Blog - Página 6 de 7 - VALORACION DE FINCA RUSTICA

Artículos más recientes

Valoración de servidumbres para expropiación forzosa
La valoración de servidumbres para expropiación forzosa puede ser una de las cuestiones más arduas de resolver.

O no…. También puede ser muy simple.

¿Por qué digo esto? Voy a explicártelo.

La valoración de servidumbres para expropiación forzosa siempre genera muchas dudas, y al principio lo habitual es que te encuentres «perdido».

Es normal… El motivo fundamental: no hay ningún método específico establecido. Tampoco hay norma legal general sobre valoración de servidumbres. Únicamente el Código Civil hace una referencia para la valoración de servidumbres de paso. Sin embargo, hay un fórmula convencional para obtener la valoración de una servidumbre de expropiación forzosa: aplicar un porcentaje sobre el valor del suelo.

En efecto, la aplicación de un porcentaje sobre el valor del suelo que resulta afectado, es el sistema más habitual para obtener la valoración de una servidumbre para expropiación forzosa.

Ahora bien…. ¿qué porcentaje debo aplicar?

Este es el meollo de la cuestión. He visto todo tipo de porcentajes en expedientes de expropiación forzosa, desde el 5% hasta el 90%, muchos de ellos aceptados como resolución final por los tribunales. Parece mucha diferencia, ¿verdad?. Sin embargo, no lo es tanto, ya que lo importante es que seas objetivo en cada caso, y que plantees la valoración de servidumbres para expropiación forzosa como un cálculo de la indemnización por dos conceptos fundamentales:
- La pérdida de parte de la plena propiedad de la superficie afectada
- La indemnización de los daños que sufre la propiedad como consecuencia de la constitución de la servidumbre.
En la primera cuestión tienes en cuenta el tipo de servidumbre que se constituye. Por ejemplo, si es para una tubería enterrada, o para el paso de unos cables de línea eléctrica. En ambos casos se construye una servidumbre, pero de muy distinta naturaleza.

Problema originado al desenterrarse una tubería

La segunda cuestión aborda las limitaciones impuestas a la propiedad por esa servidumbre, como la prohibición de sembrar, plantar, o realizar determinadas labores. Es importante que diferencies este concepto de la indemnización por demérito de finca, que también merece su justiprecio, pero que debe ser calculado aparte.

Por supuesto, yo siempre tengo en cuenta para el cálculo de la valoración de servidumbres para expropiación forzosa, que el aprovechamiento actual o potencial de la finca es de un importancia crucial, ya que no es lo mismo imponer una servidumbre de paso en una finca de pastos, que en una plantación de olivar intensivo con hileras de olivos de 3,5 metros de anchura.

Una vez que hayas planteado y resuelto estas dos cuestiones para cada caso en concreto, tendrás una idea formada de la importancia de la indemnización que le corresponde por la expropiación forzosa de la servidumbre, por lo que la obtención del porcentaje de aplicación sobre el valor del suelo es inmediato.

Y, por supuesto, no te olvides de que toda valoración para expropiación forzosa tiene que ser motivada. En caso contrario sería muy fácil aplicar el 90% del valor del suelo a todos los casos de valoración de servidumbres para expropiación forzosa. Fácil, pero con poco recorrido, ya que no obtendrás ningún resultado final, y dejarás en entredicho tu profesionalidad para el futuro.

Ten en cuenta que, en un procedimiento de expropiación forzosa, la administración o la entidad beneficiaria de los terrenos expropiados, argumentarán en su propio favor, y lo que hacen en el 100% de los casos es intentar minimizar la importancia de las afecciones por servidumbre, quitándole importancia. Sin embargo, se trata de una expropiación de parte de la propiedad sobre la tierra, y como tal debe ser indemnizada con el correspondiente justiprecio. Además, debes tener en cuenta los daños ocasionados por esa servidumbre en la finca o explotación agraria, como te eh comentado en el párrafo anterior.

Recapitulemos. La valoración de servidumbres para expropiación forzosa tiene unas características que podemos resumir en los siguientes puntos:
1. No existe una metodología específica de valoración.
2. No existe una norma legal general sobre valoración de servidumbres.
3. La práctica habitual reconocida es la de fijar un porcentaje sobre el valor del suelo.
4. Mi recomendación es que este porcentaje proceda de un cálculo objetivo de causas de indemnización.
5. La valoración que realices, aunque sea un porcentaje sobre el valor de la tierra, debes motivarla.
Fotografia: propia
Valoración de fincas rústicas y beneficio del agricultor
Valoración de fincas rústicas y beneficio del agricultor, una cuestión polémica que desde mi punto de vista, resulta interesante para debatir.

¿Es correcta la sustracción de un «beneficio del agricultor» en el cálculo de los rendimientos de la tierra para la obtención de la valoración de fincas rústicas?. En el caso particular de que esta valoración de fincas rústicas se realice para la obtención del valor de los bienes y derechos afectados por una expropiación forzosa, mi opinión es contraria a dicha sustracción.

El origen de este cálculo es la siguiente fórmula que puedes encontrar en la mayor parte de los textos de economía de la empresa:

Ingresos – Gastos = Renta + Beneficio

De forma que para el cálculo de la renta de una empresa, podemos acudir a la fórmula:

Renta = (Ingresos – Gastos) – Beneficio

Esta fórmula, que es perfectamente aplicable a una empresa (incluida las agrarias), se ha pretendido extender en muchos casos para el cálculo de la renta del agricultor, sin tener en cuenta las peculiaridades particulares de esta actividad, como son las siguientes que muestro como ejemplo:
- La mano de obra es del propio agricultor y, en la mayor parte de los casos, de la familia. La denominamos «mano de obra familiar».
- Inexistencia de la amortización de capitales propios de inversión.
- Modelo de gestión familiar
- La explotación (empresa) se identifica con la finca. Cuando el agricultor se deshace de la finca, también lo hace de la actividad que desarrolla.
- Desconocimiento de las cifras contables o de «negocio» de la explotación.
El primer problema práctico para la valoración de fincas rústicas realizando el cálculo de la renta sustrayendo el beneficio, es la determinación de la cifra real de este «beneficio», ya que la realidad es que no existen datos que avalen la aplicación de un cifra u otra. Lo voy a mostrar con un ejemplo real de un expediente expropiatorio que he podido conocer recientemente.

Se trata de un expediente de expropiación forzosa para la valoración de los bienes y derechos afectados por las obras que afectan a una plantación de viñedo perteneciente a la Denominación de Origen «La Mancha».

El técnico que realiza la valoración por cuenta de la Beneficiaria de la expropiación forzosa, realiza el cálculo de la siguiente forma y motivación:

«Ingresos – gastos =Renta + Beneficio = 666,52 €/ha

Para determinar el valor de la hectárea se capitaliza el valor designado a la Renta que se fija en el 93 % de la producción neta (619,86 €/ha). El 7% restante se asigna al Beneficio del agricultor dadas las características socioeconómicas de la zona.»

Evidentemente, tras la justificación de «dadas las características socioeconómicas de la zona» para la aplicación del beneficio del agricultor se trata de ocultar la absoluta discrecionalidad de la cifra del beneficio del agricultor, que es utilizada para disminuir el valor de la renta y, como consecuencia, la valoración de la finca rústica afectada.

Pero siguiendo con el ejemplo, esta misma finca es valorada en el mismo expediente por el técnico del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa, que eleva el porcentaje correspondiente al Beneficio del agricultor al 12%, en este caso sin ni siquiera molestarse en justificarlo de ninguna manera.

Beneficio del agricultor en 3 valoraciones de la misma finca

Desde mi punto de vista, en el caso de que el propietario de la finca que es expropiada sea también el agricultor que la cultiva, se debe realizar la capitalización sobre la renta obtenida por la finca, expresada como la diferencia entre los ingresos y gastos.

En el caso de propietario-agricultor, a la diferencia “Ingresos-Gastos” no se le debe descontar partida alguna en concepto de beneficio empresarial o beneficio del agricultor, ya que el justiprecio debe contemplar la valoración por todos los conceptos, incluido también la pérdida de ese beneficio o “lucro cesante” como agricultor.

Este criterio es ampliamente reconocido en todos los ámbitos en relación con la valoración de fincas rústicas por expropiación forzosa, hasta el punto que la primera norma estatal publicada en España para la realización de este tipo de valoraciones, el Reglamento de Valoración de la Ley del Suelo, consagra la capitalización de la Renta de terrenos rústicos como diferencia entre los Ingresos y Gastos: Artículo 9 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo.

Por otra parte, independientemente del caso de la expropiación forzosa, en el caso de valoraciones de fincas rústicas pertenecientes a grandes explotaciones agrarias, si será obligado incluir el beneficio en el cálculo de la valoración. Este tipo de valoraciones, desde el punto de vista metodológico, están más cerca de la valoración de empresas que de la valoración de fincas rústicas, ya que contaremos con toda seguridad con todos los datos de gestión que necesitemos, incluyendo libros de contabilidad, balances y estados contables, así como todo lo necesario para realizar un análisis de los flujos de caja. Por otra parte, las características son muy distintas a las mencionadas en el caso anterior:
- La mano de obra contratada por la empresa, tanto asalariada como externa.
- Datos perfectamente cuantificables de la amortización de capitales propios de inversión.
- Modelo de gestión empresarial
- La explotación (empresa) cuenta con muchos más terrenos además de la finca objeto de la valoración. Cuando la empresa se deshace de la finca, la actividad que desarrolla continuará.
- Datos de las cifras contables o de «negocio» de la explotación.
Como ves, la forma en que debes considerar el beneficio del agricultor en una valoración de una finca rústicas es una cuestión que no deja de ser controvertida.

¿Conoces algún caso particular sobre la aplicación o no de este beneficio del agricultor en la valoración de una finca rústica?.
Valoración de fincas rústicas. Breves ejemplos
Voy a repasar en este post algunos artículos que estoy publicado sobre Valoración de fincas rústicas en colaboración con Íñigo Corres de admeet.com.

El propósito de estos artículos es proporcionar a los inversores en fincas rústicas información de forma muy clara y sencilla de la forma de realizar la valoración de fincas rústicas, aportando algunos ejemplos muy simples de su aplicación.

Las valoraciones que se muestran en estos artículos son tomadas de casos reales de mi archivo, y en todos los casos están realizadas mediante el método de valoración de fincas rústicas por capitalización de rentas. En cada uno de los artículos se muestra un cuadro muy simplificados de la estructura de ingresos y gastos de las explotaciones.

El método de valoración de fincas rústicas por capitalización de rentas obtiene el valor de una finca rústica comparando con la inversión financiera que sería necesario realizar para obtener la misma rentabilidad mediante productos financieros habituales. La ventaja del método de capitalización de rentas es que, al estar basado en datos de precios y costes, si tomamos un periodo suficientemente largo para su estimación, obtendremos un valor bastante aproximado en relación con la productividad de la finca rústica a lo largo del tiempo. Planteado de esta forma, los resultados de este método de valoración de fincas rústicas son más estables en el tiempo que otros métodos, y no están sometidos a las modificaciones de la coyuntura económica y del mercado inmobiliario.

A continuación te muestro los enlaces a cada uno de los artículos, denominados según su temática. Cada uno de estos enlaces abre una página nueva en el sitio web de addmeet.com:
La preparación y discusión de estos artículos nos ha llevado a un tema que, en las fechas en las que se han realizado, está plenamente candente: la reforma de la Política Agraria Común (PAC) para el periodo presupuestario 2014-2020. Como resultado, hemos publicado otra serie de artículos en los que hemos intentado reflejar la importancia que para los agricultores y, en especial para la valoración fincas rústicas, va a tener las modificaciones de las subvenciones de la PAC en los próximos años.

A continuación te muestro los enlaces a estos artículos, que se abrirán en una nueva ventana en el portal web de addmeet.com:
Espero que estos artículos sean de tu interés, especialmente si necesitas realizar valoraciones de fincas rústicas, o tienes dudas sobre las distintas cuestiones que se tratan al abordar una valoración de este tipo. De todo esto versa este blog, en el que voy incluyendo artículos de utilidad para la valoración de fincas rústicas.
Las 3 claves de la Expropiación Forzosa para línea eléctrica
Como complemento a la Guía de Expropiaciones, voy a explicar en este artículo algunos aspectos importantes que debéis conocer todos aquellos que seáis afectados por la expropiación forzosa para línea eléctrica.

Las expropiaciones forzosas para la construcción de líneas eléctricas están reguladas en general por la Ley de Expropiación Forzosa, y en particular por el Real Decreto 1955/2000, de 1 de diciembre. En esta norma se establece que el procedimiento para realizar la expropiación forzosa para línea eléctrica será siempre el del artículo 52 de la Ley de Expropiación Forzosa, al considerarse como necesaria la urgente ocupación de los terrenos. En este caso, te recomiendo que revises los dos artículos que he publicado sobre consejos para preparar el acta previa a la ocupación, y cómo preparar el justiprecio en una expropiación forzosa.

En mi opinión, las tres características fundamentales de las expropiaciones forzosas para línea eléctrica son las siguientes:
1. Las afecciones son en su mayor parte en forma de servidumbre de paso, ya sea aérea o subterránea.
2. La beneficiaria de la expropiación forzosa para línea eléctrica es una empresa privada, la cual debe solicitar la expropiación forzosa a través de un largo proceso administrativo.
3. El trazado de la línea eléctrica puede ser modificado, bajo determinadas circunstancias.
En general, la servidumbre de paso por línea eléctrica aérea establece las siguientes limitaciones para la finca por la que pasa:
- El vuelo sobre el predio sirviente.
- El derecho de paso o acceso para el mantenimiento de cualquier tipo de la línea eléctrica, incluyendo el corte de arbolado, si fuera necesario.
- La ocupación temporal de terrenos u otros bienes, en su caso, necesarios a las mencionadas tareas de mantenimiento.
El derecho de paso para mantenimiento y ocupación temporal para su realización, no eximen a la empresa eléctrica del pago de las indemnizaciones y daños que pudiera causar.

Mi experiencia es que en cada caso, y dependiendo de las características técnicas de la línea y del terreno, se establecen unas limitaciones específicas, además de las generales anteriores. A continuación te muestro un ejemplo de una limitación por imposición de servidumbre de paso por línea eléctrica, reflejadas en un Acta Previa a la Ocupación levantada recientemente en un expediente de expropiación forzosa para línea eléctrica:

Servidumbre: “Faja de seguridad de anchura reglamentaria en la que queda limitada la plantación de árboles y arbustos y prohibida la construcción de edificios e instalaciones industriales en la franja definida por la proyección sobre el terreno de los conductores extremos en las condiciones más desfavorables, incrementada con las distancias reglamentarias a ambos lados de dicha proyección. Y/O realizar cualquier tipo de obras o efectuar acto que pudiera dañar o perturbar el buen funcionamiento de las instalaciones. Esta distancia podrá reducirse siempre que se solicite expresamente y se cumplan las condiciones que, en cada caso, fije el órgano competente de la Administración”.

Estas limitaciones por expropiación forzosa para línea eléctrica debes tenerlas muy en cuenta a la hora de redactar la relación de bienes y derechos afectados, y la hoja de aprecio de la propiedad.

Pero para que se llegue a constituir la servidumbre, la empresa eléctrica debe de elaborar un proyecto de construcción y someterlo a la revisión de la Administración, que ordenará su exposición en Información Pública durante al menos quince días, en los que incluye la relación de los bienes y derechos afectados. De acuerdo con el artículo 19 de la Ley de Expropiación Forzosa, todos los afectados pueden oponerse, alegando lo que estimen conveniente.

Por otra parte, la normativa específica de la expropiación forzosa para línea eléctrica establece que es posible la modificación de una servidumbre a petición del afectado, cuando sea posible técnicamente. El “defecto” de esta norma es que también establece que quién debe pagar el coste de esa modificación es el interesado. Mi opinión en este sentido es que, si la modificación se solicita antes de que la línea esté construida, este coste será mínimo.

Otro aspecto al que debes estar muy atento es a la existencia de terrenos de dominio público en las inmediaciones de los que son afectados, ya que la norma establece la prohibición de ocupar terrenos privados siempre que existan terrenos públicos en los que sea posible realizar la ocupación, y sea viable técnicamente la construcción de la línea eléctrica.

Y esto es todo por hoy, siempre recordándote que es muy importante en una expropiación forzosa preparar exhaustivamente la relación de bienes y derechos afectados.
Para qué sirve la encuesta de precios de la tierra
Voy a abordar en este artículo algunas cuestiones importantes sobre la utilidad de la Encuesta de Precios de la Tierra que todos los años publica el Ministerio de Agricultura en el mes de Junio, en relación con la valoración de fincas rústicas.

La Encuesta de Precios de la Tierra establece cada año el precio medio provincial de 28 clases distintas de aprovechamientos agrarios, basado en datos recogidos en forma de encuesta en el mes de Diciembre de cada año, por los servicios de estadística de cada Comunidad Autónoma.

Algunas de las características que considero más importantes de esta encuesta son las siguientes:
- Son datos obtenidos en una encuesta
- Son recabados por la administración, en este caso de cada Comunidad Autónoma
- Son datos medios a nivel PROVINCIAL.
Voy a repasar cada una de estas características, de forma que puedas hacerte una idea exacta de qué significado puede tener cada uno de los datos de la Encuesta de Precios de la Tierra.

La primera característica importante es que se trata de una encuesta, aunque en la metodología expuesta por el MAGRAMA no se indica qué formato de encuesta se realiza (presencial, telefónica, por escrito…), ni las características de la misma, como por el ejemplo el número de encuestados. La ausencia de esta información, cuya publicación es obligatoria en otro tipo de encuestas, ya es un motivo de opacidad en los resultados de la Encuesta de Precios de la Tierra. En el caso de Andalucía, por ejemplo, si sabemos que los datos son recabados por los técnicos de las Oficinas Comarcales Agrarias que cumplimentan un formulario con datos observados y, en caso contrario, estimados. Sin dudar o menoscabar la profesionalidad de estos técnicos, mi opinión es que la admisión en el método de datos “estimados” incrementa el nivel de subjetividad, ya de por si alto en una encuesta de este tipo.

La segunda característica importante, es que la forma y el lugar donde los datos son recabados, son definidos por los servicios de estadística de cada una de las Comunidades Autónomas. Para ello, se realiza una selección de comarcas que a juicio de estos organismos, son las más representativas, y dentro de ellas, de los municipios y parajes que establezcan que son interesantes a efectos de la encuesta. Es decir, se trata de una encuesta en la que los datos son obtenidos de forma dirigida. Esta cuestión, que es metodológicamente totalmente correcta, tiene una repercusión importante desde mi punto de vista que luego comentaré.

La tercera característica, y quizás la más importante desde el punto de vista práctico es que son valores medios a nivel PROVINCIAL. Es decir, el cereal de secano de una provincia obtiene un valor medio único para cada año. Por tanto, si la finca rústica de la que queremos obtener el valor no coincide con el tipo medio de fincas de la provincia, el dato obtenido en la encuesta de precios de la tierra se alejará muchísimo del valor de nuestra finca rústica. Esto es muy evidente en aquellas provincias en las que existen zonas de características agropecuarias muy distintas, como podría ser por ejemplo, la diferencia entre labor de secano en un paraje de sierra y el mismo aprovechamiento en la vega de un río de la misma provincia.

Por tanto, mi opinión es que este ámbito geográfico de desagregación (provincial) es válido a nivel estadístico, pero no puede ser utilizado para otros fines más concretos. Este problema lo ha intentado resolver alguna Comunidad Autónoma, como Andalucía, mediante la publicación de valores máximos y mínimos provinciales que, si bien sirven de acotación al dato medio obtenido, adolecen de los mismos defectos metodológicos que he comentado antes. Además, al ser la única autonomía que los publica, no son datos homologables al resto del territorio nacional.

Tenemos por tanto, una encuesta de precios de la tierra cuyos datos son obtenidos de forma dirigida, con una metodología dotada de cierta opacidad, y con un nivel de desagregación provincial que no permite su aplicación en la práctica para conocer el valor de una parcela. Entonces, ¿para que sirve la encuesta de precios de la tierra?.

Veamos en primer lugar para qué le puede servir a la Administración y luego para qué puede servirnos a nosotros.

La Administración utiliza a menudo la encuesta de precios de la tierra para la determinación del precio de fincas rústicas, estableciendo un método en el que controla el origen de los datos, de forma que todo el sistema se retroalimenta desde la propia Administración.

Veamos lo que quiero decir con el ejemplo de la publicación de la Encuesta de Precios de la Tierra en Andalucía para el año 2012. En la introducción a esta publicación dice textualmente “La Encuesta de Precios de la Tierra tiene múltiples aplicaciones, como por ejemplo, servir de orientación para la determinación de precios en las operaciones de expropiación, transacciones de compra, etc.”.

Es decir, que nos encontramos con el hecho que la Administración “dirige” la selección de los puntos de muestreo de la encuesta, realiza el muestreo de la encuesta (y en muchos casos, obtiene el valor por estimación), pondera los resultados, para luego utilizarlos como orientación en los procesos de expropiación forzosa que la propia Administración realiza. Fantástico, ¿no?.

Por otra parte, no se utilizan habitualmente estos datos para otros supuestos, como por ejemplo, para determinar el valor de los inmuebles rústicos a efectos del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados. En los reducidos casos en los que si se utiliza, como Extremadura, le son aplicados unos coeficientes anuales según clases de cultivo para determinar el “Valor Real” de una finca rústica.

Por mi parte, te puedo recomendar que utilices la encuesta de precios de la tierra únicamente para saber la tendencia de los precios con respecto al año anterior o en un periodo de tiempo. Así, puedes saber si el precio de la tierra para un determinado aprovechamiento ha subido o bajado con respecto al año anterior. De hecho, el objetivo principal de la encuesta de precios de la tierra es conocer la evolución del nivel de precios medios de cada uno de los aprovechamientos que se analizan.

En cualquier, caso, por los motivos que he señalado a lo largo del artículo, yo sería muy prudente a la hora de utilizar estos datos, y tendría siempre presente que son datos estadísticos, y en este sentido debes utilizarlos.

¿Cuál es tu opinión sobre la utilidad de la encuesta de precios de la tierra?. ¿La has utilizado en alguna ocasión? ¿Cuál es tu experiencia con estos datos?.

Fotografía: Javier Almagro
Los 3 tipos de expropiación forzosa: total, ocupación temporal y servidumbre
¿Cuáles son los tres tipos de expropiación forzosa?. Esto es lo que voy a tratar en este artículo, así como una breve descripción de las consecuencias de cada uno de ellos.

Los 3 tipos de expropiación forzosa según la afección a una finca rústica los podemos definir de la siguiente forma:
- Expropiación de dominio (o total): la administración expropia para si o para una entidad beneficiaria la totalidad del terreno. Es el caso de la expropiación forzosa para la construcción de la traza de una autovía o del ferrocarril.
- Ocupación Temporal: en este caso, la administración ocupa los terrenos para utilizarlos durante las obras, y luego los devuelve a su propietario. Es el caso de la construcción de un camino para el paso de camiones durante las obras de construcción de una infraestructura.
- Servidumbre: los terrenos siguen siendo de su actual propietario, pero sobre ellos se establece una carga que puede ser de muchos tipos: de paso, aérea, de acueducto, de prohibición de sembrar, etc. El caso más habitual los últimos años son las servidumbres creadas por construcción de gasoductos.
¿Qué consecuencias tiene para el propietario cada uno de los 3 tipos de expropiación forzosa?

En el caso de la expropiación forzosa de dominio, el propietario pierde de forma definitiva la tierra, mientras que la administración o entidad beneficiaria deberá indemnizar el valor de todos los bienes y derechos afectados.

En la ocupación temporal el propietario recupera los terrenos al finalizar las obras, estando la Administración obligada a devolverlos en el mismo estado en el que se encontraban antes de ser ocupados. El propietario tiene derecho a una indemnización por los daños que se produzcan en la finca como consecuencia de la ocupación. Los más habituales suelen ser el arranque de árboles de una plantación, la pérdida de las cosechas correspondientes a las campañas en las que la tierra está ocupada, o la reposición de instalaciones de riego.

La servidumbre implica una restricción a la propiedad de los terrenos, que quedan a nombre de su titular. El tipo de servidumbre más habitual es la de paso, por la cual, por ejemplo, los técnicos de una compañía gasística pueden acceder a una finca para reparar las conducción que la atraviesa. Existen muchos tipos de restricciones en una servidumbre, como la prohibición de sembrar, de plantar, de realizar labores de arada a una profundidad determinada, o de construir a una distancia determinada. La diversidad de restricciones que he encontrado en los expedientes de expropiación forzosa es enorme.

Lo importante en este caso, es que quede muy claro, y por escrito, cuáles son estas restricciones. La valoración de la indemnización correspondiente al propietario se debe realizar en función de cuáles son estas restricciones y cómo afectan a la rentabilidad de la finca o a su revalorización futura.

______________

¿Quieres tener todas las respuestas sobre el procedimiento de expropiación forzosa rústica en un solo sitio, de forma ordenada, práctica, sencilla y completa?: Descarga ahora el e-book «Expropiación Forzosa de Fincas Rústicas. Guía Básica«… ¡y sal de dudas!
¿Quién paga el justiprecio por la expropiación forzosa de mi finca rústica?
¿Quién paga el justiprecio por la expropiación forzosa de mi finca rústica? Este es un tema fundamental para un expropiado y que es desconocido para una gran mayoría de las personas que sufren una expropiación forzosa.

Pues bien, el justiprecio lo paga en España la entidad beneficiaria de los bienes y derechos expropiados. Sencillo a primera vista, aunque en algunos casos es bastante complicado.

En España podemos clasificar las expropiaciones forzosas en función de quién es el beneficiario de las tierras que se expropian:
- Expropiación Forzosa en la que el beneficiario de los bienes expropiados es la Administración, ya sea el Estado, una Comunidad Autónoma, una diputación o Ayuntamiento.
- Expropiación Forzosa en la que el beneficiario de los bienes expropiados es una empresa privada. Los casos más habituales son las expropiaciones para construir infraestructuras de servicios de interés público, como el gas, la electricidad o el agua.
En ambos casos, es imprescindible que se haya realizado una declaración previa, de que esa obra es de interés público, para que los bienes y derechos puedan ser expropiados. Esa declaración la realiza el Gobierno del Estado, o de la Comunidad Autónoma en su caso, y se publica en el Boletín Oficial correspondiente.

En el caso de que el beneficiario sea el Estado, el responsable del pago es la Administración u órgano administrativo que se beneficia de esa expropiación forzosa. El caso más habitual estos últimos años es el de las expropiaciones para la construcción del AVE. Hasta hace pocas fechas, la construcción de carreteras también se realizaba habitualmente por este procedimiento. Sin embargo, sin que esto sea habitual, en fechas recientes la Administración está constituyendo empresas públicas que asumen el «roll» de beneficiarias, imagino que para evitar contabilizar las correspondientes inversiones como gasto público.

En el caso de que la beneficiaria de los terrenos sea una empresa privada, ésta será la que deba realizar los pagos correspondientes a los justiprecios de las fincas afectadas, ya sea Gas Natural, Endesa, o cualquier otra empresa de dedicada a los servicios públicos de interés general.

Sin embargo, recientemente se ha puesto de manifiesto un problema muy grave para algunos afectados por una expropiación forzosa, y es que la empresa beneficiaria de los terrenos que le fueron expropiados ha quebrado antes de hacer frente al pago del justiprecio. ¿Qué ocurre en este caso? ¿Se quedarán esos expropiados sin cobrar el justiprecio?. Ahora ya tenemos una sentencia que dice que, en cualquier caso, la Administración del Estado es la responsable del pago de los justiprecios. Y esto es así porque el pago del justiprecio tiene rango y tratamiento de garantía constitucional, la cual no quedaría asegurada en el caso de que los afectados tuvieran que ponerse en la cola de una larga lista de afectados por la quiebra, y hasta hacer frente a quitas en sus justiprecios.

En efecto, la Constitución Española de 1978, dice en su artículo 33.3. que «Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes«.

Este asunto lo abordo con más profundidad en el primer capítulo de la Guía de Expropiaciones.

Desde el punto de vista de la operativa del expediente de expropiación forzosa, es posible que encuentres alguna diferencia en función de que la beneficiaria de la expropiación forzosa sea la Administración o un empresa privada. Quizás la mayor diferencia radique en los tiempos. En la Administración las cosas van despacio, tanto en la ejecución del expediente como luego en el pago. Sin embargo, mi experiencia es que las empresas privadas van mucho más rápido. En primer lugar, lo más habitual es que estas empresas vayan «con el dinero por delante». Con esto quiero decir que es habitual que tengan preparado el importe de las indemnizaciones, y en muchos casos llevan los cheques para el pago del justiprecio a la firma del Acta Previa a la Ocupación. Esperan de esta manera, y consiguen habitualmente, una cierta rebaja en el coste de las expropiaciones, ya que los afectados, en muchos casos, prefieren coger el dinero y olvidarse del asunto, a pesar de saber que en algún caso puede estar perdiendo parte de su patrimonio en la valoración, que suele estar basada en un tanto alzado de la media de las fincas expropiadas.

Mi recomendación en este caso es que es muy importante preparar correctamente y con antelación a la firma del Acta Previa a la Ocupación la relación de bienes y derechos afectados. De esta forma sabremos inmediatamente si la empresa beneficiaria ha considerado todas los bienes afectados, así como las indemnizaciones, lo que te permitirá tomar una decisión de aceptar o no el dinero, con mayor seguridad de acertar.

Google+

Fotografía: Javier Almagro
Cuándo pedir intereses por retraso en el pago del justiprecio

Al hilo del anuncio de que la Consejería de Fomento de la Junta de Andalucía va a hacer efectivo el pago de varias expropiaciones forzosas pendientes en la provincia de Granada, algunas desde 2009, te voy a explicar brevemente cuándo pedir intereses por retraso en el pago del justiprecio.

La respuesta inmediata es la siguiente: desde el momento en el que transcurran más de seis meses desde la fijación del justiprecio, puedes (y debes) pedir intereses por retraso en el pago del justiprecio.

Esto es así porque está establecido en el artículo 57 de la Ley de Expropiación Forzosa, que dice que «La cantidad que se fije definitivamente como justo precio devengará el interés legal correspondiente a favor del expropiado, hasta que se proceda a su pago y desde el momento en que hayan transcurrido los seis meses a que se refiere el artículo 48.» Este artículo 48 no dice ni más ni menos que la Administración tiene 6 meses para pagar el justiprecio.

Por supuesto, la Administración debería realizar la liquidación de los intereses que te correspondan en el momento del pago del justiprecio, pero lo habitual es que esto no ocurra. Así que, una vez tengas en tu poder el dinero, no dejes de solicitar que te calculen y paguen los intereses por retraso en el pago del justiprecio.

Hasta aquí todo fácil y sencillo. Sin embargo, ¿qué ocurren con los expedientes de expropiación forzosa que se demoran, y en los que no se ha llegado a fijar aun un justiprecio?. Esto ocurre. Quien te asegure que tu expediente de expropiación forzosa se va a resolver en un plazo determinado, te está engañando. Pueden suceder muchísimas cosas desde que se firma el Acta Previa a la Ocupación hasta que conseguimos llegar a un justiprecio. El caso más llamativo que me ha ocurrido es un expediente de expropiación forzosa del año 2010, en el que la Administración ha perdido el Acta de Ocupación.

En estos casos, hemos de recurrir a lo que dice el artículo 56 de la Ley de Expropiación Forzosa: «Cuando hayan transcurrido seis meses desde la iniciación legal del expediente expropiatorio sin haberse determinado por resolución definitiva el justo precio de las cosas o derechos, la Administración expropiante culpable de la demora estará obligada a abonar al expropiado una indemnización que consistirá en el interés legal del justo precio hasta el momento en que se haya determinado, que se liquidará con efectos retroactivos, una vez que el justiprecio haya sido efectuado.»

Como puedes comprobar, la Administración es responsable del pago de intereses de demora, no sólo en el caso de los intereses por retraso en el pago del justiprecio, sino también en el caso de que el expediente de expropiación forzosa se demore más de lo debido.

Google+
¿Cómo preparar el justiprecio en una expropiación forzosa rústica?

Voy a comentarte en esta entrada del blog algunos consejos valiosos para que prepares correctamente el justiprecio en una expropiación forzosa rústica.

1. Prepara con antelación la relación de bienes y derechos afectados.

Este punto es el más importante. Desde el primer momento que descubres que tu finca va a ser afectada por una expropiación forzosa, debes ponerte manos a la obra para que ningún elemento afectado se quede sin su valoración. Esta relación de bienes y derechos afectados debe quedar por escrito en el Acta Previa a la Ocupación.

2. No dejes que sea la administración la única que describa tu finca.

He visto en muchas expropiaciones, cómo los afectados dejan que la administración describa en el Acta Previa a la Ocupación las características de su finca. Mi recomendación es que la lleves preparada, y la hagas constar en el apartado de alegaciones. Dejar ese espacio en blanco es como negociar la venta de la finca, y dejar que sea el comprador el único que hable.

3. Piensa en todos los problemas que vas a tener.

El justiprecio está compuesto por la valoración de los bienes y derechos afectados más las indemnizaciones por perjuicios que pueda sufrir la tierra o el propietario. Mi experiencia me dice que muchos propietarios no dan importancia a las indemnizaciones, cuando en algunos casos puede que las cantidades superen al valor de lo expropiado.

En el expediente de expropiación forzosa, la Ley obliga a la Administración a incluir sólo las indemnizaciones por rápida ocupación. Sin embargo, hay muchas otras cuestiones que te harán perder dinero y te ocasionarán un dolor de cabeza. Haz un esfuerzo de razonarlo, ponerlo por escrito y decirlo en el levantamiento del Acta Previa a la Ocupación, de manera que haya una posibilidad de que puedan después ser valoradas.

4. Insiste en el Acta de Ocupación.

En la firma del Acta de Ocupación, no dejes de insistir en las alegaciones ya realizadas en el Acta Previa a la Ocupación. También debes dejar constancia de cualquier modificación que hayan sufrido los bienes y derechos afectados, especialmente si ha tenido algo que ver la Administración o la empresa contratista de las obras. (En algunas ocasiones, la prisa por empezar las obras lleva a las contratas de obra a entrar en fincas en las que no tienen derecho de ocupación).

5. No temas acudir al Jurado de Expropiaciones.

Si crees que hay una diferencia muy grande entre lo que estimas que vale tu justiprecio, y lo que te ofrece la Administración o empresa beneficiaria de la expropiación forzosa, debes acudir al Jurado de Expropiación Forzosa. Este Jurado no es un tribunal, y no necesitas abogado para acogerte a su dictamen. Su composición ha sido modificada recientemente, y su función es técnica. Revisará el expediente y realizará una nueva valoración. Por ello, es importante que tu valoración esté correctamente motivada, y se ajuste a la Ley.

Esto cinco puntos son fundamentales a la hora de preparar correctamente el justiprecio en una expropiación forzosa rústica. No nos aseguran el obtener un justiprecio más alto, pero sabremos que estaremos poniendo las bases para que esto sea así.

Google+
Recomendaciones para preparar el Acta Previa a la Ocupación
Hoy voy a comentar algunas recomendaciones para preparar el Acta Previa a la Ocupación de una forma correcta, ya que como explico en mi libro, Guía de Expropiaciones, es uno de los pasos fundamentales en un expediente de expropiación forzosa, y del que depende en parte la valoración del justiprecio e indemnizaciones que corresponderán al afectado.

Para asegurarte de la correcta valoración de los justiprecios e indemnizaciones correspondientes a a los terrenos e infraestructuras existentes en las fincas, recomiendo a todos los propietarios afectados por la expropiación forzosa, que preparéis correctamente la relación de los bienes y derechos con anterioridad al levantamiento de las Actas Previas a la Ocupación. Tanto si el tipo de proyecto produce afecciones de reducida dimensión, como si éstas son de gran importancia, es necesario situarlas y revisar concienzudamente su impacto, evaluando sus consecuencias y si afectan a alguna infraestructura de la explotación agraria. Asimismo, si tienes un aparcero o arrendatario, tendrás que contar con él para incluirlo en el Acta Previa a la Ocupación y que aparezca en los trámites del expediente de expropiación forzosa.

En muchos expedientes de expropiación forzosa, adquieren gran importancia las indemnizaciones por división de finca y por demérito de finca, así como las Ocupaciones Temporales, que aunque son un derecho que otorga la Ley a la Administración, y que deben ser vigiladas para que se cumplan los condicionantes, entre otros y más importante, la devolución de los terrenos en las mismas condiciones en los que se encontraban antes de ocupación.

Por último, te recomiendo que, ante cualquier duda en las afecciones sobre tu finca, solicites durante el procedimiento del levantamiento de las Actas Previas a la Ocupación, la visita a la finca acompañado del perito representante de la Administración, en el que puedes denunciar efectivamente los daños que se producirán en tu explotación, a efectos de que la valoración que se haga sea lo más correcta (y elevada) posible.

En efecto, la Ley de Expropiación Forzosa dice en su artículo 52.3. que «En el día y hora anunciados se constituirán en la finca que se trate de ocupar, el representante de la Administración, acompañado de un perito y del Alcalde o Concejal en que delegue, y reunidos con los propietarios y demás interesados que concurran, levantarán un acta en la que describirán el bien o derecho expropiable y se harán constar todas las manifestaciones y datos que aporten unos y otros y que sean útiles para determinar los derechos afectados, sus titulares, el valor de aquéllos y los perjuicios determinantes de la rápida ocupación. Tratándose de terrenos cultivados se hará constar el estado y extensión de las cosechas, los nombres de los cultivadores y el precio del arrendamiento o pactos de aparcería en su caso.»

En cuanto a las servidumbres, cada vez es más habitual en las Administraciones la publicación en el propio anuncio de la relación de bienes y derechos afectados, de las afecciones concretas que sufrirán las servidumbres. De esta manera, aquellos que revisen exhaustivamente las situación en la que quedarán parte de los terrenos de su finca, podrán determinar cómo afectarán estas servidumbres a las infraestructuras existentes en las fincas, así como a las futuras inversiones o mejoras que puedan necesitar las explotaciones, de forma que la preparación de la relación de bienes y derechos afectados se pueda realizar con una mayor seguridad.

En caso de que no se publiquen las limitaciones por causa de servidumbre, debéis solicitar saber cuáles serán y cómo quedarán en la finca al servicio de la Administración o beneficiaria, y que aclaren perfectamente y caso por caso, cómo afectarán estas servidumbres a las infraestructuras existentes, así como a las futuras inversiones o mejoras que puedan necesitar las explotaciones.

La preparación de las Actas Previas a la Ocupación es un paso importante en un procedimiento de expropiación forzosa. A continuación te muestro los dos productos que pongo a tu disposición para ayudarte en este trámite:
- e-book «Guía de Expropiaciones. Manual Práctico de Expropiación Forzosa«.
- Actas Previas con Confianza.
Google+

Artículos más recientes

Valoración de fincas rústicas y beneficio del agricultor, una cuestión polémica que desde mi punto de vista, resulta interesante para debatir.