VALORACION DE FINCA RUSTICA

Artículos más recientes

  • Nueva tasa de actualización de la renta de capitalización rústica para 2016

    Comienzo el año escribiendo para comentar las novedades con respecto a la nueva tasa de actualización de la renta en las valoraciones de fincas rústicas para expropiación forzosa.

    Lo cierto es que tenía este artículo escrito desde principios de Diciembre. Sin embargo, decidí esperar a publicarlo hasta ahora para poder incorporar algo que creo que es importante: la nueva tasa de actualización de la renta que regirá en 2016 las valoraciones de fincas rústicas para expropiación forzosa.

    En efecto: con la entrada en vigor el pasado 1 de Octubre de 2015 de la nueva Ley 37/2015, de 29 de Septiembre, de Carreteras, que como ya te avisé en Junio, se modificaron los índices de referencia para el cálculo del tipo de interés que tienes que utilizar para aplicar el método de capitalización de la renta rústica, único admitido por el Texto Refundido de la Ley de Suelo que está vigente en la actualidad.

    La modificación está en la Disposición final tercera de la Ley de Carreteras, y dice textualmente así:

    Se modifica el apartado 1 de la disposición adicional séptima del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del suelo, que queda redactado de la siguiente forma:

    «1. Para la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación a que se refiere el apartado 1 del artículo 23, se utilizará como tipo de capitalización el valor promedio de los datos anuales publicados por el Banco de España de la rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años, correspondientes a los tres años anteriores a la fecha a la que deba entenderse referida la valoración.»

    He hecho una consulta directamente al servicio de estadísticas del Banco de España, y el lugar donde localizar el dato del valor de la rentabilidad anual de las Obligaciones del Estado a 30 años es el siguiente: http://www.bde.es/webbde/es/estadis/infoest/si_1_2.pdf

    Algunas consecuencias directas de esta modificación:

    1. La rentabilidad anual de las Obligaciones del Estado a 30 años no figura entre los tipos publicados habitualmente por el Banco de España como tipos de referencia, lo que podría dar lugar a dudas sobre el valor en concreto, al menos hasta que esta circunstancia no cambie.
    2. Volvemos a tipos de interés del entorno del 4%, que es lo que están aplicando actualmente las sociedades de tasación en las valoraciones hipotecarias.
    3. Para el año 2016, la tasa de actualización de la renta será de 3,67% 

    Te lo muestro en el siguiente cuadro, obtenido de la página de estadísticas del Banco de España:

    Datos para cálculo de la tasa de actualización de la renta 2016
             Datos para cálculo de la tasa de actualización de la renta 2016

    Esto significa una bajada de 1 punto porcentual con respecto al valor de la tasa de actualización de rentas aplicable durante el periodo que ha estado en vigor la norma en 2015:

    Nueva tasa de actualización de la renta 2015
    Datos para cálculo de la tasa de actualización de la renta 2015

    Se deduce de la publicación del Banco de España que la nueva tasa de actualización de la renta en las valoraciones de fincas rústicas para expropiación forzosa durante el último trimestre de 2015 es de 4,69%.

    Para ver las implicaciones que tiene esta modificación, te voy a plantear un ejemplo con una finca en la que he estado trabajando a finales de 2015.

    Se trata de una parcela de 0,1 Has, situada prácticamente en las inmediaciones del casco urbano de una población grande, de más de 50.000 habitantes. Está dedicada, (o podemos calcular su renta potencial), como de huerta de regadío. Voy a suponerle una renta anual por hectárea de 4.000 €, lo que implica una renta anual directa de la parcela de 400 €/año. Te  muestro un cuadro muy simplificado:

    tasa de capitalización

    Puedes comprobar la abismal diferencia existente entre ambos valores. Debes tener en cuenta, además, que este cálculo está realizado directamente, sin tener en cuenta el coeficiente de localización de la finca, ni el coeficiente de corrección del tipo de interés según la actividad de la explotación agraria definido en el Anexo I del Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo.

    En este caso, el coeficiente corrector del Anexo I para hortalizas al aire libre es de 0,78, (Actualización: el Anexo I ha sido derogado, por lo que no es de aplicación este coeficiente) lo que reduce el valor de la tasa de actualización de la renta de 2105 a 3,66%, lo que incrementaría el valor de capitalización a 10.928,96 €.

    Por supuesto, la aplicación de este coeficiente corrector está condicionada a la desviación del valor de capitalización resultante de los «valores de mercado», según reza el apartado segundo de la misma Disposición Adicional Séptima del Texto Refundido de la Ley del Suelo: «2. Este tipo de capitalización podrá ser corregido aplicando a la referencia indicada en el apartado anterior un coeficiente corrector en función del tipo de cultivo, explotación o aprovechamiento del suelo, cuando el resultado de las valoraciones se aleje de forma significativa respecto de los precios de mercado del suelo rural sin expectativas urbanísticas«.

    El que la Ley relacione el valor de capitalización obtenido por el método establecido en la propia Norma, con los «precios de mercado», pone en evidencia que el legislador era consciente de las consecuencias que puede tener el limitar de forma tan tajante la libertad del técnico a la hora de realizar las valoraciones. Tanto es así, que el Tribunal Constitucional ya eliminó de la Ley el inciso «hasta un máximo del doble», por claramente arbitrario y, como consecuencia, inconstitucional.

    Además, la situación geográfica de la finca hace que, aplicando el artículo 17 del Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo, se obtenga un valor del coeficiente de localización de 2, por lo que el Valor Final del suelo para finales de 2015 es de 21.857,92 € (2,18 €/m2).

    De este ejemplo yo extraigo, de forma muy breve, algunas conclusiones:

    • Desaparecen las distorsiones producidas por la aplicación de las tasas de actualización muy bajas existentes en la coyuntura económica actual de bajos tipos de interés y fuertemente intervenidos por los Bancos Centrales.
    • Los factores correctores del tipo de interés según la actividad, y del coeficiente de localización van a alcanzar todo su sentido a partir de ahora en la valoración de algunas fincas rústicas, en especial aquellas que denominamos «agrourbanas».
    • Pasamos de un escenario en el que la tasa de capitalización de la renta varía mensualmente, a otro en el que la variación es anual, con todas las implicaciones derivadas de esta nueva situación.

    Por supuesto, el  número de conclusiones que se derivan de esta modificación son numerosas y muy importantes. En este artículo he querido publicar tan solo las que he considerado más inmediatas y evidentes.

    Pero ahora es tu turno: ¿Qué otras consecuencias importantes encuentras en la modificación de la forma de cálculo de la tasa de actualización de la renta para la valoración de fincas rústicas para expropiación forzosa? Puedes escribir más abajo tu comentario.

    Un saludo, y hasta el mes que viene!!

  • Atención: modificación del tipo de interés de capitalización.

    tipo de capitalización

    Pues si.

    Parece que el gobierno ya tomado una decisión para modificar el problema de la alta variabilidad en el tipo de interés de capitalización que se utiliza en la valoración de fincas rústicas.

    Como recordarás, hace pocas fechas escribí un artículo sobre los problemas existentes con la variabilidad en la aplicación de la tasa de capitalización establecida en el Texto Refundido de la Ley del Suelo.

    Pues bien, parece que ya se vislumbra una solución.

    Ésta vendrá a través de la nueva Ley de Carreteras, si no hay una modificación durante la actual tramitación parlamentaria. Ésta prevé, en su disposición final tecera, una modificación del Texto Refundido de la Ley del Suelo, en concreto del apartado 1 de la disposición adicional séptima, que quedará redactada de la siguiente forma:

    «1. Para la capitalización de la renta anual real o potencial a que se refiere el apartado uno del artículo 23, se utilizará como tipo de capitalización el valor promedio de los datos anuales publicados por el Banco de España de la rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años, correspondientes a los tres años anteriores a la fecha a la que deba ser referida la valoración».

    El primer análisis que se puede hacer de la modificación es el siguiente:

    1. Cambia el tipo de referencia, lo que implicaría por si mismo un incremento en valor absoluto, al menos en la coyuntura actual. Así, para el mes de Mayo de 2015, el tipo de la deuda pública en el mercado secundario de plazo entre 2 y 6 años se ha situado en el 0,535%. Sin embargo, el mismo mes las Obligaciones del Estado a 30 años se remuneran a 2,83%.
    2. Sin lugar a dudas, se pretende conseguir un efecto «amortiguador» de la variación del tipo de capitalización. La referencia pasa a estar condicionada a una referencia histórica, lo que dará una cierta estabilidad al método, evitando la alta variabilidad derivada de la aplicación de tasas de capitalización derivadas de las políticas  monetarias coyunturales. De esto te puedes hacer una idea revisando los últimos datos anuales de la rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años son de 5,91% en 2012, 5,03% en 2013 y 3,13% en 2014. (Datos anuales publicados por el Banco de España).

    Y como final a este breve artículo, te recuerdo que esta modificación entrará en vigor cuando se apruebe la nueva Ley de Carreteras, y sea publicada en el Boletín Oficial del Estado.  Por ahora, esta Ley se encuentra en fase de presentación de enmiendas.

    ¿Que te parece esta modificación, si realmente llega a entrar en vigor?

    En cualquier caso, ten en cuenta que, mientras tanto, debes seguir manteniendo el tipo de capitalización legalmente establecido.

     

     

    photo credit: the billionaire’s ledge is getting bigger : san francisco (2014) via photopin (license)

  • Cómo acreditar la relación causa-efecto en la valoración de daños

    Imagina el caso de una finca que se inunda después de una tormenta.

    En el camino de al lado hay un paso de agua obstruido.

    Para valorar el daño, queda por responder una pregunta.

    ¿Qué habría ocurrido con esa misma lluvia si el paso de agua hubiera funcionado correctamente?

    Cuando me piden valorar daños en una finca rústica, esa es una de las primeras cuestiones que debes plantearte.

    De la respuesta depende qué parte del daño puedes atribuir a la causa que estás estudiando.

    Qué tiene que explicar el informe

    Una fotografía puede acreditar que el cultivo quedó anegado.

    Sin embargo, para relacionar ese daño con el drenaje, el informe debe explicar por dónde llegó el agua, qué cambió en su recorrido y por qué terminó afectando a esa zona de la finca.

    La fecha de las imágenes también importa.

    Si la obstrucción se fotografió varios días después, es posible que parte del material llegara arrastrado durante la propia inundación. Para saber si el paso ya estaba obstruido cuando empezó a llover, buscaría imágenes anteriores, avisos de incidencias o partes de mantenimiento.

    Esa secuencia es especialmente relevante en una reclamación por responsabilidad patrimonial.

    El daño sufrido debe ser consecuencia del funcionamiento normal o anormal del servicio público, (entre otros requisitos del artículo 32 de la Ley 40/2015) para que sea posible reclamar a la Administración.

    Una tormenta y un drenaje deficiente pueden actuar a la vez

    Puede ocurrir que la parcela se hubiera inundado incluso con el paso despejado.

    También puede ocurrir que la obstrucción aumentara la superficie anegada o prolongara el tiempo durante el que el cultivo permaneció bajo el agua. Son escenarios distintos y pueden llevar a valoraciones muy diferentes.

    Para distinguirlos, es fundamental analizar las lluvias del episodio con la topografía y la capacidad de desagüe. También revisar si la finca ya se inundaba antes y en qué condiciones.

    Cuando los datos permiten reconstruir ambos escenarios, la comparación ayuda a explicar qué agravó el daño y en qué medida.

    La ley excluye la indemnización cuando concurre fuerza mayor.

    En el informe pericial, lo que puedo aclarar es qué intensidad tuvo la lluvia, cómo respondió el drenaje y si el daño habría tenido un alcance parecido sin la obstrucción. Esa explicación técnica aporta elementos para valorar la eventual fuerza mayor en el expediente.

    Por ejemplo, si la intensidad de la lluvia fue muy superior a la máxima lluvia esperable en esa zona y esa fecha, ese dato se estudia junto con el estado del drenaje y su posible contribución al daño, y en algunos casos es posible que estés ante un caso de fuerza mayor.

    Cuando la Administración no se hace responsable, si la explotación está asegurada, la cobertura de los daños se comprueba por separado, según el bien afectado y la póliza contratada.

    La causa delimita lo que se puede valorar

    Si la obstrucción agravó el anegamiento en una parte de la finca, empezaría por delimitar esa zona y comprobar qué consecuencias tuvo para el cultivo.

    Dentro de la misma parcela, unos surcos pueden recuperarse y otros requerir una nueva siembra.

    También pueden quedar daños en el suelo o en las instalaciones que haya que estudiar por separado.

    La valoración cambia según qué pérdida pueda vincularse a la causa estudiada. Conviene que cada partida deje claro qué daño recoge, a qué superficie o elemento afecta y qué datos sostienen su importe. Si la documentación permite acotar el perjuicio, pero no precisar una cifra única, el informe debe explicar ese límite.

    Un caso en el que hubo que estudiar el cauce y la lluvia

    En las inundaciones del río Cabra estudié conjuntamente las precipitaciones y el estado del cauce para determinar cómo se produjo el desbordamiento.

    Ese trabajo está explicado en el caso de valoración de daños por colmatación de un cauce.

    Si tienes que preparar o revisar una valoración en la que se discute el origen del daño o la parte de la pérdida atribuible a cada causa, puedes plantearme el caso a través de mi página de intervención pericial.

    Entrada publicada el 28 de mayo de 2015 y actualizada el 6 de noviembre de 2026. Los comentarios anteriores a esta fecha se refieren a la versión previa del artículo.

  • Cómo valorar construcciones agrarias para expropiación forzosa

    construcciones agrarias

    Construcciones agrarias: ¿Se pueden valorar… o no?.

    Pues si. Esta es la primera pregunta que debes hacerte antes de empezar a trabajar.

    Antes de decidir cómo vas a valorar una construcción agraria que está afectada por una expropiación forzosa, en primer lugar, debes tener claro si se puede valorar de forma independiente a la explotación de la que forma parte…. o no.

    Te voy a comentar algunas cuestiones en relación con este asunto importante en muchos expedientes de expropiación forzosa:

    • Cuándo se deben valorar las construcciones agrarias de forma independiente a la explotación
    • La forma establecida de valoración por la legislación.

    Voy a exponerte el caso de un aprisco en una explotación ganadera afectado por una expropiación forzosa. Para poder ser valorado de forma independiente, debe cumplir los siguientes condicionantes, de acuerdo con el artículo 6.4 del Reglamento:

    1. que se ajusten a la legalidad al tiempo de la valoración.
    2. sean compatibles con el uso o rendimiento considerado en la valoración del suelo
    3. no hayan sido tenidos en cuenta en dicha valoración por su carácter de mejoras permanentes.

    El punto primero es muy importante, puesto que si no demuestras la legalidad de la construcción, no es posible que sea valorada. Hay que ser muy cuidadoso en este punto: hace poco tuve que hacer y presentar a aprobación un plan de actuación urbanístico para poder legalizar un aprisco como el que te estoy comentando.

    Sin embargo, el tercer punto hace que no sea posible la valoración independiente de un construcción agraria para aprisco, desde el momento en que es imprescindible para la obtención de las rentas de la explotación ganadera. Esto no quiere decir que quede en «vacío» su indemnización, sino que su valor estará en función de la inversión y las amortizaciones correspondientes que se hayan asignado en la explotación. Es este caso se consideran entonces que son la construcción agraria es una «mejora permanente» de los terrenos.

    En el caso contrario, el de una construcción agraria que no participe en las rentas de la explotación, porque, por ejemplo, es un lugar de ocio y recreo para su propietario, tendremos que, (en este caso si), seguir lo que dice en el apartado b) del artículo 23 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, sobre cómo valorar construcciones agrarias para expropiación forzosa, así como otras edificaciones e instalaciones:

    «Las edificaciones, construcciones e instalaciones, cuando deban valorarse con independencia del suelo, se tasarán por el método de coste de reposición según su estado y antigüedad en el momento al que deba entenderse referida la valoración.»

    Esa norma es desarrollado en el artículo 18 del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, aprobado por el Real Decreto 1492/2011 de 24 de Octubre, en el que, de forma resumida, se establece una fórmula para la valoración, en la que se modifica el valor de sustitución del construcción agraria en función de un «coeficiente corrector por antigüedad y estado de conservación«.

    El Anexo II del citado Reglamento te ilustra pormenorizadamente el coeficiente que tienes que aplicar a cada construcción en función del porcentaje de vida útil transcurrido.

    Aun más, en su afán reglamentario, la  norma nos indica en el Anexo III cuál debe ser la vida útil de una edificación o construcción.

    Por último, te planteo un caso distinto: por ejemplo, una bodega en activo, en suelo rústico, que está afectada por una expropiación forzosa, en la cual habrá que seguir lo estipulado en el artículo 15 del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo: «Capitalización de la renta real o potencial en las explotaciones comerciales, industriales y de servicios en suelo rural«. ¿Y si la bodega forma parte de la explotación agraria a la que pertenece el suelo, y sea, pongamos el caso, el medio de elaboración y transformación de la producción propia de uva?…. pues en ese caso, mi opinión es que tendrás que analizar el caso en concreto, y luego decidir movivadamente según tu punto de vista…

    Un último apunte: El Tribunal Supremo ya ha admitido demérito de fincas por pérdida de un entorno de paz y tranquilidad, en alguna de sus sentencias, lo que yo considero que es totalmente aplicable en muchos casos en los que se produce un demérito de una vivienda por la cercanía de una carretera, puente, vía férrea, o similar.

    En conclusión:

    • Determinar antes de nada la legalidad de la construcción agraria… y las pruebas que puedes aportar para justificarla.
    • Decidir si puedes valorar la construcción agraria de forma independiente, o forma parte de las «mejoras» de la explotación, al contribuir de forma directa a la obtención de la renta a partir de la cual de obtiene el valor del suelo. En caso de valoración independiente, aplicar el Reglamento y sus Anexos
    • Si las rentas obtenidas son independientes de la explotación, considera si cabe aplicar el artículo 15 del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo.

     

    Pues hasta aquí el artículo de hoy… ahora te toca a tí. ¿Has tenido algún caso complejo de valoración de una construcción agraria?.

    Ya sabes que puedes dejar tu comentario más abajo…

    Un saludo, y hasta el próximo artículo…

     

    –

    Fotografía: © Francisco Javier Almagro Espejo

  • Cómo justificar los costes de cultivo en una valoración rural

    Actualizado el 5 de octubre de 2026

    En una valoración rural, justificar los costes de cultivo suele ser una de las tareas más laboriosas y complejas del Informe.

    Puedes tener bien elegido el cultivo, una producción razonable y un precio de venta contrastado.

    Pero llegas a los costes y aparece una cifra por hectárea.

    ¿De dónde sale?

    ¿Qué incluye?

    ¿Se corresponde con la explotación que estás valorando?

    Una cifra razonable necesita una explicación que permita comprobarla.

    Porque un coste mal elegido altera la renta. Y, al capitalizar esa renta, el error se traslada al valor del terreno.

    ¿De dónde deben salir los costes de cultivo?

    El punto de partida básico es la información de la explotación.

    Facturas, contratos de labores, registros de tratamientos, consumos de agua o datos contables pueden ayudarte a reconstruir los costes. Tendrás que comprobar a qué actividad y periodo corresponden.

    El artículo 9 del Reglamento de Valoraciones parte de la información acreditada por el propietario o titular de la explotación.

    En su defecto, da preferencia a los estudios y publicaciones de las Administraciones públicas sobre rendimientos, precios, costes y otras variables de la zona.

    Esto ofrece una salida cuando la documentación es insuficiente.

    Pero utilizar una fuente pública también exige justificar por qué sirve para esa finca en concreto.

    ¿Representa esa tabla los costes de tu finca?

    Imagina que encuentras un estudio con los costes de un cultivo de cereal.

    Puede ser una referencia útil. Ahora bien, antes de trasladar sus cifras al informe, conviene comprobar:

    • La zona a la que corresponden.
    • El año de los datos.
    • Si describen secano o regadío.
    • Los rendimientos y el sistema de producción.
    • Las partidas incluidas y la unidad en que se expresan.

    La diferencia puede estar en algo tan sencillo como contratar las labores a terceros o utilizar maquinaria propia.

    También importa si estás calculando una renta real o una potencial. Los costes deben corresponder a la explotación que has considerado en cada caso, como expliqué en la entrada sobre renta real y renta potencial.

    El nombre del cultivo, por sí solo, no acredita que dos explotaciones sean comparables.

    Qué puede aportar ECREA

    Desde mi punto de vista, una fuente que merece la pena consultar es ECREA, del Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación.

    Estos estudios de costes y rentas se elaboran a partir de la Red Contable Agraria Nacional y ofrecen información económica sobre actividades agrarias en distintas comunidades autónomas.

    Pueden ayudarte a identificar partidas, contrastar importes y situar los resultados de tu cálculo.

    En la entrada sobre ECREA 2.0 expliqué el interés de esta herramienta. Para consultar los informes y recursos disponibles, debes utilizar el portal del Ministerio.

    Antes de adoptar una cifra, mi recomendación es que leas antes la metodología. Es ahí donde puedes comprobar qué representa y cómo se ha obtenido.

    Otras fuentes públicas que conviene consultar

    ECREA no es la única referencia disponible.

    En Andalucía puedes consultar los indicadores técnico-económicos de las explotaciones agrarias publicados por la Junta. Estas tablas ofrecen márgenes y necesidades de mano de obra por orientación productiva y ámbito territorial, y se utilizan en la tramitación de ayudas agrarias. Su empleo como referencia en una valoración expropiatoria aparece en alguna sentencia del TSJ de Andalucía. Por eso, antes de trasladar una cifra a tu informe, comprueba qué incluye y si representa la finca y la fecha de valoración.

    También existen estudios autonómicos de costes y resultados. Los de Navarra, la red contable de Cataluña o los estudios regionales reunidos por el MAPA pueden aportar datos más próximos a la explotación que estás valorando.

    Otra fuente en la que también puedes apoyarte para establecer los rendimientos es ESYRCE, la Encuesta sobre Superficies y Rendimientos de Cultivos del MAPA, Sus estimaciones se obtienen a partir de aforos de campo y tiene la ventaja de que se apoya en un gran número de muestras.

    Cuando hay datos representativos del cultivo y de la zona, junto con referencias de precios y costes compatibles, pueden servir de base para estimar la renta. El precio suele ser más fácil de contrastar. La dificultad está muchas veces en justificar los costes necesarios para obtener esa producción. Ahí es donde el criterio del perito resulta decisivo: que los datos elegidos describan una misma realidad productiva.

    La mejor fuente es la que permite justificar mejor los datos de esa explotación.

    Tres errores que conviene evitar

    Tomar el resultado final de una tabla como renta de valoración

    En un estudio económico puedes encontrar margen bruto, margen neto, renta disponible o beneficio.

    Esos indicadores responden a definiciones distintas. No puedes dar por hecho que cualquiera de ellos coincide con la renta que debes capitalizar.

    Para utilizar sus datos, tendrás que comprobar qué ingresos y costes incorpora cada resultado y cómo encajan con las reglas de valoración.

    La fuente puede ser adecuada. La cifra elegida dentro de esa fuente puede no serlo.

    Contar dos veces la misma labor

    Supongamos que utilizas una tarifa por hectárea para una labor contratada.

    Si esa tarifa ya incluye tractor, combustible y operario, añadir después esos mismos conceptos duplica costes.

    Algo parecido puede ocurrir al combinar una tabla de costes con un cálculo propio de maquinaria.

    Por eso conviene saber qué incluye cada partida antes de sumar.

    Mezclar los costes de una explotación con los rendimientos de otra

    Si planteas una producción que exige determinadas labores, fertilización o riego, tendrás que considerar los costes necesarios para obtenerla.

    No resulta coherente tomar un rendimiento elevado de un sistema intensivo y combinarlo con los costes de otro sistema menos exigente.

    La producción y los costes deben responder a una misma hipótesis de explotación.

    ¿Puedes adaptar los datos publicados?

    Sí, cuando existen razones para hacerlo.

    Puede haber diferencias en las necesidades de riego, la mecanización o el número de labores. Lo importante es identificar la diferencia, aportar una base para cuantificarla y explicar el ajuste.

    El artículo 9.2 del Reglamento exige justificar documentalmente una desviación sustancial respecto de la rentabilidad media de explotaciones de la misma naturaleza.

    Por tanto, adaptar los datos exige dejar un recorrido claro: referencia de partida, circunstancia de la finca y efecto sobre el cálculo.

    Un ajuste bien explicado permite entender la valoración y discutirla sobre una base concreta.

    El trabajo del perito está en justificar las decisiones

    Para mí, un buen informe permite seguir el camino desde la fuente hasta el resultado.

    Qué datos se han utilizado.

    Por qué representan la explotación.

    Qué se ha ajustado y con qué fundamento.

    Así puedes comprobar la renta antes de aplicar el método de valoración del suelo rural.

    Justificar los costes de cultivo es una parte esencial de ese trabajo. Una revisión puede detectar partidas duplicadas, referencias poco comparables o hipótesis que no encajan entre sí.

    Si necesitas preparar o revisar una valoración de una finca rústica afectada por una expropiación, puedes contactar conmigo.

    Y si eres abogado o técnico y buscas apoyo para fundamentar los costes y la renta de un expediente, podemos estudiar formas de colaboración.

    Esta entrada ha sido revisada y actualizada. Algunos comentarios se refieren a versiones anteriores del texto y a las fuentes disponibles en la fecha en que se escribieron.

  • La STC 141/2014 y los límites en la valoración de fincas rústicas

     En 2014 comenté en este blog una sentencia que me pareció especialmente importante para quienes trabajamos en valoración de suelo rural.

    Me refiero a la Sentencia del Tribunal Constitucional 141/2014, de 11 de septiembre.

    La cuestión era relevante.

    Y lo sigue siendo.

    La sentencia analizaba, entre otros aspectos, el sistema legal de valoración del suelo rural y el entonces vigente límite que impedía que el factor de localización incrementara el valor obtenido por capitalización en más del doble.

    El Tribunal Constitucional mantuvo el sistema de valoración basado en la capitalización de rentas.

    Pero anuló ese límite máximo.

    Y eso tiene consecuencias prácticas importantes.

    Vamos a verlo.

    ¿Qué se discutía?

    La Ley de Suelo había establecido que los terrenos en situación de suelo rural debían valorarse mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, utilizando la que fuera superior.

    Ese valor podía corregirse al alza mediante factores objetivos de localización.

    Pero existía una limitación:

    la corrección no podía superar el doble del valor obtenido por capitalización.

    Ese límite estaba recogido en el entonces artículo 23.1.a del Texto Refundido de la Ley de Suelo de 2008.

    La cuestión era sencilla de plantear.

    ¿Puede una norma fijar un límite máximo a la valoración cuando ese límite impide alcanzar una indemnización razonablemente relacionada con el valor económico del bien?

    El Tribunal Constitucional respondió que no.

    El método de capitalización se considera constitucional

    Este es el primer punto importante.

    La STC 141/2014 no anuló el método de capitalización.

    El Tribunal consideró que, analizado con carácter general y abstracto, el sistema basado en la capitalización de rentas, corregido mediante otros factores, puede proporcionar una relación razonable entre el perjuicio sufrido y la indemnización.

    Esto es importante porque, en su momento, existía una crítica doctrinal considerable al hecho de que la Ley hubiera abandonado el método de comparación para valorar el suelo rural.

    Y yo mismo había sido crítico con esa solución.

    Pero el Tribunal Constitucional consideró que corresponde al legislador establecer los métodos legales de valoración, siempre que no estén manifiestamente desprovistos de una base razonable.

    Por tanto, desde el punto de vista constitucional, el sistema de capitalización se mantiene.

    Y actualmente esa regla se encuentra en el artículo 36.1.a del TRLSRU.

    El terreno en situación de suelo rural se tasa mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, utilizando la que resulte superior. 

    Pero el propio Tribunal reconoce un problema

    Aquí está, para mí, una de las partes más interesantes de la sentencia.

    El Tribunal Constitucional admite que un sistema de valoración que parte de la capitalización de rentas puede no reflejar correctamente el valor económico del bien en determinados casos. 

    Y precisamente para corregir ese posible alejamiento existe el factor de localización.

    La localización de una finca también tiene valor.

    No es lo mismo una finca aislada que otra próxima a un núcleo importante de población.

    No es lo mismo una finca mal comunicada que otra situada junto a determinadas infraestructuras o centros de actividad económica.

    Ni es igual una finca situada en un entorno ordinario que otra ubicada en un espacio de especial valor ambiental o paisajístico.

    El problema aparecía cuando la propia Ley permitía tener en cuenta esas circunstancias, pero imponía después un límite máximo a su efecto.

    El Tribunal Constitucional elimina el límite del doble

    Este es el punto central de la sentencia.

    El Tribunal Constitucional declaró inconstitucional y nulo el inciso:

    «hasta un máximo del doble»

    que aparecía en el artículo 23.1.a del Texto Refundido de la Ley de Suelo de 2008. 

    La razón es muy clara.

    Ese límite era un tope fijo.

    Y el Tribunal entendió que no estaba suficientemente justificado.

    Además, podía provocar que, en determinados casos, la valoración obtenida no guardara una relación razonable con el valor económico del bien.

    Por eso concluyó que ese límite podía impedir el necesario equilibrio entre el perjuicio causado por la expropiación y la indemnización correspondiente. 

    Desde mi punto de vista, esta es la consecuencia más relevante de la sentencia para quienes hacemos valoraciones.

    La Ley puede establecer un método.

    Puede establecer fórmulas.

    Puede establecer criterios.

    Pero un límite rígido que impida alcanzar una valoración razonable del bien plantea un problema distinto.

    ¿Significa esto que el factor de localización puede aplicarse sin límite?

    Aquí conviene ser preciso.

    La STC 141/2014 eliminó el límite legal máximo del doble.

    Pero eso no significa que cualquier incremento esté justificado.

    Ni significa que el factor pueda utilizarse libremente para obtener el resultado que nos interese.

    El vigente artículo 36 TRLSRU exige que la corrección se base en factores objetivos de localización.

    Y exige además que su aplicación y ponderación estén justificadas en el expediente de valoración.

    Por tanto, desaparece el límite máximo fijo.

    Pero no desaparece la necesidad de justificar técnicamente la corrección.

    Todo lo contrario.

    Cuanto más importante sea el incremento obtenido por localización, más importante será explicar de dónde procede.

    ¿Y qué pasa con el Reglamento?

    Aquí tenemos una situación peculiar.

    El artículo 17.2 del Reglamento de Valoraciones todavía conserva literalmente la referencia a que el factor global de localización no podrá ser superior a dos.

    Sin embargo, ese límite reproduce precisamente el tope que fue declarado inconstitucional por la STC 141/2014.

    Y el vigente artículo 36 TRLSRU ya no lo recoge.

    Por eso, como ya he explicado al tratar específicamente el factor de localización, no considero correcto aplicar actualmente ese valor 2 como un límite máximo absoluto.

    Las fórmulas reglamentarias siguen siendo útiles para calcular los factores de localización.

    Pero el antiguo tope debe interpretarse a la luz de la sentencia constitucional y de la legislación vigente.

    ¿Valor legal o valor de mercado?

    Esta sentencia también plantea otra cuestión interesante.

    La valoración legal del suelo rural y el valor de mercado no son necesariamente la misma cosa.

    El Tribunal Constitucional no establece que la indemnización expropiatoria tenga que coincidir siempre con el precio que podría obtenerse en una compraventa.

    Lo que exige es que exista un proporcional equilibrio entre el valor económico del bien y la indemnización. 

    Es una diferencia importante.

    En expropiación no elegimos libremente el método de valoración.

    Tenemos que aplicar el sistema legal.

    Y en suelo rural ese sistema parte de la renta de la explotación.

    Ahora bien, el sistema debe permitir llegar a un resultado razonable.

    Precisamente por eso la sentencia considera inconstitucional un límite rígido que pueda impedirlo.

    Los votos particulares también son interesantes

    La sentencia no fue unánime en todo.

    Hubo magistrados que discreparon del criterio de la mayoría y cuestionaron con bastante más intensidad el sistema de valoración basado exclusivamente en la capitalización.

    Uno de los votos particulares defendió que el sistema podía vulnerar la garantía del derecho de propiedad al no permitir alcanzar en determinados casos una indemnización proporcionada al valor real del terreno. 

    Otro voto particular, suscrito por varios magistrados, insistió en la necesidad de garantizar el principio de indemnidad y cuestionó la separación entre valor legal y valor económico del bien. 

    No es la doctrina de la sentencia.

    Pero merece la pena conocerla.

    Sobre todo porque refleja una discusión que sigue apareciendo en muchos expedientes: la distancia que puede existir entre el valor resultante de la aplicación estricta de la norma y otros indicadores económicos de la finca.

    ¿Qué implica esto en una valoración?

    Desde el punto de vista del técnico, yo sacaría varias consecuencias.

    La primera es que el método legal de capitalización debe aplicarse correctamente.

    No tiene sentido discutir el resultado si antes no hemos justificado bien la renta, los costes, el tipo de capitalización o la renta potencial.

    La segunda es que el factor de localización no debe tratarse como un añadido menor.

    Puede tener una incidencia importante en el valor final.

    Y debe estudiarse.

    La tercera es que ya no existe un límite legal máximo del doble.

    Por tanto, si el cálculo del factor de localización conduce a un resultado superior a 2 y está correctamente justificado, no debería reducirse automáticamente por aplicación de aquel antiguo límite.

    Y la cuarta es quizá la más importante.

    Una valoración no debería limitarse a introducir cifras en una fórmula.

    Debes justificar por qué utilizas cada dato.

    Y debes explicar qué efecto tiene sobre el valor final.

    Conclusión

    La STC 141/2014 no declaró inconstitucional el sistema de valoración del suelo rural mediante capitalización de rentas.

    Sí declaró inconstitucional el antiguo límite que impedía que el factor de localización incrementara el valor en más del doble.

    Y lo hizo por una razón importante: un límite fijo puede impedir que la indemnización guarde una relación razonable con el valor económico del bien. 

    Actualmente, el artículo 36 TRLSRU ya no contiene ese límite.

    Por tanto, cuando prepares una valoración de suelo rural para expropiación, no deberías aplicar mecánicamente un máximo de 2.

    Pero tampoco debes interpretar la desaparición del límite como una libertad para incrementar el valor sin justificación.

    El factor de localización tiene que responder a circunstancias objetivas.

    Y esas circunstancias deben quedar explicadas en el expediente.

    Al final, volvemos siempre a lo mismo.

    Una buena valoración no consiste solo en calcular. Consiste en justificar.

  • Objetividad e imparcialidad en el Jurado Provincial de Expropiación

    Una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Región de Murcia planteó hace años una cuestión que sigue siendo interesante para quienes trabajamos en valoración y expropiación forzosa: ¿qué grado de imparcialidad puede exigirse a los miembros del Jurado Provincial de Expropiación?

    Siempre me ha parecido importante saber quién va a leer y valorar nuestros informes de valoración y hojas de aprecio.

    Por eso, antes de entrar en la cuestión de la imparcialidad, conviene repasar dos aspectos fundamentales del Jurado Provincial de Expropiación:

    • ¿Cuál es su función?
    • ¿Quiénes lo componen?

    Y, a partir de ahí, podemos entender mejor qué significa realmente que a sus integrantes no pueda exigírseles la misma imparcialidad personal y procesal que a un juez.

    ¿Cuál es la función del Jurado Provincial de Expropiación?

    Cuando el propietario rechaza el precio ofrecido por la Administración, el expediente de justiprecio pasa al Jurado Provincial de Expropiación, conforme al artículo 31 de la Ley de Expropiación Forzosa.

    El artículo 34 de la misma Ley establece que el Jurado, a la vista de las hojas de aprecio formuladas por el propietario y por la Administración, debe decidir sobre el justiprecio correspondiente a los bienes o derechos objeto de expropiación.

    Por tanto, el Jurado no realiza una valoración partiendo de cero.

    Cuando recibe el expediente dispone, entre otra documentación, de dos posiciones valorativas contrapuestas: la contenida en la hoja de aprecio del propietario y la formulada por la Administración o beneficiaria.

    Desde el punto de vista del técnico que interviene en la valoración, esto tiene una consecuencia evidente: la hoja de aprecio y el informe técnico que la sustenta deben permitir al Jurado identificar con claridad los hechos, las fuentes utilizadas, la metodología aplicada y la justificación económica de cada partida reclamada.

    Además, la resolución del Jurado tiene que estar motivada. El artículo 35 de la Ley exige que razone los criterios de valoración seguidos. 

    ¿Quién compone el Jurado Provincial de Expropiación?

    La composición se regula fundamentalmente en el artículo 32 de la Ley de Expropiación Forzosa.

    El Jurado está presidido por un Magistrado designado por el Presidente de la Audiencia correspondiente y, de acuerdo con la regulación vigente, intervienen además:

    • un Abogado del Estado;
    • dos funcionarios técnicos designados según la naturaleza de los bienes expropiados;
    • el representante previsto en el artículo 32.1.c de la Ley, determinado en función de la naturaleza de los bienes o derechos;
    • un Notario;
    • y el Interventor territorial de la provincia o quien legalmente lo sustituya. 

    La incorporación de dos funcionarios técnicos y del Interventor territorial procede de la reforma introducida, con efectos desde el 1 de enero de 2013, por la Ley 17/2012. 

    Esta composición técnico-jurídica es importante para comprender la naturaleza del Jurado.

    No estamos ante un órgano jurisdiccional, sino ante un órgano administrativo colegiado especializado en la determinación del justiprecio.

    Entonces, ¿los miembros del Jurado tienen que ser imparciales?

    Aquí está precisamente el matiz que dio origen al artículo que publiqué en su momento.

    La Sentencia 315/2014, de 11 de abril, del Tribunal Superior de Justicia de Murcia, analizó la posible falta de imparcialidad derivada de la intervención de integrantes del Jurado vinculados a la propia Administración.

    La Sala recuerda que el derecho a un juez imparcial se predica de los órganos jurisdiccionales y que ese mismo estándar constitucional no puede trasladarse sin más a los funcionarios que forman parte de un órgano administrativo como el Jurado Provincial de Expropiación.

    Pero eso no significa que los miembros del Jurado puedan actuar defendiendo arbitrariamente los intereses de una de las partes.

    La sentencia exige que actúen con objetividad, entendida como desempeño de la función con desinterés personal.

    Esta precisión es importante.

    Decir simplemente que «los miembros del Jurado no tienen que ser imparciales» puede llevar a una conclusión equivocada si se interpreta fuera de contexto.

    Lo que la jurisprudencia diferencia es:

    una cosa es la imparcialidad personal y procesal exigible constitucionalmente a un juez y otra la objetividad que debe presidir la actuación de un órgano administrativo especializado.

    Objetividad y desinterés personal

    El Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa contiene además reglas específicas destinadas a evitar que un miembro del Jurado participe en una valoración cuando tenga un interés personal en el asunto.

    Su artículo 32.3 establece la abstención cuando el expediente afecte a determinados parientes del miembro del Jurado o cuando este tenga algún derecho o interés sobre los bienes objeto de expropiación. En esos casos debe procederse a su sustitución.

    Por tanto, la doctrina jurisprudencial no supone que el Jurado esté liberado de exigencias de objetividad.

    Lo que reconoce es algo diferente: la propia configuración legal del órgano permite que algunos de sus integrantes procedan o estén vinculados profesionalmente a Administraciones que intervienen en materia expropiatoria, sin que esa circunstancia determine por sí sola la invalidez de su participación.

    La sentencia del TSJ de Murcia recuerda incluso que la jurisprudencia ha admitido que un integrante del Jurado pueda haber intervenido anteriormente en determinadas actuaciones técnicas del expediente sin que ello implique automáticamente una causa de abstención equivalente a la que existiría en un proceso judicial. 

    La composición del Jurado no significa que cada miembro represente a una parte

    Este es uno de los puntos que creo conveniente matizar respecto de la explicación que hice originalmente de esta sentencia.

    Puede resultar tentador analizar la composición del Jurado pensando que determinados miembros defenderán los intereses económicos de la Administración mientras que otros tenderán a defender los del propietario.

    Pero jurídicamente no es correcto plantear así su función.

    Una vez integrados en el Jurado, sus miembros participan en la formación de la voluntad de un órgano administrativo que debe determinar el justiprecio mediante la aplicación de los métodos y criterios legales de valoración.

    No están negociando una transacción entre dos partes.

    Precisamente por ello, el Tribunal Supremo ha vinculado tradicionalmente la especial consideración de las valoraciones de los Jurados a su composición técnico-jurídica, especialización y objetividad. Esa valoración puede ser discutida y desvirtuada judicialmente mediante prueba suficiente; no constituye una decisión técnicamente incontestable. 

    ¿Qué consecuencias tiene para un informe de valoración?

    Desde el punto de vista del técnico o del abogado que prepara una hoja de aprecio, esta cuestión tiene bastante más importancia práctica de lo que pudiera parecer.

    Si sabemos que nuestro informe puede terminar siendo examinado por un órgano de composición técnica y jurídica, la valoración de una finca rústica para expropiación forzosa debería estar construida de forma que permita comprobar y reproducir el razonamiento seguido.

    En mi opinión, hay algunos aspectos especialmente importantes:

    • identificar con precisión los bienes y derechos afectados;
    • fijar correctamente la fecha y el régimen jurídico aplicable a la valoración;
    • justificar documentalmente los datos utilizados;
    • diferenciar claramente valor del suelo, plantaciones, construcciones, instalaciones y demás bienes afectados cuando proceda;
    • explicar las hipótesis económicas utilizadas para determinar la renta;
    • justificar técnicamente los daños, servidumbres, ocupaciones temporales o deméritos que se reclamen;
    • aportar cartografía, mediciones, fotografías y demás documentación gráfica cuando resulte relevante;
    • y evitar porcentajes o indemnizaciones genéricas que no estén relacionados con las circunstancias concretas de la finca.

    Esto es especialmente importante cuando existe discrecionalidad técnica o cuando las hojas de aprecio de las partes llegan a resultados muy diferentes.

    No basta con afirmar que una finca vale una determinada cantidad.

    Hay que facilitar al Jurado los elementos necesarios para entender por qué se llega a ese resultado y, en la medida de lo posible, comprobarlo.

    Conclusión

    El Jurado Provincial de Expropiación desempeña una función esencial cuando propietario y Administración no alcanzan un acuerdo sobre el justiprecio.

    La jurisprudencia ha precisado que a sus integrantes no puede exigírseles la misma situación de imparcialidad personal y procesal que constitucionalmente se exige a un órgano jurisdiccional, porque estamos ante un órgano administrativo.

    Pero de ello no se deriva que sus miembros puedan defender libremente los intereses de una de las partes.

    Deben actuar con objetividad y desinterés personal, y su resolución debe estar motivada y fundada en criterios de valoración legalmente aplicables. 

    Para quienes redactamos informes de valoración y hojas de aprecio, probablemente la consecuencia práctica más importante sea otra: el informe debe estar preparado para ser analizado por un órgano técnico-jurídico que tendrá delante posiciones valorativas contrapuestas y deberá decidir cuál de ellas está mejor fundada.

    Y eso obliga a que la valoración no solo llegue a una cifra, sino que permita comprender y comprobar el camino seguido para obtenerla.

  • Justiprecio por expropiación forzosa de plantaciones: método de valoración

    justiprecio por expropiación forzosa de plantaciones¿Tienes dudas en el método que debes utilizar para la valoración del justiprecio por expropiación forzosa de plantaciones (olivos, naranjos, alcornoques, aguacates, etc…)?

     

    ¿Sabes si debes valorar el suelo y vuelo de forma diferenciada en el justiprecio por expropiación forzosa de plantaciones?

     

    En este artículo voy a tratar sobre qué método utilizar para obtención de la valoración del justiprecio por expropiación forzosa de plantaciones.

    Debes saber que no existe diferencia en el método de valoración de fincas rústicas para expropiación forzosa de plantaciones y otras cultivadas, por ejemplo de cereal. De acuerdo con el artículo 23 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, todas las fincas es situación de suelo rústico deben ser valoradas por el método de capitalización de rentas.

    Esto quiere decir, que tanto una finca de labor de secano, como otra dedicada al cultivo de naranjo de regadío, se valorarán para expropiación forzosa de la misma forma, mediante la capitalización de las rentas de la explotación.

    El resultado obtenido por la aplicación de este método, por lo tanto, es el valor de expropiación de la finca (no olvidar aplicar los correspondientes factor de localización), en el que estará incluido tanto el valor del suelo como el valor de las “mejoras”, que en este caso serían la plantación de naranjos de regadío.

    Es muy importante que recuerdes que el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo ha introducido una diferenciación en función del aprovechamiento de cada finca, estableciendo un coeficiente corrector de la tasa de capitalización, aplicable según el tipo de cultivo de la finca rústica.

    • Coeficiente correcto de labor de secano, 0,49
    • Coeficiente corrector de plantación de frutales cítricos, 0,61

    Esto quiere decir, entre otras cosas, que la indemnización correspondiente a los árboles ya se encuentra incluida en la valoración obtenida en el método de capitalización de rentas.

     

    ¿Existe alguna excepción?

    Desde mi punto de vista, existen excepciones en el método general establecido para obtener el justiprecio por expropiación forzosa de plantaciones.

    Es el caso de aquellos árboles que no se hayan incluido en el cálculo realizado del método de capitalización, ya que no participan en la obtención de la renta de la explotación agraria.

    Es decir, que si en una explotación de naranjos de regadío, tengo, por ejemplo, diez olivos para mi uso y disfrute particular, estos diez olivos si que deben ser valorados de forma independiente.

    Asimismo, si en una finca rústica cuentas con plantas cuya función es ornamental o estética, ya sean productivos o no, puedes valorarlos de forma independiente, por ejemplo utilizando el método establecido por la Norma Granada.

    Entonces, ¿cuándo puedo utilizar el método del suelo más el vuelo para calcular la valoración de una finca cuyo aprovechamientos es una plantación?

    En todos aquellos en los que se trate de establecer el valor económico del bien, diferenciado de las mejoras realizadas. Esto es así porque el tratamiento contable del suelo, es completamente diferente a la forma de contabilizar las mejoras e infraestructuras, como pueden ser las plantaciones.

    ¿Has tenido que valorar últimamente una finca rústica cuyo aprovechamiento es una plantación?. Te animo a que lo comentes más abajo.

     

    Fotografía: plantación de olivar con encinas dispersas. Autor: Francisco Javier Almagro Espejo. Todos los derechos reservados

  • Indemnización por división de finca en expropiación forzosa

    Una carretera atraviesa una finca de regadío y deja el pozo a un lado y parte de los cultivos al otro.

    Una línea ferroviaria separa los pastos de una explotación ganadera e impide que los animales circulen como antes.

    En el plano aparecen dos porciones. En la explotación, el problema puede ser bastante más complejo.

    ¿Cómo justificas la indemnización por división de finca en una situación así?

    La respuesta exige conocer qué función tenía cada parte y cómo queda organizado el aprovechamiento después de la expropiación.

    División de finca y demérito: cómo encajan

    La división de una finca puede ocasionar una pérdida de aprovechamiento o de valor en los terrenos que permanecen en propiedad.

    Esta es una de las situaciones que debes estudiar dentro de la valoración del demérito de una finca rústica.

    Pero no toda división tiene las mismas consecuencias. Un paso bien situado puede reducir el perjuicio producido con respecto a la situación anterior. En caso contrario, la separación puede alterar de forma importante el funcionamiento de la explotación.

    Debes tener en cuenta que si incluyes una partida «división» y otra «demérito», en el informe debes delimitar los perjuicios que recoge cada una.

    El tamaño del resto no explica por sí solo su viabilidad

    Este es uno de los puntos que conviene tener claros.

    Un resto pequeño puede conservar un aprovechamiento razonable. Otro de mayor superficie puede quedar sin un acceso adecuado o separado de una instalación imprescindible.

    Por eso no deduciría su viabilidad únicamente de los metros cuadrados que quedan.

    Si la conservación del resto resulta antieconómica, el artículo 23 de la Ley de Expropiación Forzosa permite solicitar la expropiación de toda la finca. Esa situación necesita su propia justificación.

    Pero también puede existir un perjuicio indemnizable aunque los terrenos restantes sigan siendo explotables.

    La cuestión es determinar en qué condiciones pueden seguir aprovechándose y qué pérdida produce la división.

    Estudia cada resto y su relación con el conjunto

    Antes de elegir un porcentaje, yo comprobaría cómo se trabajaba la finca y qué cambia con el proyecto.

    En particular, prestaría atención a tres cuestiones.

    Qué condiciones conserva cada porción. Su superficie útil, su forma y las posibilidades de realizar las labores. Un resto estrecho o irregular puede plantear problemas distintos de otro amplio y bien configurado.

    Cómo se accede y cómo se comunican las partes. La existencia de un acceso no demuestra que sea adecuado para la maquinaria, el transporte de la cosecha o el movimiento del ganado. Hay que conocer su recorrido y sus condiciones reales de uso.

    Qué elementos servían al conjunto. Un pozo, una balsa, una manga de manejo o un punto de suministro pueden quedar en una sola de las porciones. Su repercusión depende del servicio que prestaban a las demás.

    Imagina una dehesa en la que los pastos quedan a ambos lados del ferrocarril y el único abrevadero se encuentra en uno de ellos.

    El problema no se explica diciendo que quedan dos superficies de pastos. Tendrás que estudiar cómo se abastecerá al ganado, cómo se organizarán los movimientos y qué soluciones permiten mantener el aprovechamiento.

    Cómo cuantificar la indemnización por división

    Los porcentajes sobre el valor del suelo son una forma habitual de expresar esta indemnización. Pero la Ley no establece un porcentaje único por partir una finca en dos.

    Para justificarlo necesitas relacionar la estimación con la pérdida concreta que has identificado.

    ¿Se han encarecido las labores? ¿Queda una superficie con un aprovechamiento limitado? ¿Es necesario reorganizar instalaciones o recorridos?

    Según el caso, puede resultar útil estudiar los costes adicionales, la pérdida de aprovechamiento o la depreciación de cada resto. El método elegido debe permitir entender cómo se llega al importe propuesto.

    También importa la base sobre la que se calcula. Hay que delimitar qué terrenos sufren el perjuicio y justificar su valoración, conforme al método de valoración del suelo rural en expropiación.

    Un porcentaje defendible necesita algo más que otro expediente en el que se haya utilizado.

    Las tablas de Fomento necesitan una justificación del caso

    Una referencia utilizada en estas valoraciones es el Apéndice III de la Nota de Servicio 4/2010 de la Dirección General de Carreteras.

    En los comentarios de esta entrada ya se planteaba su aplicación hace años.

    Mi criterio sigue siendo que una tabla puede ayudar a ordenar una estimación, pero debe comprobarse si representa las condiciones de la finca. Aplicarla por el mero hecho de proceder de una Administración no resuelve esa comprobación.

    La STSJ de Andalucía, Sala de Granada, de 23 de enero de 2025, recurso 239/2022, rechazó la aplicación automática de esos porcentajes. Entre otras cuestiones, faltaba un estudio del tamaño medio de las parcelas de la zona que justificase su utilización.

    Por su parte, la STSJ de Extremadura de 9 de septiembre de 2025, recurso 291/2024, utilizó el baremo al valorar de forma diferenciada los restos, atendiendo a su dimensión, al acceso y a la descripción pericial de sus condiciones.

    Estas resoluciones muestran la importancia de explicar por qué la referencia elegida es adecuada para esa finca.

    Ese es el trabajo técnico que no puede sustituir la tabla.

    Un paso de servicio puede cambiar la valoración

    La posición de los pasos y accesos puede ser decisiva.

    En una explotación ganadera, un paso debe permitir el movimiento de los animales en condiciones adecuadas. En una explotación agrícola, importarán las dimensiones de la maquinaria y los desplazamientos necesarios para las labores.

    También tendrás que comprobar si el paso está previsto en el proyecto, dónde se sitúa y qué condiciones tendrá. Una posibilidad de cruce dibujada de forma imprecisa no permite dar por resuelto el problema.

    Lo mismo ocurre con una conducción de riego o con un nuevo camino de servicio.

    Si la solución recupera la funcionalidad anterior, reducirá el perjuicio. Si deja sobrecostes o limitaciones permanentes, habrá que estudiar esa pérdida residual.

    Conviene, además, separar los efectos permanentes de la división de los daños durante las obras, que pueden exigir una valoración de la ocupación temporal.

    El informe debe explicar por qué la división cuesta dinero

    Un buen plano permite ver dónde pasa la infraestructura. El informe tiene que explicar qué consecuencias tiene para la explotación.

    Los recorridos, los usos de cada porción y el funcionamiento de las instalaciones deben encajar con la valoración económica que se propone.

    Para mí, ahí está la diferencia entre señalar una división y justificar su indemnización.

    Si necesitas preparar o revisar una valoración por división de finca, puedes plantearme el caso para una intervención pericial.

    También si eres técnico o abogado y buscas colaboración para estudiar los restos, los accesos o las consecuencias de una infraestructura sobre una explotación agraria.

    Esta entrada ha sido revisada y actualizada el 26 de octubre de 2026. Los comentarios anteriores corresponden a versiones previas del texto. Las referencias y porcentajes que mencionan deben interpretarse con las precisiones de esta actualización.

  • ¿Cómo puede aumentar 60 veces el justiprecio de una expropiación forzosa?

    Una sentencia aumenta el justiprecio de una expropiación forzosa de 222 € a 13.680 €

    La noticia de esta sentencia apareció en el Diario La Verdad de la Región de Murcia, con fecha 8 de junio de 2014.

    Me ha llamado la atención, porque este incremento de valor en el justiprecio de una expropiación forzosa, se suele dar cuando hay una diferencia de apreciación en la tipología de suelo: el Jurado de Expropiación Forzosa lo considera rústico, mientras que la sentencia estima que es urbano, incrementando considerablemente la valoración.

    justiprecio de una expropiación forzosa
    Sureste de la Región de Murcia. Satélite ISS

    Pero este no es el caso. Es una finca rústica.

    En realidad, lo que más me llama la atención no es el incremento de valor, que se puede producir en muchos expedientes en vía contencioso administrativa. Lo que me sorprende es lo bajo de la valoración del Jurado de Expropiación Forzosa.

    Se trata de una Sentencia de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Región de Murcia, en relación con un expediente de expropiación forzosa por el gasoducto Cartagena – Lorca.

    El aumento del justiprecio de una expropiación forzosa de 222 euros a 13.680 euros se debe, según se indica en el texto de la noticia, a las siguientes causas:

    •  En la valoración del jurado de expropiación forzosa no se incluyó la indemnización por la constitución de una servidumbre de 260 metros cuadrados.
    • Tampoco se contempló en dicha valoración el demérito del valor de la finca como consecuencia de la división en dos partes.
    • Por último, también se ha contemplado el demérito de finca por las dificultados que presentará la explotación, junto con los riesgos que comporta la tubería por sus particularidades peligrosas. (este último párrafo entre comillas, por lo que presumimos que es copia textual de la sentencia.)

    Otro dato importante, es que la valoración final ha sido debida a un perito judicial, que es el que ha constatado los daños que se producen en la finca.

    No sabemos, sin embargo, cuál es el tipo de explotación agraria que tiene la finca, que en este caso debe ser importante, en especial para que haya quedado aprobada la indemnización por división de finca en la constitución del gasoducto. Para ello, debe tratarse de una plantación o explotación tecnificada, que se verá fuertemente afectada por la constitución de un pasillo de 4 metros, en el que no se podrá plantar ni realizar ninguna instalación.

    Probablemente, y dado que es un municipio, Fuente Álamo de Murcia, en el que se producen una gran cantidad y variedad de frutas y hortalizas, la finca afectada contara con algún sistema permanente de cultivo, así como de riego por goteo, que  habrá sido afectado por el gasoducto.

    Pero todo esto es posible, desde mi punto de vista, por el artículo 24 de la Ley de Expropiación Forzosa, que dice que «La Administración y el particular a quien se refiera la expropiación podrán convenir la adquisición de los bienes o derechos que son objeto de aquélla libremente y por mutuo acuerdo, en cuyo caso, una vez convenidos los términos de la adquisición amistosa, se dará por concluido el expediente iniciado«.

    De acuerdo con este artículo, la Administración, y en especial las empresas privadas, cuando son beneficiarias de una expropiación, intentan obtener acuerdos de indemnización por un valor mínimo, que en muchos casos es mucho más bajo de lo que es el justiprecio de los bienes y derechos afectados por la expropiación forzosa. En general, jamás valoran las indemnizaciones por demérito de finca en estas ofertas. Sobre este tema, he escrito un artículo titulad ¿Quién paga el justiprecio de mi expropiación forzosa?, que modestamente te recomiendo, si es tu caso.

    A esto se une un asunto que quiero comentar en este artículo, y que ya he comprobado que ha sucedido en dos expedientes recientes que he asesorado. En ambos había una diferencia entre la servidumbre constituida en el anejo de expropiaciones, y la servidumbre real que sufre limitaciones.

    En este sentido, no creo que sea compatible con la legalidad, en especial con el Código Civil, establecer una servidumbre de 2 metros de anchura, cuando las limitaciones se imponen sobre una anchura de 10 metros. Entiendo, y así lo he reclamado en las hojas de aprecio, que ambas son servidumbres, aunque les corresponderá distinta indemnización al ser diferente las limitaciones establecidas para el predio sirviente.

    Lo que si resulta sorprendente, desde mi punto de vista, es que el Jurado de Expropiación Forzosa estableciera una valoración en 222 €, que lo deja en evidencia con respecto a la valoración final de 13.680 €

    Sorprendente…. y preocupante.

    Tu turno. ¿Tienes algún ejemplo, como éste, en el que haya existido una gran diferencia entre el valor del Jurado de Expropiación Forzosa y una sentencia judicial, en una finca rústica?

     

    Agradecimientos: fotografía de «Image Science & Analysis Laboratory, of the NASA Johnson Space Center», en Wikipedia