Esta entrada del blog sobre la bajada del valor de las fincas rústicas en España, está en relación con el titular aparecido en en el diario Expansión del 25 de Enero de 2013, en el que se ponen de manifiesto el enorme descuento aplicado a cuatro fincas rústicas, en distintos lugares de la geografía de nuestro país.

Sin embargo, y dejando de lado la posibilidad de que sea un artículo patrocinado por las propias inmobiliarias, creo que es importante realizar alguna precisión sobre este tema.

La realidad es que el precio de los terrenos rústicos en España no ha bajado ni mucho menos en la proporción que se insinúa en esta publicación. Lo digo por conocimiento de causa, ya que por mi trabajo habitual tengo oportunidad de conocer la realización de algunas operaciones de compra venta, y puedo asegurar que, aunque la crisis ha afectado a los precios, no tanto como podría parecer. En este sentido, mi impresión es que la falta de concreción del futuro de la PAC es un factor que está afectado en mayor grado a la fijación de los precios.

Pero además de mi opinión personal, podemos recurrir a valores oficiales, que son tan apreciados en un país como el nuestro. Así, en el informe de Precios anuales de la Tierra de 2011 se ponía de manifiesto cómo, a precios constantes, la bajada de precios del suelo rústico tan sólo alcanza un 1,6%. Si analizamos más pormenorizadamente los resultados de esta encuesta, podemos ver cómo, salvando algunos aprovechamientos muy concretos, en general el precio de la tierra se mantiene, e incluso sube en muchos casos. Mi impresión es que cabe esperar una tendencia muy similar en los resultados del 2012.

Las cuatro fincas que nos presenta Expansión tienen como característica común el que son de gran superficie, que su aprovechamiento principal es el cinegético o de recreo, siendo el puramente agropecuario secundario, y que cuentan con una o varias viviendas «de lujo», la cuales tienen un importante componente en la formación del precio y, en este caso, del «descuento».

Foto: Javier Almagro

Querido amigo y navegante, bienvenido a este nuevo blog que acabo de comenzar. Si has llegado hasta aquí, quiere decir, casi en un 99% de probabilidad, que quieres comprar o vender una finca, o que estás afectado por una expropiación forzosa.

Es probable que, ante la necesidad de vender tu finca rústica, o como consecuencia de una expropiación, te hayas puesto en marcha, a ver «a cuanto se paga la fanega en la zona». Muy bien, es un dato interesante, y todo lo que puedas recabar de las «malas lenguas» de la comarca pueden darnos alguna pista, aunque no necesariamente que tenga que ver con el valor final de tu finca.

Te cuento un ejemplo. Hace unos meses, a final del 2011, recibí el encargo de un cliente de valorar una finca rústica, ya que tenía la intención de venderla. Se trataba de una parcela heredada de su padre, por lo que quería saber realmente cuánto podía pedir por ella, ya que la cantidad que le decían los lugareños le parecía muy poco.

«Obviamente – me decía- con la situación de crisis, no espero que la finca alcance el valor de hace unos años, pero lo que me dicen me parece realmente poco».

Es el precio acordado el da el valor de la finca rústica. Sin embargo, nuestra valoración se acercó bastante a lo finalmente pactado.

Para ello, necesitamos conocer el valor del arrendamiento de tierras en la zona. Cuando digo arrendamiento, es alquiler puro y duro. No me vale la aparcería ni cualquier otro sistema de los que aún perduran en nuestra país. Lo mejor es que conozcamos a algún arrendador o arrendatario, y le preguntemos directamente cuánto cobra-paga por labrar la finca.

Ahora, nos vamos a los datos del tipo de interés del mercado interbancario de entre dos y seis años. Cogemos el último dato que haya disponible.

Vaaaale. Esto es fácil: simplemente pinchamos aquí. Se nos abrirá una página web donde obtenemos un cuadro, como en la imagen que pongo a continuación, del que debemos seleccionar un valor. Tomaremos en este caso el de Agosto de 2012, cuyo tipo de interés de entre 2 y 6 años (sexta columna), es de 4,705%.

Por supuesto, esta es una primera aproximación, en la que no hemos tenido en cuenta las características específicas de la finca, su situación, localización geográfica, instalaciones, mejoras, etc…

Si realmente necesitas hacer la valoración específica de una finca, te recomiendo mi e-book sobre el tema: Valoración de finca rústica. Caso nº 1, en el que te guío paso a paso en todas las tareas para obtener un valor justificado, que puedas defender con motivación.