Querido amigo y navegante, bienvenido a este nuevo blog que acabo de comenzar. Si has llegado hasta aquí, quiere decir, casi en un 99% de probabilidad, que quieres comprar o vender una finca, o que estás afectado por una expropiación forzosa.
Si es así, te ruego que te liberes de tus prejuicios al respecto, porque vamos a iniciar el azaroso camino de la valoración rústica, que como «todo el mundo sabe», es cualquier cosa, menos claro y transparente.
Es probable que, ante la necesidad de vender tu finca rústica, o como consecuencia de una expropiación, te hayas puesto en marcha, a ver «a cuanto se paga la fanega en la zona». Muy bien, es un dato interesante, y todo lo que puedas recabar de las «malas lenguas» de la comarca pueden darnos alguna pista, aunque no necesariamente que tenga que ver con el valor final de tu finca.
Te cuento un ejemplo. Hace unos meses, a final del 2011, recibí el encargo de un cliente de valorar una finca rústica, ya que tenía la intención de venderla. Se trataba de una parcela heredada de su padre, por lo que quería saber realmente cuánto podía pedir por ella, ya que la cantidad que le decían los lugareños le parecía muy poco.
«Obviamente – me decía- con la situación de crisis, no espero que la finca alcance el valor de hace unos años, pero lo que me dicen me parece realmente poco».
De manera que, siguiendo el método que iré exponiendo en las páginas de este blog, me di una vuelta por la finca, tomé los datos que necesitaba, y una vez terminado el procedimiento de valoración, obtuve una cantidad que aumentaba en bastante el precio que se comentaba en la zona. Digamos que, si en mi valoración se obtenía un valor unitario de 5.000 euros por fanega de tierra, en la comarca se comentaba que «hace tiempo que no se hacen operaciones por encima de los 2.800 euros por fanega.
Una considerable diferencia.
A mediados de este año, unos seis meses después de mi valoración, mi cliente ha vendido su finca por 4.600 euros por fanega.
Es el precio acordado el da el valor de la finca rústica. Sin embargo, nuestra valoración se acercó bastante a lo finalmente pactado.
En el caso de expropiaciones, la valoración es mucho más importante, ya que no existe un escenario de libertad entre las partes para llegar a un acuerdo. Es el Estado, con toda su fuerza, el que impone la expropiación. También lo veremos en su momento.
Ahora, vamos a hacer una primerísima aproximación, que únicamente nos servirá para confirmar algo que seguramente ya sabemos: en el entorno de valores en el que se mueve nuestras tierras.
Para ello, necesitamos conocer el valor del arrendamiento de tierras en la zona. Cuando digo arrendamiento, es alquiler puro y duro. No me vale la aparcería ni cualquier otro sistema de los que aún perduran en nuestra país. Lo mejor es que conozcamos a algún arrendador o arrendatario, y le preguntemos directamente cuánto cobra-paga por labrar la finca.
Vamos a tomar un valor de arrendamiento de 250 €/Ha.año (doscientos cincuenta euros por hectárea al año).
Ahora, nos vamos a los datos del tipo de interés del mercado interbancario de entre dos y seis años. Cogemos el último dato que haya disponible.
Vaaaale. Esto es fácil: simplemente pinchamos aquí. Se nos abrirá una página web donde obtenemos un cuadro, como en la imagen que pongo a continuación, del que debemos seleccionar un valor. Tomaremos en este caso el de Agosto de 2012, cuyo tipo de interés de entre 2 y 6 años (sexta columna), es de 4,705%.
Pues ya está. Hacemos una división: 250 / 0,04705 = 5.313,49 €/Ha.
Por supuesto, esta es una primera aproximación, en la que no hemos tenido en cuenta las características específicas de la finca, su situación, localización geográfica, instalaciones, mejoras, etc…
Si realmente necesitas hacer la valoración específica de una finca, te recomiendo mi e-book sobre el tema: Valoración de finca rústica. Caso nº 1, en el que te guío paso a paso en todas las tareas para obtener un valor justificado, que puedas defender con motivación.
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