Una expropiación puede valorar correctamente el terreno ocupado y dejar sin valorar una parte importante del perjuicio.
Porque el problema puede estar en las condiciones en las que queda la parte de finca que conservas.
El terreno sigue siendo tuyo. Los árboles siguen allí. Incluso puedes continuar cultivándolo. Pero acceder cuesta más, el riego funciona peor o la maquinaria ya no trabaja en las mismas condiciones.
¿Se ha tenido en cuenta esa pérdida al preparar la valoración?
Ésa es la cuestión que debes plantearte cuando estudias el demérito de una finca rústica por una expropiación parcial.
Qué es el demérito del resto de la finca
El demérito es la pérdida de valor o de aprovechamiento que sufre la parte no expropiada como consecuencia de la expropiación parcial.
La superficie que permanece en propiedad puede seguir siendo aprovechable y, aun así, haber quedado perjudicada.
Ahora bien, es fundamental tener en cuenta una cuestión: el demérito no se presume por el simple hecho de que la finca pierda superficie.
Hay que explicar qué cambia en la explotación y qué consecuencias económicas tiene.
La STS de 3 de junio de 2014, recurso 3601/2011, lo muestra con claridad: rechazó una indemnización por demérito porque no se habían probado los perjuicios concretos sobre la explotación restante. La reducción de superficie, por sí sola, no bastaba.
Para mí, ésa es la cuestión crucial del informe: identificar una pérdida que pueda acreditarse.
Qué cambios pueden perjudicar a la explotación
En una finca agraria, la superficie es importante. También lo es cómo se organiza el trabajo sobre ella.
Una carretera puede dejar dos porciones separadas. Un nuevo cerramiento puede obligar a cambiar el acceso. La afección a una instalación de riego puede repercutir sobre terrenos alejados de la franja expropiada.
Yo prestaría especial atención a:
- La división y la forma de los restos: parcelas estrechas, rincones y maniobras que dificultan las labores.
- Los accesos y recorridos: distancias adicionales, pasos disponibles y condiciones para circular con maquinaria.
- El riego y las instalaciones: continuidad de las redes, sectores de riego y elementos que sirven al conjunto de la explotación.
- La organización del aprovechamiento: tiempos de trabajo, costes y capacidad productiva después de la actuación.
No basta con señalar que algo ha cambiado. Hay que comprobar si ese cambio perjudica realmente al aprovechamiento y en qué medida.
Por eso, la superficie expropiada y la superficie perjudicada pueden ser muy distintas.
Un ejemplo: el olivar que sigue produciendo, pero cuesta más trabajar
Imagina un olivar que antes se recorría de forma continua y queda dividido por una carretera.
Los olivos de ambos lados siguen produciendo. Sin embargo, para pasar de una porción a otra hay que utilizar un paso situado a cierta distancia. La maquinaria recorre más kilómetros y una de las porciones queda con una forma poco favorable para las labores.
Decir que «la finca puede seguir cultivándose» no resuelve la valoración.
Tendrás que estudiar los recorridos, la frecuencia de los desplazamientos y las condiciones de trabajo de los restos. También las soluciones previstas en el proyecto, porque un paso o un acceso adecuado pueden reducir el perjuicio.
Lo decisivo es cómo funciona la explotación después de la expropiación.
Cómo se valora el demérito: el porcentaje necesita una explicación
Es habitual expresar la indemnización como un porcentaje del valor de los terrenos, debido a la dificultad que tiene habitualmente el calcular el demérito de forma objetiva.
Este criterio estimativo del uso de un porcentaje del valor del suelo tiene respaldo jurisprudencial. Pero la Ley de Expropiación Forzosa no establece una tabla general de porcentajes por división, pérdida de acceso o irregularidad de los restos.
La STS de 3 de diciembre de 2012, recurso 1242/2010, recuerda que no existe un único método obligatorio. Admite el recurso a porcentajes, normalmente sobre el valor de la parte no expropiada, y también otras bases de cálculo atendiendo al caso. Lo esencial es que la indemnización guarde proporción con el perjuicio real.
Lo importante es que en el informe expliques por qué procede ese porcentaje, sobre qué valor se aplica y qué pérdida está compensando.
También puede ser necesario estudiar la repercusión de los sobrecostes sobre el valor del resto o comparar sus condiciones económicas antes y después. La elección del método depende del perjuicio y de los datos que puedan acreditarse.
Y el valor del suelo utilizado como referencia debe obtenerse conforme al régimen legal aplicable, como explico en la guía de valoración de una finca rústica para expropiación forzosa.
¿Puede superar el valor del terreno expropiado?
Puede ocurrir que una franja pequeña cause un perjuicio importante sobre una superficie mucho mayor. Por eso, el valor de esa franja no constituye por sí solo el techo del demérito. De hecho, es posible que el valor de la indemnización por demérito de finca supere al del valor de lo expropiado.
Pero tampoco se puede afirmar que toda indemnización carece de límites.
En el supuesto del artículo 46 de la Ley, el artículo 46 de su Reglamento dispone que el justiprecio no podrá alcanzar ni superar el que habría correspondido por expropiar la totalidad de la finca. Pero cuidado, porque este es el caso particular de indemnización por resto antieconómico, como explico en el siguiente apartado, y su función es evitar que el coste del rechazo por la Administración a la expropiación de un resto antieconómico suponga un mayor coste que su admisión.
En este caso, la comparación exige considerar el conjunto de la valoración, además del perjuicio acreditado sobre el resto.
Demérito y resto antieconómico: conviene distinguirlos
Una cosa es que la finca restante se explote en peores condiciones y otra que su conservación resulte antieconómica.
Para este segundo supuesto, el artículo 23 de la Ley de Expropiación Forzosa permite solicitar que la expropiación comprenda la totalidad de la finca. La solicitud necesita una justificación concreta; su aceptación no es automática.
Si la Administración rechaza la expropiación total, el artículo 46 de la Ley contempla incorporar al justiprecio los perjuicios de la expropiación parcial.
Pero el demérito también puede existir cuando el resto continúa siendo económicamente explotable, de acuerdo con la Jurisprudencia.
El análisis técnico debe ayudar a distinguir ambas situaciones y aportar la base para su planteamiento en el expediente.
La reposición puede reducir el perjuicio que permanece
Si se corta una conducción y se repone correctamente, habrá que comprobar qué condiciones de servicio se recuperan.
Si se construye un nuevo acceso, también habrá que estudiar si permite trabajar en condiciones equivalentes a las anteriores.
Una solución puede corregir toda la afección o dejar una pérdida residual. Eso cambia la valoración.
Por eso conviene delimitar qué compensa cada partida: reposición, pérdida temporal de rendimiento o depreciación permanente. Un mismo perjuicio no debe contarse dos veces con nombres distintos.
Esta comprobación es especialmente importante cuando concurren servidumbres y ocupaciones temporales, además de la expropiación de terrenos.
El informe debe explicar qué ha perdido la finca
Un plano con dos porciones separadas puede mostrar la división. Para justificar su repercusión económica hace falta conocer cómo se explotaban antes y cómo podrán explotarse después.
Los planos, la comprobación del terreno, las condiciones del proyecto y los datos económicos deben permitir seguir ese razonamiento.
Ahí es donde el conocimiento de la explotación agraria aporta valor al trabajo pericial.
Si necesitas preparar o revisar una valoración de demérito, puedes plantearme el caso para una intervención pericial.
También si eres técnico o abogado y buscas colaboración para analizar una división de finca, una pérdida de accesos o las consecuencias sobre el funcionamiento de una explotación.
Esta entrada ha sido revisada y actualizada el 20 de octubre de 2026. Los comentarios anteriores se refieren a versiones previas del texto y a las circunstancias de cada consulta.
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