Es importante saber que los requisitos que tiene un Informe de Valoración para Expropiación Forzosa son son los mismos que los que se utilizan para otros motivos.
¿por qué necesito un Informe de valoración específico para expropiación forzosa?
En este pequeño artículo te voy a explicar de forma muy breve y concisa los motivos que hacen realmente importante que el Informe de Valoración de los bienes y derechos afectados por expropiación forzosa sea especifico para este motivo.
Voy a centrarme hoy en dos motivos fundamentales.
El primero son los daños indemnizables por expropiación forzosa.
En efecto. En una expropiación se producen, en muchísimos casos, (en las expropiaciones parciales de fincas en la práctica totalidad), daños que deben de ser pagados por la administración o por la beneficiaria en forma de indemnizaciones al propietario afectado.
Estas indemnizaciones por daños pueden ser en algunos casos incluso superiores al valor de la parte de la finca que se expropia.
Veamos unos ejemplos.
- el caso de una finca de regadío en la que por motivos de la expropiación se elimina o se expropia el pozo que surte de agua la finca. En este caso, la valoración debe recoger tanto el valor del terreno expropiado como la indemnización por las pérdidas que le va a suponer a esa finca el paso de regadío a secano. Estas pérdidas pueden incluir, no solo las pérdidas económicas “directas” por menor productividad, sino también la parte del coste de las inversiones que hizo el propietario en el riego que ya no serán de utilidad y no se encuentran amortizadas.
- En ocasiones, las obras “lineales”, como carreteras y ferrocarriles parten por la mitad una finca, obligando al propietario a realizar largos desplazamientos a buscar el paso elevado más cercano para poder acceder al trozo de tierra que ha quedado separado por la infraestructura.
- Estas mismas obras pueden obligar a rehacer completamente el sistema de regadío de una finca.
Como ves, hay innumerables causas por las que puede suceder que el propietario tenga derecho a que se le indemnice por daños sufridos por la expropiación, de forma añadida a lo que se le tenga que pagar como justiprecio por el valor de los terrenos expropiados.
Pero hay más.
Un segundo motivo: la metodología
El segundo motivo por el cual es importante conseguir una valoración específica para expropiación forzosa, y también muy importante, es que la metodología que la Ley de Suelo exige para la valoración para expropiación forzosa es distinta de cualquier otra, ya sea para, por ejemplo, la valoración para la constitución de un préstamo con garantía hipotecaria, para el determinar la base del impuesto de un impuesto, o simplemente, la valoración que puedas solicitar para saber el precio al que puedes vender una propiedad.
Por el contrario, para una expropiación forzosa la valoración tiene que seguirse por una metodología especificada en la Ley del suelo y en el correspondiente Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo, denominado “Método de Capitalización”.
Y es importante que lo tengas en cuenta, porque en muchos casos esta valoración puede ser muy superior al valor que pueda tener simplemente para cualquier otro objeto de los que menciono en el párrafo anterior.
Entre otras cosas, se permite la aplicación al valor obtenido de los denominados “coeficientes de localización”, que incrementan el valor de los terrenos en función de la situación geográfica de la finca, según unos parámetros previamente establecidos.
Ya lo sabes.
