, y precisamente porque la ley no impone un concreto método para valorar el demérito, loverdaderamente esencial es que se reconozca «una indemnización proporcionada al perjuicio real» (como dicela STS de 19 de noviembre de 1997 ). Y porque esto es así, y porque la ley no establece ningún otro límite alejercicio de la potestad estimativa del juzgador, es perfectamente lícito que, atendiendo a las circunstancias delcaso, el Tribunal decida girar el porcentaje que ha tomado sobre el valor de la superficie expropiada, en vez degirarlo sobre el valor de la superficie sobrante.”

Como vemos, el método de valoración consagrado por el Tribunal Supremo para la determinación de la indemnizaicón por demérito de finca se caracteriza, ante todo, por la subjetividad en su apreciación, lo que hace que el rigor técnico, la experiencia y la capacidad de razonamiento del técnico que realice la valoración sea fundamenteal. 

Conclusión: No dejes que el demérito pase desapercibido

La jurisprudencia del Tribunal Supremo, ejemplificada en STS 8099/2012, ha acreditado el demérito como esencial para la indemnidad en expropiaciones parciales rústicas. Ignorarlo es dejar dinero sobre la mesa. Si estás afectado o estás involucrado en un expediente de justiprecio, contacta comigo en javieralmagro.com para una revisión inicial sin compromiso.