VALORACION DE FINCA RUSTICA

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  • ¿Cómo puede aumentar 60 veces el justiprecio de una expropiación forzosa?

    Una sentencia aumenta el justiprecio de una expropiación forzosa de 222 € a 13.680 €

    La noticia de esta sentencia apareció en el Diario La Verdad de la Región de Murcia, con fecha 8 de junio de 2014.

    Me ha llamado la atención, porque este incremento de valor en el justiprecio de una expropiación forzosa, se suele dar cuando hay una diferencia de apreciación en la tipología de suelo: el Jurado de Expropiación Forzosa lo considera rústico, mientras que la sentencia estima que es urbano, incrementando considerablemente la valoración.

    justiprecio de una expropiación forzosa
    Sureste de la Región de Murcia. Satélite ISS

    Pero este no es el caso. Es una finca rústica.

    En realidad, lo que más me llama la atención no es el incremento de valor, que se puede producir en muchos expedientes en vía contencioso administrativa. Lo que me sorprende es lo bajo de la valoración del Jurado de Expropiación Forzosa.

    Se trata de una Sentencia de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Región de Murcia, en relación con un expediente de expropiación forzosa por el gasoducto Cartagena – Lorca.

    El aumento del justiprecio de una expropiación forzosa de 222 euros a 13.680 euros se debe, según se indica en el texto de la noticia, a las siguientes causas:

    •  En la valoración del jurado de expropiación forzosa no se incluyó la indemnización por la constitución de una servidumbre de 260 metros cuadrados.
    • Tampoco se contempló en dicha valoración el demérito del valor de la finca como consecuencia de la división en dos partes.
    • Por último, también se ha contemplado el demérito de finca por las dificultados que presentará la explotación, junto con los riesgos que comporta la tubería por sus particularidades peligrosas. (este último párrafo entre comillas, por lo que presumimos que es copia textual de la sentencia.)

    Otro dato importante, es que la valoración final ha sido debida a un perito judicial, que es el que ha constatado los daños que se producen en la finca.

    No sabemos, sin embargo, cuál es el tipo de explotación agraria que tiene la finca, que en este caso debe ser importante, en especial para que haya quedado aprobada la indemnización por división de finca en la constitución del gasoducto. Para ello, debe tratarse de una plantación o explotación tecnificada, que se verá fuertemente afectada por la constitución de un pasillo de 4 metros, en el que no se podrá plantar ni realizar ninguna instalación.

    Probablemente, y dado que es un municipio, Fuente Álamo de Murcia, en el que se producen una gran cantidad y variedad de frutas y hortalizas, la finca afectada contara con algún sistema permanente de cultivo, así como de riego por goteo, que  habrá sido afectado por el gasoducto.

    Pero todo esto es posible, desde mi punto de vista, por el artículo 24 de la Ley de Expropiación Forzosa, que dice que «La Administración y el particular a quien se refiera la expropiación podrán convenir la adquisición de los bienes o derechos que son objeto de aquélla libremente y por mutuo acuerdo, en cuyo caso, una vez convenidos los términos de la adquisición amistosa, se dará por concluido el expediente iniciado«.

    De acuerdo con este artículo, la Administración, y en especial las empresas privadas, cuando son beneficiarias de una expropiación, intentan obtener acuerdos de indemnización por un valor mínimo, que en muchos casos es mucho más bajo de lo que es el justiprecio de los bienes y derechos afectados por la expropiación forzosa. En general, jamás valoran las indemnizaciones por demérito de finca en estas ofertas. Sobre este tema, he escrito un artículo titulad ¿Quién paga el justiprecio de mi expropiación forzosa?, que modestamente te recomiendo, si es tu caso.

    A esto se une un asunto que quiero comentar en este artículo, y que ya he comprobado que ha sucedido en dos expedientes recientes que he asesorado. En ambos había una diferencia entre la servidumbre constituida en el anejo de expropiaciones, y la servidumbre real que sufre limitaciones.

    En este sentido, no creo que sea compatible con la legalidad, en especial con el Código Civil, establecer una servidumbre de 2 metros de anchura, cuando las limitaciones se imponen sobre una anchura de 10 metros. Entiendo, y así lo he reclamado en las hojas de aprecio, que ambas son servidumbres, aunque les corresponderá distinta indemnización al ser diferente las limitaciones establecidas para el predio sirviente.

    Lo que si resulta sorprendente, desde mi punto de vista, es que el Jurado de Expropiación Forzosa estableciera una valoración en 222 €, que lo deja en evidencia con respecto a la valoración final de 13.680 €

    Sorprendente…. y preocupante.

    Tu turno. ¿Tienes algún ejemplo, como éste, en el que haya existido una gran diferencia entre el valor del Jurado de Expropiación Forzosa y una sentencia judicial, en una finca rústica?

     

    Agradecimientos: fotografía de «Image Science & Analysis Laboratory, of the NASA Johnson Space Center», en Wikipedia

     

     

     

  • 3 aspectos cruciales en la valoración de una plantación de olivar de una finca rústica

    Valoración de una plantación de olivar: 3 aspectos cruciales

    Voy a repasar en este artículo los 3 puntos más importantes que siempre tengo en cuenta a la hora de plantear la valoración de una plantación de olivar en una finca rústica.

    Estos aspectos son importantes sea cual sea el método de valoración que emplees, ya que, aunque tienen una influencia mayor en el caso de la valoración por capitalización de rentas, el método de comparación también exige tener en cuenta las características agronómicas de las fincas de referencia con respecto a la que se valora.

    El precio del producto.

    Debo tener en cuenta, en primer lugar, el destino de la producción, si es para verdeo o para almazara.

    En el caso del verdeo, los ingresos pueden ser mayores, aunque también resultan más costosos los gastos de producción, En concreto me refiero a la recolección. Estas condiciones pueden variar en función de la zona o comarca.

    En ambos casos, el factor crucial es la ventana temporal que empleamos para determinar el precio de venta y, por tanto, los ingresos medios anuales.

    valoración de una plantación de olivar

    Fuente: Ministerio de Agricultura

    En la tabla anterior te muestro la evolución del precio de aceite de oliva virgen en los últimos diez años. Son datos estadísticos del Ministerio de Agricultura a nivel nacional, y sin desagregación a nivel del tipo de aceite virgen, por lo que te ruego seas muy prudente en su utilización en una valoración. Sin embargo, me sirven para ilustrarte la importancia de la ventana temporal.

    Si elegimos tomar un periodo de cinco años para el cálculo del precio medio del aceite percibido por las agricultores, obtendremos un valor de 204,56 €/100kg. Esta cifra aumenta hasta los 242,03 €/100 kg en el caso de que estimemos una ventana temporal de 10 años. Una diferencia de 37,47 €/100 kg en el precio pagado al agricultor que puede tener una influencia determinante en la cuenta de la Renta de la explotación que hemos de obtener  en el caso de la valoración por el método de capitalización de rentas.

    Una opción aceptable desde el punto de vista estadístico, aunque no tanto desde la perspectiva agraria, en mi opinión, es la eliminación de los valores más altos y bajos de la serie, en el caso de una ventana temporal amplia. De esa manera, eliminaríamos de la serie los valores de 2011 y 2006, obteniendo un precio medio anual de 236,31 €/100 kg.

     

    Las subvenciones a las que tiene derecho la explotación

    El artículo 23 de la actualmente vigente Ley del Suelo, establece que el valor de capitalización del rendimiento de la explotación «Incluirá, en su caso, como ingresos las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos considerados para su cálculo«. 

    La inclusión de las subvenciones es una cuestión de sentido común en la actual coyuntura económica agraria, en la que los marcos presupuestarios para las subvenciones agrarias se van sucediendo ininterrumpidamente desde 1962 en la Comunidad Europea.

    Por ello, yo incluyo las subvenciones de la Política Agraria Común como un ingreso más en la cuenta de ingresos – gastos de la explotación para su capitalización, sin tener en cuenta el periodo o etapa presupuestaria en que nos encontremos (2014 – 2020 a la hora de escribir este artículo). Esto es así por dos motivos:

    1. Las subvenciones de la Política Agraria Común no se van a suprimir, como eje central que son de la institución europea.
    2. La subvención de la Política Agraria Común está incluida en la conformación del valor real de las fincas en el libre mercado: «el precio es con subvención o sin subvención«.

    Por lo tanto, en la valoración de una plantación de olivar en una finca rústica siempre tengo en cuenta, cuando existen, las subvenciones existentes de la Política Agraria Común.

    La localización geográfica del olivar

    Este aspecto es de especial importancia desde mi punto de vista.

    En el caso de las valoraciones por comparación, es evidente que tendremos que tener en cuenta la posición geográfica de la finca que estemos valorando en relación con las de comparación, según se encuentren a más o menos distancia del centro de producción del producto (aceituna o aceite), plantas de encurtidos o almazaras.

    En el caso de las valoraciones por capitalización de rentas, si seguimos el sistema establecido en el actualmente vigente Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, tendremos que tener en cuenta la localización al calcular el factor FI de localización, en el caso de que sea procedente por la situación de la finca.

    Pero es que, además, también podremos hacer que la localización de la finca influencie directamente el valor de capitalización, disminuyendo de los gastos de la explotación dos partidas clave en el caso del olivar:

    • el coste del transporte hasta la planta de procesamiento.
    • el coste de recogida, que será algo menor en algunos casos en aquellas comarcas puramente olivareras.

    Ahora es tu turno.

    ¿Crees que existe algún factor más que también tenga una influencia importante en la valoración de una plantación de olivar de una finca rústica?

     

     

     

  • ¿Es inconstitucional el método de valoración de fincas rústicas de la Ley del Suelo?

    El Boletín Oficial del Estado del día 13 de Mayo de 2014, ha publicado la admisión a trámite de un recurso de inconstitucionalidad del artículo 23 del Texto Refundido de la Ley de Expropiación Forzosa

    método de valoración de fincas rústicas de la Ley del SueloSi eres uno de los lectores que sigue habitualmente mi blog, sabrás que soy bastante crítico con la imposición de un método de valoración de fincas rústicas de la Ley del Suelo actualmente vigente.

    Los motivos de mi crítica, los expuse en un artículo, publicado, el 15 de Enero de 2013, con el título «Método de Valoración de una finca rústica«, y en el que, de forma resumida, dudaba de que la prohibición de utilizar métodos de valoración distintos al establecido por el Estado, cupiese dentro de lo establecido en el artículo 33.3 de la Constitución Española.

    ¿Qué dice este artículo?. Pues que «Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes«.

    Según la Real Academia de la Lengua (RAE), indemnizar es «Resarcir de un daño o perjuicio». Por lo tanto, todo lo que no se compensar al propietario por el valor del bien que se le quita, no será una indemnización.  

    Me gusta mucho el término utilizado por la Ley de Expropiación Forzosa, que es anterior a la Constitución, pero que aun se encuentra vigente en su mayor parte, que es el de justiprecio (Aprecio o tasación de algo, según la RAE). Es decir, que el expropiado debe ser indemnizado por el justo precio de los bienes y derechos que se le expropian, no más, pero tampoco menos.

    Sin embargo, el artículo 23 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, dice lo siguiente:

    1. Cuando el suelo sea rural a los efectos de esta Ley:

    a) Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración.

    • La renta potencial se calculará atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotación de que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislación que les sea aplicable, utilizando los medios técnicos normales para su producción. Incluirá, en su caso, como ingresos las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos considerados para su cálculo y se descontarán los costes necesarios para la explotación considerada.El valor del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza hasta un máximo del doble en función de factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, cuya aplicación y ponderación habrá de ser justificada en el correspondiente expediente de valoración, todo ello en los términos que reglamentariamente se establezcan.

     2. En ninguno de los casos previstos en el apartado anterior podrán considerarse expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos por la ordenación territorial o urbanística que no hayan sido aún plenamente realizados.

    El problema de este artículo es que condena a algunos propietarios afectados por expropiación forzosa, a que sus bienes no sean tasados, o sea, justipreciados, por su valor real, sino por el que establece esta Ley.

    Dicho de otro modo, este artículo de la Ley limita el valor del bien, de forma que el propietario recibe el valor resultante de lo establecido por la Ley, pero no la justa indemnización por sus bienes.

    Esto es así porque el método de valoración de fincas rústicas de la Ley del Suelo establece un valor del bien, que en muchos casos no tiene que coincidir con el valor real, ya existen muchos factores no considerados en el método que pueden influir de forma importante en la conformación del valor final.

    Incluso la limitación que se establece del coeficiente de localización, a un máximo del doble, puede dejar fuera de su valor real a muchas fincas, en las que el principal atractivo sea precisamente su posición geográfica.

    Te voy a exponer un ejemplo de un caso real, de un propietario afectado por este problema que planteo:

    Se trata de un solar, realmente no se puede llamar de otra manera, en el término municipal de una capital de provincia española, en la que se expropia una superficie muy reducida. El solar, además de estar muy bien situado, es colindante con un polígono industrial, y está catalogado como suelo industrial en el nuevo Plan urbanístico del municipio, que está pendiente de la aprobación por parte del gobierno autonómico. Sin embargo, en el momento de la valoración, era suelo rústico a todos los efectos legales.

    En este expediente, la Administración expropiante valoró en  Hoja de Aprecio de la Administración el terreno a 0,83 €/m2. Recurriendo al Jurado de Expropiaciones conseguí elevar la valoración hasta los 2,76 €/m2 (un incremento de más del 300% con respecto al valor de la Administración), aunque en la Hoja de Aprecio de la propiedad solicitaba un valor según Ley de 9,45 €/m2. Todo estos valores según la Ley del Suelo.

    Pero si realmente quisiéramos calcular el valor de indemnización que le corresponde al propietario, tendríamos sin lugar a dudas que tener en cuenta las expectativas urbanísticas, lo que precisamente prohíbe el punto 2 del artículo 23. En este caso, el valor del suelo podría ascender hasta 78,76 €/m2. Incluso si tenemos en cuenta un reducción del valor del suelo en los casos en los que la expropiación haya tenido lugar con posterioridad a 2008 (por efecto de la crisis), el valor resultante de aplicar la Ley es extremadamente reducido.

    Exageradamente reducido. Hasta el punto que, en mi opinión, incumple al artículo 33.3 de la Constitución Española.

    Por eso, no me ha extrañado nada que el Boletín Oficial del Estado del día 13 de Mayo de 2014, haya publicado la admisión a trámite de un recurso de inconstitucionalidad del artículo 23 del Texto Refundido de la Ley de Expropiación Forzosa.

     

  • ¿Es obligatorio el factor de localización en la valoración de una finca rústica?

    factor de localización en la valoración de una finca rústica

    El factor de localización en la valoración de una finca rústica para expropiación forzosa

    Escribo estas líneas como consecuencia de la segunda Hoja de Aprecio de la Administración (o Beneficiaria) que recibo en pocos días, con exactamente la misma pauta: ignorar la aplicación del factor de localización en la valoración de una finca rústica.

    El factor de localización FI.

    El Reglamento de valoraciones de la Ley del Suelo, establece una corrección sobre el valor de capitalización del suelo rústico, en función de la proximidad geográfica de núcleos de población, centros de relevancia económica, o de infraestructuras de transporte nacional o internacional de especial relevancia.

    En mi opinión, la aplicación de un coeficiente geográfico es algo de sentido común, y que yo he aplicado en innumerables casos, incluso antes de la entrada en vigor de la Ley del Suelo de 2007.

    Esto es así porque la Ley anterior, sobre el régimen del suelo y valoraciones, de 1998, aunque establecía el método de comparación para el cálculo del valor del suelo rústico, admitía el método de capitalización como subsidiario para determinados casos.

    Con la entrada en vigor de la Ley del Suelo, el 1 de julio de 2007, y la obligatoriedad de la utilización del método de capitalización, se estableció la «posibilidad» de aplicar un coeficiente en razón de la localización. Textualmente el artículo 23.1 dice que la localización se determinará en función de «El valor del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza hasta un máximo del doble en función de factores objetivos de localización como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico«. 

    La forma de aplicar este coeficiente queda remitida al desarrollo reglamentario. Pasan los años, y a finales de 2011, se publica el Real Decreto 1492/2011, de 24 de Octubre, por el que se publica el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo. En su artículo 17 se aborda el asunto del factor de localización, y dice:»la valoración final del suelo, deberá tener en cuenta la localización espacial concreta del inmueble y aplicar, cuando corresponda, un factor global de corrección al valor de capitalización, según la siguiente fórmula«. 

    De acuerdo con estas normas legales, ¿es potestativo u obligatorio la aplicación del factor de localización espacial?.

    He marcado en negrita y subrayado la diferencia notable entre lo que dice la Ley y el Reglamento. Me pregunto si la diferencia verbal entre el «podrá» de la Ley y el «deberá» del Reglamento, es un «lapsus» o es realmente una modificación deliberada de la Ley dentro del ámbito reglamentario.

    En cualquier caso, para mi lo realmente relevante es que si dos fincas muy similares en otros parámetros, no pueden ostentar igual valor si una está a 20 kilómetros de Sevilla, mientras que la otra lo está a 80 km de distancias… o a 20 km de Zaragoza… o 20 km de Valencia… etc…

    Los factores fundamentales que consagra el citado factor de localización en la valoración de una finca rústica, de acuerdo con el citado artículo 17 del Reglamento, son los siguientes:

    • Por accesibilidad a núcleos de población, u1
    • Por accesibilidad a centros de actividad económica, u2.
    • Por ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, u3.

    El primer factor determina una corrección en función de la cercanía, geográfica o por medios de transporte, a grandes núcleos de población. Y digo a grandes poblaciones, porque en caso contrario el resultado será prácticamente irrelevante, debido a que cualquier cifra demográfica deberá ser dividía por 1.000.000, en virtud de la fórmula elegida.

    El segundo factor está más relacionado directamente con el tipo de explotación que valoras, ya que establece su uso cuando el suelo esté»próximo a centros de comunicaciones y de transporte, por la localización cercana a puertos de mar, aeropuertos, estaciones de ferrocarril, y áreas de intermodalidad, así como próximo a grandes complejos urbanizados de uso terciario, productivo o comercial relacionados con la actividad que desarrolla la explotación considerada en la valoración«. 

    Mi opinión con respecto a este último la puedo resumir en tres cuestiones:

    1. Por una parte, me gusta lo ambiguo de su redacción, que permite aplicarlo en muy diferentes casos y formas, tal y como es la casuística de los suelos que valoramos.
    2. Por otra parte, la limitación es extremadamente radical, al determinar un máximo de 60 kilómetros en cualquier caso.
    3. Por último, la fórmula escogida para su aplicación es ciertamente menos cicatera que la del coeficiente anterior.

    En relación con el tercer coeficiente, sobre la ubicación en entornos de especial valor ambiental o paisajístico, voy a diferir el comentario a un post exclusivo sobre el tema, porque desde mi experiencia, el asunto lo merece. Pues bien, después de toda esta estructura matemática y estadística (que es de donde provienen las fórmulas) montada alrededor del factor de localización, me encuentro conque las Hojas de Aprecio de la Administración lo ignoran.

    ¿Te ha sucedido a tí un caso similar, en el que la Administración o Beneficiaria ignoren la aplicación del factor de localización?.

    Fotografía: Javier Almagro

  • ¿Para qué sirve el Jurado Provincial de Expropiaciones?

    Jurado Provincial de Expropiaciones

    El Jurado Provincial de Expropiaciones es un órgano de gran importancia en el procedimiento de expropiación forzosa en España.

    ¿Por qué? Pues porque tiene la última palabra en relación con el valor del justiprecio que deben recibir los bienes expropiados.

    La última palabra, en la vía administrativa. Si no estás de acuerdo con la resolución del Jurado Provincial de Expropiaciones, puedes recurrir ante el correspondiente tribunal contencioso administrativo.

    Es decir, la resolución del Jurado Provincial de Expropiaciones adjudica el valor definitivo a la indemnización por los bienes y derechos afectados, sin recurrir a los Tribunales de Justicia.

     ¿Cuándo debes recurrir al Jurado Provincial de Expropiaciones?.

    Si no estás de acuerdo con la valoración ofrecida por la Administración o la Beneficiaria de la expropiación forzosa en su Hoja de Aprecio.

     

    ¿Qué normas legales rigen el funcionamiento del Jurado Provincial de Expropiaciones?

    Están regulados fundamentalmente por el artículo 32 y siguientes de la Ley de Expropiación Forzosa. También por los artículos 32 a 38 del Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa.

    ¿Quién forma parte del Jurado Provincial de Expropiaciones?

    Los miembros que lo constituyen han sido modificados recientemente, desde el 1 de Enero de 2013. Actualmente son los siguientes:

    • Un Abogado del Estado de la respectiva Delegación de Hacienda
    • Dos funcionarios técnicos designados por la Delegación de Hacienda de la provincia, que serán nombrados según la naturaleza de los bienes a expropiar
    • Un representante de la Cámara Oficial Sindical Agraria, cuando la expropiación se refiera a propiedad rústica, y un representante de la C. N. S. respectiva en los demás casos.
    • Un Notario de libre designación por el decano del Colegio Notarial correspondiente.
    • El Interventor territorial de la provincia o persona que legalmente le sustituya.

    El principal motivo del retraso en las resoluciones de los Jurados está en la forma como está constituido, ya que ninguno de sus miembros lo está a tiempo completo. En el caso de los técnicos designados por la Delegación de Hacienda, suelen ser funcionarios de la propia Delegación u organismos «adyacentes», que comparten esta función con las habituales de su puesto.

     

    Existen desde hace algunos años las Comisiones de Valoración de Expropiación Forzosa en algunas   Comunidades Autónomas, que no debes de confundir ni equiparar al Jurado Provincial de Expropiaciones.

     

    ¿Tienes más dudas? Recuerda que tienes toda la información en la Guía de Expropiaciones. Manual Práctico de Expropiación Forzosa.

     

  • ¿Es posible que el justiprecio supere al valor del bien expropiado?

    JUSTIPRECIO SUPERA AL VALOR DEL BIEN

    UN CASO MUY HABITUAL EN LA EXPROPIACIÓN FORZOSA RÚSTICA

    Esta es la pregunta que subyace en el fondo de las dudas que me plantean muchos de los afectados por una expropiación forzosa rústica.

    La respuesta es que si. No sólo es posible, si no que habitualmente lo que sucede es esto: que la indemnización recibida como justiprecio sea superior al valor del bien en el mercado libre de compra venta.

    justiprecioTe explico a continuación por qué puede suceder esto.

    Motivo nº 1.

    Excepto en ocasiones muy contadas de expropiación forzosa rústica, las afecciones sobre la finca son parciales.

    Las expropiaciones totales de grandes fincas sólo pueden producirse en grandes obras de infraestructura como son los pantanos. Las expropiaciones totales de fincas más pequeñas pueden suceder en otros casos como las grandes autovías.

    Sin embargo, los casos más habituales son aquellos en los que la finca resulta afectada de forma parcial. En estos casos, es muy probable que sea necesario tener en cuenta la indemnización por demérito de finca, que puede incrementar considerablemente el justiprecio final.

    Sobre el demérito de finca y su valoración puedes encontrar más información pinchando aquí.

    Motivo nº 2.

    En otras ocasiones, la realización de la obra requiere la ocupación de un terreno de la finca de forma temporal por la Administración.

    Los daños producidos por esta ocupación temporal tienen que ser indemnizados, lo que también dará lugar a un incremento del justiprecio final de la expropiación forzosa.

    Para saber más sobre la valoración de los daños por ocupación temporal puedes pinchar aquí.

     

    Motivo nº 3.

    En la actual coyuntura económica de crisis, el valor de los terrenos rústicos se ha visto depreciado, aunque no tanto como en el caso de los suelos urbanos.

    Sin embargo, el cálculo de la indemnización por expropiación total se realiza obligatoriamente por Ley en función de las rentas reales o potenciales de la finca, independientemente del valor que éstas puedan llegar a adquirir en el mercado libre de compra venta.

    En las actuales circunstancias económicas, estoy encontrando actualmente muchos casos en los que el justiprecio correspondiente a valor de la expropiación total del suelo rústico es mucho mayor al esperado por el propietario, que lo estima en función de los datos de compra ventas similares en la zona.

    Para saber la normativa legal que rige la valoración del justiprecio por expropiación forzosa de fincas rústicas puedes pinchar aquí.

    Además de estos, existen otros motivos que pueden aplicarse a cada caso particular.

    ¿Conoces algún caso de justiprecio elevado en relación con el valor de mercado?

  • Alerta para los afectados por expropiación forzosa: la importancia del Acta Previa a la Ocupación

    Escribo hoy este artículo al hilo de una noticia aparecida en el Norte de Castilla el 22 de Mayo de 2014, en relación con una sentencia que desestima la reclamación de expropiado contra el Ministerio de Fomento por expropiación ilegal (vía de hecho).

    Suelo intentar leer todo lo que me llega del Norte de Castilla. Es un diario al que tengo especial cariño, procedente de la infancia, cuando estuve viviendo una época en Valladolid. Este era uno de los periódicos que mi padre traía a casa.

    la importancia del Acta Previa a la OcupaciónLa noticia de este periódico trata, de forma algo más extensa que las publicadas ayer por las agencias, sobre el rechazo del Tribunal Superior de Justicia de Castilla Léon a la indemnización solicitada por un afectado por expropiación forzosa, en relación con la ilegalidad de la misma.

    La sentencia es importante, puesto que, siguiendo la jurisprudencia del Tribunal Supremo, reconoce la posibilidad de la Administración de legalizar una situación ilegal en el transcurso del mismo procedimiento administrativo. La doctrina de los Actos Propios ha servido a la justicia en este caso para librar a la Administración de un pago millonario.

    Sin embargo, no quiero en estas líneas entrar en este asunto, sino en el motivo de fondo por el cual la sentencia rechaza la indemnización solicitada. Y este que, en este caso, según recoge la noticia, el afectado no había realizado la correspondiente reclamación  en el momento del levantamiento del Acta Precia a la Ocupación. Incluso se desprende de lo publicado que se habían llegado a cobrar las cantidades ofrecidas como depósitos previos a la ocupación y perjuicios por rápida ocupación, lo que de facto significa un acuerdo sobre la ocupación.

    Y esto es lo que quiero resaltar en este artículo, y que está en relación con otros que he escrito anteriormente en otros post sobre la importancia del Acta Previa a la Ocupación. No te olvides en tu caso de algunas cuestiones:

    • Reclamar todo lo que se te ocurra, aunque la administración tenga que escribir y escribir y escribir folios y folios. Es su obligación.
    • Preparar muy bien y con antelación las reclamaciones que se van a realizar, puesto que con posterioridad será muy difícil incluirlas en el procedimiento expropiatorio.
    • Si hay algo que quede pendiente, no está de más que la administración recoja en el Acta Previa a la Ocupación, una coletilla, en la que anuncies que presentarás más alegaciones en breve…¡ y hazlo cuanto antes!

    Ahora es tu trabajo.

    ¿Has tenido algún problema en algún levantamiento de Actas Previas a la Ocupación?

  • Valoración del demérito de finca rústica para expropiación forzosa

    La valoración del demérito de finca rústica es una cuestión clave en muchos expedientes de expropiación forzosa.

    Conozco muchos casos de afectados por una expropiación forzosa en sus fincas que no aceptan la indemnización propuesta por la administración (o beneficiaria), a pesar de que aparentemente la suma ofrecida es adecuada o incluso superior al valor de lo expropiado.

    En un primer momento, podrías pensar que estos propietarios están un poco «locos», al no aceptar un justiprecio correcto, o incluso elevado.

    Pero no están locos. En absoluto.

    En la mayoría de estos casos, la diferencia entre lo ofrecido por la administración expropiante y la percepción de lo que realmente vale lo expropiado, la encontrarás en el «demérito de finca».

    Pero… ¿Qué es el demérito de finca?.

    Pues bien, el demérito de una finca rústica yo lo defino como la pérdida de valor, en muchos casos intangible, que sufre una finca rústica por la pérdida irremediable de una parte de su superficie, de sus características, o de sus cualidades. En este caso, la pérdida se produce por una expropiación forzosa parcial de dicha finca.

    Valoración del demérito de finca rústicaTe explico un ejemplo real: un caso de una finca rústica, de aprovechamiento agrícola y forestal, con amplias superficies de arbolado adehesado, como encinar y alcornocal, que cuenta con una  clara vocación de paraje natural, en la que se realiza una obra para el tendido de una línea eléctrica de alta tensión, con la construcción de al menos dos postes de más de 80 metros de altura dentro de su perímetro. No cabe duda que la finca no volverá a ser la misma, y el precio que podrá alcanzar en el mercado libre de fincas rústicas siempre será más bajo que antes de la  expropiación forzosa. Además, existen algunos aprovechamientos o posibilidades de negocio que quedan en este caso profundamente dañados, como es la explotación de dicha finca para turismo rural.

    Esta pérdida de valor que indudablemente sufren casi todas las fincas expropiadas parcialmente, debe ser indemnizada, y su inclusión en el justiprecio está amparada por el artículo 46 de la Ley de Expropiación Forzosa, y por el artículo 33.3 de la Constitución Española.

    Pero, ¿como se valora este demérito de finca por causa de una expropiación forzosa?.

    Pues lo primero que tengo que decirte para contestar a esta pregunta es que no existe ningún método establecido para su valoración. En este sentido, la situación es similar a la que comentaba en la valoración de servidumbres para expropiación forzosa.

    Sin embargo, existe una diferencia fundamental con respecto a la valoración de servidumbre para expropiación forzosa: mientras ésta no puede ser nunca superior al bien expropiado, la valoración por demérito de finca no cuenta con ninguna limitación al respecto.

    ¿Por qué la indemnización por demérito de finca no tiene un límite con respecto al bien expropiado?. El principal motivo es que el daño causado puede ser mayor que el propio valor del bien. En el caso que te exponía más arriba, acerca de una línea eléctrica, la superficie afectada por la servidumbre de línea eléctrica puede ser muy pequeña con respecto a la totalidad de la finca. Sin embargo, el daño causado sobre la explotación agropecuaria puede ser muy grande.

    Por ello, lo habitual, y aceptado por la jurisprudencia de los tribunales, es que la indemnización por demérito de finca se calcule como un porcentaje del valor de los terrenos del resto de finca no expropiado, que es la parte que realmente sufrirá el daño o perjuicio por esa expropiación parcial.

    ¿Conoces algún caso de expropiación forzosa parcial de una finca rústica? ¿Se solicitó la indemnización por demérito de finca?

    Espero tu experiencia en los comentarios.

     

  • Normas legales para la valoración de suelo rústico para expropiación forzosa

    Valoración de suelo rústico para expropiación forzosa: cómo no perderte en la maraña legal.

    En España tenemos normas jurídicas para casi todo. La valoración de suelo rústico para expropiación forzosa no podía ser una excepción.

    Además, y como no podía ser de otra manera, los distintos gobiernos han ido modificando y publicando nuevas leyes para la valoración de suelos rústico para expropiación forzosa, por lo que la primera cuestión importante que tienes que tener en cuenta es que el resultado de la valoración será distinto en función de la fecha de referencia de la expropiación forzosa.

    Primera complicación, ¿verdad?… Pero vamos al grano, y te ayudaré a salir de dudas.

    La norma fundamental en la actualidad para realizar la valoración de suelo rústico para expropiación forzosa es el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de Octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, más conocida como Ley del Suelo, en vigor desde el 31 de Octubre de 2015.  (El texto refundido recopila y ordena la legislación ya aprobada, y en concreto la Ley 8/2007, de 28 de Mayo, de suelo. Esta Ley del Suelo está vigente desde el 1 de Julio de 2007).

    Desde un punto de vista más técnico, la normativa detallada para realizar la valoración de suelo rústico para expropiación forzosa está publicada en el Real Decreto 1492/2011, de 24 de Octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, que está vigente desde el 10 de Noviembre de 2011. En concreto, las normas de valoración del suelo rústico para expropiación forzosa las puedes encontrara a partir del artículo 7 de este Reglamento.

    Pero estas no son las únicas normas legales que debes tener en cuenta, ya que también tendrás que tener en cuenta para la valoración de suelo rústico para expropiación forzosa, las siguientes:

    Además de estas normas jurídicas, es probable que en tu caso tengas que tener en cuenta otras. Esto es debido a que los expedientes de expropiación forzosa en muchas ocasiones se demoran varios años. Por ello, no es extraño que encontremos aun casos de valoración de suelo rústico para expropiación forzosa anteriores al 1 de Julio de 2007. En este caso, tendremos que seguir las pautas indicadas en la Ley 6/1998, de 13 de Abril, sobre régimen de suelo y valoraciones, que estuvo vigente desde el 14 de Abril de 1998 hasta el 1 de Julio de 2007.

    La principal diferencia que encontrarás entre estas dos Leyes, es que mientras que la Ley actual consagra la Valoración según la capitalización de rentas como método de valoración de suelo rústico para expropiación forzosa, prohibiendo cualquier otro, la Norma anterior, de 1998, prefería la valoración de suelo rústico por el método de comparación. Los resultados en ambos casos serán muy distintos, como explico en el artículo que encontrarás en el enlace de este párrafo.

    En resumen, la principal normativa que debes tener en cuenta a la hora de realizar la valoración de suelo rústico para expropiación forzosa es la siguiente:

    Espero que este breve artículo te haya servido para aclarar la enmarañada y abundante normativa legal sobre este tema. Lo que he comentado aquí  no es exhaustivo, ni lo pretende. Es la base sobre la que construir tu valoración. Existe más normativa, como por ejemplo, la publicada por algunas comunidades autónomas, que han regulado los Jurados autonómicos de expropiación forzosa (tienes un ejemplo aquí). Aunque no es una norma específica sobre valoración de suelo rústico para expropiación forzosa, si es posible que tengas que tener en cuenta estas y otras normas para resolver la problemática de tu caso.

     

    Fotografía: Francisco Javier Almagro Espejo

  • Valoración de ocupación temporal para expropiación forzosa

    La valoración de ocupación temporal para expropiación forzosa puede dar lugar a mucha controversia, tanto si eres el propietario afectado como el técnico o profesional encargado de calcularla.


    Hablando en plata: a nadie le gusta que entren a la fuerza en su casa, aunque sea pidiendo permiso.


    Además, tienes que tener en cuenta es que el objeto de la «ocupación» es arrasar con todo lo que se ponga por delante en la zona afectada.


    La Administración lo dice más suave, pero no por ello hacen menos daño: «ocupación temporal, donde se hará desaparecer cualquier obstáculo«.


    Ahí queda eso.


    Sin embargo, en el caso de la valoración de ocupación temporal para expropiación forzosa, y a diferencia de las servidumbres, si existe una norma legal que podemos consultar para orientarnos en su cálculo: el artículo 115 de la Ley de Expropiación Forzosa.

    De acuerdo con dicha norma, tienes que realizar la valoración de ocupación temporal para expropiación forzosa según dos conceptos, que en un principio son de sentido común:

    1. El valor del las ganancias que deje de percibir el propietario durante la duración de la ocupación temporal
    2. La indemnización por los daños realizados en la finca, valoradas según el precio de reposición a su estado original.

    Parece fácil, ¿verdad?.

    Valoración de ocupación temporal para expropiación forzosa
    Ejemplo de terrenos devueltos tras ocupación temporal

    Pues no. No es fácil. En realidad, la Administración o las beneficiarias de los terrenos expropiados no lo hacen nada fácil, porque suelen evitar el pagar el segundo concepto en su totalidad. Esto es así porque en la inmensa mayoría de los casos de ocupación temporal para expropiación forzosa no se restituye la finca a su estado original, sino que suelen quedar los terrenos en un estado deplorable, cuando no inservible para el cultivo.

    Sin embargo, los proyectos de obras suelen llevar una cláusula en la que dicen que «el contratista de la obra dejará los terrenos en el mismo estado en el que se encontraban», lo que sirve de excusa a la Administración para no pagar esta indemnización.

    Me explico mejor con un ejemplo: en una finca de olivar afectada por una ocupación temporal para expropiación forzosa, la administración o entidad beneficiara pagará los olivos arrancados, pero será muy difícil que paguen el coste que tendrá las pérdidas consecuencia de que en el terreno que se devuelva no sea posible que los olivos se desarrollen con normalidad, debido a las malas condiciones en las que ha quedado después de las obras.

    Las soluciones a esta realidad son muy variadas, casi tantas como casos de valoración para ocupación temporal para expropiación forzosa existen. Sin embargo, desde mi experiencia, te planteo tres cuestiones para la reflexión de tu caso en concreto:

    1. Es conveniente realizar un seguimiento constante de las obras, para conocer perfectamente las labores que se están realizando en los terrenos y los materiales utilizados.
    2. Llevar un registro fotográfico de las obras, así como de la situación «antes» y «después» puede ser de utilidad en muchos casos.
    3. Una buena relación con el contratista de las obras, en casos de pequeña envergadura, previene cualquier problema de este tipo al terminar la ocupación temporal.

    En caso de que la afección sea importante, y los daños muy cuantiosos e  irrecuperables, la Administración debería estar obligada a realizar la expropiación de dominio de los terrenos, de acuerdo con la Ley de Expropiación Forzosa. En este sentido, tengo la experiencia de una valoración de más de 1 millón de euros que realicé de unos terrenos devueltos tras una expropiación forzosa, cantidad que la Administración tuvo que pagar a los propietarios tras un proceso judicial. El juez, en la sentencia reconocía la pérdida de calidad de los terrenos, así como la no ejecución del sistema de evacuación de aguas, y la tardanza en la devolución de los terrenos. Finalmente reprochaba a la Administración que no hubiera realizado la expropiación total de la finca, ya que esta opción hubiera resultado más barato para la Administración.


    Recapitulando, la valoración de ocupación temporal para expropiación forzosa puede llegar a convertirse en una tarea muy complicada, en la que tienes que tener en cuenta infinidad de aspectos. Si tuviera que citar los tres más importantes, serían lo siguientes:

    1. Debes realiza la valoración de ocupación temporal para expropiación forzosa según el artículo 115 de la Ley de Expropiación Forzosa.
    2. En caso de que existan daños cuantiosos, puede ser necesario la reclamación por la vía judicial para conseguir que la Administración haga frente a la indemnización adecuada.
    3. El seguimiento estrecho de las obras, así como una buena relación con el contratista suelen ser una estrategia fructífera en el caso de ocupaciones temporales de pequeña importancia.

     

     

    Fotografía: Francisco Javier Almagro Espejo.