Termino la semana con un rápido recuerdo de la visita a las tierras de Albacete, en el municipio de Tarazona de la Mancha, para ver los terrenos de controversia de una pericial judicial, en la que tendré que hacer la valoración.
Espectaculares los terrenos de regadío de la zona y, sobre todo, el impresionante colorido de los viñedos en esta época del año.
Otra de las preguntas que me suelen llegar al blog, aunque en este caso no lo es con tanta asiduidad como las que traté en el último artículo sobre la aplicación de la Norma Granada para la valoración de árboles, es sobre las posibles indemnizaciones por las limitaciones que en una finca suponen las zonas de protección establecidas por una carretera colindante o muy cercana.
Así que voy a dedicar unas líneas a comentar estas limitaciones al uso de las fincas por la protección de las carreteras, sus características y cuándo y donde podría incluirse una indemnización en tu valoración.
Son zonas adyacentes a las carreteras, habitualmente franjas de distinta anchura en paralelo con ésta, en las que existen importantes limitaciones a la propiedad, en función de la importancia de la protección que otorgan a la vía.
La Ley de carreteras en su artículo 28 que las zonas de protección de las carreteras son:
En realidad aquí sólo contemplaremos las tres últimas como limitaciones a la propiedad, ya que la primera es de titularidad estatal, como su propio nombre indica.
De acuerdo con el artículo 28.2 de la Ley de Carreteras, “En estas zonas no podrán realizarse obras o instalaciones ni se permitirán más usos o servicios que aquéllos que sean compatibles con la seguridad viaria y con las previsiones y la adecuada explotación de la carretera.
La realización de cualquier actividad que pueda afectar al régimen de las zonas de protección requiere autorización del Ministerio de Fomento, sin perjuicio de otras competencias concurrentes.”
Es decir, que los usos que el propietario particular puede dar a estas zonas están muy limitados, y en cualquier caso, será necesario solicitar previamente permiso al organismo titular de la carretera para poder realizar cualquier actividad.
Efectivamente, las limitaciones impuestas en cada una de las franjas de protección están especificadas legalmente, de la siguiente forma:
Zona de servidumbre: según el artículo 31 de la Ley de Carreteras
Zona de afección: según el artículo 32 de la Ley de Carreteras
Zona de limitación de la edificabilidad: según el artículo 33 de la Ley de Carreteras
Estipulado en el artículo 31 de la Ley de Carreteras: “En la zona de servidumbre no podrán realizarse obras o instalaciones ni se permitirán más usos que aquellos que sean compatibles con la seguridad viaria y la adecuada explotación de la vía, previa autorización…”.
Además, en el Reglamento General de Carreteras, se establece que “Los propietarios o titulares de otros derechos reales o personales sobre los terrenos afectados por las servidumbres necesarias para garantizar el funcionamiento y explotación de la carretera podrán realizar cultivos sin necesidad de autorización, pero no obras o instalaciones que impidan la efectividad de la servidumbre o que afecten a la seguridad de la circulación vial.
Tampoco se podrán realizar plantaciones, obras o instalaciones que impidan la efectividad de esas servidumbres o incidan en la seguridad de la circulación vial.”
Lo indica el artículo 32 de la Ley de Carreteras: “Para ejecutar en la zona de afección cualquier tipo de obras o instalaciones fijas o provisionales, cambiar el uso o destino de las existentes y plantar o talar árboles, se requerirá la previa autorización… En las construcciones e instalaciones ya existentes en la zona de afección podrán realizarse obras de reparación o mejora, previa la autorización correspondiente, una vez constatados su finalidad y contenido, siempre que no supongan aumento de volumen de la construcción y sin que el incremento de valor que aquellas comporten pueda ser tenido en cuenta a efectos expropiatorios…”
El artículo 33 de la Ley de Carreteras especifica que en estas zonas “Queda prohibido en esta zona cualquier tipo de obra de construcción, reconstrucción o ampliación, incluidas las que se desarrollen en el subsuelo, o cambio de uso, a excepción de las que resultaren imprescindibles para la conservación y mantenimiento de las construcciones o instalaciones ya existentes.”
En general, la respuesta a la posibilidad de indemnización por la constitución de estas limitaciones por la construcción de una carreteras, es que no, que no son indemnizables estas limitaciones a la propiedad que se establecen en fincas rústicas.
En el Reglamento General de Carreteras (que no ha sido derogado ni modificado tras la publicación de la Ley de Carreteras en 2015) se indica meridianamente claro: “El uso y explotación de los terrenos comprendidos dentro de la zona de servidumbre por sus propietarios o titulares de un derecho real o personal que lleve aparejado su disfrute, estarán limitados por su compatibilidad con las ocupaciones y usos (…), sin que esta limitación genere derecho a indemnización”.
Si que será indemnizable, y así lo estipula la Ley de Carreteras, “la ocupación de la zona de servidumbre y los daños y perjuicios que se causen por su utilización”.
Es decir, se trata de una indemnización casuística, para el caso en que, por la necesidad de ocupación de la zona de servidumbre para el servicio de la carretera, sea necesario ocupar la finca y se produzcan daños y perjuicios, generalmente en los cultivos o plantaciones existentes.
Este es un caso muy habitual, ya que en una gran parte del territorio el suelo rústico, no protegido, es compatible con la calificación urbanística para la realización de distintas actividades, sin más que cumplir los requisitos impuestos por el Plan de Ordenación Urbanística correspondiente (turismo rural, parques eólicos, fotovoltáicos, etc…)
En este caso, es importante que tengas en cuenta que el artículo 33.5 de la Ley de Carreteras establece una disposición legal novedosa, que es la siguiente: “Será indemnizable la depreciación originada en las fincas contiguas a carreteras que se construyan o actuaciones que se lleven a cabo en las mismas a partir de la entrada en vigor de la presente ley, como consecuencia del menoscabo en el estatuto jurídico de la propiedad, incluida la pérdida de edificabilidad que tuvieran reconocida las fincas sitas en las zonas de protección de dichas carreteras y no pudiera ejercerse en otras ubicaciones.”
Esta cláusula, que recoge una doctrina jurisprudencial consolidada con respecto a los terrenos urbanos, parece que es de posible aplicación a los terrenos rústicos en los casos en los que éstos sufran en los derechos urbanísticos que tengan reconocidos, cumpliendo las condiciones:
En cualquier caso, es cierto que, en el caso de la zonas de afección, la Ley de Carreteras establece que “La denegación de la autorización en la parte de la zona de afección que sea exterior a la línea límite de edificación definida en el artículo 33.1, sólo podrá fundamentarse en razones de seguridad viaria, o en la adecuada explotación de la vía, o en las previsiones de los planes, estudios o proyectos de construcción, conservación, ampliación o variación de carreteras del Estado en un futuro no superior a diez años, contados a partir de la fecha de la autorización u orden para realizar el correspondiente estudio.”
Entiendo (es mi opinión) que sólo en el caso de que se produzca esta denegación, y en los casos establecidos en esta norma, será posible que se produzca una depreciación indemnizable, siempre que se cumplan las dos condiciones anteriores.
Se trata, desde mi punto de vista, de una cuestión que dará lugar sin lugar a dudas a controversias en el futuro.
¿Cual es tu opinión? ¿Conoces algún caso?
Un saludo y hasta el próximo artículo
En los últimos tiempos, recibo numerosas preguntas en el blog sobre la aplicación de la Norma Granada para la valoración de árboles.
Así que voy a dedicar unas líneas a comentar este método de valoración, sus características y cuándo y donde lo puedes aplicar en tu valoración.
Pues según sus creadores, la Asociación Española de Parques y Jardines, la Norma Granada es “… ya un procedimiento clásico de valoración de árboles ornamentales. Hace algunos años que no resulta tan extraño decir que los árboles tiene un valor diferente de la sola madera…” (texto extraído de la página web de la AEPJP).
Esto es cierto, ya que si necesitas realizar la valoración de arbolado de forma individualizada para cada ejemplar, la Norma Granada se ha convertido en un estándar para la valoración de árboles, en especial por su utilización, en algunos casos, por la Administración.
Es importante que cuando elabores el Informe de tu valoración no olvides utilizar la última revisión publicada de la Norma. En el momento en el que escribo este artículo, en la web de la Asociación Española de Parques y Jardines indica que existe ya una edición del año 2019.
Además, deberás consultar los valores de los coeficientes actualizados de la página web de la Asociación de Parques y Jardines de España, de acuerdo con lo estipulado en la metodología de la Norma Granada.
Muchos de estos parámetros, para una determinada localización, serán comunes a todos los ejemplares valorados, ya que son los que estipulan las características edafológicas y climáticas de la posición de los árboles.
Sin embargo, desde mi punto de vista, el importante destacar que la Norma Granada no es un método mágico ni secreto para la determinación del valor de los árboles.
Por el contrario, se trata de un método basado en que la determinación del valor del árbol, se realiza a partir del valor básico establecido por precios de ejemplares similares en viveros, al que se añaden los costes de reposición, como los costes de plantación y cuidados hasta el arraigo.
Así, por ejemplo, puede que encuentres algún caso de un ejemplar que no se encuentra recogido en el listado de la Norma Granada para la determinación de coeficientes de los árboles no sustituibles.
Así me ha ocurrido en algún caso. Por ejemplo, el de una especie arbustiva que se había desarrollado en forma arbórea.
Por ello, se determinará su valor a partir del valor básico de un ejemplar de vivero, al que añadiremos los costes de plantación y arraigo, más los costes de mantenimiento anuales, capitalizados de acuerdo con una fórmula establecida en la propia Norma Granada.
Sin embargo, y en esto es lo que creo que radica el éxito esencial de la Norma Granada, es que se “atreve” a valorar de alguna forma los árboles que por sus características son “no sustituibles”.
Es decir, aquellos que de ninguna de las maneras podríamos plantearnos en lograr reponer en caso de su desaparición.
El valor de los árboles que no pueden considerarse sustituibles se realizara mediante la obtención del valor básico del ejemplar, a partir de la fórmula de regresión y coeficientes establecidos en la propia Norma Granada, que dependen exclusivamente de la especie y del perímetro de tronco.
Este valor será corregido por los denominados factores extrínsecos (estado sanitario y el tamaño fotosintéticamente activo) e intrínsecos (estético y funcional, representatividad y rareza, y situación) para obtener el valor final del árbol.
Y también es fundamental que la valoración de cada uno de estos parámetros se debe realizar de acuerdo con las características establecidas en la propia Norma, lo que redunda en la disminución del grado de subjetividad, que en cualquier caso puede llegar a ser amplio, no sólo en éste, sino que caso cualquier método de valoración.
Pues en este caso, y de acuerdo con mi experiencia, lo tengo muy claro: solamente cuando realices la valoración árboles en parques y jardines “urbanos”.
En relación con los expedientes de expropiaciones, el Tribunal Supremo lo ha dejado meridianamente claro, como reza textualmente en una de sus sentencias más recientes: “En efecto, como ya hemos tenido ocasión de declarar, la denominada «norma Granada» para determinar la valoración del arbolado existente en una finca objeto de expropiación, no puede aplicarse con carácter general porque está prevista » para valorar árboles ornamentales existentes en parques y jardines urbanos» (Sentencia de 17 de noviembre de 2015; recurso de casación 536/2014).
En efecto. Ya hace algún tiempo que veo que la mejor forma de valorar los árboles en una expropiación forzosa de una finca rústica, cuando éstos se pueden valorar de forma diferenciada, es directamente mediante el cálculo de los costes de reposición, a partir del valor que pueda tener un ejemplar comprado en un vivero.
Esto, como imagino que deducirás por ti mismo, nos deja la duda de qué ocurre en el caso de que tengas que valorar un árbol no sustituible en el medio rural, ya que parece que la jurisprudencia no ve con buenos ojos la Norma Granada en el ámbito rural.
Sin embargo, quizás haya que esperar a tener un caso real. Si a ti te ha sucedido o conoces alguno, no dudes en comentarlo más abajo
Un saludo y hasta el próximo artículo.
Si tienes que determinar el valor de una finca rústica afectada por una expropiación forzosa, hay una cuestión que debes tener clara desde el principio.
No puedes elegir libremente el método de valoración del terreno.
La normativa ya lo ha elegido por ti.
Cuando el terreno se encuentra en situación de suelo rural, la regla general es la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación, tomando la que resulte superior.
Así lo establece el artículo 36 del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana y lo desarrolla el Reglamento de Valoraciones.
Hasta aquí parece sencillo.
Pero no lo es tanto.
Porque capitalizar una renta es fácil.
Lo complicado es determinar correctamente qué renta debes capitalizar, justificar los datos que has utilizado y aplicar después las reglas que correspondan.
Vamos a verlo paso a paso.
Esta distinción es importante.
El método de capitalización de rentas sirve para obtener el valor del terreno en situación rural.
Pero una finca rústica puede tener mucho más que terreno.
Puede haber:
Y no todo se valora de la misma manera.
El artículo 36 del Texto Refundido diferencia expresamente el terreno de las edificaciones, construcciones e instalaciones y de las plantaciones, sembrados, arrendamientos y otros derechos.
Por tanto, no creas que siempre se cumple: valor del suelo = justiprecio total.
No necesariamente.
Primero vamos a ver cómo se determina el valor del terreno.
Después tendrás que comprobar qué otros bienes, derechos o perjuicios deben incorporarse al justiprecio.
La idea de la capitalización es bastante sencilla.
Se trata de transformar una renta anual en un valor de capital.
Dicho de otra forma:
¿qué capital representa económicamente la renta que produce, o puede producir, ese terreno?
El Reglamento de Valoraciones establece la secuencia básica:
Esa es, simplificando bastante, la estructura del método de valoración de una finca rústica en situación de suelo rural.
Pero antes de empezar a hacer números necesitas resolver algunas cuestiones.
Antes de buscar rendimientos, precios o costes debes saber a qué fecha estás valorando.
No es un detalle.
La fecha de valoración puede determinar:
En un expediente individualizado de justiprecio, la referencia es, con carácter general, el momento de iniciación del expediente de justiprecio.
En el procedimiento de tasación conjunta, la Ley de Suelo establece como referencia la fecha de exposición al público del proyecto de expropiación.
No voy a detenerme aquí.
Ya hemos tratado esta cuestión con más detalle en el artículo sobre Normativa para la valoración de suelo rural en expropiación forzosa.
Pero sí te recomiendo una cosa:
no empieces la valoración hasta tener clara la fecha.
Te evitará bastantes problemas después.
Este paso parece evidente.
No siempre lo es.
Ves una parcela de olivar y valoras olivar.
Ves una tierra de cereal y valoras cereal.
Ves una parcela sin cultivar y consideras que no tiene renta.
Cuidado.
Antes de decidir qué explotación debes valorar tienes que conocer realmente el terreno.
Entre otras cosas, conviene analizar:
¿Por qué?
Porque la Ley no te obliga simplemente a capitalizar la renta del cultivo que estás viendo.
Te obliga a comparar la renta real con la renta potencial.
Y quedarte con la mayor.
Este es uno de los puntos más importantes de toda la valoración.
El artículo 8 del Reglamento distingue entre renta real y renta potencial.
La renta real es la correspondiente a la explotación existente en el momento de la valoración, bien porque pueda acreditarse directamente, bien porque pueda determinarse a partir de datos estadísticamente significativos relativos a los cultivos o aprovechamientos efectivamente implantados.
Hasta aquí no hay demasiada dificultad conceptual.
La renta potencial es más interesante.
Es la renta atribuible a los usos y actividades más probables de que sean susceptibles los terrenos.
Pero esto no significa que puedas imaginar el cultivo más rentable posible y utilizarlo en la valoración.
La alternativa debe ser razonable.
Tiene que ser compatible con:
El Reglamento exige que esos usos tengan referentes estadísticamente significativos en el ámbito territorial o, en su defecto, que se justifiquen mediante un estudio económico de viabilidad y los correspondientes títulos habilitantes cuando sean necesarios.
Por tanto:
Renta potencial no significa renta imaginaria.
Esta cuestión da para bastante más.
De hecho, merece un artículo específico.
La puedes ver en Renta real y renta potencial en la valoración de suelo rural.
Aquí solo necesitas quedarte con la regla básica:
calcula las dos cuando corresponda y utiliza la superior.
Existe un supuesto especial.
Puede ocurrir que el terreno no tenga explotación y que, por sus propias características naturales, tampoco exista posibilidad de explotación.
En ese caso no puedes determinar ni una renta real ni una renta potencial.
El artículo 7.2 del Reglamento remite entonces a su artículo 16, que establece la capitalización de una renta teórica equivalente a la tercera parte de la renta real mínima de la tierra, obtenida a partir de estadísticas y estudios publicados para el ámbito territorial correspondiente.
Es un supuesto excepcional.
Y no debes confundirlo con una parcela que simplemente esté sin cultivar.
Que actualmente no exista cultivo no significa que el terreno no tenga una explotación potencial.
Hay otro límite importante.
No puedes utilizar como renta potencial una expectativa derivada simplemente de edificabilidades o usos urbanísticos que todavía no se hayan materializado.
El artículo 36.2 del Texto Refundido prohíbe expresamente considerar esas expectativas en la valoración del suelo rural.
Es decir, una cosa es estudiar una explotación económicamente viable del terreno.
Otra muy distinta es incorporar al justiprecio la expectativa de una futura transformación urbanística.
No es lo mismo.
Una vez determinada la explotación que debes considerar, tienes que calcular su renta anual.
El Reglamento parte de una fórmula bastante sencilla:
R = I − C
donde:
Sencillo, ¿verdad?
Matemáticamente sí.
El problema empieza cuando tienes que justificar los ingresos y los costes.
En una explotación agraria ordinaria, el cálculo suele partir de algo parecido a esto:
producción × precio = ingresos
Pero ninguno de esos dos datos debería aparecer en el informe porque sí.
Si utilizas una producción de 4.500 kg/ha, debes explicar de dónde sale.
Si utilizas un precio medio de 0,60 €/kg, también.
Lo mismo ocurre con las subvenciones.
El Reglamento permite considerar determinados ingresos y ayudas estables vinculados a los cultivos o aprovechamientos considerados, siempre dentro de las condiciones previstas legalmente.
No se trata, por tanto, de inflar la renta con cualquier ingreso que pueda aparecer ocasionalmente.
Se trata de reconstruir de forma razonable la renta anual de la explotación.
Aquí suele haber todavía más discusión.
Semillas.
Fertilizantes.
Productos fitosanitarios.
Labores.
Maquinaria.
Mano de obra.
Energía.
Agua.
Amortizaciones.
Seguros.
Impuestos.
Costes indirectos.
Y todos ellos pueden variar mucho dependiendo de la explotación que estés estudiando.
No tiene los mismos costes un olivar tradicional en pendiente que un olivar intensivo mecanizable.
Tampoco un cultivo de cereal de secano que un regadío.
Por eso conviene evitar otro error bastante habitual:
utilizar una tabla genérica de costes sin comprobar si representa realmente la explotación que estás valorando.
Siempre que puedas, empieza por la propia explotación.
Contabilidad.
Facturas.
Producciones históricas.
Declaraciones.
Contratos.
Cuadernos de explotación.
Información técnica aportada por el propietario o por el titular de la explotación.
Eso es lo primero.
El artículo 9 del Reglamento indica que la renta debe determinarse a partir de la información técnica, económica y contable de la explotación actual o potencial.
Y cuando esa información no existe o no puede acreditarse suficientemente, da preferencia a estudios y publicaciones de las Administraciones Públicas competentes sobre rendimientos, precios, costes y demás variables técnico-económicas de la zona.
Aquí pueden resultar útiles, dependiendo del caso:
Pero recuerda algo.
La fuente no sustituye a tu razonamiento.
Que un dato esté publicado por una Administración no significa que sea automáticamente aplicable a tu finca.
Debes comprobar que sea razonablemente representativo del:
El propio Reglamento exige justificar documentalmente las diferencias cuando la renta obtenida se aparte de forma sustancial de la rentabilidad media de explotaciones de la misma naturaleza.
Este punto es especialmente importante en un informe pericial.
Ya tienes la renta.
Ahora hay que transformarla en valor del terreno.
Para una renta constante a lo largo del tiempo, en un escenario de duración ilimitada, la expresión es conocida:
V = R / r
donde:
El artículo 11 del Reglamento recoge esta expresión para el supuesto de renta constante.
Por ejemplo.
Supongamos una renta anual de:
600 €/ha
y un tipo de capitalización del:
3 %
Entonces:
V = 600 / 0,03 = 20.000 €/ha
Ya tenemos un valor de capitalización.
Pero no te acostumbres demasiado a esta fórmula.
No siempre es tan sencillo.
El Reglamento establece distintas reglas dependiendo de la naturaleza y evolución temporal de la renta.
No es lo mismo:
Por eso el artículo 11 establece unos criterios generales y los artículos siguientes desarrollan distintos supuestos de capitalización.
Y llegamos a otro punto importante.
¿Qué valor debes utilizar para r?
No puedes elegirlo libremente.
La disposición adicional séptima del Texto Refundido de la Ley de Suelo establece como tipo general de capitalización el valor promedio de los datos anuales publicados por el Banco de España sobre la rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años correspondientes a los tres años anteriores a la fecha de valoración.
Fíjate de nuevo en la importancia de la fecha.
Si cambia la fecha de valoración, puede cambiar el tipo.
Y si cambia el tipo, cambia el resultado.
A veces mucho.
Por tanto, evita reutilizar automáticamente el tipo de capitalización que aparecía en una valoración anterior.
Calcúlalo para la fecha que realmente corresponda.
Aquí debes tener especial cuidado si utilizas hojas de cálculo antiguas.
El Reglamento de Valoraciones incluía originalmente un artículo 12.1.b) que establecía un tipo de capitalización corregido para las actividades agropecuarias y forestales.
Para ello utilizaba los coeficientes incluidos en su Anexo I.
Probablemente hayas trabajado con ellos alguna vez.
Pues bien:
el artículo 12.1.b) y el Anexo I fueron declarados nulos de pleno derecho.
La nulidad fue declarada por la Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de junio de 2020 y consta actualmente en el propio texto consolidado del Reglamento.
Esto tiene una consecuencia práctica muy sencilla.
Si tienes una hoja de cálculo antigua que incorpora automáticamente aquellos coeficientes:
revísala.
No puedes seguir utilizando el antiguo Anexo I como si continuase vigente.
Sobre esta cuestión tenemos un artículo específico:
El Tribunal Supremo anula el artículo 12.1.b y el Anexo I del Reglamento de Valoraciones.
Una vez obtenido el valor de capitalización todavía queda otra operación.
La localización.
El valor final del suelo debe tener en cuenta la ubicación concreta del terreno.
Para ello, el artículo 17 del Reglamento establece el denominado factor global de localización:
Vf = V × Fl
donde:
Ese factor se obtiene a partir de tres componentes:
La STC 141/2014 anuló el límite legal del doble. Aunque el artículo 17.2 del Reglamento conserva esa redacción, debe interpretarse teniendo en cuenta aquella sentencia y el artículo 36 vigente. Esta cuestión la explico en el artículo sobre el factor de localización.
Y cuando alguno de los factores no resulte aplicable, el Reglamento establece que tomará el valor 1.
No voy a repetir aquí cómo se calcula.
Ya lo hemos tratado en detalle en este artículo: Factor de localización en la valoración de suelo rural.
Pero sí quiero señalar una cosa.
No lo añadas simplemente porque la hoja de cálculo tenga una casilla para hacerlo.
Comprueba y justifica los factores que realmente concurren.
El artículo 36 de la Ley exige expresamente justificar la aplicación y ponderación de esos factores objetivos en el expediente de valoración.
No necesariamente.
Imagina que después de todo el proceso anterior obtienes:
Valor final del terreno = 60.000 €
¿Ese es el justiprecio?
Puede que sí.
Pero también puede faltar bastante.
Piensa, por ejemplo, en una finca con:
La capitalización de rentas del terreno no resuelve automáticamente todas esas partidas, cuando existan.
El artículo 36 establece expresamente que las construcciones e instalaciones que deban valorarse independientemente del suelo se tasarán por el método de coste de reposición, mientras que las plantaciones, sembrados, arrendamientos rústicos y otros derechos se someten a sus reglas específicas.
Además pueden existir daños o perjuicios directamente relacionados con la expropiación que deban ser objeto de valoración independiente.
Por eso una buena valoración empieza antes de las fórmulas.
Empieza preguntándote:
¿Qué me están expropiando y qué consecuencias produce realmente la expropiación sobre el resto de la finca?
Después podrás decidir cómo valorar cada partida.
Esta pregunta aparece muchas veces.
Si queremos saber cuánto vale una finca, parece lógico buscar ventas de fincas parecidas.
Y técnicamente el método de comparación sigue siendo perfectamente válido para muchas finalidades de valoración.
Pero estamos hablando de otra cosa.
Estamos hablando de determinar el valor legal del terreno rural a efectos expropiatorios.
Y ahí el sistema está establecido por la Ley.
El artículo 36 TRLSRU ordena valorar el terreno mediante capitalización de la renta real o potencial.
Es más.
El artículo 43.2 de la Ley de Expropiación Forzosa excluye expresamente, para los bienes inmuebles, el régimen estimativo de dicho artículo y remite al sistema previsto en la legislación que regula la valoración del suelo.
No siempre fue así.
La legislación anterior llegó a utilizar el método de comparación como criterio para valorar determinado suelo.
Pero el sistema actual es otro.
Esto no significa que los precios de mercado sean inútiles.
Al contrario.
Pueden servirte como elemento de contraste.
Si tu capitalización arroja un valor de 8.000 €/ha y todas las operaciones comparables de terrenos rurales sin expectativas urbanísticas se sitúan alrededor de 30.000 €/ha, probablemente convenga detenerse y preguntarse qué está ocurriendo.
Tal vez la renta esté mal calculada.
Tal vez los costes no sean representativos.
Tal vez haya alguna circunstancia que no hayas considerado.
O puede que el propio sistema legal produzca esa diferencia.
Pero una cosa es contrastar el resultado con el mercado y otra sustituir directamente el método establecido por la Ley.
Si tuviera que resumir el método en una sola tabla, utilizaría esta:
| Paso | Qué debes comprobar |
|---|---|
| 1 | Fecha legal de valoración |
| 2 | Situación básica de suelo rural |
| 3 | Características agronómicas y explotación existente |
| 4 | Renta real |
| 5 | Renta potencial |
| 6 | Ingresos y costes correctamente justificados |
| 7 | Elección de la renta superior |
| 8 | Sistema de capitalización aplicable |
| 9 | Tipo de capitalización correspondiente a la fecha |
| 10 | Factor de localización |
| 11 | Valor final del terreno |
| 12 | Otros bienes, derechos, daños o perjuicios que deban valorarse separadamente |
Como ves, la fórmula ocupa muy poco espacio.
El trabajo está en todo lo demás.
Esta es probablemente la parte más importante de todo el artículo.
Puedes preparar una hoja de cálculo perfecta.
Con todas las fórmulas.
Todos los coeficientes.
Todos los decimales.
Pero si no puedes explicar de dónde sale el rendimiento de la explotación, el precio utilizado o cada uno de los costes considerados, tendrás un problema.
Sobre todo si estás preparando una hoja de aprecio o un informe que terminará siendo discutido ante un Jurado de Expropiación o ante un tribunal.
La propia Ley de Expropiación Forzosa exige que la valoración contenida en la hoja de aprecio sea motivada y permite que esté avalada por un perito.
Y motivar no significa llenar el informe de fórmulas.
Significa que otra persona pueda seguir tu razonamiento.
Que pueda comprobar los datos.
Que sepa por qué has elegido esa renta y no otra.
Y que pueda reproducir el cálculo.
Para mí, ese es uno de los principios básicos de cualquier informe de valoración.
Que sea comprobable.
El método de valoración del terreno de una finca rústica en expropiación forzosa puede resumirse así:
renta real o potencial → capitalización → factor de localización → valor final del terreno.
Parece fácil.
Y conceptualmente lo es.
Pero cada uno de esos pasos necesita una justificación técnica.
Tendrás que decidir qué explotación debes analizar.
Determinar correctamente sus ingresos y costes.
Comprobar si existe una renta potencial superior.
Seleccionar el tipo de capitalización correspondiente.
Aplicar correctamente el factor de localización.
Y, finalmente, comprobar si el justiprecio debe incluir otros bienes, derechos o perjuicios además del terreno.
De todos esos pasos, uno de los que suele generar más discusión es precisamente el primero de los cálculos:
¿qué renta debes capitalizar?
Ese será el siguiente artículo que debes revisar:
Renta real y renta potencial en la valoración de suelo rural.
Porque si te equivocas al determinar la renta, todo lo que calcules después estará perfectamente calculado.
Pero estará mal.
Nota sobre los comentarios: Algunos comentarios de esta entrada fueron publicados hace varios años y se refieren a la normativa y jurisprudencia vigentes en aquel momento. Si utilizas alguna respuesta antigua para una valoración actual, comprueba siempre previamente el texto consolidado de las normas aplicables.
¡Hola!
Este mes te escribo brevemente para comentarte un asunto que ya traté hace algún tiempo, en relación con la publicación y entrada en vigor de la nueva Ley de Carreteras, Ley 37/2015 de 29 de Septiembre, que entró en vigor el día 1 de Octubre de 2015.
Si quieres ver lo que comentaba entonces puedes verlo aquí.
El caso es que, el Estado aprovechó esta Ley de Carreteras para introducir una nueva forma de cálculo de la tasa de capitalización de obligada aplicación en las valoraciones rústicas que se realicen bajo el amparo del Texto Refundido de la Ley de Suelo, en aquél momento la versión aprobada por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de Junio.
Esta versión de la Ley de Suelo fue rápidamente sustituida por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, que mantuvo íntegramente la forma de cálculo de dicha tasa de capitalización según se establecía en la Ley de Carreteras.
La modificación estaba incluida en la Disposición final tercera:
Modificación del texto refundido de la Ley del suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.
Se modifica el apartado 1 de la disposición adicional séptima del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del suelo, que queda redactado de la siguiente forma:
«1. Para la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación a que se refiere el apartado 1 del artículo 23, se utilizará como tipo de capitalización el valor promedio de los datos anuales publicados por el Banco de España de la rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años, correspondientes a los tres años anteriores a la fecha a la que deba entenderse referida la valoración.»
Así quedó recogido en la Disposición Adicional Séptima del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
Pero además, esta Ley incluyó una norma que hacía extensivo su aplicación a todos los expedientes “que se inicien a partir de la entrada en Vigo de la Ley 8/2007, de 28 de Mayo, de Suelo”, de acuerdo con su redacción original:
“Disposición transitoria tercera. Valoraciones.
1. Las reglas de valoración contenidas en esta ley serán aplicables en todos los expedientes incluidos en su ámbito material de aplicación que se inicien a partir de la entrada en vigor de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo.”
Un precepto claramente retroactivo, que dejaba dudas sobre la situación de los expedientes iniciados, y sobre todo en aquellos cuyos trámites estuvieran a punto de finalizar.
Pues bien, ya tenemos una primera sentencia sobre el asunto, la del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León, de 26 de enero de 2018, (25/2018), Recurso 70/2016, en la que textualmente, en relación con discusión entre dos posibles fechas de valoración, el 5 de Mayo y 5 de Octubre de 2018, establece que en realidad la polémica no ha lugar, ya que en cualquier caso ha de aplicarse la tasa indicada en la Ley de Carreteras, en virtud de la Disposición Adicional Tercera del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
Y ello, porque, de acuerdo con este Tribunal:
“Es indudable que no se produce ninguna vulneración del artículo 9.3 de la Constitución , puesto que se refiere a la irretroactividad de las disposiciones sancionadoras no favorables o restrictivas de derechos individuales, y no nos encontramos ante este supuesto. Ello sin perjuicio de que, realmente no se produce una retroactividad por parte de la Administración, sino por una disposición con rango de ley, que establece la aplicación de sus normas de valoración para todos aquellos expedientes iniciados con posteridad a la entrada en vigor de la Ley 8/2007.“
Queda la duda, por ahora, de ver qué aplicación tiene este precepto en los casos en los que es la propia Administración la que, en su Hoja de Aprecio, ha aplicado, al igual que la propiedad, la tasa de capitalización anterior al 1 de Octubre de 2015, y es el Jurado de Expropiaciones el que, ignorando las Hojas de Aprecio del expediente, ha aplicado la nueva tasa de capitalización.
En breve, seguro…
Este mes voy a comentarte un caso práctico real.
Se trata de la aplicación del Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo a un caso de reclamación patrimonial contra la Administración Pública, uno de los supuestos contemplados entre los de aplicación del Reglamento, de acuerdo con el artículo 34.1.d) de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
Te voy a comentar un informe de valoración de daños por las inundaciones provocadas a consecuencia del desbordamiento de un cauce que se encontraba colmatado, y en el que la justicia estima y deja claro que LIMPIAR UN CAUCE PÚBLICO ES RESPONSABILIDAD DE LA ADMINISTRACIÓN.
¿Se inunda tu finca cada vez que llueve generosamente?.
¿Has sufrido grandes daños por la inundación de tu finca, situada junto a un arroyo o río?.
¿Estás harto de soportar año tras año pérdidas por la falta de limpieza del cauce que pasa junto a tu finca?
En este artículo te voy a contar el resultado obtenido con un Informe Pericial que analizaba un caso similar de una agricultora de Aguilar de la Frontera (Córdoba).
La Audiencia Nacional condenó a la Administración al pago de 388.727,25 € en concepto de responsabilidad patrimonial por los daños causados por las inundaciones provocadas por el desbordamiento del Río Cabra en dos fincas propiedad una agricultora del municipio de Aguilar de la Frontera (Córdoba).
Los desbordamientos se produjeron en Diciembre de 2010.
El Río Cabra estaba totalmente colmatado.
Las lluvias fueron normales. Sin embargo, las inundaciones fueron tan importantes, que aun en Agosto de 2011 era imposible acceder a trabajar a algunas zonas de la finca.
Por encargo de la propietaria de la finca, realicé un Informe Pericial sobre las causas del desbordamiento, en el que elaboré un estudio hidrometeorológico de la cuenca del Río Cabra y de las lluvias de esos días, y analicé las características hidráulicas del cauce. De esta manera, pude determinar, entre otras cosas:
Pero, te preguntarás quién o qué organismo es responsable de limpiar un cauce.
Pues bien, de acuerdo con la Sentencia de la Audiencia Nacional, son los Organismos de Cuenca (Confederaciones Hidrográficas), los que tiene la obligación del mantenimiento y conservación de cauces que constituyen el Dominio Público Hidráulico:
La obligación de los organismos de cuenca de realizar las correspondientes actuaciones tendentes al mantenimiento y conservación de los cauces que constituyen parte del dominio público hidráulico se sustenta en los arts. 23, 40, 42, 92 y 94 del Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Aguas, de los que se deduce la obligación de las Administraciones públicas hidráulicas competentes, encargadas de la administración y control del dominio público hidráulico, de mantenerlo en buen estado y de asegurar su adecuada protección con arreglo a lo previsto en el correspondiente plan hidrológico de cuenca, que comprenderá los criterios sobre estudios, actuaciones y obras para prevenir y evitar los daños debidos a inundaciones, avenidas y otros fenómenos hidráulicos.«
En este caso, el Plan Hidrológico del Guadalquivir establece que todos los cauces deberán poder evacuar sin daños la avenida de 50 años periodo de retorno como mínimo, estableciendo además ambas márgenes del Río Cabra como zonas de riesgo potencial, donde el Organismo de Cuenta debe realizar un especial esfuerzo para minimizar las posibilidades de que se produzcan inundaciones.
Además, la Sentencia dice que la jurisprudencia reconoce la obligación de la Administración hidráulica acerca de la limpieza y dragado de los cauces cuando la sedimentación progresiva, la acumulación de maleza u otras circunstancias puedan producir desbordamientos peligrosos (Sentencias del Tribunal Supremo de 17 de marzo de 1996 -recurso nº. 694/1988-, 31 de octubre de 2006 -recurso nº. 3.952/2002- y 26 de abril de 2007 -recurso nº. 2.102/2003-)«.
En aquél momento, la Junta de Andalucía ostentaba las competencias en materia de aguas.
Estas competencias en materia de aguas volvieron a la Administración central posteriormente, por Sentecia del Tribunal Constitucional. Sin embargo, la Audiencia Nacional deja claro que es la Junta de Andalucía la responsable, ya que es la que ostentaba las competencias cuando se produjeron las inundaciones.
La Sentencia de la Audiencia Nacional se refiere a continuación al Informe Pericial:
Para acreditar la existencia de responsabilidad patrimonial se ha llevado a cabo una prueba pericial por don Francisco Javier Almagro Espejo, Ingeniero Agrónomo. Se dice en el Informe que el río Cabra se encontraba en todo su recorrido colmatado, con calados mínimos y taludes inexistentes«.
A continuación, la Sentencia hace un resumen muy acertado de mi Informe Pericial, que a continuación transcribo literalmente:
Se pone de manifiesto que en el documento “Cuenca del Guadalquivir. Inundaciones históricas y mapa de riesgos potenciales. Diciembre de 1985” se recomendaba la limpieza y dragado del cauce, debiéndose realizar de forma continua, y, en especial, después de las riadas, ya que los arrastres del río tienden a rellenar de nuevo el cauce. Se explica el motivo de las inundaciones de las fincas de la parte actora como resultante de la suma de dos procesos:
- Un proceso constante en el tiempo, cual es la acumulación de barros y lodos en el cauce del río, colmatándolo, y,
- un segundo proceso puntual en el tiempo, y es el desbordamiento del cauce que se produce, siempre que el río Cabra se eleva por encima de los 5,40 metros cúbicos/segundo (Monte Palma), y 8,73 metros cúbicos/segundo (El Monje y Don Pedro), que es la cantidad máxima que es capaz de transportar su cauce, muy disminuido debido al proceso de colmatación.
Se realiza por el perito un estudio de cuál es la capacidad de evacuación de caudal del cauce del río Cabra en las fincas en cuestión, llegando a la conclusión que el caudal máximo que es capaz de evacuar el cauce del río Cabra es inferior al caudal de Avenida de periodo de retorno de 50 años. Califica el perito las lluvias que cayeron los días 6 y 21 de diciembre de 2010 de intensidad normal en la zona según los datos de la Agencia Estatal de Meteorología. Se llega a la conclusión que si el Organismo competente de la Administración hubiera mantenido el cauce del río Cabra en las condiciones que le impone el Plan Hidrológico de Cuenca del Guadalquivir (con capacidad para evacuar la lluvia de 50 años de periodo de retorno), dicho cauce hubiera estado en condiciones de evacuar la lluvia máxima de los días 6 y 21 de diciembre de 2010, y se hubiera evitado el desbordamiento, la inundación y los daños ocurridos en las fincas de la parte actora«.
La última parte de la Sentencia de la Audiencia Nacional reconoce la procedencia de la valoración de la indemnización por los daños producidos por la inundación derivada de no limpiar un cauce.
La valoración que realicé en el Informe Pericial recogía, entre otros, los siguientes conceptos:
La Sentencia reconoce, por tanto, la procedencia de la indemnización que fue calculada en 388.727,25 €, más los intereses correspondientes, que hizo que la cifra total superara los 400.000 €.
El otro día un compañero me hizo un comentario en relación con las indemnizaciones derivadas de las limitaciones por la constitución de Parques Naturales.
Cuando digo parques naturales, me refiero tanto a éstos, como a otras figuras de protección medioambiental, como los parques nacionales y otras figuras de espacios naturales protegidos.
Al hilo de este comentario, caí en la cuenta de un aspecto que quizás no se le dio la importancia adecuada cuando se aprobó la Ley 30/2104, de 3 de Diciembre de Parques Nacionales.
En aquel momento, pasada la polémica sobre la posible urbanización de estos espacios, que fue eliminada ya en Junio de ese mismo año en el tramite parlamentario, los comentarios se centraron sobre todo en el mantenimiento de la posibilidad de cazar en algunos parques hasta el horizonte de 2020.
Por ello, quizás no se tuvo en cuenta un aspectos importantes de la Ley: el de asegurar de forma expresa la garantía patrimonial de los titulares de los terrenos incluidos en un Parque Nacional.
Pero yendo al grano, el artículo 7.5. de la Ley dice los siguiente:
“Cualquier privación de los bienes y derechos patrimoniales, en particular sobre los usos y aprovechamientos reconocidos en el interior de un parque nacional en el momento de su declaración,
así como cualquier limitación en el ejercicio de los mencionados derechos que el titular no tenga el deber jurídico de soportar,
será objeto de indemnización de sus titulares, conforme a lo establecido en la Ley de 16 de diciembre de 1954 de Expropiación Forzosa y en la Ley 30/1992 de 26 de Noviembre de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común
(hoy Ley 39/2015 de 1 de Octubre de Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas y Ley 40/2015 de 1 de Octubre de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas).
Las Administraciones Públicas, a la vista de la situación anterior, actuarán con la máxima diligencia para indemnizar en su caso, de acuerdo con la ley declarativa”.
También debes tener en cuenta que la jurisprudencia no va en sentido distinto.
Es obligación de la administración la de iniciar los correspondientes expediente de expropiación forzosa o de responsabilidad patrimonial de las administraciones públicas en los casos de limitaciones por la constitución de espacios naturales protegidos.
Es cierto que otras normas legales, como la Ley 4/1989 (ya derogada) y la actual Ley sobre Patrimonio Natural y diversidad establecen la posible declaración de utilidad pública a efectos de expropiación forzosa de un Espacio Natural Protegido. Lo mismo ocurre con diversas leyes de las distintas comunidades autónomas (como no podía ser de otra manera)
La cuestión que debes tener en cuenta es que no se produce la expropiación forzosa por la mera declaración de un terreno como espacio natural protegido.
El problema, como en otros ámbitos, no sólo en el de la constitución de espacios naturales protegidos, es el de establecer el límite entre lo que debe y no debe soportar el propietario de un predio sometido a una clasificación de este tipo.
En este caso, la norma establece las limitaciones sobre “los usos y derechos reconocidos en el Parque en el momento de su declaración”.
Dicho de otra manera, tal y como se puede leer en la jurisprudencia, son indemnizables las limitaciones establecidas sobre la utilización tradicional y consolidada dentro de los espacios protegidos que se establecen.
Otras limitaciones más allá de la “utilización tradicional y consolidada”, quedan dentro de la competencia del Estado para la delimitación del contenido del derecho de propiedad.
La Ley también prevé el establecimiento previo de cuáles son estos “usos y derechos reconocidos”, de acuerdo con su artículo 7.3.:
“Las actividades presentes y consolidadas en el territorio de los parques nacionales en el momento de su declaración serán objeto de estudio a fin de determinar las que resulten incompatibles con la gestión y conservación del espacio”.
Entonces, ¿cómo podemos valorar de forma objetiva la indemnización por las limitaciones introducidas en la creación o constitución de una zona de protección ambiental?
Creo que la forma más sencilla de explicarlo es que las limitaciones agrarias, forestales o cinéticas que se introduzcan sobre un bien inmueble, darán lugar a que ésta sufra una pérdida de su valor inicial. El valor que tiene ese bien en el momento de la declaración como espacio natural protegido.
En este caso, la actual redacción del artículo 43 de la Ley de Expropiación Forzosa nos remite para las valoraciones de bienes inmuebles a la legislación vigente sobre Suelo, en concordancia con el artículo 34.1 de la Ley de suelo y Rehabilitación Urbanas.
Esto nos lleva, inevitablemente, a la aplicación del Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo. (Artículo 6).
Una forma muy intuitiva de obtener la indemnización es mediante el cálculo de la diferencia del valor del predio en el momento de la declaración, en el que no se encuentra sometido a las limitaciones establecidas, y el valor posterior, una vez sometido a dichas limitaciones.
Dichos valores deben ser obtenidos mediante la aplicación del método de capitalización de las rentas reales o potenciales en cada uno de los escenarios, de acuerdo con lo establecido en el Reglamento.
Alternativamente, y en igualdad de condiciones, creo que también es posible la capitalización (patrimonialización) de la diferencia de rentas en ambos escenarios, de acuerdo con el sistema establecido en el Reglamento y en la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
Por último, y antes de terminar, una cuestión importante:
todo esto no es necesario si la Administración, tal y como establece el propio artículo 7.3 de la Ley de Parques Naturales, llega a acuerdos voluntarios con los propietarios de los predios donde existan usos incompatibles con el Parque Nacional: “las administraciones competentes adoptarán, preferentemente mediante acuerdos voluntarios, las medidas necesarias para su eliminación dentro del plazo que establezca la ley declarativa”.
Una finca lleva años sin cultivar.
En la parcela de al lado hay un olivar en producción. Un poco más lejos, una planta fotovoltaica.
¿Qué renta debes utilizar para valorar el terreno en una expropiación?
¿La del cultivo que ya no existe? ¿La del olivar vecino? ¿La que podría producir una instalación solar?
La respuesta puede cambiar mucho el resultado.
Pero hay que justificarla.
Renta potencial no significa elegir la actividad que más dinero podría producir.
Vamos a ver dónde está la diferencia.
Cuando valoras el terreno en situación de suelo rural, la regla general es capitalizar la renta anual real o potencial de la explotación, tomando la superior y atendiendo al estado del terreno en la fecha de valoración. Así lo establece el artículo 36 del Texto Refundido de la Ley de Suelo.
Ya hemos explicado el proceso en la entrada sobre el método de valoración de una finca rústica en expropiación.
Aquí vamos a detenernos en la decisión que viene antes de las fórmulas:
¿Qué aprovechamiento puedes considerar y con qué datos?
La renta real corresponde a la explotación existente. Puede acreditarse directamente o calcularse mediante datos estadísticamente significativos de los cultivos y aprovechamientos implantados, conforme al artículo 8 del Reglamento de Valoraciones.
Por tanto, que el propietario no tenga una contabilidad completa no te deja sin opciones.
Pero tampoco te permite utilizar cualquier tabla.
Antes de adoptar un rendimiento publicado, yo comprobaría si representa el cultivo, el sistema de producción y las condiciones de la finca.
No pondría en la misma cuenta un olivar tradicional en pendiente y otro intensivo que permite mecanizar las labores.
Y tendría cuidado con una campaña excepcionalmente mala.
Puede ayudarte a entender la explotación. Convertirla, sin más, en la referencia de toda la valoración exige otra explicación.
Lo mismo ocurre con una campaña extraordinariamente buena.
Es la atribuible a los usos más probables y legalmente admisibles del terreno, utilizando medios técnicos normales. El artículo 8.2 del Reglamento exige referentes territoriales significativos o, en su defecto, estudio económico de viabilidad y acreditación de los títulos habilitantes necesarios.
Dicho de una manera más práctica:
La alternativa tiene que sostenerse cuando bajas del papel a la finca.
¿Cabe ese cultivo en ese suelo?
¿Puede trabajarse con esos accesos y esa pendiente?
¿Son razonables los rendimientos que has previsto?
¿Has comprobado las autorizaciones que necesita?
La actividad de una finca vecina puede darte una pista.
La conclusión sobre tu parcela necesita su propia justificación.
Uso aquí esa expresión para señalar una renta construida sobre condiciones que damos por supuestas sin haberlas acreditado.
Imagina que el cálculo funciona porque hemos supuesto agua suficiente, transformación barata, producción plena desde el principio y todos los permisos resueltos.
La hoja de cálculo puede estar impecable.
Pero cada uno de esos supuestos necesita respaldo.
El problema no está en estudiar una alternativa. Está en darla por demostrada.
No es una tercera categoría de renta que debas calcular. Es una advertencia sobre cómo estás construyendo la valoración.
Estos ejemplos te pueden servir para plantear las comprobaciones. La respuesta concreta dependerá de cada finca.
Que actualmente no tenga cultivo no significa que carezca de aprovechamiento potencial.
Yo empezaría por comprobar por qué se abandonó y qué posibilidades conserva.
El cultivo anterior aporta información. También las explotaciones del entorno.
Pero tampoco se resuelve la cuestión diciendo: «Aquí siempre ha habido viña» o «En este municipio todo es olivar».
Miraría la parcela.
Puede haber diferencias de suelo, tamaño, acceso o pendiente que cambien completamente el planteamiento.
Ver riego en las parcelas colindantes invita a estudiar esa posibilidad.
Antes de incorporarla a la valoración, comprobaría de dónde sale el agua, qué derecho ampara su uso y qué transformación necesita esta finca.
Un sondeo dibujado en un plano no responde a esas preguntas.
Y la inversión tampoco desaparece porque la actividad sea potencial.
Si planteas una nueva plantación, el cálculo debe recoger los costes de implantación y la evolución de sus rentas; no partir directamente de una explotación en plena producción. Los artículos 9 y 13 del Reglamento proporcionan el marco para ese cálculo.
Aquí resulta especialmente fácil confundir una oportunidad con una actividad acreditada.
Que exista una planta al lado merece atención.
Yo pediría documentación sobre la posibilidad concreta de desarrollar esa actividad en el terreno valorado: autorizaciones, conexión, inversiones y condiciones económicas.
Tampoco trasladaría automáticamente al cálculo una cifra ofrecida por un promotor por el alquiler de la finca.
Primero hay que entender qué remunera, bajo qué condiciones y si resulta aplicable al caso.
La proximidad, por sí sola, deja demasiadas preguntas abiertas.
Sí.
El aprovechamiento existente puede representar también el uso potencial que resulte justificado.
No hace falta inventar un cultivo distinto para que las dos rentas tengan nombres diferentes.
Lo que sí conviene es explicar por qué mantienes ese aprovechamiento y comprobar si sus rendimientos y costes son representativos.
Y otra precisión: una explotación con malos resultados no equivale automáticamente a un terreno de imposible explotación. El supuesto del artículo 16 del Reglamento exige que las características naturales del suelo impidan también una explotación potencial.
Para mí, una buena valoración debe permitir seguir el razonamiento.
Qué aprovechamiento has considerado.
Por qué resulta adecuado.
De dónde salen los datos.
Qué inversiones requiere.
Y qué documentación respalda las condiciones que has dado por ciertas.
No necesitas llenar el informe de páginas para demostrarlo.
Necesitas que las decisiones importantes se puedan comprobar.
Elegir bien la renta puede ser más decisivo que afinar los decimales del cálculo.
Si necesitas una valoración o estás preparando una hoja de aprecio y quieres contrastar el aprovechamiento considerado, puedes contactar conmigo.
También podemos estudiar una colaboración si eres abogado o técnico y necesitas apoyo pericial en un expediente.
Nota sobre los comentarios: Algunos comentarios de esta entrada son anteriores a esta actualización y se refieren al contexto normativo de entonces. Comprueba las normas aplicables a la fecha de valoración antes de utilizar una respuesta antigua.
Valoración rústica en 2017
Aprovecho estos últimos días para hacer una rápida síntesis del trabajo realizado, y algunas previsiones para los próximos meses.
Quizás la frase que mejor resumen la impresión que tienes de la valoración rústica en 2017 es la que me escribió hace unos días una lectora. En el correo que me envió, me felicitaba por los contenidos de este blog, pero también lamentaba que «hubiera dejado de escribir«.
Nada más lejos de la realidad.
No te preocupes, (le contesté), porque eso va a cambiar muy pronto.
Además, le explicaba que la valoración rústica en 2017 ha sido en realidad muy productivo, aunque si es cierto que han sido más numerosos en el «backstage», que en los artículos de este blog.
Cuando digo «backstage» me refiero no sólo a temas técnicos de funcionamiento del blog y la plataforma de cursos, sino también en cuestión de contenidos.
Con este anuncio, finalizo los contenidos de este año en Valoración rústica en 2017, y preparo el comienzo del año 2018 en el que verás que habrá muchas novedades (algunas ya están preparadas, a falta de los últimos retoques).
Estas actualizaciones las irás conociendo poco a poco a través de la web, y también de los mensajes que te llegarán a través del correo electrónico.
Si lo crees conveniente, y tienes algún asunto en el que crees que puedes tener más interés en que centremos las publicaciones y conversaciones del blog, te ruego que me lo digas, simplemente respondiendo a este correo.
Con total libertad, cualquier tema que te interese o del que tengas dudas que en especial te interese responder. Durante él próximo año iré proponiendo estos temas en lo contenidos que publique en el blog.
Pues hasta aquí el último comentario sobre valoración rústica en 2017, deseándote que tengas una buena entrada de año 2018 y te emplazo a los primeros contenidos a mediados del próximo mes de Enero.
Escribo este breve post para comentarte algunas cuestiones derivadas de una interesante conversación que he tenido esta mañana con el responsable de información del departamento de estadística del Banco de España, sobre los datos anuales de rentabilidad de las obligaciones del estado a 30 años.
Ha sido una conversación larga, en relación con la importante y última modificación legislativa introducida en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de Octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbanas, en la que se establece el carácter retroactivo (aunque habrá que determinar hasta qué punto,es decir, a qué expedientes puede afectar y a cuáles no) de la Disposición Adicional Séptima, en la redacción dada por la Ley 37/2015, de 29 de Septiembre, de Carreteras.
Para ponerte en situación, te recuerdo que el texto de la Disposición Adicional Séptima ha quedado redactado como sigue: “Para la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación a que se refiere el apartado 1 del artículo 36, se utilizará como tipo de capitalización el valor promedio de los datos anuales publicados por el Banco de España de la rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años, correspondientes a los tres años anteriores a la fecha a la que deba entenderse referida la valoración.”
Además, la Disposición Transitoria Tercera del citado Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana dice que “Valoraciones: 1. Las reglas de valoración contenidas en esta ley serán aplicables en todos los expedientes incluidos en su ámbito material de aplicación que se inicien a partir de la entrada en vigor de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo.” (O sea, el 1 de Julio de 2007).
Como recordarás, publiqué hace unos meses un artículo en relación con la entrada en vigor de la Ley de Carreteras, que instauraba como tipo de interés de capitalización el promedio de los datos anuales de la rentabilidad de las obligaciones del Estado a 30 años publicados por el Banco de España.
En dicho artículo te decía que, en mi opinión, surgirían graves problemas derivados del paso de un sistema de valoración basado en un tipo de interés publicado mensualmente en el Boletín Oficial del Estado, a otro basado en la publicación estadística del Banco de España, que no tiene la garantía oficial del Boletín Oficial del Estado. (Puedes leerlo aquí).
Pues bien, ante tu insistencia y la de otros compañeros, que me habéis preguntado durante estos últimos meses sobre el valor de los tipos a utilizar en distintos años, me he decidido a realizar la consulta directamente al Banco de España. Para mi sorpresa, de esta consulta se deduce un resultado sorprendente, y es que la nomenclatura utilizada en las publicaciones estadísticas técnicas del Banco de España no es la misma que la utilizamos en el lenguaje no técnico bancario.
Te lo explico (o lo intento).
En definitiva, como resultado de la consulta que he hecho al Banco de España, te puedo decir que los datos medios anuales de la rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años lo encontrarás en el Boletín Estadístico Mensual del Banco de España, en la tabla 22.14, en la columna 18.
El Boletín Estadístico Mensual del Banco de España incluye las medias anuales de cinco años anteriores, lo que tendrás que tener en cuenta para determinar cuál es el mes que te interesa.
Vale, vale. Ya voy al grano… Estos son los índices desde el 2005 al 2010
Y estos los índices desde el 2010 al 2015.
Como puedes comprobar, estos datos medios anuales no coinciden con los «datos anuales» correspondientes al mes de Diciembre de la tabla de más arriba.
Las hojas correspondientes del Boletín Estadístico del Banco de España de donde he obtenido las tablas anteriores los puedes descargar de AQUÍ y AQUÍ.
Pero aún hay más.
Es posible realizar una interpretación más allá de lo comentado hasta aquí. En efecto, aun cuando la norma dice textualmente «datos anuales publicados» de la rentabilidad de las obligaciones del estado a 30 años, es posible que tú interpretes que estos «datos anuales» hay que calcularlos de «fecha a fecha». Si es así, en lugar de un único dato para todo el año en el que corresponda aplicar la valoración, tendrías un dato específico para cada valoración, según su fecha, correspondiente a los «datos anuales publicados por el Banco de España de los tres años anteriores a la fecha de valoración» contados desde el día en concreto en que se fija la fecha de valoración. Si este es tu caso, tendrás que tener en cuenta lo siguiente:
En fin, hasta aquí el comentario que quería hacerte sobre este lío creado por la confusión en la nomenclatura de los índices publicados por el Banco de España y lo establecido por la nueva norma legal sobre la rentabilidad de las obligaciones del estado a 30 años.
Todo esto, por supuesto, sin entrar en el complicado mundo del derecho transitorio y la determinación de a qué expedientes se puede aplicar este tipo y a cuales habría que aplicar el anterior. Lo trataremos en un artículo más adelante.
Como final una breve reflexión, aunque algo polémica. Imagino que tú, como todos nosotros, hemos pensado que los «datos anuales» a que se refiere la Ley son los datos medios de todos los valores del índice durante el año. Porque claro, habrá quien pueda pensar que a lo que se refiere la Ley coincide con la nomenclatura del Banco de España, con lo que… la polémica está servida.
En fin. Es tu turno.. ¿qué te parece este aparente confusión?
Un saludo, y hasta pronto…
