Blog - Página 3 de 7 - VALORACION DE FINCA RUSTICA

Artículos más recientes

Retroactividad confirmada de la nueva tasa de capitalización

¡Hola!

Este mes te escribo brevemente para comentarte un asunto que ya traté hace algún tiempo, en relación con la publicación y entrada en vigor de la nueva Ley de Carreteras, Ley 37/2015 de 29 de Septiembre, que entró en vigor el día 1 de Octubre de 2015.

Si quieres ver lo que comentaba entonces puedes verlo aquí.

El caso es que, el Estado aprovechó esta Ley de Carreteras para introducir una nueva forma de cálculo de la tasa de capitalización de obligada aplicación en las valoraciones rústicas que se realicen bajo el amparo del Texto Refundido de la Ley de Suelo, en aquél momento la versión aprobada por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de Junio.

Esta versión de la Ley de Suelo fue rápidamente sustituida por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, que mantuvo íntegramente la forma de cálculo de dicha tasa de capitalización según se establecía en la Ley de Carreteras.

La modificación estaba incluida en la Disposición final tercera:

Modificación del texto refundido de la Ley del suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.

Se modifica el apartado 1 de la disposición adicional séptima del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del suelo, que queda redactado de la siguiente forma:

«1. Para la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación a que se refiere el apartado 1 del artículo 23, se utilizará como tipo de capitalización el valor promedio de los datos anuales publicados por el Banco de España de la rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años, correspondientes a los tres años anteriores a la fecha a la que deba entenderse referida la valoración.»

Así quedó recogido en la Disposición Adicional Séptima del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

Pero además, esta Ley incluyó una norma que hacía extensivo su aplicación a todos los expedientes “que se inicien a partir de la entrada en Vigo de la Ley 8/2007, de 28 de Mayo, de Suelo”, de acuerdo con su redacción original:

“Disposición transitoria tercera. Valoraciones.

1. Las reglas de valoración contenidas en esta ley serán aplicables en todos los expedientes incluidos en su ámbito material de aplicación que se inicien a partir de la entrada en vigor de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo.”

Un precepto claramente retroactivo, que dejaba dudas sobre la situación de los expedientes iniciados, y sobre todo en aquellos cuyos trámites estuvieran a punto de finalizar.

Pues bien, ya tenemos una primera sentencia sobre el asunto, la del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León, de 26 de enero de 2018, (25/2018), Recurso 70/2016, en la que textualmente, en relación con discusión entre dos posibles fechas de valoración, el 5 de Mayo y 5 de Octubre de 2018, establece que en realidad la polémica no ha lugar, ya que en cualquier caso ha de aplicarse la tasa indicada en la Ley de Carreteras, en virtud de la Disposición Adicional Tercera del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

Y ello, porque, de acuerdo con este Tribunal:

“Es indudable que no se produce ninguna vulneración del artículo 9.3 de la Constitución , puesto que se refiere a la irretroactividad de las disposiciones sancionadoras no favorables o restrictivas de derechos individuales, y no nos encontramos ante este supuesto. Ello sin perjuicio de que, realmente no se produce una retroactividad por parte de la Administración, sino por una disposición con rango de ley, que establece la aplicación de sus normas de valoración para todos aquellos expedientes iniciados con posteridad a la entrada en vigor de la Ley 8/2007.“

Queda la duda, por ahora, de ver qué aplicación tiene este precepto en los casos en los que es la propia Administración la que, en su Hoja de Aprecio, ha aplicado, al igual que la propiedad, la tasa de capitalización anterior al 1 de Octubre de 2015, y es el Jurado de Expropiaciones el que, ignorando las Hojas de Aprecio del expediente, ha aplicado la nueva tasa de capitalización.

En breve, seguro…

LA VALORACIÓN DE LA DIVISIÓN DE FINCA RÚSTICA, PASO A PASO
Valoración de daños y estudio hidrometeorológico por la colmatación de un cauce
Este mes voy a comentarte un caso práctico real.

Se trata de la aplicación del Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo a un caso de reclamación patrimonial contra la Administración Pública, uno de los supuestos contemplados entre los de aplicación del Reglamento, de acuerdo con el artículo 34.1.d) de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

Te voy a comentar un informe de valoración de daños por las inundaciones provocadas a consecuencia del desbordamiento de un cauce que se encontraba colmatado, y en el que la justicia estima y deja claro que LIMPIAR UN CAUCE PÚBLICO ES RESPONSABILIDAD DE LA ADMINISTRACIÓN.

Esto es importante, porque en el caso que te voy a comentar, la Audiencia Nacional condenó a la Administración a indemnizar con casi 400.000 € de daños por inundaciones provocadas por no limpiar un cauce: el del río cabra.

¿Se inunda tu finca cada vez que llueve generosamente?.

¿Has sufrido grandes daños por la inundación de tu finca, situada junto a un arroyo o río?.

¿Estás harto de soportar año tras año pérdidas por la falta de limpieza del cauce que pasa junto a tu finca?

En este artículo te voy a contar el resultado obtenido con un Informe Pericial que analizaba un caso similar de una agricultora de Aguilar de la Frontera (Córdoba).

La Audiencia Nacional condenó a la Administración al pago de 388.727,25 € en concepto de responsabilidad patrimonial por los daños causados por las inundaciones provocadas por el desbordamiento del Río Cabra en dos fincas propiedad una agricultora del municipio de Aguilar de la Frontera (Córdoba).

Los desbordamientos se produjeron en Diciembre de 2010.

El Río Cabra estaba totalmente colmatado.

Las lluvias fueron normales. Sin embargo, las inundaciones fueron tan importantes, que aun en Agosto de 2011 era imposible acceder a trabajar a algunas zonas de la finca.

Como ya te expliqué en este artículo, para la evaluación de los daños en un procedimiento de responsabilidad patrimonial de la Administración, es muy importante que se cumplan unos requisitos, entre los cuales uno de los más importantes es la determinación de la relación causa – efecto.

Por encargo de la propietaria de la finca, realicé un Informe Pericial sobre las causas del desbordamiento, en el que elaboré un estudio hidrometeorológico de la cuenca del Río Cabra y de las lluvias de esos días, y analicé las características hidráulicas del cauce. De esta manera, pude determinar, entre otras cosas:
- El Río Cabra se encontraba colmatado, con calados mínimos y taludes inexistentes.
- Mediante el estudio hidrometeorológico demostré que las lluvias de esos días fueron absolutamente normales y predecibles para las características de la zona.
- Que si la Administración hubiera mantenido el cauce en los niveles de limpieza exigidos por el Plan Hidrológico de la Cuenta del Guadalquivir, éste habría tenido capacidad para evacuar el agua de esos días, y no se habrían producido las inundaciones.
Pero, te preguntarás quién o qué organismo es responsable de limpiar un cauce.

Pues bien, de acuerdo con la Sentencia de la Audiencia Nacional, son los Organismos de Cuenca (Confederaciones Hidrográficas), los que tiene la obligación del mantenimiento y conservación de cauces que constituyen el Dominio Público Hidráulico:

La obligación de los organismos de cuenca de realizar las correspondientes actuaciones tendentes al mantenimiento y conservación de los cauces que constituyen parte del dominio público hidráulico se sustenta en los arts. 23, 40, 42, 92 y 94 del Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Aguas, de los que se deduce la obligación de las Administraciones públicas hidráulicas competentes, encargadas de la administración y control del dominio público hidráulico, de mantenerlo en buen estado y de asegurar su adecuada protección con arreglo a lo previsto en el correspondiente plan hidrológico de cuenca, que comprenderá los criterios sobre estudios, actuaciones y obras para prevenir y evitar los daños debidos a inundaciones, avenidas y otros fenómenos hidráulicos.«

En este caso, el Plan Hidrológico del Guadalquivir establece que todos los cauces deberán poder evacuar sin daños la avenida de 50 años periodo de retorno como mínimo, estableciendo además ambas márgenes del Río Cabra como zonas de riesgo potencial, donde el Organismo de Cuenta debe realizar un especial esfuerzo para minimizar las posibilidades de que se produzcan inundaciones.

Además, la Sentencia dice que la jurisprudencia reconoce la obligación de la Administración hidráulica acerca de la limpieza y dragado de los cauces cuando la sedimentación progresiva, la acumulación de maleza u otras circunstancias puedan producir desbordamientos peligrosos (Sentencias del Tribunal Supremo de 17 de marzo de 1996 -recurso nº. 694/1988-, 31 de octubre de 2006 -recurso nº. 3.952/2002- y 26 de abril de 2007 -recurso nº. 2.102/2003-)«.

En aquél momento, la Junta de Andalucía ostentaba las competencias en materia de aguas.

Estas competencias en materia de aguas volvieron a la Administración central posteriormente, por Sentecia del Tribunal Constitucional. Sin embargo, la Audiencia Nacional deja claro que es la Junta de Andalucía la responsable, ya que es la que ostentaba las competencias cuando se produjeron las inundaciones.

La Sentencia de la Audiencia Nacional se refiere a continuación al Informe Pericial:

Para acreditar la existencia de responsabilidad patrimonial se ha llevado a cabo una prueba pericial por don Francisco Javier Almagro Espejo, Ingeniero Agrónomo. Se dice en el Informe que el río Cabra se encontraba en todo su recorrido colmatado, con calados mínimos y taludes inexistentes«.

A continuación, la Sentencia hace un resumen muy acertado de mi Informe Pericial, que a continuación transcribo literalmente:
Se pone de manifiesto que en el documento “Cuenca del Guadalquivir. Inundaciones históricas y mapa de riesgos potenciales. Diciembre de 1985” se recomendaba la limpieza y dragado del cauce, debiéndose realizar de forma continua, y, en especial, después de las riadas, ya que los arrastres del río tienden a rellenar de nuevo el cauce. Se explica el motivo de las inundaciones de las fincas de la parte actora como resultante de la suma de dos procesos:
1. Un proceso constante en el tiempo, cual es la acumulación de barros y lodos en el cauce del río, colmatándolo, y,
2. un segundo proceso puntual en el tiempo, y es el desbordamiento del cauce que se produce, siempre que el río Cabra se eleva por encima de los 5,40 metros cúbicos/segundo (Monte Palma), y 8,73 metros cúbicos/segundo (El Monje y Don Pedro), que es la cantidad máxima que es capaz de transportar su cauce, muy disminuido debido al proceso de colmatación.
Se realiza por el perito un estudio de cuál es la capacidad de evacuación de caudal del cauce del río Cabra en las fincas en cuestión, llegando a la conclusión que el caudal máximo que es capaz de evacuar el cauce del río Cabra es inferior al caudal de Avenida de periodo de retorno de 50 años. Califica el perito las lluvias que cayeron los días 6 y 21 de diciembre de 2010 de intensidad normal en la zona según los datos de la Agencia Estatal de Meteorología. Se llega a la conclusión que si el Organismo competente de la Administración hubiera mantenido el cauce del río Cabra en las condiciones que le impone el Plan Hidrológico de Cuenca del Guadalquivir (con capacidad para evacuar la lluvia de 50 años de periodo de retorno), dicho cauce hubiera estado en condiciones de evacuar la lluvia máxima de los días 6 y 21 de diciembre de 2010, y se hubiera evitado el desbordamiento, la inundación y los daños ocurridos en las fincas de la parte actora«.
La última parte de la Sentencia de la Audiencia Nacional reconoce la procedencia de la valoración de la indemnización por los daños producidos por la inundación derivada de no limpiar un cauce.

La valoración que realicé en el Informe Pericial recogía, entre otros, los siguientes conceptos:
- Daños en el olivar de riego: reposición de olivos y plantones arrancados o muy dañados
- Pérdida de renta hasta la entrada en plena producción
- Pérdida de renta producida en el resto de los olivos
- Pérdida de cosecha
- Restauración de tierras, incluyendo dos labores de despedregado
- Allanamiento de la tierras de la finca.
La Sentencia reconoce, por tanto, la procedencia de la indemnización que fue calculada en 388.727,25 €, más los intereses correspondientes, que hizo que la cifra total superara los 400.000 €.
Las expropiaciones en espacios naturales protegidos
El otro día un compañero me hizo un comentario en relación con las indemnizaciones derivadas de las limitaciones por la constitución de Parques Naturales.

Cuando digo parques naturales, me refiero tanto a éstos, como a otras figuras de protección medioambiental, como los parques nacionales y otras figuras de espacios naturales protegidos.

Al hilo de este comentario, caí en la cuenta de un aspecto que quizás no se le dio la importancia adecuada cuando se aprobó la Ley 30/2104, de 3 de Diciembre de Parques Nacionales.

En aquel momento, pasada la polémica sobre la posible urbanización de estos espacios, que fue eliminada ya en Junio de ese mismo año en el tramite parlamentario, los comentarios se centraron sobre todo en el mantenimiento de la posibilidad de cazar en algunos parques hasta el horizonte de 2020.

Por ello, quizás no se tuvo en cuenta un aspectos importantes de la Ley: el de asegurar de forma expresa la garantía patrimonial de los titulares de los terrenos incluidos en un Parque Nacional.

Pero yendo al grano, el artículo 7.5. de la Ley dice los siguiente:

“Cualquier privación de los bienes y derechos patrimoniales, en particular sobre los usos y aprovechamientos reconocidos en el interior de un parque nacional en el momento de su declaración,

así como cualquier limitación en el ejercicio de los mencionados derechos que el titular no tenga el deber jurídico de soportar,

será objeto de indemnización de sus titulares, conforme a lo establecido en la Ley de 16 de diciembre de 1954 de Expropiación Forzosa y en la Ley 30/1992 de 26 de Noviembre de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común

(hoy Ley 39/2015 de 1 de Octubre de Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas y Ley 40/2015 de 1 de Octubre de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas).

Las Administraciones Públicas, a la vista de la situación anterior, actuarán con la máxima diligencia para indemnizar en su caso, de acuerdo con la ley declarativa”.

También debes tener en cuenta que la jurisprudencia no va en sentido distinto.

Es obligación de la administración la de iniciar los correspondientes expediente de expropiación forzosa o de responsabilidad patrimonial de las administraciones públicas en los casos de limitaciones por la constitución de espacios naturales protegidos.

Es cierto que otras normas legales, como la Ley 4/1989 (ya derogada) y la actual Ley sobre Patrimonio Natural y diversidad establecen la posible declaración de utilidad pública a efectos de expropiación forzosa de un Espacio Natural Protegido. Lo mismo ocurre con diversas leyes de las distintas comunidades autónomas (como no podía ser de otra manera)

La cuestión que debes tener en cuenta es que no se produce la expropiación forzosa por la mera declaración de un terreno como espacio natural protegido.

El problema, como en otros ámbitos, no sólo en el de la constitución de espacios naturales protegidos, es el de establecer el límite entre lo que debe y no debe soportar el propietario de un predio sometido a una clasificación de este tipo.

En este caso, la norma establece las limitaciones sobre “los usos y derechos reconocidos en el Parque en el momento de su declaración”.

Dicho de otra manera, tal y como se puede leer en la jurisprudencia, son indemnizables las limitaciones establecidas sobre la utilización tradicional y consolidada dentro de los espacios protegidos que se establecen.

Otras limitaciones más allá de la “utilización tradicional y consolidada”, quedan dentro de la competencia del Estado para la delimitación del contenido del derecho de propiedad.

La Ley también prevé el establecimiento previo de cuáles son estos “usos y derechos reconocidos”, de acuerdo con su artículo 7.3.:

“Las actividades presentes y consolidadas en el territorio de los parques nacionales en el momento de su declaración serán objeto de estudio a fin de determinar las que resulten incompatibles con la gestión y conservación del espacio”.

Entonces, ¿cómo podemos valorar de forma objetiva la indemnización por las limitaciones introducidas en la creación o constitución de una zona de protección ambiental?

Creo que la forma más sencilla de explicarlo es que las limitaciones agrarias, forestales o cinéticas que se introduzcan sobre un bien inmueble, darán lugar a que ésta sufra una pérdida de su valor inicial. El valor que tiene ese bien en el momento de la declaración como espacio natural protegido.

En este caso, la actual redacción del artículo 43 de la Ley de Expropiación Forzosa nos remite para las valoraciones de bienes inmuebles a la legislación vigente sobre Suelo, en concordancia con el artículo 34.1 de la Ley de suelo y Rehabilitación Urbanas.

Esto nos lleva, inevitablemente, a la aplicación del Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo. (Artículo 6).

Una forma muy intuitiva de obtener la indemnización es mediante el cálculo de la diferencia del valor del predio en el momento de la declaración, en el que no se encuentra sometido a las limitaciones establecidas, y el valor posterior, una vez sometido a dichas limitaciones.

Dichos valores deben ser obtenidos mediante la aplicación del método de capitalización de las rentas reales o potenciales en cada uno de los escenarios, de acuerdo con lo establecido en el Reglamento.
1. Valor del predio derivado de la renta del uso real o potencial cuya utilización sea tradicional o consolidada.
2. Valor del predio derivado de la renta del uso permitido tras la declaración del espacio natural protegido.
Alternativamente, y en igualdad de condiciones, creo que también es posible la capitalización (patrimonialización) de la diferencia de rentas en ambos escenarios, de acuerdo con el sistema establecido en el Reglamento y en la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

Por último, y antes de terminar, una cuestión importante:

todo esto no es necesario si la Administración, tal y como establece el propio artículo 7.3 de la Ley de Parques Naturales, llega a acuerdos voluntarios con los propietarios de los predios donde existan usos incompatibles con el Parque Nacional: “las administraciones competentes adoptarán, preferentemente mediante acuerdos voluntarios, las medidas necesarias para su eliminación dentro del plazo que establezca la ley declarativa”.
¿Se puede incluir en el justiprecio el valor «sentimental» o el «apego» del propietario a una finca rústica?

El valor sentimental en el justiprecio de una finca rústica.

Esta es una pregunta que a menudo me hace mis clientes, especialmente cuando la finca afectada tiene un valor especial para ellos, más allá de la explotación agraria.

Pero, ¿Se puede valorar económicamente un sentimiento o una relación de apego o afecto por un objeto o una posesión?

Seguramente me dirás que eso es imposible, que hay cuestiones o cosas que no se pueden pagar con dinero.

Sin embargo, en algunas ocasiones, como en la expropiación forzosa, no hay más remedio que hacerlo.

Te voy a poner un ejemplo que le ocurrió a un cliente. Quizás es el caso más «grave» que recuerdo, ya que a este propietario le afectó la expropiación a toda la casa rural en la que llevaba trabajando cuarenta años.

Aunque los trazados de las autovías y otras infraestructuras lineales suelen evitar, en lo posible, la afección a viviendas y otras construcciones, en ocasiones es imposible no afectar a determinadas construcciones.

Para evitar problemas por lo tremendamente subjetivo que es la valoración de la afección sentimental o emotiva por algo, lo que hace el artículo 47 de la Ley de Expropiación Forzosa, es establecer un valor único para todos los afectados, en forma de porcentaje respecto del valor de lo expropiado.

En todos los casos de expropiación se abonará al expropiado, además del justo precio fijado en la forma establecida en los artículos anteriores, un cinco por ciento como premio de afección.”

Este “premio de afección”, se “incluirá siempre como última partida de las hojas de aprecio de los propietarios y de la Administración o de la valoración practicada por el Jurado”.

El premio de afección siempre es el 5%

Ahora bien. Es muy importante que tengas en cuenta que, si firmas el mutuo acuerdo con la Administración o con la Beneficiaria de la Expropiación, no se puede incluir una partida aparte como premio de afección. Éste debe estar incluido en el precio total acordado.

Esto lo puedes encontrar en el artículo 26 del Reglamento de Expropiación Forzosa, que dice que:

El acuerdo de adquisición se entenderá como partida alzada por todos conceptos, (…) sin que proceda el pago del premio de afección …”

Es decir, que si eres un propietario que llegue a un acuerdo con la Administración en cuando al justiprecio, debes de saber (y tener en cuenta, por tanto, en tus cálculos), que el valor que el atribuyas a dicho “premio de afección” debe de estar incluido en ese acuerdo.

Desde mi punto de vista, al ser un acuerdo como “partida alzada por todos los conceptos”, no cabe el desglosar el premio de afección.

Sea cual sea el valor que consideres como propietario por la afección a tu propiedad, si llegas a firmar el mutuo acuerdo, estarás reconociendo que dicho valor, en caso de existir, se encuentra contenido en el mutuo acuerdo firmado.

¿Sobre qué partidas del justiprecio se puede calcular el premio de afección?

En el caso de que no llegues a un acuerdo con la Administración, debes saber que no es posible realizar el cálculo del premio de afección sobre las partidas correspondientes a indemnizaciones derivadas de la expropiación forzosa.

Así lo establece el Reglamento de Expropiación Forzosa:

Los propietarios carecerán, en cambio, de derecho al premio de afección cuando por la naturaleza de la expropiación conservan el uso y disfrute de los bienes o derechos expropiado”.

Por ejemplo, es importante mencionar que el Tribunal Supremo, en diversas ocasiones, expresamente ha declarado improcedente otorgar el 5% en concepto de premio de afección en la indemnización por ocupación temporal.

Entre otras, la sentencia del Tribunal Supremo 8712/2007 de 19 de diciembre dice

pues el premio de afección que tiende a compensar mediante una presunción legal la aflicción que puede producir la pérdida del objeto expropiado en la persona de su propietario ha de girar sobre las partidas que revisten per se el estricto carácter de privación patrimonial; carácter que no tienen las ocupaciones temporales en las que el expropiado conserva su propiedad”.

Otra partida que es muy controvertida es la correspondiente a la indemnización por la constitución de servidumbres.

Realmente puedes entender lo controvertido de este asunto cuando compruebas que ni siquiera el Tribunal Supremo ha establecido una doctrina jurisprudencial unánime a lo largo del tiempo.

Por ello, podrás encontrar sentencias en ambos sentidos, tanto concediendo como denegando el premio de afección sobre una servidumbre constituida por expropiación forzosa.

¿Y si en lugar de propietario eres un arrendatario afectado por una expropiación forzosa?

En ese caso, tienes que saber que en el caso de expropiación forzosa de fincas arrendadas, el arrendatario si tendrá derecho al pago del premio de afección sobre el importe total del justiprecio, incluyendo las indemnizaciones.

Así lo establece la Disposición Adicional Segunda de la actualmente vigente Ley de Arrendamientos Rústicos.

Se calculará el 5% de premio de afección sobre todas las partidas que componen el justiprecio, incluyendo aquellas derivadas del pago de indemnizaciones:

El arrendatario expropiado tiene derecho «al premio de afección calculado sobre el importe total«.

Y esto es todo por hoy.

Hasta el próximo artículo, o antes si decides dejar un comentario…
3 cuestiones cruciales que debes aplicar en la valoración de la “aflicción” por la pérdida de una finca rústica
Hola de nuevo.

¿Qué valor tiene el afecto o el apego que tienes por tus cosas?

En algunos casos, mucho.

Normalmente, se trata objetos relacionados con recuerdos. El de un viaje fantástico. Una velada inolvidable…

Cuando se trata de lugares, los recuerdos son más difusos, pero a veces también más imperecederos.

Una infancia feliz, un lugar de veraneo, reuniones familiares irrepetibles.

Se trata otras veces del valor sentimental de sitios que han pertenecido a la familia durante mucho tiempo, y en el que tienes un especial arraigo.

O simplemente, al sitio al que has dedicado muchas muchas horas de tu tiempo, porque ese era tu hobby o tu pasión.

Pero volviendo a lo que este estaba comentando…

¿Se puede valorar económicamente un sentimiento o una relación de apego o afecto por un objeto o una posesión?

Seguramente me dirás que eso es imposible, que hay cuestiones o cosas que no se pueden pagar con dinero.

Sin embargo, en ocasiones no hay más remedio que hacerlo.

Este es el caso que ocurre cuando se produce una expropiación forzosa.

En mi vida profesional, quizás el caso más «sensible» que recuerdo es el de un propietario, allá por los años en los que estaban construyendo muchas autovías (más aún que ahora).

A este propietario le afectó la expropiación a toda la casa rural en la que llevaba trabajando cuarenta años.

Esto es así. Sin embargo es cierto que no es lo más habitual.

Los trazados de las autovías y otras infraestructuras lineales suelen evitar, en lo posible, la afección a viviendas y otras construcciones.

Para ver qué ocurre con la valoración de la afección por algo que debe ser expropiado tienes consultar el artículo 47 de la Ley de Expropiación Forzosa,

En todos los casos de expropiación se abonará al expropiado, además del justo precio fijado en la forma establecida en los artículos anteriores, un cinco por ciento como premio de afección.”

Te comento esto porque, entre otros motivos, he encontrado recientemente algunas valoraciones en las que olvidan incluir el Premio de Afección.

Me refiero a valoraciones de fincas rústicas para Hojas de Aprecio, en las que éste debe ser incluido, para que sea tenido en cuenta dentro de la reclamación del propietario afectado.

De hecho, este “premio de afección”, que siempre es el 5%, de acuerdo con el artículo 47 del Reglamento de Expropiación Forzosa,

se “incluirá siempre como última partida de las hojas de aprecio de los propietarios y de la Administración o de la valoración practicada por el Jurado”.

El premio de afección siempre es el 5%

Como te comentaba en el título de este artículo, sobre el premio de afección es importante que tengas en cuentas 3 cuestiones:
1. ¿Cuando no se puede incluir el premio de afección?
2. ¿Sobre qué partidas del justiprecio se puede calcular el premio de afección?
3. ¿Existe premio de afección para un arrendatario rústico?
¿Cuando no se puede incluir el premio de afección?

La respuesta a la primera cuestión la puedes encontrar en el artículo 26 del Reglamento de Expropiación Forzosa, cuyo tenor, en relación con lo que te estoy comentando, es el siguiente:

El acuerdo de adquisición se entenderá como partida alzada por todos conceptos, (…) sin que proceda el pago del premio de afección a que se refiere el artículo 47”

Es decir, que aquel propietario que llegue a un acuerdo con la Administración en cuando al justiprecio, debe de saber (y tener en cuenta, por tanto, en sus cálculos), que el valor que el atribuya a dicho “premio de afección” debe de estar incluido en ese acuerdo.

Desde mi punto de vista, al ser un acuerdo como “partida alzada por todos los conceptos”, no cabe el desglosar el premio de afección.

Sea cual sea el valor considerado por el propietario por la afección a la propiedad, si llega a firmar el mutuo acuerdo, estará reconociendo que dicho valor, en caso de existir, se encuentra contenido en el mutuo acuerdo firmado.

¿Sobre qué partidas del justiprecio se puede calcular el premio de afección?

En relación con la segunda cuestión, debes saber que no es posible realizar el cálculo del premio de afección sobre las partidas correspondientes a indemnizaciones derivadas de la expropiación forzosa.

Así lo establece el Reglamento de Expropiación Forzosa:

Los propietarios carecerán, en cambio, de derecho al premio de afección cuando por la naturaleza de la expropiación conservan el uso y disfrute de los bienes o derechos expropiado”.

Por ejemplo, es importante mencionar que el Tribunal Supremo, en diversas ocasiones, expresamente ha declarado improcedente otorgar el 5% en concepto de premio de afección en la indemnización por ocupación temporal.

Entre otras, la sentencia del Tribunal Supremo 8712/2007 de 19 de diciembre dice

pues el premio de afección que tiende a compensar mediante una presunción legal la aflicción que puede producir la pérdida del objeto expropiado en la persona de su propietario ha de girar sobre las partidas que revisten per se el estricto carácter de privación patrimonial; carácter que no tienen las ocupaciones temporales en las que el expropiado conserva su propiedad”.

Otra partida que es muy controvertida es la correspondiente a la indemnización por la constitución de servidumbres.

Sobre este asunto, hay quien opina que no se debe calcular el premio de afección sobre la indemnización por servidumbre, al no dar lugar a una pérdida total del suelo donde se constituye.

Sin embargo, otros opinan que si se debe calcular, al ser en realidad una privación patrimonial, aunque solo sea en parte.

Realmente puedes entender lo controvertido de este asunto cuando compruebas que ni siquiera el Tribunal Supremo ha establecido una doctrina jurisprudencial unánime a lo largo del tiempo.

Por ello, podrás encontrar sentencias en ambos sentidos, tanto concediendo como denegando el premio de afección sobre una servidumbre constituida por expropiación forzosa.

¿Existe premio de afección para un arrendatario rústico?

En tercer lugar, tienes que saber que el propio Reglamento establece una excepción importante: el caso de los arrendamientos.

En efecto. En el caso de expropiación forzosa de fincas arrendadas, el arrendatario si tendrá derecho al pago del premio de afección sobre el importe de las indemnizaciones.

Así lo establece la Disposición Adicional Segunda de la actualmente vigente Ley de Arrendamientos Rústicos.

Se calculará el 5% de premio de afección sobre todas las partidas que componen el justiprecio, incluyendo aquellas derivadas del pago de indemnizaciones:

El arrendatario expropiado tiene derecho «al premio de afección calculado sobre el importe total«.

Y esto es todo por hoy.

Hasta el próximo artículo, o antes si decides dejar un comentario…
¿Renta Potencial o Renta Virtual?
La Renta Potencial, una cuestión crucial en la Valoración Rústica

Hoy voy a comenzar el artículo planteándote algunos casos reales para la reflexión sobre la utilización en la valoración de la renta real o renta potencial, y cuándo no se debe confundir esta última con una renta “virtual”.

Caso 1.

Juan es un agricultor de Valdepeñas que recientemente ha arrancado el cultivo de viña por cuestiones productivas. El terreno se encuentra en “barbecho” desde la campaña anterior. Ante la expropiación forzosa de parte de su finca, Juan estima que ésta debe ser valorada como un terreno cuyo aprovechamiento potencial es, y ha sido, la viña.

Caso 2.

María era una viticultora de Montemayor, cuya pequeña parcela está sin cultivar desde hace años, debido a la presión humana sobre la explotación, al encontrase la finca junto al casco urbano, y no poder mantener el cultivo por las enormes pérdidas provocadas por los continuos daños, arranques y robos de las plantas y de la producción (no hablemos de las basuras…). De hecho, en el terreno aún se pueden ver algunas cepas supervivientes de la explotación. La valoración de la finca para expropiación forzosa la realizamos mediante el cálculo de la capitalización de la renta del cultivo de viña de la finca.

Caso 3.

Federico es propietario de un solar en Jaén. De acuerdo con el planeamiento urbanístico del municipio, la finca se encuentra en suelo rústico, a pesar de encontrarse colindante con el casco urbano y de estar incluida en el Plan General de Ordenación Urbana, en proceso de aprobación provisional, como suelo industrial. El solar no se cultiva desde hace años, en gran medida por encontrarse en la misma situación que el caso anterior. En este caso, realizamos la valoración mediante la capitalización de la renta del cultivo de olivar, teniendo en cuenta en el cálculo las necesarias inversiones para la implantación definitiva del cultivo.

Caso 4.

La familia Hernández es propietaria de unos terrenos de pastos, cuyas fincas colindantes están dedicadas a la producción de energía eléctrica a través de parques fotovoltaicos. Ante la afección por Expropiación forzosa de la totalidad de la finca, sostienen que la renta potencial de su finca debe ser calculada sobre la actividad producida por una instalación de fotovoltaica, similar a la existente en las fincas directamente colindantes con la afectada por la expropiación. Sin embargo, su pretensión no prospera, entre otros motivos por la falta de los permisos necesarios para la implantación de dicha actividad en esos terrenos.

¿Cómo puedes saber cómo actuar en cada uno de los casos que te presento?

Comencemos centrando muy brevemente la legislación que hemos de utilizar para la valoración de suelo rústico para expropiación forzosa.

El método de capitalización de la renta real o potencial es el que se debe aplicar, de acuerdo con lo indicado en la ley de suelo vigente actualmente (Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana), así como en el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo (Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo).

Esta es la normativa que hay que seguir obligatoriamente cuando se realiza la valoración con el objeto de determinar el justiprecio de una expropiación forzosa, de acuerdo con el artículo 34 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, que dice que “Las valoraciones del suelo, las instalaciones, construcciones y edificaciones, y los derechos constituidos sobre o en relación con ellos, se rigen por lo dispuesto en esta Ley cuando tengan por objeto: La fijación del justiprecio en la expropiación, cualquiera que sea la finalidad de ésta y la legislación que la motive”.

Renta real o renta potencial.

El artículo 36 del Texto Refundido de la Ley de Suelo determina el único método válido legalmente para la valoración de suelo rural en el ámbito definido por la Ley: “Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración”

Asimismo, el artículo 7 del Reglamento de valoraciones de la Ley del Suelo también insiste en este precepto: «Cuando el suelo estuviera en situación de rural, los terrenos se valorarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación, (…), según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración y adoptándose la que sea superior”.

Es importante que tengas en cuenta en este punto la interpretación realizada por el Tribunal Supremo en su sentencia de 17 de Junio de 2016, en relación con la necesidad de hacer siempre dos valoraciones, en la que dice que:

“de la literalidad del precepto se infiere que en la valoración de los suelos rurales la nueva Ley exige realizar, a diferencia de lo que ocurría en la Ley 6/98, una doble valoración: con las rentas reales y rentas potenciales para acoger la que sea superior… y esa frase es la que exige realizar dos valoraciones”.

¿Qué entiendo por renta real de la explotación en el ámbito de la Ley del Suelo?

Pues la derivada de los usos que correspondan a la explotación del suelo rural, de acuerdo con su estado y actividad en el momento de la valoración, en algunos de estos dos casos:
- que sea la renta obtenida por el uso existente, debidamente acreditada,
- o que la renta pueda ser atribuible, de acuerdo, con los cultivos y aprovechamientos efectivamente implantados sobre la base de datos estadísticamente significativos.
Es decir, la primera opción para que la valoración la realices a partir de la renta real, es que tengas los datos exactos y completos de la explotación. Es decir, la explotación agraria que estás valorando tiene que tener todos sus libros de contabilidad negro sobre blanco, facturas, recibos, etc. Teniendo en cuenta la situación real de las explotaciones agrarias desde el punto de vista contable resulta que es un asunto… al menos, complicado, ¿verdad?.

Sin embargo, la norma te da un “respiro”. En el caso de que no cuentes con esos datos, puedes realizar la valoración igualmente, “sobre la base de datos estadísticamente significativos”.

Desde mi punto de vista, si utilizas datos estadísticamente significativos para realizar tu valoración por capitalización de la renta real, no tendrás más remedio que recoger aquellas circunstancias que hayan hecho variar de forma generalizada los rendimientos reales de la explotación, como sequías, inundaciones, alzas descensos del precio de los productos, etcétera.

Pero por otro lado, de esta manera, al permitir que realices la valoración según la renta real de la explotación basándonos en datos estadísticamente significativos, puedes evitar tener que incluir en tu valoración alguna campaña agrícola en la que los resultados económicos hayan sido especialmente pobres o circunstancias personales sobrevenidas al agricultor o cuestiones de fuerza mayor sobre la explotación agraria. Al tratarse de una Expropiación «Forzosa», son circunstancias que, desde mi punto de vista, deben ser excluidas del cálculo del valor de la explotación.

Pero, dicho esto, veamos el asunto crucial del artículo de hoy, que es la determinación del cultivo sobre el que calcular la renta potencial de la explotación para su capitalización.

Condiciones que debe cumplir la renta potencial

¿Cómo determino cuál es el cultivo base para la obtención de la renta potencial?

El Reglamento de Valoraciones de la Ley del suelo, en su artículo 8, indica muy claramente qué características puede tener un cultivo o actividad para que pueda considerarse renta potencial. Son las siguientes:
1. Que pueda ser atribuible a la explotación del suelo rural de acuerdo con los usos y actividades más probables de que sean susceptibles los terrenos.
2. Conformes con la legislación y normativa que les sea de aplicación.
3. La renta que se obtenga los sea utilizando los medios técnicos normales para su producción.
Para ello, debe justificarse lo siguiente:
- la existencia y viabilidad del uso en su ámbito territorial, justificado estadísticamente mediante referentes significativos.
- o, por otro lado, solamente la viabilidad del uso, que debe justificarse sobre la base de un estudio económico de viabilidad de la explotación.
- y acreditar la obtención de los títulos habilitantes necesarios para su implantación de acuerdo con la legislación aplicable.
Por lo tanto, creo que nadie tendrá duda de que el olivar de secano es el cultivo potencial por excelencia de una finca que no está cultivada en el municipio de Jaén, o la viña en el municipio de Valdepeñas. Eso si, siempre acreditando la viabilidad técnica y económica de la explotación.

Observa que he especificado que el sistema de cultivo es el secano, no el regadío. Esto es importante, ya que tiene que ver con que la renta sea obtenida “de conformidad con la legislación y normativa que les sea de aplicación”.

No puedes olvidar que para que la finca pueda ser regada debe de obtenerse la concesión de riego correspondiente, lo cual es una potestad de la Administración.

Por lo tanto, para que la finca pudiera ser valorada utilizando la renta del cultivo potencial de olivar de riego, deberías de poder “acreditar la obtención de los títulos habilitantes necesarios para su implantación de acuerdo con la legislación aplicable”.

Este mismo motivo es el que hace imposible que puedas valorar una finca de pastos según al renta potencial de una planta fotovoltaica, ya que ésta necesita solventar un gran número de trámites técnicos, jurídicos y administrativos hasta la consecución del permiso definitivo para su implantación y operación, sin el cual, no es posible que esta actividad pueda ser considerada como potencial a efectos de valoración según el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo.

Además, deberás tener en cuenta que la valoración debe realizarse teniendo en cuenta las normas básicas de evaluación económica, por lo que tendrás que seguir el artículo 8 cuando se refiere a la inclusión en el cálculo de los gastos por “El coste total de la adquisición de los equipos, maquinaria e instalaciones de la explotación, incluyendo el valor de las amortizaciones en función de su vida útil, uso y obsolescencia, o el coste de su alquiler”. Es decir, que habrá que considerar el coste de la inversión necesaria para la implantación del olivar en una finca que se encuentra sin cultivo.

Evitar la Renta Virtual

Para resumir esta situación el Tribunal Superior de Justicia de Madrid acuñó en su sentencia de 17 de Julio de 2105 el término renta virtual, cuyo uso ya se ha expandido en la vía jurisdiccional, habida cuenta de que ya se ha utilizado al menos por otro tribunal, como el Tribunal Superior de Justicia de Asturias en Oviedo (Sentencia de 30 de Enero de 2017).

Como resumen de todo lo dicho merece la pena reproducir dos párrafos de dicha Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid de 2015, que creo que debes tener muy presente al realizar tu valoración rústica para expropiación forzosa por capitalización de la renta potencial:

“…no es ajustado a derecho atender a un uso potencial que no es posible en el estado en que se encuentren los terrenos al momento de la valoración y mucho menos si no se acredita su viabilidad técnica, económica y jurídica. La viabilidad económica habría de quedar debidamente justificada, por ejemplo por el análisis de rendimientos esperados, determinando el Valor neto contable y la tasa de retorno del capital invertido, teniendo en cuenta y operando, desde luego, con las inversiones precisas de transformación, y sin olvidar que para el caso de regadío el uso de agua requiere una concesión administrativa.

Y sin que pueda confundirse la renta potencial a la que hace referencia el artículo 23 del Texto Refundido de la Ley del Suelo (hoy artículo 36 del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, nota del autor), con una hipotética renta virtual, para el caso de que el terreno y su uso fuera de regadío, ya que para eso el terreno debe de contar con los medios específicos y necesarios para una producción agraria de regadío, como por ejemplo la nivelación del terreno, además de la necesaria transformación, con una implicación económica importante que debería tomarse en consideración para fijar su valor”.

Y hasta aquí el artículo de este mes. El tema es suficientemente amplio como para escribir muchas líneas más, pero ahora te animo a que utilices el recuadro de más abajo para dejar tus comentarios al respecto.

Un saludo y ¡hasta pronto!
Valoración rústica en 2017: Resumen Propuestas y una petición para 2018
Valoración rústica en 2017

Pues ya nos hemos plantado en la última semana de este año 2017 que se acaba.

Aprovecho estos últimos días para hacer una rápida síntesis del trabajo realizado, y algunas previsiones para los próximos meses.

Quizás la frase que mejor resumen la impresión que tienes de la valoración rústica en 2017 es la que me escribió hace unos días una lectora. En el correo que me envió, me felicitaba por los contenidos de este blog, pero también lamentaba que «hubiera dejado de escribir«.

Nada más lejos de la realidad.

No te preocupes, (le contesté), porque eso va a cambiar muy pronto.

Además, le explicaba que la valoración rústica en 2017 ha sido en realidad muy productivo, aunque si es cierto que han sido más numerosos en el «backstage», que en los artículos de este blog.

Cuando digo «backstage» me refiero no sólo a temas técnicos de funcionamiento del blog y la plataforma de cursos, sino también en cuestión de contenidos.

En efecto, algunas de las cuestiones que he tratado este año:
- Más de treinta consultas directas en los comentarios del blog resueltas en 2017.
- Consolidación del curso de Valoración Rústica y proceso expropiatorio con la segunda edición en la plataforma de formación de los Colegios de Ingenieros y su versión 365x7x24 en mi plataforma propia (EXPROVALORA).
- Actualización esencial del libro «Valoración de finca rústica. Caso 1. Según el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo«, que se publicó en Agosto, y en la que me centré en la experiencia de más de cinco años ya de aplicación del Reglamento, que entró en vigor a finales de 2011.
- En Septiembre, se publicó la actualización fundamental de «Expropiación Forzosa de Finca Rústica. Guía Básica«, en la que he atendido muchos comentarios y sugerencias de vosotros, los lectores de este blog. También he incorporado todas las novedades derivadas de las actualizaciones legislativas fundamentales en expropiación forzosa que tuvieron lugar en el año 2015, ya con la perspectiva de llevar unos años en aplicación.
- Asimismo, aprovecho este correo para anunciarte la publicación de UN NUEVO LIBRO «Appraisal of Rural Property. A case study in Spain«. Un modelo de valoración en el mercado real, para todos los que necesitéis presentar vuestras valoraciones en inglés.
Con este anuncio, finalizo los contenidos de este año en Valoración rústica en 2017, y preparo el comienzo del año 2018 en el que verás que habrá muchas novedades (algunas ya están preparadas, a falta de los últimos retoques).

Estas actualizaciones las irás conociendo poco a poco a través de la web, y también de los mensajes que te llegarán a través del correo electrónico.

Por último, quiero hacerte una petición, relacionada con los contenidos que estoy preparando.

Si lo crees conveniente, y tienes algún asunto en el que crees que puedes tener más interés en que centremos las publicaciones y conversaciones del blog, te ruego que me lo digas, simplemente respondiendo a este correo.

Con total libertad, cualquier tema que te interese o del que tengas dudas que en especial te interese responder. Durante él próximo año iré proponiendo estos temas en lo contenidos que publique en el blog.

Pues hasta aquí el último comentario sobre valoración rústica en 2017, deseándote que tengas una buena entrada de año 2018 y te emplazo a los primeros contenidos a mediados del próximo mes de Enero.
Retroactividad de la nueva tasa de capitalización de la renta
Retroactividad de la nueva tasa de capitalización de la renta. Una cuestión polémica.

Pues sí.

Este es un asunto bastante polémico, ya que casi todo el mundo está de acuerdo en que no es positivo el que se cambien las reglas del juego en mitad de un partido. Pero lo cierto es que en algunas ocasiones se cambian, y como consecuencia, alguno de los participantes resulta afectado en mayor o menor medida, lo que puede tener graves consecuencias (y algún que otro «cabreo»).

Claro que, cuando lo que cambia es una norma legal con carácter retroactivo, lo que puede dar lugar es a una gran inseguridad jurídica, con todas las consecuencias que esto puede tener.

Te comento esto en relación con la entrada en vigor de dos disposiciones normativas consecutivas, que pueden tener una importante repercusión en el desarrollo y resultados de los expedientes de expropiación que están en trámite en la actualidad.

Estas normas son las siguientes:
1. La entrada en vigor, el 1 de Octubre de 2015, de la Ley de Carreteras, que en su Disposición Final tercera modifica la Disposición Adicional Séptima del Real Decreto Legislativo 2/2008 por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo, que queda de la forma siguiente: 1. Para la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación a que se refiere el apartado 1 del artículo 23, se utilizará como tipo de capitalización el valor promedio de los datos anuales publicados por el Banco de España de la rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años, correspondientes a los tres años anteriores a la fecha a la que deba entenderse referida la valoración.
2. La entrada en vigor, el 31 de Octubre de 2015, del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de Octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, que además de mantener el texto anterior, dice en su Disposición Transitoria Tercera que: 1. Las reglas de valoración contenidas en esta ley serán aplicables en todos los expedientes incluidos en su ámbito material de aplicación que si inicien a partir de la entrada en vigor de la Ley 8/2007, de 28 de Mayo, de Suelo.
Entonces… ¿Quiere esto decir que todos los expedientes expropiatorios que se encuentran en tramitación deben adaptarse a esta nueva regla de valoración? ¿Es válido, oportuno e incluso, posible, que se “cambien las reglas del juego» en mitad del partido?

Pues ya te anticipo que no hay, por ahora, una respuesta única y definitiva a este asunto. Después de informarme y comentar este asunto de diversas formas y teniendo en cuenta opiniones muy competentes en esta materia, me atrevo a escribirte estas líneas, con el deseo de que sirvan para esclarecer el asunto todo lo que sea posible.

Pero vamos por partes.

Desde mi punto de vista, podríamos hacer tres grandes grupos entre los expedientes expropiatorios que se encuentran en tramitación:
1. Aquellos expedientes cuya fecha de valoración es posterior al 1 de Octubre de 2015.
2. Expedientes cuya fecha de valoración es anterior al 1 de Octubre de 2015, y en los que ya se ha producido el intercambio de Hojas de Aprecio o ya se encuentran en tramitación en el Jurado de Expropiaciones o Comisión Territorial de Valoración, a la espera de un acuerdo con el justiprecio definitivo.
3. Expediente cuya fecha de valoración es anterior al 1 de Octubre de 2015, y que aun no se ha producido el intercambio de hojas de aprecio entre ambas partes.
En el primer caso, creo que no hay duda, y que estarás de acuerdo conmigo en que la regla de valoración es la dada por la nueva Ley de Carreteras.

El grave problema, desde mi punto de vista, se produce en el segundo caso, en aquellos expedientes que se encuentran actualmente en el Jurado de expropiaciones o en las Comisiones Territoriales de Valoración, y eventualmente aquellos que ya han iniciado el trámite de intercambio de Hojas de Aprecio, en las que se ha aplicado la redacción anterior, y por tanto la tasa de capitalización anterior a la entrada en vigor de la Ley de Carreteras.

¿Cuál es la tasa de capitalización que debe utilizar el Jurado Provincial de Expropiación o la Comisión Territorial de Valoración para emitir su acuerdo de valoración?

En estos casos, el Jurado de Expropiaciones podrá optar entre:

1. Aplicar la tasa anterior a la entrada en vigor de la nueva Ley de Carreteras, realizando su valoración el Jurado de Expropiaciones con la misma tasa de capitalización que utilizan en sus valoraciones tanto la beneficiaria y la propiedad.

2. Paralizar el expediente de expropiación forzosa por cambio normativo, y retrotraerlo al inicio del intercambio de Hojas de Aprecio entre las partes, de manera tengan la oportunidad de realizar sus valoraciones según “las nuevas reglas del juego”.

3. Aplicar la nueva tasa de capitalización posterior a la entrada en vigor de la nueva Ley de Carreteras, sin tener en cuanta las valoraciones realizadas por cada una de las partes.

El problema que tiene la solución número 3, es que, además de cambiar las reglas del juego, lo que puede dar lugar a multitud de recursos y a la judicialización de muchos expedientes, es que incumple el artículo 34 de la Ley de Expropiación Forzosa, que dice que “El Jurado de Expropiación, a la vista de las hojas de aprecio formuladas por los propietarios y por la Administración, decidirá ejecutoriamente sobre el justo precio que corresponda a los bienes o derechos objeto de la expropiación”. Es decir, que el Jurado Provincial de Expropiaciones NO puede inhibirse del contenido de las Hojas de Aprecio que obren en el expediente.

La segunda opción, que es el reinicio de los expedientes de justiprecio, aun cuando es viable jurídicamente, es dudoso que sea posible acometerla desde el punto de vista práctico, ya que su puesta en marcha provocaría sin lugar a dudas un “caos” en los procedimientos existentes. Ten en cuenta que en muchos Jurados se acumulan retrasos importantes en la resolución de expedientes.

Por tanto, convendrás conmigo que la única solución “viable” es la número uno, es decir, que los Jurados Provinciales de Expropiaciones y las Comisiones Territoriales de Valoración emitan sus resoluciones manteniendo el tipo de interés con el que han valorado tanto la Administración como la Propiedad.

Pero, en ese caso… ¿se incumple la Ley?. No, ya que lo que hacemos es interpretar que cada uno de los artículos del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 28 de Mayo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo, deben ser tenidos en cuenta según la fecha de su entrada en vigor, de forma independiente. De esta forma, la nueva tasa de capitalización sólo sería aplicable desde el 1 de Octubre de 2015, fecha en la que entra en vigor la modificación normativa de la Ley anterior.

Un trabalenguas, pero tiene sentido y, sobre todo, permite actuar sin cambiar las reglas del juego a los participantes, aportando una mayor seguridad jurídica a todas las partes implicadas.

De acuerdo con esta interpretación, el tercer caso que te planteaba antes, es decir los expedientes en lo que aun no se ha producido el intercambio de hojas de aprecio entre ambas partes, también se deberían de valorar aplicando la tasa de capitalización vigente con anterioridad al 1 de Octubre de 2015. En cualquier caso, estarás de acuerdo conmigo que estos casos entiendo que son menos problemáticos, ya que todos los participantes tiene la oportunidad de realizar sus valoraciones de acuerdo con la nueva normativa.

Y hasta aquí el planteamiento.

Mientras, te puedo comentar que ya he recibido una resolución de una Comisión Territorial de Valoración en la que se aplica la opción tercera. Es decir, que han ignorado las valoraciones de la Administración y la mía (en representación de la propiedad), y han aplicado el nuevo tipo de interés.

Ahora me toca recurrir, por supuesto… a ver qué me contestan. Evidentemente, no me ha parecido correcto que cambien el tipos de interés de la valoración por su cuenta, sin darme la oportunidad de revisar mi valoración, que es en la que se basa la Hoja de Aprecio de la propiedad.

Y hasta aquí este artículo sobre este controvertido asunto. Ahora te toca a tí.

Puedes comentar tu experiencia y opinión más abajo.

Un saludo, y hasta el próximo artículo

P.D: para saber más, pincha aquí
Valores ¿definitivos? de los datos anuales de rentabilidad de las obligaciones del estado a 30 años
Rentabilidad de las obligaciones del estado a 30 años. La controvertida interpretación de los datos en el cálculo de la tasa de capitalización en las valoraciones para Expropiación Forzosa

Escribo este breve post para comentarte algunas cuestiones derivadas de una interesante conversación que he tenido esta mañana con el responsable de información del departamento de estadística del Banco de España, sobre los datos anuales de rentabilidad de las obligaciones del estado a 30 años.

Ha sido una conversación larga, en relación con la importante y última modificación legislativa introducida en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de Octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbanas, en la que se establece el carácter retroactivo (aunque habrá que determinar hasta qué punto,es decir, a qué expedientes puede afectar y a cuáles no) de la Disposición Adicional Séptima, en la redacción dada por la Ley 37/2015, de 29 de Septiembre, de Carreteras.

Para ponerte en situación, te recuerdo que el texto de la Disposición Adicional Séptima ha quedado redactado como sigue: “Para la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación a que se refiere el apartado 1 del artículo 36, se utilizará como tipo de capitalización el valor promedio de los datos anuales publicados por el Banco de España de la rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años, correspondientes a los tres años anteriores a la fecha a la que deba entenderse referida la valoración.”

Además, la Disposición Transitoria Tercera del citado Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana dice que “Valoraciones: 1. Las reglas de valoración contenidas en esta ley serán aplicables en todos los expedientes incluidos en su ámbito material de aplicación que se inicien a partir de la entrada en vigor de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo.” (O sea, el 1 de Julio de 2007).

Como recordarás, publiqué hace unos meses un artículo en relación con la entrada en vigor de la Ley de Carreteras, que instauraba como tipo de interés de capitalización el promedio de los datos anuales de la rentabilidad de las obligaciones del Estado a 30 años publicados por el Banco de España.

En dicho artículo te decía que, en mi opinión, surgirían graves problemas derivados del paso de un sistema de valoración basado en un tipo de interés publicado mensualmente en el Boletín Oficial del Estado, a otro basado en la publicación estadística del Banco de España, que no tiene la garantía oficial del Boletín Oficial del Estado. (Puedes leerlo aquí).

Pues bien, ante tu insistencia y la de otros compañeros, que me habéis preguntado durante estos últimos meses sobre el valor de los tipos a utilizar en distintos años, me he decidido a realizar la consulta directamente al Banco de España. Para mi sorpresa, de esta consulta se deduce un resultado sorprendente, y es que la nomenclatura utilizada en las publicaciones estadísticas técnicas del Banco de España no es la misma que la utilizamos en el lenguaje no técnico bancario.

Te lo explico (o lo intento).
- De acuerdo con la nomenclatura homogeneizada entre los Bancos Centrales europeos, el dato anual de las rentabilidad de las obligaciones del estado a 30 años es el dato medio del mes de Diciembre de ese año.
- Este sistema de nomenclatura es habitual en los datos estadísticos del Banco de España. (Por ejemplo, el dato anual de otros parámetros distintos al que aquí nos interesa, publicados por el Banco de España, es el valor que toma dicha variable el 31 de Diciembre o ultimo dato existente del año).
- Por lo tanto, si buscamos “datos anuales de la rentabilidad de las obligaciones del estado a 30 años” en la web del Banco de España, probablemente lo que encuentres es el dato medio del mes de Diciembre del año buscado. Como este que sigue:
Datos anuales según al nomenclatura del Banco de España (NO SON DATOS MEDIOS ANUALES)

En definitiva, como resultado de la consulta que he hecho al Banco de España, te puedo decir que los datos medios anuales de la rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años lo encontrarás en el Boletín Estadístico Mensual del Banco de España, en la tabla 22.14, en la columna 18.

El Boletín Estadístico Mensual del Banco de España incluye las medias anuales de cinco años anteriores, lo que tendrás que tener en cuenta para determinar cuál es el mes que te interesa.

Vale, vale. Ya voy al grano… Estos son los índices desde el 2005 al 2010

Y estos los índices desde el 2010 al 2015.

Como puedes comprobar, estos datos medios anuales no coinciden con los «datos anuales» correspondientes al mes de Diciembre de la tabla de más arriba.

Las hojas correspondientes del Boletín Estadístico del Banco de España de donde he obtenido las tablas anteriores los puedes descargar de AQUÍ y AQUÍ.

Pero aún hay más.

Es posible realizar una interpretación más allá de lo comentado hasta aquí. En efecto, aun cuando la norma dice textualmente «datos anuales publicados» de la rentabilidad de las obligaciones del estado a 30 años, es posible que tú interpretes que estos «datos anuales» hay que calcularlos de «fecha a fecha». Si es así, en lugar de un único dato para todo el año en el que corresponda aplicar la valoración, tendrías un dato específico para cada valoración, según su fecha, correspondiente a los «datos anuales publicados por el Banco de España de los tres años anteriores a la fecha de valoración» contados desde el día en concreto en que se fija la fecha de valoración. Si este es tu caso, tendrás que tener en cuenta lo siguiente:
- Cuál es el último dato publicado por el Banco de España de la rentabilidad de las obligaciones del estado a 30 años, ya que estas publicaciones estadísticas no reflejan valores inmediatos, si no que necesitan un tiempo de «procesamiento» antes de su publicación.
- Si vas a realizar el cálculo basándote en los datos diarios publicados por el Banco de España, podrás encontrarlos aquí, en formato de hoja de cálculo CSV.
- Si vas a realizar el cálculo basándote en los datos mensuales, puedes utilizar las mismas tablas anteriores, en las que también figuran datos mensuales, como puedes ver en la siguiente ilustración.
Datos mensuales del rendimiento de las Obligaciones del Estado a 30 años

En fin, hasta aquí el comentario que quería hacerte sobre este lío creado por la confusión en la nomenclatura de los índices publicados por el Banco de España y lo establecido por la nueva norma legal sobre la rentabilidad de las obligaciones del estado a 30 años.

Todo esto, por supuesto, sin entrar en el complicado mundo del derecho transitorio y la determinación de a qué expedientes se puede aplicar este tipo y a cuales habría que aplicar el anterior. Lo trataremos en un artículo más adelante.

Como final una breve reflexión, aunque algo polémica. Imagino que tú, como todos nosotros, hemos pensado que los «datos anuales» a que se refiere la Ley son los datos medios de todos los valores del índice durante el año. Porque claro, habrá quien pueda pensar que a lo que se refiere la Ley coincide con la nomenclatura del Banco de España, con lo que… la polémica está servida.

En fin. Es tu turno.. ¿qué te parece este aparente confusión?

Un saludo, y hasta pronto…
Nueva tasa de actualización de la renta de capitalización rústica para 2016
Comienzo el año escribiendo para comentar las novedades con respecto a la nueva tasa de actualización de la renta en las valoraciones de fincas rústicas para expropiación forzosa.

Lo cierto es que tenía este artículo escrito desde principios de Diciembre. Sin embargo, decidí esperar a publicarlo hasta ahora para poder incorporar algo que creo que es importante: la nueva tasa de actualización de la renta que regirá en 2016 las valoraciones de fincas rústicas para expropiación forzosa.

En efecto: con la entrada en vigor el pasado 1 de Octubre de 2015 de la nueva Ley 37/2015, de 29 de Septiembre, de Carreteras, que como ya te avisé en Junio, se modificaron los índices de referencia para el cálculo del tipo de interés que tienes que utilizar para aplicar el método de capitalización de la renta rústica, único admitido por el Texto Refundido de la Ley de Suelo que está vigente en la actualidad.

La modificación está en la Disposición final tercera de la Ley de Carreteras, y dice textualmente así:

Se modifica el apartado 1 de la disposición adicional séptima del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del suelo, que queda redactado de la siguiente forma:

«1. Para la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación a que se refiere el apartado 1 del artículo 23, se utilizará como tipo de capitalización el valor promedio de los datos anuales publicados por el Banco de España de la rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años, correspondientes a los tres años anteriores a la fecha a la que deba entenderse referida la valoración.»

He hecho una consulta directamente al servicio de estadísticas del Banco de España, y el lugar donde localizar el dato del valor de la rentabilidad anual de las Obligaciones del Estado a 30 años es el siguiente: http://www.bde.es/webbde/es/estadis/infoest/si_1_2.pdf

Algunas consecuencias directas de esta modificación:
1. La rentabilidad anual de las Obligaciones del Estado a 30 años no figura entre los tipos publicados habitualmente por el Banco de España como tipos de referencia, lo que podría dar lugar a dudas sobre el valor en concreto, al menos hasta que esta circunstancia no cambie.
2. Volvemos a tipos de interés del entorno del 4%, que es lo que están aplicando actualmente las sociedades de tasación en las valoraciones hipotecarias.
3. Para el año 2016, la tasa de actualización de la renta será de 3,67%
Te lo muestro en el siguiente cuadro, obtenido de la página de estadísticas del Banco de España:

Datos para cálculo de la tasa de actualización de la renta 2016

Esto significa una bajada de 1 punto porcentual con respecto al valor de la tasa de actualización de rentas aplicable durante el periodo que ha estado en vigor la norma en 2015:

Datos para cálculo de la tasa de actualización de la renta 2015

Se deduce de la publicación del Banco de España que la nueva tasa de actualización de la renta en las valoraciones de fincas rústicas para expropiación forzosa durante el último trimestre de 2015 es de 4,69%.

Para ver las implicaciones que tiene esta modificación, te voy a plantear un ejemplo con una finca en la que he estado trabajando a finales de 2015.

Se trata de una parcela de 0,1 Has, situada prácticamente en las inmediaciones del casco urbano de una población grande, de más de 50.000 habitantes. Está dedicada, (o podemos calcular su renta potencial), como de huerta de regadío. Voy a suponerle una renta anual por hectárea de 4.000 €, lo que implica una renta anual directa de la parcela de 400 €/año. Te muestro un cuadro muy simplificado:

Puedes comprobar la abismal diferencia existente entre ambos valores. Debes tener en cuenta, además, que este cálculo está realizado directamente, sin tener en cuenta el coeficiente de localización de la finca, ni el coeficiente de corrección del tipo de interés según la actividad de la explotación agraria definido en el Anexo I del Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo.

En este caso, el coeficiente corrector del Anexo I para hortalizas al aire libre es de 0,78, (Actualización: el Anexo I ha sido derogado, por lo que no es de aplicación este coeficiente) lo que reduce el valor de la tasa de actualización de la renta de 2105 a 3,66%, lo que incrementaría el valor de capitalización a 10.928,96 €.

Por supuesto, la aplicación de este coeficiente corrector está condicionada a la desviación del valor de capitalización resultante de los «valores de mercado», según reza el apartado segundo de la misma Disposición Adicional Séptima del Texto Refundido de la Ley del Suelo: «2. Este tipo de capitalización podrá ser corregido aplicando a la referencia indicada en el apartado anterior un coeficiente corrector en función del tipo de cultivo, explotación o aprovechamiento del suelo, cuando el resultado de las valoraciones se aleje de forma significativa respecto de los precios de mercado del suelo rural sin expectativas urbanísticas«.

El que la Ley relacione el valor de capitalización obtenido por el método establecido en la propia Norma, con los «precios de mercado», pone en evidencia que el legislador era consciente de las consecuencias que puede tener el limitar de forma tan tajante la libertad del técnico a la hora de realizar las valoraciones. Tanto es así, que el Tribunal Constitucional ya eliminó de la Ley el inciso «hasta un máximo del doble», por claramente arbitrario y, como consecuencia, inconstitucional.

Además, la situación geográfica de la finca hace que, aplicando el artículo 17 del Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo, se obtenga un valor del coeficiente de localización de 2, por lo que el Valor Final del suelo para finales de 2015 es de 21.857,92 € (2,18 €/m2).

De este ejemplo yo extraigo, de forma muy breve, algunas conclusiones:
- Desaparecen las distorsiones producidas por la aplicación de las tasas de actualización muy bajas existentes en la coyuntura económica actual de bajos tipos de interés y fuertemente intervenidos por los Bancos Centrales.
- Los factores correctores del tipo de interés según la actividad, y del coeficiente de localización van a alcanzar todo su sentido a partir de ahora en la valoración de algunas fincas rústicas, en especial aquellas que denominamos «agrourbanas».
- Pasamos de un escenario en el que la tasa de capitalización de la renta varía mensualmente, a otro en el que la variación es anual, con todas las implicaciones derivadas de esta nueva situación.
Por supuesto, el número de conclusiones que se derivan de esta modificación son numerosas y muy importantes. En este artículo he querido publicar tan solo las que he considerado más inmediatas y evidentes.

Pero ahora es tu turno: ¿Qué otras consecuencias importantes encuentras en la modificación de la forma de cálculo de la tasa de actualización de la renta para la valoración de fincas rústicas para expropiación forzosa? Puedes escribir más abajo tu comentario.

Un saludo, y hasta el mes que viene!!