VALORACION DE FINCA RUSTICA. EL BLOG

Autor: Francisco Javier Almagro Espejo

  • Valoración de ocupación temporal para expropiación forzosa

    La valoración de ocupación temporal para expropiación forzosa puede dar lugar a mucha controversia, tanto si eres el propietario afectado como el técnico o profesional encargado de calcularla.


    Hablando en plata: a nadie le gusta que entren a la fuerza en su casa, aunque sea pidiendo permiso.


    Además, tienes que tener en cuenta es que el objeto de la «ocupación» es arrasar con todo lo que se ponga por delante en la zona afectada.


    La Administración lo dice más suave, pero no por ello hacen menos daño: «ocupación temporal, donde se hará desaparecer cualquier obstáculo«.


    Ahí queda eso.


    Sin embargo, en el caso de la valoración de ocupación temporal para expropiación forzosa, y a diferencia de las servidumbres, si existe una norma legal que podemos consultar para orientarnos en su cálculo: el artículo 115 de la Ley de Expropiación Forzosa.

    De acuerdo con dicha norma, tienes que realizar la valoración de ocupación temporal para expropiación forzosa según dos conceptos, que en un principio son de sentido común:

    1. El valor del las ganancias que deje de percibir el propietario durante la duración de la ocupación temporal
    2. La indemnización por los daños realizados en la finca, valoradas según el precio de reposición a su estado original.

    Parece fácil, ¿verdad?.

    Valoración de ocupación temporal para expropiación forzosa
    Ejemplo de terrenos devueltos tras ocupación temporal

    Pues no. No es fácil. En realidad, la Administración o las beneficiarias de los terrenos expropiados no lo hacen nada fácil, porque suelen evitar el pagar el segundo concepto en su totalidad. Esto es así porque en la inmensa mayoría de los casos de ocupación temporal para expropiación forzosa no se restituye la finca a su estado original, sino que suelen quedar los terrenos en un estado deplorable, cuando no inservible para el cultivo.

    Sin embargo, los proyectos de obras suelen llevar una cláusula en la que dicen que «el contratista de la obra dejará los terrenos en el mismo estado en el que se encontraban», lo que sirve de excusa a la Administración para no pagar esta indemnización.

    Me explico mejor con un ejemplo: en una finca de olivar afectada por una ocupación temporal para expropiación forzosa, la administración o entidad beneficiara pagará los olivos arrancados, pero será muy difícil que paguen el coste que tendrá las pérdidas consecuencia de que en el terreno que se devuelva no sea posible que los olivos se desarrollen con normalidad, debido a las malas condiciones en las que ha quedado después de las obras.

    Las soluciones a esta realidad son muy variadas, casi tantas como casos de valoración para ocupación temporal para expropiación forzosa existen. Sin embargo, desde mi experiencia, te planteo tres cuestiones para la reflexión de tu caso en concreto:

    1. Es conveniente realizar un seguimiento constante de las obras, para conocer perfectamente las labores que se están realizando en los terrenos y los materiales utilizados.
    2. Llevar un registro fotográfico de las obras, así como de la situación «antes» y «después» puede ser de utilidad en muchos casos.
    3. Una buena relación con el contratista de las obras, en casos de pequeña envergadura, previene cualquier problema de este tipo al terminar la ocupación temporal.

    En caso de que la afección sea importante, y los daños muy cuantiosos e  irrecuperables, la Administración debería estar obligada a realizar la expropiación de dominio de los terrenos, de acuerdo con la Ley de Expropiación Forzosa. En este sentido, tengo la experiencia de una valoración de más de 1 millón de euros que realicé de unos terrenos devueltos tras una expropiación forzosa, cantidad que la Administración tuvo que pagar a los propietarios tras un proceso judicial. El juez, en la sentencia reconocía la pérdida de calidad de los terrenos, así como la no ejecución del sistema de evacuación de aguas, y la tardanza en la devolución de los terrenos. Finalmente reprochaba a la Administración que no hubiera realizado la expropiación total de la finca, ya que esta opción hubiera resultado más barato para la Administración.


    Recapitulando, la valoración de ocupación temporal para expropiación forzosa puede llegar a convertirse en una tarea muy complicada, en la que tienes que tener en cuenta infinidad de aspectos. Si tuviera que citar los tres más importantes, serían lo siguientes:

    1. Debes realiza la valoración de ocupación temporal para expropiación forzosa según el artículo 115 de la Ley de Expropiación Forzosa.
    2. En caso de que existan daños cuantiosos, puede ser necesario la reclamación por la vía judicial para conseguir que la Administración haga frente a la indemnización adecuada.
    3. El seguimiento estrecho de las obras, así como una buena relación con el contratista suelen ser una estrategia fructífera en el caso de ocupaciones temporales de pequeña importancia.

     

     

    Fotografía: Francisco Javier Almagro Espejo.

  • Valoración de servidumbres para expropiación forzosa

    La valoración de servidumbres para expropiación forzosa puede ser una de las cuestiones más arduas de resolver.



    O no…. También puede ser muy simple.



    ¿Por qué digo esto? Voy a explicártelo.



    La valoración de servidumbres para expropiación forzosa siempre genera muchas dudas, y al principio lo habitual es que te encuentres «perdido».



    Es normal… El motivo fundamental: no hay ningún método específico establecido. Tampoco hay norma legal general sobre valoración de servidumbres. Únicamente el Código Civil hace una referencia para la valoración de servidumbres de paso.  Sin embargo, hay un fórmula convencional para obtener la valoración de una servidumbre de expropiación forzosa: aplicar un porcentaje sobre el valor del suelo.

    En efecto, la aplicación de un porcentaje sobre el valor del suelo que resulta afectado, es el sistema más habitual para obtener la valoración de una servidumbre para expropiación forzosa.

    Ahora bien…. ¿qué porcentaje debo aplicar?

    Este es el meollo de la cuestión. He visto todo tipo de porcentajes en expedientes de expropiación forzosa, desde el 5% hasta el 90%, muchos de ellos aceptados como resolución final por los tribunales. Parece mucha diferencia, ¿verdad?. Sin embargo, no lo es tanto, ya que lo importante es que seas objetivo en cada caso, y que plantees la valoración de servidumbres para expropiación forzosa como un cálculo de la indemnización por dos conceptos fundamentales:

    • La pérdida de parte de la plena propiedad de la superficie afectada
    • La indemnización de los daños que sufre la propiedad como consecuencia de la constitución de la servidumbre.

    En la primera cuestión tienes en cuenta el tipo de servidumbre que se constituye. Por ejemplo, si es para una tubería enterrada, o para el paso de unos cables de línea eléctrica. En ambos casos se construye una servidumbre, pero de muy distinta naturaleza.

    Valoración de servidumbres para expropiación forzosa
    Problema originado al desenterrarse una tubería

    La segunda cuestión aborda las limitaciones impuestas a la propiedad por esa servidumbre, como la prohibición de sembrar, plantar, o realizar determinadas labores. Es importante que diferencies este concepto de la indemnización por demérito de finca, que también merece su justiprecio, pero que debe ser calculado aparte.

    Por supuesto, yo siempre tengo en cuenta para el cálculo de la valoración de servidumbres para expropiación forzosa, que el aprovechamiento actual o potencial de la finca es de un importancia crucial, ya que no es lo mismo imponer una servidumbre de paso en una finca de pastos, que en una plantación de olivar intensivo con hileras de olivos de 3,5 metros de anchura.

    Una vez que hayas planteado y resuelto estas dos cuestiones para cada caso en concreto, tendrás una idea formada de la importancia de la indemnización que le corresponde por la expropiación forzosa de la servidumbre, por lo que la obtención del porcentaje de aplicación sobre el valor del suelo es inmediato.

    Y, por supuesto, no te olvides de que toda valoración para expropiación forzosa tiene que ser motivada. En caso contrario sería muy fácil aplicar el 90% del valor del suelo a todos los casos de valoración de servidumbres para expropiación forzosa. Fácil, pero con poco recorrido, ya que no obtendrás ningún resultado final, y dejarás en entredicho tu profesionalidad para el futuro.

    Ten en cuenta que, en un procedimiento de expropiación forzosa, la administración o la entidad beneficiaria de los terrenos expropiados, argumentarán en su propio favor, y lo que hacen en el 100% de los casos es intentar minimizar la importancia de las afecciones por servidumbre, quitándole importancia. Sin embargo, se trata de una expropiación de parte de la propiedad sobre la tierra, y como tal debe ser indemnizada con el correspondiente justiprecio. Además, debes tener en cuenta los daños ocasionados por esa servidumbre en la finca o explotación agraria, como te eh comentado en el párrafo anterior.

    Recapitulemos. La valoración de servidumbres para expropiación forzosa tiene unas características que podemos resumir en los siguientes puntos:

    1. No existe una metodología específica de valoración.
    2. No existe una norma legal general sobre valoración de servidumbres.
    3. La práctica habitual reconocida es la de fijar un porcentaje sobre el valor del suelo.
    4. Mi recomendación es que este porcentaje proceda de un cálculo objetivo de causas de indemnización.
    5. La valoración que realices, aunque sea un porcentaje sobre el valor de la tierra, debes motivarla.

     

    Fotografia: propia

  • Valoración de fincas rústicas y beneficio del agricultor

    Valoración de fincas rústicas y beneficio del agricultor, una cuestión polémica que desde mi punto de vista, resulta interesante para debatir.

    ¿Es correcta la sustracción de un «beneficio del agricultor» en el cálculo de los rendimientos de la tierra para la obtención de la valoración de fincas rústicas?. En el caso particular de que esta valoración de fincas rústicas se realice para la obtención del valor de los bienes y derechos afectados por una expropiación forzosa, mi opinión es contraria a dicha sustracción.

    El origen de este cálculo es la siguiente fórmula que puedes encontrar en la mayor parte de los textos de economía de la empresa:

    Ingresos – Gastos = Renta + Beneficio

    De forma que para el cálculo de la renta de una empresa, podemos acudir a la fórmula:

    Renta = (Ingresos – Gastos) – Beneficio

    Esta fórmula, que es perfectamente aplicable a una empresa (incluida las agrarias), se ha pretendido extender en muchos casos para el cálculo de la renta del agricultor, sin tener en cuenta las peculiaridades particulares de esta actividad, como son las siguientes que muestro como ejemplo:

    • La mano de obra es del propio agricultor y, en la mayor parte de los casos, de la familia. La denominamos «mano de obra familiar».
    • Inexistencia de la amortización de capitales propios de inversión.
    • Modelo de gestión familiar
    • La explotación (empresa) se identifica con la finca. Cuando el agricultor se deshace de la finca, también lo hace de la actividad que desarrolla.
    • Desconocimiento de las cifras contables o de «negocio» de la explotación.

    El primer problema práctico para la valoración de fincas rústicas realizando el cálculo de la renta sustrayendo el beneficio, es la determinación de la cifra real de este «beneficio», ya que la realidad es que no existen datos  que avalen la aplicación de un cifra u otra. Lo voy a mostrar con un ejemplo real de un expediente expropiatorio que he podido conocer recientemente.

    Se trata de un expediente de expropiación forzosa para la valoración de los bienes y derechos afectados por las obras que afectan a una plantación de viñedo perteneciente a la Denominación de Origen «La Mancha».

    El técnico que realiza la valoración por cuenta de la Beneficiaria de la expropiación forzosa, realiza el cálculo de la siguiente forma y motivación:

    «Ingresos – gastos =Renta + Beneficio = 666,52 €/ha

    Para determinar el valor de la hectárea se capitaliza el valor designado a la Renta que se fija en el 93 % de la producción neta (619,86 €/ha). El 7% restante se asigna al Beneficio del agricultor dadas las características socioeconómicas de la zona.»

    Evidentemente, tras la justificación de «dadas las características socioeconómicas de la zona» para la aplicación del beneficio del agricultor se trata de ocultar la absoluta discrecionalidad de la cifra del beneficio del agricultor, que es utilizada para disminuir el valor de la renta y, como consecuencia, la valoración de la finca rústica afectada.

    Pero siguiendo con el ejemplo, esta misma finca es valorada en el mismo expediente por el técnico del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa, que eleva el porcentaje correspondiente al Beneficio del agricultor al 12%, en este caso sin ni siquiera molestarse en justificarlo de ninguna manera.

    Beneficio del agricultor en valoración de finca rústica
    Beneficio del agricultor en 3 valoraciones de la misma finca

    Desde mi punto de vista, en el caso de que el propietario de la finca que es expropiada sea también el agricultor que la cultiva, se debe realizar la capitalización sobre la renta obtenida por la finca, expresada como la diferencia entre los ingresos y gastos.

    En el caso de propietario-agricultor, a la diferencia “Ingresos-Gastos” no se le debe descontar partida alguna en concepto de beneficio empresarial o beneficio del agricultor, ya que el justiprecio debe contemplar la valoración por todos los conceptos, incluido también la pérdida de ese beneficio o “lucro cesante” como agricultor.

    Este criterio es ampliamente reconocido en todos los ámbitos en relación con la valoración de fincas rústicas por expropiación forzosa, hasta el punto que la primera norma estatal publicada en España para la realización de este tipo de valoraciones, el Reglamento de Valoración de la Ley del Suelo, consagra la capitalización de la Renta de terrenos rústicos como diferencia entre los Ingresos y Gastos: Artículo 9 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo.

    Por otra parte, independientemente del caso de la expropiación forzosa, en el caso de valoraciones de fincas rústicas pertenecientes a grandes explotaciones agrarias, si será obligado incluir el beneficio en el cálculo de la valoración. Este tipo de valoraciones, desde el punto de vista metodológico, están más cerca de la valoración de empresas que de la valoración de fincas rústicas, ya que contaremos con toda seguridad con todos los datos de gestión que necesitemos, incluyendo libros de contabilidad, balances y estados contables, así como todo lo necesario para realizar un análisis de los flujos de caja. Por otra parte, las características son muy distintas a las mencionadas en el caso anterior:

    • La mano de obra contratada por la empresa, tanto asalariada como externa.
    • Datos perfectamente cuantificables de la amortización de capitales propios de inversión.
    • Modelo de gestión empresarial
    • La explotación (empresa) cuenta con muchos más terrenos además de la finca objeto de la valoración. Cuando la empresa se deshace de la finca, la actividad que desarrolla continuará.
    • Datos de las cifras contables o de «negocio» de la explotación.

    Como ves, la forma en que debes considerar el beneficio del agricultor en una valoración de una finca rústicas es una cuestión que no deja de ser controvertida.

    ¿Conoces algún caso particular sobre la aplicación o no de este beneficio del agricultor en la valoración de una finca rústica?.

  • Valoración de fincas rústicas. Breves ejemplos

    Voy a repasar en este post algunos artículos que estoy publicado sobre Valoración de fincas rústicas en colaboración con Íñigo Corres de admeet.com.

    El propósito de estos artículos es proporcionar a los inversores en fincas rústicas información de forma muy clara y sencilla de la forma de realizar la valoración de fincas rústicas, aportando algunos ejemplos muy simples de su aplicación.Valoración de fincas rústicas Breves ejemplos

    Las valoraciones que se muestran en estos artículos son tomadas de casos reales de mi archivo, y en todos los casos están realizadas mediante el método de valoración de fincas rústicas por capitalización de rentas. En cada uno de los artículos se muestra un cuadro muy simplificados de la estructura de ingresos y gastos de las explotaciones.

    El método de valoración de fincas rústicas por capitalización de rentas obtiene el valor de una finca rústica comparando con la inversión financiera que sería necesario realizar para obtener la misma rentabilidad mediante productos financieros habituales. La ventaja del método de capitalización de rentas es que, al estar basado en datos de precios y costes, si tomamos un periodo suficientemente largo para su estimación, obtendremos un valor bastante aproximado en relación con la productividad de la finca rústica a lo largo del tiempo. Planteado de esta forma, los resultados de este método de valoración de fincas rústicas son más estables en el tiempo que otros métodos, y no están sometidos a las modificaciones de la coyuntura económica y del mercado inmobiliario.

    A continuación te muestro los enlaces a cada uno de los artículos, denominados según su temática. Cada uno de estos enlaces abre una página nueva en el sitio web de addmeet.com:

    La preparación y discusión de estos artículos nos ha llevado a un tema que, en las fechas en las que se han realizado, está plenamente candente: la reforma de la Política Agraria Común (PAC) para el periodo presupuestario 2014-2020. Como resultado, hemos publicado otra serie de artículos en los que hemos intentado reflejar la importancia que para los agricultores y, en especial para la valoración fincas rústicas, va a tener las modificaciones de las subvenciones de la PAC en los próximos años.

    A continuación te muestro los enlaces a estos artículos, que se abrirán en una nueva ventana en el portal web de addmeet.com:

    Espero que estos artículos sean de tu interés, especialmente si necesitas realizar valoraciones de fincas rústicas, o tienes dudas sobre las distintas cuestiones que se tratan al abordar una valoración de este tipo. De todo esto versa este blog, en el que voy incluyendo artículos de utilidad para la valoración de fincas rústicas.

     

     

     

  • Las 3 claves de la Expropiación Forzosa para línea eléctrica

    Como complemento a la Guía de Expropiaciones, voy a explicar en este artículo algunos aspectos importantes que debéis conocer todos aquellos que seáis afectados por la expropiación forzosa para línea eléctrica.

    Las expropiaciones forzosas para la construcción de líneas eléctricas están reguladas en general por la Ley de Expropiación Forzosa, y en particular por el Real Decreto 1955/2000, de 1 de diciembre.  En esta norma se establece que el procedimiento para realizar la expropiación forzosa para línea eléctrica será siempre el del artículo 52 de la Ley de Expropiación Forzosa, al considerarse como necesaria la urgente ocupación de los terrenos. En este caso, te recomiendo que revises los dos artículos que he publicado sobre consejos para preparar el acta previa a la ocupación, y cómo preparar el justiprecio en una expropiación forzosa.

     



    En mi opinión, las tres características fundamentales de las expropiaciones forzosas para línea eléctrica son las siguientes:

    1.  Las afecciones son en su mayor parte en forma de servidumbre  de paso, ya sea aérea o subterránea.
    2. La beneficiaria de la expropiación forzosa para línea eléctrica es una empresa privada, la cual debe solicitar la expropiación forzosa a través de un largo proceso administrativo.
    3. El trazado de la línea eléctrica puede ser modificado, bajo determinadas circunstancias.

    En general, la servidumbre  de paso por línea eléctrica aérea establece las siguientes limitaciones para la finca por la que pasa:

    •  El vuelo sobre el predio sirviente.
    • El derecho de paso o acceso para el mantenimiento de cualquier tipo de la línea eléctrica, incluyendo el corte de arbolado, si fuera necesario.
    • La ocupación temporal de terrenos u otros bienes, en su caso, necesarios a las mencionadas tareas de mantenimiento.

    El derecho de paso para mantenimiento y ocupación temporal para su realización, no eximen a la empresa eléctrica del pago de las indemnizaciones y daños que pudiera causar.

    Expropiación Forzosa para línea eléctrica

    Mi experiencia es que en cada caso, y dependiendo de las características técnicas de la línea y del terreno, se establecen unas limitaciones específicas, además de las generales anteriores. A continuación te muestro un ejemplo de una limitación por imposición de servidumbre de paso por línea eléctrica, reflejadas en un Acta Previa a la Ocupación levantada recientemente en un expediente de expropiación forzosa para línea eléctrica:

    Servidumbre: “Faja de seguridad de anchura reglamentaria en la que queda limitada la plantación de árboles y arbustos y prohibida la construcción de edificios e instalaciones industriales en la franja definida por la proyección sobre el terreno de los conductores extremos en las condiciones más desfavorables, incrementada con las distancias reglamentarias a ambos lados de dicha proyección. Y/O realizar cualquier tipo de obras o efectuar acto que pudiera dañar o perturbar el buen funcionamiento de las instalaciones. Esta distancia podrá reducirse siempre que se solicite expresamente y se cumplan las condiciones que, en cada caso, fije el órgano competente de la Administración”.

    Estas limitaciones por expropiación forzosa para línea eléctrica debes tenerlas muy en cuenta a la hora de redactar la relación de bienes y derechos afectados, y la hoja de aprecio de la propiedad.

    Pero para que se llegue a constituir la servidumbre, la empresa eléctrica debe de elaborar un proyecto de construcción y someterlo a la revisión de la Administración, que ordenará su exposición en Información Pública durante al menos quince días, en los que incluye la relación de los bienes y derechos afectados. De acuerdo con el artículo 19 de la Ley de Expropiación Forzosa, todos los afectados pueden oponerse, alegando lo que estimen conveniente.

    Por otra parte, la normativa específica de la expropiación forzosa para línea eléctrica establece que es posible la modificación de una servidumbre a petición del afectado, cuando sea posible técnicamente. El “defecto” de esta norma es que también establece que quién debe pagar el coste de esa modificación es el interesado. Mi opinión en este sentido es que, si la modificación se solicita antes de que la línea esté construida, este coste será mínimo.

    Otro aspecto al que debes estar muy atento es a la existencia de terrenos de dominio público en las inmediaciones de los que son afectados, ya que la norma establece la prohibición de ocupar terrenos privados siempre que existan terrenos públicos en los que sea posible realizar la ocupación, y sea viable técnicamente la construcción de la línea eléctrica.

    Y esto es todo por hoy, siempre recordándote que es muy importante en una expropiación forzosa preparar exhaustivamente la relación de bienes y derechos afectados.

     

     

     

  • Para qué sirve la encuesta de precios de la tierra

    Voy a abordar en este artículo algunas cuestiones importantes sobre la utilidad de la Encuesta de Precios de la Tierra que todos los años publica el Ministerio de Agricultura en el mes de Junio, en relación con la valoración de fincas rústicas.

    La Encuesta de Precios de la Tierra establece cada año el precio medio provincial de 28 clases distintas de aprovechamientos agrarios, basado en datos recogidos en forma de encuesta en el mes de Diciembre de cada año, por los servicios de estadística de cada Comunidad Autónoma.Encuesta de Precios de la Tierra

    Algunas de las características que considero más importantes de esta encuesta son las siguientes:

    • Son datos obtenidos en una encuesta
    • Son recabados por la administración, en este caso de cada Comunidad Autónoma
    • Son datos medios a nivel PROVINCIAL.

    Voy a repasar cada una de estas características, de forma que puedas hacerte una idea exacta de qué significado puede tener cada uno de los datos de la Encuesta de Precios de la Tierra.

    La primera característica importante es que se trata de una encuesta, aunque en la metodología expuesta por el MAGRAMA no se indica qué formato de encuesta se realiza (presencial, telefónica, por escrito…), ni las características de la misma, como por el ejemplo el número de encuestados.  La ausencia de esta información, cuya publicación es obligatoria en otro tipo de encuestas, ya es un motivo de opacidad en los resultados de la Encuesta de Precios de la Tierra. En el caso de Andalucía, por ejemplo, si sabemos que los datos son recabados por los técnicos de las Oficinas Comarcales Agrarias que cumplimentan un formulario con datos observados y, en caso contrario, estimados. Sin dudar o menoscabar la profesionalidad de estos técnicos, mi opinión es que la admisión en el método de datos “estimados” incrementa el nivel de subjetividad, ya de por si alto en una encuesta de este tipo.

    La segunda característica importante, es que la forma y el lugar donde los datos son recabados, son definidos por los servicios de estadística de cada una de las Comunidades Autónomas. Para ello, se realiza una selección de comarcas que a juicio de estos organismos, son las más representativas, y dentro de ellas, de los municipios y parajes que establezcan que son interesantes a efectos de la encuesta. Es decir, se trata de una encuesta en la que los datos son obtenidos de forma dirigida. Esta cuestión, que es metodológicamente totalmente correcta, tiene una repercusión importante desde mi punto de vista que luego comentaré.

    La tercera característica, y quizás la más importante desde el punto de vista práctico es que son valores medios a nivel PROVINCIAL. Es decir, el cereal de secano de una provincia obtiene un valor medio único para cada año. Por tanto, si la finca rústica de la que queremos obtener el valor no coincide con el tipo medio de fincas de la provincia, el dato obtenido en la encuesta de precios de la tierra se alejará muchísimo del valor de nuestra finca rústica. Esto es muy evidente en aquellas provincias en las que existen zonas de características agropecuarias muy distintas, como podría ser por ejemplo, la diferencia entre labor de secano en un paraje de sierra y el mismo aprovechamiento en la vega de un río de la misma provincia.

    Por tanto, mi opinión es que este ámbito geográfico de desagregación (provincial) es válido a nivel estadístico, pero no puede ser utilizado para otros fines más concretos. Este problema lo ha intentado resolver alguna Comunidad Autónoma, como Andalucía, mediante la publicación de valores máximos y mínimos provinciales que, si bien sirven de acotación al dato medio obtenido, adolecen de los mismos defectos metodológicos que he comentado antes. Además, al ser la única autonomía que los publica, no son datos homologables al resto del territorio nacional.

    Tenemos por tanto, una encuesta de precios de la tierra cuyos datos son obtenidos de forma dirigida, con una metodología dotada de cierta opacidad, y con un nivel de desagregación provincial que no permite su aplicación en la práctica para conocer el valor de una parcela. Entonces, ¿para que sirve la encuesta de precios de la tierra?.

    Veamos en primer lugar para qué le puede servir a la Administración y luego para qué puede servirnos a nosotros.

    La Administración utiliza a menudo la encuesta de precios de la tierra para la determinación del precio de fincas rústicas, estableciendo un método en el que controla el origen de los datos, de forma que todo el sistema se retroalimenta desde la propia Administración.

    Veamos lo que quiero decir con el ejemplo de la publicación de la Encuesta de Precios de la Tierra en Andalucía para el año 2012. En la introducción a esta publicación dice textualmente “La Encuesta de Precios de la Tierra tiene múltiples aplicaciones, como por ejemplo, servir de orientación para la determinación de precios en las operaciones de expropiación, transacciones de compra, etc.”.

    Es decir, que nos encontramos con el hecho que la Administración “dirige” la selección de los puntos de muestreo de la encuesta, realiza el muestreo de la encuesta (y en muchos casos, obtiene el valor por estimación), pondera los resultados, para luego utilizarlos como orientación en los procesos de expropiación forzosa que la propia Administración realiza. Fantástico, ¿no?.  

    Por otra parte, no se utilizan habitualmente estos datos para otros supuestos, como por ejemplo, para determinar el valor de los inmuebles rústicos a efectos del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados. En los reducidos casos en los que si se utiliza, como Extremadura, le son aplicados unos coeficientes anuales según clases de cultivo para determinar el “Valor Real” de una finca rústica.

    Por mi parte, te puedo recomendar que utilices la encuesta de precios de la tierra únicamente para saber la tendencia de los precios con respecto al año anterior o en un periodo de tiempo. Así, puedes saber si el precio de la tierra para un determinado aprovechamiento ha subido o bajado con respecto al año anterior.  De hecho, el objetivo principal de la encuesta de precios de la tierra es conocer la evolución del nivel de precios medios de cada uno de los aprovechamientos que se analizan.

    En cualquier, caso, por los motivos que he señalado a lo largo del artículo, yo sería muy prudente a la hora de utilizar estos datos, y tendría siempre presente que son datos estadísticos, y en este sentido debes utilizarlos.

    ¿Cuál es tu opinión sobre la utilidad de la encuesta de precios de la tierra?. ¿La has utilizado en alguna ocasión? ¿Cuál es tu experiencia con estos datos?.

     

    Fotografía: Javier Almagro