Etiqueta: tasa de capitalización

Retroactividad de la nueva tasa de capitalización de la renta. Una cuestión polémica.

Pues sí.

Este es un asunto bastante polémico, ya que casi todo el mundo está de acuerdo en que no es positivo el que se cambien las reglas del juego en mitad de un partido. Pero lo cierto es que en algunas ocasiones se cambian, y como consecuencia, alguno de los participantes resulta afectado en mayor o menor medida, lo que puede tener graves consecuencias (y algún que otro «cabreo»).

Claro que, cuando lo que cambia es una norma legal con carácter retroactivo, lo que puede dar lugar es a una gran inseguridad jurídica, con todas las consecuencias que esto puede tener.

Te comento esto en relación con la entrada en vigor de dos disposiciones normativas consecutivas, que pueden tener una importante repercusión en el desarrollo y resultados de los expedientes de expropiación que están en trámite en la actualidad.

Estas normas son las siguientes:

1. La entrada en vigor, el 1 de Octubre de 2015, de la Ley de Carreteras, que en su Disposición Final tercera modifica la Disposición Adicional Séptima del Real Decreto Legislativo 2/2008 por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo, que queda de la forma siguiente: 1. Para la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación a que se refiere el apartado 1 del artículo 23, se utilizará como tipo de capitalización el valor promedio de los datos anuales publicados por el Banco de España de la rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años, correspondientes a los tres años anteriores a la fecha a la que deba entenderse referida la valoración.
2. La entrada en vigor, el 31 de Octubre de 2015, del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de Octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, que además de mantener el texto anterior, dice en su Disposición Transitoria Tercera que: 1. Las reglas de valoración contenidas en esta ley serán aplicables en todos los expedientes incluidos en su ámbito material de aplicación que si inicien a partir de la entrada en vigor de la Ley 8/2007, de 28 de Mayo, de Suelo.

 

Entonces… ¿Quiere esto decir que todos los expedientes expropiatorios que se encuentran en tramitación deben adaptarse a esta nueva regla de valoración? ¿Es válido, oportuno e incluso, posible, que se “cambien las reglas del juego» en mitad del partido?

Pues ya te anticipo que no hay, por ahora, una respuesta única y definitiva a este asunto. Después de informarme y comentar este asunto de diversas formas y teniendo en cuenta opiniones muy competentes en esta materia, me atrevo a escribirte estas líneas, con el deseo de que sirvan para esclarecer el asunto todo lo que sea posible.

Pero vamos por partes.

Desde mi punto de vista, podríamos hacer tres grandes grupos entre los expedientes expropiatorios que se encuentran en tramitación:

1. Aquellos expedientes cuya fecha de valoración es posterior al 1 de Octubre de 2015.
2. Expedientes cuya fecha de valoración es anterior al 1 de Octubre de 2015, y en los que ya se ha producido el intercambio de Hojas de Aprecio o ya se encuentran en tramitación en el Jurado de Expropiaciones o Comisión Territorial de Valoración, a la espera de un acuerdo con el justiprecio definitivo.
3. Expediente cuya fecha de valoración es anterior al 1 de Octubre de 2015, y que aun no se ha producido el intercambio de hojas de aprecio entre ambas partes.

 

En el primer caso, creo que no hay duda, y que estarás de acuerdo conmigo en que la regla de valoración es la dada por la nueva Ley de Carreteras.

El grave problema, desde mi punto de vista, se produce en el segundo caso, en aquellos expedientes que se encuentran actualmente en el Jurado de expropiaciones o en las Comisiones Territoriales de Valoración, y eventualmente aquellos que ya han iniciado el trámite de intercambio de Hojas de Aprecio, en las que se ha aplicado la redacción anterior, y por tanto la tasa de capitalización anterior a la entrada en vigor de la Ley de Carreteras.

¿Cuál es la tasa de capitalización que debe utilizar el Jurado Provincial de Expropiación o la Comisión Territorial de Valoración para emitir su acuerdo de valoración?

En estos casos, el Jurado de Expropiaciones podrá optar entre:

1. Aplicar la tasa anterior a la entrada en vigor de la nueva Ley de Carreteras, realizando su valoración el Jurado de Expropiaciones con la misma tasa de capitalización que utilizan en sus valoraciones tanto la beneficiaria y la propiedad.

2. Paralizar el expediente de expropiación forzosa por cambio normativo, y retrotraerlo al inicio del intercambio de Hojas de Aprecio entre las partes, de manera tengan la oportunidad de realizar sus valoraciones según “las nuevas reglas del juego”.

3. Aplicar la nueva tasa de capitalización posterior a la entrada en vigor de la nueva Ley de Carreteras, sin tener  en cuanta las valoraciones realizadas por cada una de las partes.

El problema que tiene la solución número 3, es que, además de cambiar las reglas del juego, lo que puede dar lugar a multitud de recursos y a la judicialización de muchos expedientes, es que incumple el artículo 34 de la Ley de Expropiación Forzosa, que dice que “El Jurado de Expropiación, a la vista de las hojas de aprecio formuladas por los propietarios y por la Administración, decidirá ejecutoriamente sobre el justo precio que corresponda a los bienes o derechos objeto de la expropiación”. Es decir, que el Jurado Provincial de Expropiaciones NO puede inhibirse del contenido de las Hojas de Aprecio que obren en el expediente.

La segunda opción, que es el reinicio de los expedientes de justiprecio, aun cuando es viable jurídicamente, es dudoso que sea posible acometerla desde el punto de vista práctico, ya que su puesta en marcha provocaría sin lugar a dudas un “caos” en los procedimientos existentes. Ten en cuenta que en muchos Jurados se acumulan retrasos importantes en la resolución de expedientes.

Por tanto, convendrás conmigo que la única solución “viable” es la número uno, es decir, que los Jurados Provinciales de Expropiaciones y las Comisiones Territoriales de Valoración emitan sus resoluciones manteniendo el tipo de interés con el que han valorado tanto la Administración como la Propiedad.

Pero, en ese caso… ¿se incumple la Ley?. No, ya que lo que hacemos es interpretar que cada uno de los artículos del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 28 de Mayo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo, deben ser tenidos en cuenta según la fecha de su entrada en vigor, de forma independiente. De esta forma, la nueva tasa de capitalización sólo sería aplicable desde el 1 de Octubre de 2015, fecha en la que entra en vigor la modificación normativa de la Ley anterior.

Un trabalenguas, pero tiene sentido y, sobre todo, permite actuar sin cambiar las reglas del juego a  los participantes, aportando una mayor seguridad jurídica a todas las partes implicadas.

De acuerdo con esta interpretación, el tercer caso que te planteaba antes, es decir los expedientes en lo que aun no se ha producido el intercambio de hojas de aprecio entre ambas partes, también se deberían de valorar aplicando la tasa de capitalización vigente con anterioridad al 1 de Octubre de 2015. En cualquier caso, estarás de acuerdo conmigo que estos casos entiendo que son menos problemáticos, ya que todos los participantes tiene la oportunidad de realizar sus valoraciones de acuerdo con la nueva normativa.

 

Y hasta aquí el planteamiento.

Mientras, te puedo comentar que ya he recibido una resolución de una Comisión Territorial de Valoración en la que se aplica la opción tercera. Es decir, que han ignorado las valoraciones de la Administración y la mía (en representación de la propiedad), y han aplicado el nuevo tipo de interés.

Ahora me toca recurrir, por supuesto… a ver qué me contestan. Evidentemente, no me ha parecido correcto que cambien el tipos de interés de la valoración por su cuenta, sin darme la oportunidad de revisar mi valoración, que es en la que se basa la Hoja de Aprecio de la propiedad.

Y hasta aquí este artículo sobre este controvertido asunto. Ahora te toca a tí.

Puedes comentar tu experiencia y opinión más abajo.

Un saludo, y hasta el próximo artículo

 

P.D: para saber más, pincha aquí