Valoración del justiprecio de una finca de cítricos
Te presento mi ebook sobre valoración más completo hasta la fecha.
En este ebook te explico la Hoja de Ruta para determinar el valor de una finca rústica según sus características específicas, especialmente dirigido a quién necesite obtener el justiprecio en una expropiación forzosa.
Plantaciones periódicas
Se expone la forma de calcular el valor de la finca cuando el aprovechamiento sea periódico, según el artículo 13.c) del Reglamento.
Indemnizaciones
Incluye ejemplos de la forma de calcular y justificar algunas indemnizaciones como las derivadas de la DIVISIÓN DE FINCA o la OCUPACIÓN TEMPORAL CON ELIMINACIÓN DE LOS ÁRBOLES Y LA SERVIDUMBRE.
Una vez que tengas el libro en tu poder, sigue paso a paso el modelo, es muy sencillo y obtendrás el valor de la finca rústica.
Pero no sólo el valor. También sabrás los factores fundamentales que determinan este valor, tanto los que lo hacen subir, como los que actúan en su detrimento, y cómo afectan a la configuración del resultado final.
¿Tienes dudas? Empieza paso a paso.
Puedes comentarme los resultados, ya sea por correo electrónico o a través de nuestra página de facebook.
Las leyes, documentos y otra información que puedes necesitar está fácilmente disponible a través de los numerosísimos enlaces (hyperlinks) que encontrarás al leer el texto.
Pincha en ellos y accederás directamente a través del navegador web
Este ebook es el más completo hasta la fecha. Incluye todo lo ya visto en los Casos nº 1 y nº 2, a lo que se añade todas las cuestiones referentes a las indemnizaciones que deben ser valoradas en una expropiación forzosa así como la valoración de plantaciones de reposición periódica según el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo (artículo 13.c).
Se ha actualizado el ebook «Valoración de finca rústica. Caso nº 1. Según el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo».
En este año 2019, la actualización se ha centrado en incluir un Anexo con los costes de implantación del nuevo cultivo de viña, arrancada antes de la ocupación.
De esta forma, respondo a las cuestiones planteadas por algunos de vosotros, lectores, y al ser un anexo, mantengo la esencia de «caso real» planteado cuando publiqué el ebook.
También se corrigen algunas otras erratas. Muchas gracias a todos los que habéis colaborado con vuestros comentarios. (¡¡Gracias!!)
Todos aquellos que hayáis comprado el ebook, recibiréis un correo electrónico para su descarga gratuita.
Quizás el mayor problema al que se enfrentan muchos de los propietarios de terrenos rústicos afectados por una expropiación forzosa, es el no tener una valoración propia del justiprecio que le corresponde.
Esta cuestión es muy importante, y a continuación voy a intentar explicarte los motivos fundamentales de la necesidad de la valoración particular del justiprecio.
Este justiprecio es la cantidad que la Administración o la beneficiaria de la expropiación debe pagar al propietario por la expropiación de su finca.
Este justiprecio puede coincidir o no con el valor de los terrenos.
¿Por qué? Por varios motivos. Hoy te voy a comentar los dos más importantes.
El cálculo y justificación de las indemnizaciones por daños y perjuicios producidos en la finca.
Al ser la expropiación de carácter “forzoso”, la Ley impone la obligación de pagar, además del valor de los terrenos, las indemnizaciones.
¿Indemnizaciones? Si, aquellas que correspondan por todos los daños y perjuicios producidos en la finca.
Voy a ponerte un ejemplo.
Imagina el caso de una finca a la que sólo le afecta la expropiación de una pequeña porción de tierra para construir una carretera, por ejemplo 500 m2
Sin embargo, en ese pedazo justamente se encuentra la caseta con el sistema de riego de toda la finca, que será derribada por las obras.
En ese caso, el propietario debería recibir la indemnización por:
el valor de los 500 m2 de terreno ocupados,
y la reposición de la instalación de riego.
Si además, suponemos que con esta expropiación se afecta al pozo que surte de agua a la finca, la indemnización será superior.
En efecto: debería incluir también la pérdida por la transformación de riego a secano de la finca.
Como ves, es posible que la indemnización por los daños que se produzcan en la finca sea superior al valor de los terrenos afectados.
Esto sucede a menudo cuando la expropiación afecta únicamente a parte de la finca, es decir, cuando al expropiación es parcial.
La afección de un trozo de la finca tendrá unas repercusiones sobre el resto no expropiado que deberán ser indemnizadas.
Esta indemnización estará en función de su importancia: no es igual que afecten a una esquina en una linde de la finca, que la afección atraviese y divida la finca por la mitad.
La expropiación forzosa requiere un método especial de valoración.
En efecto. Para nada te vale que tengas una valoración de tu finca realizada con fines, por ejemplo, hipotecarios o para una compra venta.
Pues sencillamente que la valoración de una finca rústica para expropiación forzosa se deben realizar siguiendo la metodología establecida en sus artículos, y ninguna otra.
Esta cuestión es muy importante porque el método de valoración establecido por la Ley es el de capitalización de rentas.
Este método está desarrollado por el Reglamento y habitualmente dará valores distintos a los obtenidos por otros métodos.
La aplicación del método establecido en el Reglamento requiere el conocimiento profundo de sus reglas, y de las interpretaciones que están realizando los jueces de cada uno de sus artículos.
Mi recomendación para los afectados por una expropiación forzosa, es que recurráis a un técnico con experiencia profesional en valoraciones para expropiación forzosa.
El técnico realizará un Informe de Valoración específico para tu finca, y calculará la cantidad que, en principio, te debería corresponder según la Ley como justiprecio.
Este Informe de Valoración lo podrás utilizar como base para una negociación con la Administración.
Es una forma de conocer de antemano tus derechos derivados de la expropiación.
Así, podrás acudir a las citas con la Administración preparado y con “una cifra en la cabeza” y los motivos que llevan a ella.
Ante todo, no dejes que sea la beneficiara de la expropiación la que fije unilateralmente el justiprecio:
sería como dejar a un eventual comprador ponerle precio a tu finca.
Termino la semana con un rápido recuerdo de la visita a las tierras de Albacete, en el municipio de Tarazona de la Mancha, para ver los terrenos de controversia de una pericial judicial, en la que tendré que hacer la valoración.
Espectaculares los terrenos de regadío de la zona y, sobre todo, el impresionante colorido de los viñedos en esta época del año.
Otra de las preguntas que me suelen llegar al blog, aunque en este caso no lo es con tanta asiduidad como las que traté en el último artículo sobre la aplicación de la Norma Granada para la valoración de árboles, es sobre las posibles indemnizaciones por las limitaciones que en una finca suponen las zonas de protección establecidas por una carretera colindante o muy cercana.
Así que voy a dedicar unas líneas a comentar estas limitaciones al uso de las fincas por la protección de las carreteras, sus características y cuándo y donde podría incluirse una indemnización en tu valoración.
¿Qué son las limitaciones por carreteras?
Son zonas adyacentes a las carreteras, habitualmente franjas de distinta anchura en paralelo con ésta, en las que existen importantes limitaciones a la propiedad, en función de la importancia de la protección que otorgan a la vía.
La Ley de carreteras en su artículo 28 que las zonas de protección de las carreteras son:
Dominio Público
Servidumbre
De Afección
De limitación de la edificabilidad
En realidad aquí sólo contemplaremos las tres últimas como limitaciones a la propiedad, ya que la primera es de titularidad estatal, como su propio nombre indica.
Zonas de protección de las carreteras estatales
¿Cuáles son las limitaciones que se imponen en las franjas de protección de las carreteras?
De acuerdo con el artículo 28.2 de la Ley de Carreteras, “En estas zonas no podrán realizarse obras o instalaciones ni se permitirán más usos o servicios que aquéllos que sean compatibles con la seguridad viaria y con las previsiones y la adecuada explotación de la carretera.
La realización de cualquier actividad que pueda afectar al régimen de las zonas de protección requiere autorización del Ministerio de Fomento, sin perjuicio de otras competencias concurrentes.”
Es decir, que los usos que el propietario particular puede dar a estas zonas están muy limitados, y en cualquier caso, será necesario solicitar previamente permiso al organismo titular de la carretera para poder realizar cualquier actividad.
¿Existe diferencia en las limitaciones impuestas en cada una de las zonas de protección?
Efectivamente, las limitaciones impuestas en cada una de las franjas de protección están especificadas legalmente, de la siguiente forma:
¿Qué limitaciones tiene la zona de servidumbre de una carretera?
Estipulado en el artículo 31 de la Ley de Carreteras: “En la zona de servidumbre no podrán realizarse obras o instalaciones ni se permitirán más usos que aquellos que sean compatibles con la seguridad viaria y la adecuada explotación de la vía, previa autorización…”.
Además, en el Reglamento General de Carreteras, se establece que “Los propietarios o titulares de otros derechos reales o personales sobre los terrenos afectados por las servidumbres necesarias para garantizar el funcionamiento y explotación de la carretera podrán realizar cultivos sin necesidad de autorización, pero no obras o instalaciones que impidan la efectividad de la servidumbre o que afecten a la seguridad de la circulación vial.
Tampoco se podrán realizar plantaciones, obras o instalaciones que impidan la efectividad de esas servidumbres o incidan en la seguridad de la circulación vial.”
¿Qué limitaciones tiene la zona de afección de una carretera?
Lo indica el artículo 32 de la Ley de Carreteras: “Para ejecutar en la zona de afección cualquier tipo de obras o instalaciones fijas o provisionales, cambiar el uso o destino de las existentes y plantar o talar árboles, se requerirá la previa autorización… En las construcciones e instalaciones ya existentes en la zona de afección podrán realizarse obras de reparación o mejora, previa la autorización correspondiente, una vez constatados su finalidad y contenido, siempre que no supongan aumento de volumen de la construcción y sin que el incremento de valor que aquellas comporten pueda ser tenido en cuenta a efectos expropiatorios…”
¿Qué limitaciones tiene la zona de limitación a la edificabilidad de una carretera?
El artículo 33 de la Ley de Carreteras especifica que en estas zonas “Queda prohibido en esta zona cualquier tipo de obra de construcción, reconstrucción o ampliación, incluidas las que se desarrollen en el subsuelo, o cambio de uso, a excepción de las que resultaren imprescindibles para la conservación y mantenimiento de las construcciones o instalaciones ya existentes.”
¿Tengo derecho a una indemnización porque mi finca rústica está afectada por estas zonas de protección de carreteras?
En general, la respuesta a la posibilidad de indemnización por la constitución de estas limitaciones por la construcción de una carreteras, es que no, que no son indemnizables estas limitaciones a la propiedad que se establecen en fincas rústicas.
En el Reglamento General de Carreteras (que no ha sido derogado ni modificado tras la publicación de la Ley de Carreteras en 2015) se indica meridianamente claro: “El uso y explotación de los terrenos comprendidos dentro de la zona de servidumbre por sus propietarios o titulares de un derecho real o personal que lleve aparejado su disfrute, estarán limitados por su compatibilidad con las ocupaciones y usos (…), sin que esta limitación genere derecho a indemnización”.
Si que será indemnizable, y así lo estipula la Ley de Carreteras, “la ocupación de la zona de servidumbre y los daños y perjuicios que se causen por su utilización”.
Es decir, se trata de una indemnización casuística, para el caso en que, por la necesidad de ocupación de la zona de servidumbre para el servicio de la carretera, sea necesario ocupar la finca y se produzcan daños y perjuicios, generalmente en los cultivos o plantaciones existentes.
¿Mi finca rústica tiene una calificación urbanística para la realización de una actividad compatible con el suelo rural, y está afectada por las limitaciones de una nueva carretera?
Este es un caso muy habitual, ya que en una gran parte del territorio el suelo rústico, no protegido, es compatible con la calificación urbanística para la realización de distintas actividades, sin más que cumplir los requisitos impuestos por el Plan de Ordenación Urbanística correspondiente (turismo rural, parques eólicos, fotovoltáicos, etc…)
En este caso, es importante que tengas en cuenta que el artículo 33.5 de la Ley de Carreteras establece una disposición legal novedosa, que es la siguiente: “Será indemnizable la depreciación originada en las fincas contiguas a carreteras que se construyan o actuaciones que se lleven a cabo en las mismas a partir de la entrada en vigor de la presente ley, como consecuencia del menoscabo en el estatuto jurídico de la propiedad, incluida la pérdida de edificabilidad que tuvieran reconocida las fincas sitas en las zonas de protección de dichas carreteras y no pudiera ejercerse en otras ubicaciones.”
Esta cláusula, que recoge una doctrina jurisprudencial consolidada con respecto a los terrenos urbanos, parece que es de posible aplicación a los terrenos rústicos en los casos en los que éstos sufran en los derechos urbanísticos que tengan reconocidos, cumpliendo las condiciones:
Encontrarse dentro de las zonas de protección de dichas carreteras
Quede demostrado que no es posible ejercer dicho derecho en otra ubicación.
En cualquier caso, es cierto que, en el caso de la zonas de afección, la Ley de Carreteras establece que “La denegación de la autorización en la parte de la zona de afección que sea exterior a la línea límite de edificación definida en el artículo 33.1, sólo podrá fundamentarse en razones de seguridad viaria, o en la adecuada explotación de la vía, o en las previsiones de los planes, estudios o proyectos de construcción, conservación, ampliación o variación de carreteras del Estado en un futuro no superior a diez años, contados a partir de la fecha de la autorización u orden para realizar el correspondiente estudio.”
Entiendo (es mi opinión) que sólo en el caso de que se produzca esta denegación, y en los casos establecidos en esta norma, será posible que se produzca una depreciación indemnizable, siempre que se cumplan las dos condiciones anteriores.
Se trata, desde mi punto de vista, de una cuestión que dará lugar sin lugar a dudas a controversias en el futuro.
En los últimos tiempos, recibo numerosas preguntas en el blog sobre la aplicación de la Norma Granada para la valoración de árboles.
Así que voy a dedicar unas líneas a comentar este método de valoración, sus características y cuándo y donde lo puedes aplicar en tu valoración.
¿Qué es la Norma Granada?
Pues según sus creadores, la Asociación Española de Parques y Jardines, la Norma Granada es “… ya un procedimiento clásico de valoración de árboles ornamentales. Hace algunos años que no resulta tan extraño decir que los árboles tiene un valor diferente de la sola madera…” (texto extraído de la página web de la AEPJP).
Esto es cierto, ya que si necesitas realizar la valoración de arbolado de forma individualizada para cada ejemplar, la Norma Granada se ha convertido en un estándar para la valoración de árboles, en especial por su utilización, en algunos casos, por la Administración.
¿Cómo aplicar la Norma Granada?
Es importante que cuando elabores el Informe de tu valoración no olvides utilizar la última revisión publicada de la Norma. En el momento en el que escribo este artículo, en la web de la Asociación Española de Parques y Jardines indica que existe ya una edición del año 2019.
Muchos de estos parámetros, para una determinada localización, serán comunes a todos los ejemplares valorados, ya que son los que estipulan las características edafológicas y climáticas de la posición de los árboles.
Sin embargo, desde mi punto de vista, el importante destacar que la Norma Granada no es un método mágico ni secreto para la determinación del valor de los árboles.
En qué consiste la Norma Granada
Por el contrario, se trata de un método basado en que la determinación del valor del árbol, se realiza a partir del valor básico establecido por precios de ejemplares similares en viveros, al que se añaden los costes de reposición, como los costes de plantación y cuidados hasta el arraigo.
Así, por ejemplo, puede que encuentres algún caso de un ejemplar que no se encuentra recogido en el listado de la Norma Granada para la determinación de coeficientes de los árboles no sustituibles.
Así me ha ocurrido en algún caso. Por ejemplo, el de una especie arbustiva que se había desarrollado en forma arbórea.
Por ello, se determinará su valor a partir del valor básico de un ejemplar de vivero, al que añadiremos los costes de plantación y arraigo, más los costes de mantenimiento anuales, capitalizados de acuerdo con una fórmula establecida en la propia Norma Granada.
¿Cual es el “secreto del éxito” de la Norma Granada?
Sin embargo, y en esto es lo que creo que radica el éxito esencial de la Norma Granada, es que se “atreve” a valorar de alguna forma los árboles que por sus características son “no sustituibles”.
Es decir, aquellos que de ninguna de las maneras podríamos plantearnos en lograr reponer en caso de su desaparición.
El valor de los árboles que no pueden considerarse sustituibles se realizara mediante la obtención del valor básico del ejemplar, a partir de la fórmula de regresión y coeficientes establecidos en la propia Norma Granada, que dependen exclusivamente de la especie y del perímetro de tronco.
Este valor será corregido por los denominados factores extrínsecos (estado sanitario y el tamaño fotosintéticamente activo) e intrínsecos (estético y funcional, representatividad y rareza, y situación) para obtener el valor final del árbol.
Y también es fundamental que la valoración de cada uno de estos parámetros se debe realizar de acuerdo con las características establecidas en la propia Norma, lo que redunda en la disminución del grado de subjetividad, que en cualquier caso puede llegar a ser amplio, no sólo en éste, sino que caso cualquier método de valoración.
¿Cuándo debes aplicar la Norma Granada en tu valoración?
Pues en este caso, y de acuerdo con mi experiencia, lo tengo muy claro: solamente cuando realices la valoración árboles en parques y jardines “urbanos”.
¿Puedo aplicar la norma Granada en una valoración para expropiación forzosa rústica?
En relación con los expedientes de expropiaciones, el Tribunal Supremo lo ha dejado meridianamente claro, como reza textualmente en una de sus sentencias más recientes: “En efecto, como ya hemos tenido ocasión de declarar, la denominada «norma Granada» para determinar la valoración del arbolado existente en una finca objeto de expropiación, no puede aplicarse con carácter general porque está prevista » para valorar árboles ornamentales existentes en parques y jardines urbanos» (Sentencia de 17 de noviembre de 2015; recurso de casación 536/2014).
En efecto. Ya hace algún tiempo que veo que la mejor forma de valorar los árboles en una expropiación forzosa de una finca rústica, cuando éstos se pueden valorar de forma diferenciada, es directamente mediante el cálculo de los costes de reposición, a partir del valor que pueda tener un ejemplar comprado en un vivero.
Esto, como imagino que deducirás por ti mismo, nos deja la duda de qué ocurre en el caso de que tengas que valorar un árbol no sustituible en el medio rural, ya que parece que la jurisprudencia no ve con buenos ojos la Norma Granada en el ámbito rural.
Sin embargo, quizás haya que esperar a tener un caso real. Si a ti te ha sucedido o conoces alguno, no dudes en comentarlo más abajo
