En 2014 comenté en este blog una sentencia que me pareció especialmente importante para quienes trabajamos en valoración de suelo rural.
Me refiero a la Sentencia del Tribunal Constitucional 141/2014, de 11 de septiembre.
La cuestión era relevante.
Y lo sigue siendo.
La sentencia analizaba, entre otros aspectos, el sistema legal de valoración del suelo rural y el entonces vigente límite que impedía que el factor de localización incrementara el valor obtenido por capitalización en más del doble.
El Tribunal Constitucional mantuvo el sistema de valoración basado en la capitalización de rentas.
Pero anuló ese límite máximo.
Y eso tiene consecuencias prácticas importantes.
Vamos a verlo.
¿Qué se discutía?
La Ley de Suelo había establecido que los terrenos en situación de suelo rural debían valorarse mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, utilizando la que fuera superior.
Ese valor podía corregirse al alza mediante factores objetivos de localización.
Pero existía una limitación:
la corrección no podía superar el doble del valor obtenido por capitalización.
Ese límite estaba recogido en el entonces artículo 23.1.a del Texto Refundido de la Ley de Suelo de 2008.
La cuestión era sencilla de plantear.
¿Puede una norma fijar un límite máximo a la valoración cuando ese límite impide alcanzar una indemnización razonablemente relacionada con el valor económico del bien?
El Tribunal Constitucional respondió que no.
El método de capitalización se considera constitucional
Este es el primer punto importante.
La STC 141/2014 no anuló el método de capitalización.
El Tribunal consideró que, analizado con carácter general y abstracto, el sistema basado en la capitalización de rentas, corregido mediante otros factores, puede proporcionar una relación razonable entre el perjuicio sufrido y la indemnización.
Esto es importante porque, en su momento, existía una crítica doctrinal considerable al hecho de que la Ley hubiera abandonado el método de comparación para valorar el suelo rural.
Y yo mismo había sido crítico con esa solución.
Pero el Tribunal Constitucional consideró que corresponde al legislador establecer los métodos legales de valoración, siempre que no estén manifiestamente desprovistos de una base razonable.
Por tanto, desde el punto de vista constitucional, el sistema de capitalización se mantiene.
Y actualmente esa regla se encuentra en el artículo 36.1.a del TRLSRU.
El terreno en situación de suelo rural se tasa mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, utilizando la que resulte superior.
Pero el propio Tribunal reconoce un problema
Aquí está, para mí, una de las partes más interesantes de la sentencia.
El Tribunal Constitucional admite que un sistema de valoración que parte de la capitalización de rentas puede no reflejar correctamente el valor económico del bien en determinados casos.
Y precisamente para corregir ese posible alejamiento existe el factor de localización.
La localización de una finca también tiene valor.
No es lo mismo una finca aislada que otra próxima a un núcleo importante de población.
No es lo mismo una finca mal comunicada que otra situada junto a determinadas infraestructuras o centros de actividad económica.
Ni es igual una finca situada en un entorno ordinario que otra ubicada en un espacio de especial valor ambiental o paisajístico.
El problema aparecía cuando la propia Ley permitía tener en cuenta esas circunstancias, pero imponía después un límite máximo a su efecto.
El Tribunal Constitucional elimina el límite del doble
Este es el punto central de la sentencia.
El Tribunal Constitucional declaró inconstitucional y nulo el inciso:
«hasta un máximo del doble»
que aparecía en el artículo 23.1.a del Texto Refundido de la Ley de Suelo de 2008.
La razón es muy clara.
Ese límite era un tope fijo.
Y el Tribunal entendió que no estaba suficientemente justificado.
Además, podía provocar que, en determinados casos, la valoración obtenida no guardara una relación razonable con el valor económico del bien.
Por eso concluyó que ese límite podía impedir el necesario equilibrio entre el perjuicio causado por la expropiación y la indemnización correspondiente.
Desde mi punto de vista, esta es la consecuencia más relevante de la sentencia para quienes hacemos valoraciones.
La Ley puede establecer un método.
Puede establecer fórmulas.
Puede establecer criterios.
Pero un límite rígido que impida alcanzar una valoración razonable del bien plantea un problema distinto.
¿Significa esto que el factor de localización puede aplicarse sin límite?
Aquí conviene ser preciso.
La STC 141/2014 eliminó el límite legal máximo del doble.
Pero eso no significa que cualquier incremento esté justificado.
Ni significa que el factor pueda utilizarse libremente para obtener el resultado que nos interese.
El vigente artículo 36 TRLSRU exige que la corrección se base en factores objetivos de localización.
Y exige además que su aplicación y ponderación estén justificadas en el expediente de valoración.
Por tanto, desaparece el límite máximo fijo.
Pero no desaparece la necesidad de justificar técnicamente la corrección.
Todo lo contrario.
Cuanto más importante sea el incremento obtenido por localización, más importante será explicar de dónde procede.
¿Y qué pasa con el Reglamento?
Aquí tenemos una situación peculiar.
El artículo 17.2 del Reglamento de Valoraciones todavía conserva literalmente la referencia a que el factor global de localización no podrá ser superior a dos.
Sin embargo, ese límite reproduce precisamente el tope que fue declarado inconstitucional por la STC 141/2014.
Y el vigente artículo 36 TRLSRU ya no lo recoge.
Por eso, como ya he explicado al tratar específicamente el factor de localización, no considero correcto aplicar actualmente ese valor 2 como un límite máximo absoluto.
Las fórmulas reglamentarias siguen siendo útiles para calcular los factores de localización.
Pero el antiguo tope debe interpretarse a la luz de la sentencia constitucional y de la legislación vigente.
¿Valor legal o valor de mercado?
Esta sentencia también plantea otra cuestión interesante.
La valoración legal del suelo rural y el valor de mercado no son necesariamente la misma cosa.
El Tribunal Constitucional no establece que la indemnización expropiatoria tenga que coincidir siempre con el precio que podría obtenerse en una compraventa.
Lo que exige es que exista un proporcional equilibrio entre el valor económico del bien y la indemnización.
Es una diferencia importante.
En expropiación no elegimos libremente el método de valoración.
Tenemos que aplicar el sistema legal.
Y en suelo rural ese sistema parte de la renta de la explotación.
Ahora bien, el sistema debe permitir llegar a un resultado razonable.
Precisamente por eso la sentencia considera inconstitucional un límite rígido que pueda impedirlo.
Los votos particulares también son interesantes
La sentencia no fue unánime en todo.
Hubo magistrados que discreparon del criterio de la mayoría y cuestionaron con bastante más intensidad el sistema de valoración basado exclusivamente en la capitalización.
Uno de los votos particulares defendió que el sistema podía vulnerar la garantía del derecho de propiedad al no permitir alcanzar en determinados casos una indemnización proporcionada al valor real del terreno.
Otro voto particular, suscrito por varios magistrados, insistió en la necesidad de garantizar el principio de indemnidad y cuestionó la separación entre valor legal y valor económico del bien.
No es la doctrina de la sentencia.
Pero merece la pena conocerla.
Sobre todo porque refleja una discusión que sigue apareciendo en muchos expedientes: la distancia que puede existir entre el valor resultante de la aplicación estricta de la norma y otros indicadores económicos de la finca.
¿Qué implica esto en una valoración?
Desde el punto de vista del técnico, yo sacaría varias consecuencias.
La primera es que el método legal de capitalización debe aplicarse correctamente.
No tiene sentido discutir el resultado si antes no hemos justificado bien la renta, los costes, el tipo de capitalización o la renta potencial.
La segunda es que el factor de localización no debe tratarse como un añadido menor.
Puede tener una incidencia importante en el valor final.
Y debe estudiarse.
La tercera es que ya no existe un límite legal máximo del doble.
Por tanto, si el cálculo del factor de localización conduce a un resultado superior a 2 y está correctamente justificado, no debería reducirse automáticamente por aplicación de aquel antiguo límite.
Y la cuarta es quizá la más importante.
Una valoración no debería limitarse a introducir cifras en una fórmula.
Debes justificar por qué utilizas cada dato.
Y debes explicar qué efecto tiene sobre el valor final.
Conclusión
La STC 141/2014 no declaró inconstitucional el sistema de valoración del suelo rural mediante capitalización de rentas.
Sí declaró inconstitucional el antiguo límite que impedía que el factor de localización incrementara el valor en más del doble.
Y lo hizo por una razón importante: un límite fijo puede impedir que la indemnización guarde una relación razonable con el valor económico del bien.
Actualmente, el artículo 36 TRLSRU ya no contiene ese límite.
Por tanto, cuando prepares una valoración de suelo rural para expropiación, no deberías aplicar mecánicamente un máximo de 2.
Pero tampoco debes interpretar la desaparición del límite como una libertad para incrementar el valor sin justificación.
El factor de localización tiene que responder a circunstancias objetivas.
Y esas circunstancias deben quedar explicadas en el expediente.
Al final, volvemos siempre a lo mismo.
Una buena valoración no consiste solo en calcular. Consiste en justificar.
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