VALORACION DE FINCA RUSTICA. EL BLOG

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  • El valor de las fincas rústicas en España, sin descuento

    Esta entrada del blog sobre la bajada del valor de las fincas rústicas en España, está en relación con el titular aparecido en en el diario Expansión del 25 de Enero de 2013, en el que se ponen de manifiesto el enorme descuento aplicado a cuatro fincas rústicas, en distintos lugares de la geografía de nuestro país.

    Sin embargo, y dejando de lado la posibilidad de que sea un artículo patrocinado por las propias inmobiliarias, creo que es importante realizar alguna precisión sobre este tema.valor de las fincas rústicas

    La realidad es que el precio de los terrenos rústicos en España no ha bajado ni mucho menos en la proporción que se insinúa en esta publicación. Lo digo por conocimiento de causa, ya que por mi trabajo habitual tengo oportunidad de conocer la realización de algunas operaciones de compra venta, y puedo asegurar que, aunque la crisis ha afectado a los precios, no tanto como podría parecer. En este sentido, mi impresión es que la falta de concreción del futuro de la PAC es un factor que está afectado en mayor grado a la fijación de los precios.

    Pero además de mi opinión personal, podemos recurrir a valores oficiales, que son tan apreciados en un país como el nuestro. Así, en el informe de Precios anuales de la Tierra de 2011 se ponía de manifiesto cómo, a precios constantes, la bajada de precios del suelo rústico tan sólo alcanza un 1,6%. Si analizamos más pormenorizadamente los resultados de esta encuesta, podemos ver cómo, salvando algunos aprovechamientos muy concretos, en general el precio de la tierra se mantiene, e incluso sube en muchos casos. Mi impresión es que cabe esperar una tendencia muy similar en los resultados del 2012.

    Las cuatro fincas que nos presenta Expansión tienen como característica común el que son de gran superficie, que su aprovechamiento principal es el cinegético o de recreo, siendo el puramente agropecuario secundario, y que cuentan con una o varias viviendas «de lujo», la cuales tienen un importante componente en la formación del precio y, en este caso, del «descuento».

    Foto: Javier Almagro

  • Valoración de finca rústica según su renta potencial

    Antes de introducirme de lleno en la valoración de finca rústica, voy a establecer una serie de cuestiones previas que definirán el resto del proceso. Digamos que voy a poner los «cimientos» de la valoración, de manera que, si alguno de éstos cambian, tendré que comenzar de nuevo y rehacer todo el trabajo.

    La primera cuestión previa es decidir si voy a determinar el valor del terreno de acuerdo con su renta real (Valor Real) o según su renta potencial (Valor Potencial).

    ¿Cuál es el valor potencial de un predio?. Creo que con el ejemplo que expongo a continuación lo entenderás perfectamente.

    Hace una año me contrató un cliente para que le asesorara en un expediente de expropiación en Valdepeñas, en Ciudad Real. La finca estaba afectada por el arreglo de la Autovía de Andalucía, una de las más antiguas de España, y que se realizó por el desdoblamiento de la antigua carretera. Cuando me avisaron, ya se había producido el levantamiento de las Actas Previas a la Ocupación. Tengo que decir que son muchas las personas que me requieren una vez pasado este trámite, cuando comprueban que sus reclamaciones no son atendidas ni escuchadas por lo representantes de la administración. Sin embargo, lo ideal sería comenzar mi trabajo desde mucho antes, cuando tenemos las primeras noticias de la expropiación.

    En este caso, lo primero que me llamó la atención, fue que una de las dos fincas afectadas por la obra, había sido descrita por la administración en el Acta Previa a la Ocupación como de «labor secano», mientras que la otra, colindante a la anterior, lo fue como «viña de regadío». Sin embargo, mi cliente lo que tiene es una explotación de viña… ¡y de riego!.

    Esto no era posible, de ninguna de las maneras, y así lo reclamamos inmediatamente, de forma que la clasificación de «labor secano» fue cambiada a «viña de regadío», como quedó posteriormente reflejado en el Acta de Ocupación y en los correspondientes cálculos de los depósitos previos a la ocupación.

    ¿Qué había ocurrido?. Muy sencillo. Cuando los técnicos de la administración realizaron la visita previa al inicio de los expedientes expropiatorios, encontraron que en la finca en cuestión no había viña. Las cepas habían sido arrancadas. Para el objeto de mi trabajo, el motivo es lo de menos. (En este caso era una renovación de plantación). Sin embargo, la legislación de expropiación forzosa es muy clara al respecto: hay que valorar según la mayor de las rentas, real o potencial.

    En este caso, el cultivo potencial está muy claro: en el municipio de Valdepeñas, famoso por sus viñedos, y además la finca había estado plantada de viñas hasta la campaña anterior. Hasta en el catastro aparecía clasificada como Viñedo.

    En otras ocasiones, el cultivo potencial no es tan obvio, y tendrás que recurrir a los aprovechamientos existentes en el municipio y la comarca para su determinación. Algunas herramientas que puedes utilizar son las siguientes.

    Te estarás preguntando cuándo debes valorar según la renta potencial en lugar de la renta real. No hay una regla fija, pero a continuación expongo una lista de casos más frecuentes en los que yo siempre valoro según la renta potencial, puesto que técnicamente creo que es lo más correcto:

    – Expropiación de solares en las inmediaciones de los cascos urbanos de los municipios, que se encuentran clasificados como terreno rústico. En muchos de estos casos, se trata de fincas sin cultivo. En cualquier caso, la valoración según la renta potencial permite incrementar algo el valor en una expropiación forzosa, ya que la legislación me impide tener en cuenta las expectativas urbanísticas.

    – Valoración de tierras de propietarios que no ejercen como agricultores, cuyas tierras están inactivas.

    – Valoración de predios «vacíos» por cuestiones técnicas, pudiendo el agricultor que la explota justificar su dedicación a un determinado cultivo.

    La valoración según la renta potencial es útil independientemente del objetivo por el que estemos valorando, ya sea la venta de la finca, la expropiación forzosa, o cualquier otro.

  • El mundo de la valoración rústica

    Querido amigo y navegante, bienvenido a este nuevo blog que acabo de comenzar. Si has llegado hasta aquí, quiere decir, casi en un 99% de probabilidad, que quieres comprar o vender una finca, o que estás afectado por una expropiación forzosa.

    Si es así, te ruego que te liberes de tus prejuicios al respecto, porque vamos a iniciar el azaroso camino de la valoración rústica, que como «todo el mundo sabe», es cualquier cosa, menos claro y transparente.

    Es probable que, ante la necesidad de vender tu finca rústica, o como consecuencia de una expropiación, te hayas puesto en marcha, a ver «a cuanto se paga la fanega en la zona». Muy bien, es un dato interesante, y todo lo que puedas recabar de las «malas lenguas» de la comarca pueden darnos alguna pista, aunque no necesariamente que tenga que ver con el valor final de tu finca.

    Te cuento un ejemplo. Hace unos meses, a final del 2011, recibí el encargo de un cliente de valorar una finca rústica, ya que tenía la intención de venderla. Se trataba de una parcela heredada de su padre, por lo que quería saber realmente cuánto podía pedir por ella, ya que la cantidad que le decían los lugareños le parecía muy poco.

    «Obviamente – me decía- con la situación de crisis, no espero que la finca alcance el valor de hace unos años, pero lo que me dicen me parece realmente poco».

    De manera que, siguiendo el método que iré exponiendo en las páginas de este blog, me di una vuelta por la finca, tomé los datos que necesitaba, y una vez terminado el procedimiento de valoración, obtuve una cantidad que aumentaba en bastante el precio que se comentaba en la zona. Digamos que, si en mi valoración se obtenía un valor unitario de 5.000 euros por fanega de tierra, en la comarca se comentaba que «hace tiempo que no se hacen operaciones por encima de los 2.800 euros por fanega.

    Una considerable diferencia.

    A mediados de este año, unos seis meses después de mi valoración, mi cliente ha vendido su finca por 4.600 euros por fanega.

    Es el precio acordado el da el valor de la finca rústica. Sin embargo, nuestra valoración se acercó bastante a lo finalmente pactado.

    En el caso de expropiaciones, la valoración es mucho más importante, ya que no existe un escenario de libertad entre las partes para llegar a un acuerdo. Es el Estado, con toda su fuerza, el que impone la expropiación. También lo veremos en su momento.

    Ahora, vamos a hacer una primerísima aproximación, que únicamente nos servirá para confirmar algo que seguramente ya sabemos: en el entorno de valores en el que se mueve nuestras tierras.

    Para ello, necesitamos conocer el valor del arrendamiento de tierras en la zona. Cuando digo arrendamiento, es alquiler puro y duro. No me vale la aparcería ni cualquier otro sistema de los que aún perduran en nuestra país. Lo mejor es que conozcamos a algún arrendador o arrendatario, y le preguntemos directamente cuánto cobra-paga por labrar la finca.

    Vamos a tomar un valor de arrendamiento de 250 €/Ha.año (doscientos cincuenta euros por hectárea al año).

    Ahora, nos vamos a los datos del tipo de interés del mercado interbancario de entre dos y seis años. Cogemos el último dato que haya disponible.

    Vaaaale. Esto es fácil: simplemente pinchamos aquí. Se nos abrirá una página web donde obtenemos un cuadro, como en la imagen que pongo a continuación, del que debemos seleccionar un valor. Tomaremos en este caso el de Agosto de 2012, cuyo tipo de interés de entre 2 y 6 años (sexta columna), es de 4,705%.

    valoración rústica

    Pues ya está. Hacemos una división: 250 / 0,04705 = 5.313,49 €/Ha.

    Por supuesto, esta es una primera aproximación, en la que no hemos tenido en cuenta las características específicas de la finca, su situación, localización geográfica, instalaciones, mejoras, etc…

    Si realmente necesitas hacer la valoración específica de una finca, te recomiendo mi e-book sobre el tema: Valoración de finca rústica. Caso nº 1, en el que te guío paso a paso en todas las tareas para obtener un valor justificado, que puedas defender con motivación.