Se ha actualizado el ebook «Valoración de finca rústica. Caso nº 1. Según el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo».
En este año 2019, la actualización se ha centrado en incluir un Anexo con los costes de implantación del nuevo cultivo de viña, arrancada antes de la ocupación.
De esta forma, respondo a las cuestiones planteadas por algunos de vosotros, lectores, y al ser un anexo, mantengo la esencia de «caso real» planteado cuando publiqué el ebook.
También se corrigen algunas otras erratas. Muchas gracias a todos los que habéis colaborado con vuestros comentarios. (¡¡Gracias!!)
Todos aquellos que hayáis comprado el ebook, recibiréis un correo electrónico para su descarga gratuita.
La valoración del demérito de finca rústica es una cuestión clave en muchos expedientes de expropiación forzosa.
Conozco muchos casos de afectados por una expropiación forzosa en sus fincas que no aceptan la indemnización propuesta por la administración (o beneficiaria), a pesar de que aparentemente la suma ofrecida es adecuada o incluso superior al valor de lo expropiado.
En un primer momento, podrías pensar que estos propietarios están un poco «locos», al no aceptar un justiprecio correcto, o incluso elevado.
Pero no están locos. En absoluto.
En la mayoría de estos casos, la diferencia entre lo ofrecido por la administración expropiante y la percepción de lo que realmente vale lo expropiado, la encontrarás en el «demérito de finca».
Pero… ¿Qué es el demérito de finca?.
Pues bien, el demérito de una finca rústica yo lo defino como la pérdida de valor, en muchos casos intangible, que sufre una finca rústica por la pérdida irremediable de una parte de su superficie, de sus características, o de sus cualidades. En este caso, la pérdida se produce por una expropiación forzosa parcial de dicha finca.
Te explico un ejemplo real: un caso de una finca rústica, de aprovechamiento agrícola y forestal, con amplias superficies de arbolado adehesado, como encinar y alcornocal, que cuenta con una clara vocación de paraje natural, en la que se realiza una obra para el tendido de una línea eléctrica de alta tensión, con la construcción de al menos dos postes de más de 80 metros de altura dentro de su perímetro. No cabe duda que la finca no volverá a ser la misma, y el precio que podrá alcanzar en el mercado libre de fincas rústicas siempre será más bajo que antes de la expropiación forzosa. Además, existen algunos aprovechamientos o posibilidades de negocio que quedan en este caso profundamente dañados, como es la explotación de dicha finca para turismo rural.
Pero, ¿como se valora este demérito de finca por causa de una expropiación forzosa?.
Pues lo primero que tengo que decirte para contestar a esta pregunta es que no existe ningún método establecido para su valoración. En este sentido, la situación es similar a la que comentaba en la valoración de servidumbres para expropiación forzosa.
Sin embargo, existe una diferencia fundamental con respecto a la valoración de servidumbre para expropiación forzosa: mientras ésta no puede ser nunca superior al bien expropiado, la valoración por demérito de finca no cuenta con ninguna limitación al respecto.
¿Por qué la indemnización por demérito de finca no tiene un límite con respecto al bien expropiado?. El principal motivo es que el daño causado puede ser mayor que el propio valor del bien. En el caso que te exponía más arriba, acerca de una línea eléctrica, la superficie afectada por la servidumbre de línea eléctrica puede ser muy pequeña con respecto a la totalidad de la finca. Sin embargo, el daño causado sobre la explotación agropecuaria puede ser muy grande.
Por ello, lo habitual, y aceptado por la jurisprudencia de los tribunales, es que la indemnización por demérito de finca se calcule como un porcentaje del valor de los terrenos del resto de finca no expropiado, que es la parte que realmente sufrirá el daño o perjuicio por esa expropiación parcial.
¿Conoces algún caso de expropiación forzosa parcial de una finca rústica? ¿Se solicitó la indemnización por demérito de finca?
Valoración de fincas rústicas y beneficio del agricultor, una cuestión polémica que desde mi punto de vista, resulta interesante para debatir.
¿Es correcta la sustracción de un «beneficio del agricultor» en el cálculo de los rendimientos de la tierra para la obtención de la valoración de fincas rústicas?. En el caso particular de que esta valoración de fincas rústicas se realice para la obtención del valor de los bienes y derechos afectados por una expropiación forzosa, mi opinión es contraria a dicha sustracción.
El origen de este cálculo es la siguiente fórmula que puedes encontrar en la mayor parte de los textos de economía de la empresa:
Ingresos – Gastos = Renta + Beneficio
De forma que para el cálculo de la renta de una empresa, podemos acudir a la fórmula:
Renta = (Ingresos – Gastos) – Beneficio
Esta fórmula, que es perfectamente aplicable a una empresa (incluida las agrarias), se ha pretendido extender en muchos casos para el cálculo de la renta del agricultor, sin tener en cuenta las peculiaridades particulares de esta actividad, como son las siguientes que muestro como ejemplo:
La mano de obra es del propio agricultor y, en la mayor parte de los casos, de la familia. La denominamos «mano de obra familiar».
Inexistencia de la amortización de capitales propios de inversión.
Modelo de gestión familiar
La explotación (empresa) se identifica con la finca. Cuando el agricultor se deshace de la finca, también lo hace de la actividad que desarrolla.
Desconocimiento de las cifras contables o de «negocio» de la explotación.
El primer problema práctico para la valoración de fincas rústicas realizando el cálculo de la renta sustrayendo el beneficio, es la determinación de la cifra real de este «beneficio», ya que la realidad es que no existen datos que avalen la aplicación de un cifra u otra. Lo voy a mostrar con un ejemplo real de un expediente expropiatorio que he podido conocer recientemente.
Se trata de un expediente de expropiación forzosa para la valoración de los bienes y derechos afectados por las obras que afectan a una plantación de viñedo perteneciente a la Denominación de Origen «La Mancha».
El técnico que realiza la valoración por cuenta de la Beneficiaria de la expropiación forzosa, realiza el cálculo de la siguiente forma y motivación:
Para determinar el valor de la hectárea se capitaliza el valor designado a la Renta que se fija en el 93 % de la producción neta (619,86 €/ha). El 7% restante se asigna al Beneficio del agricultor dadas las características socioeconómicas de la zona.»
Evidentemente, tras la justificación de «dadas las características socioeconómicas de la zona» para la aplicación del beneficio del agricultor se trata de ocultar la absoluta discrecionalidad de la cifra del beneficio del agricultor, que es utilizada para disminuir el valor de la renta y, como consecuencia, la valoración de la finca rústica afectada.
Pero siguiendo con el ejemplo, esta misma finca es valorada en el mismo expediente por el técnico del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa, que eleva el porcentaje correspondiente al Beneficio del agricultor al 12%, en este caso sin ni siquiera molestarse en justificarlo de ninguna manera.
Beneficio del agricultor en 3 valoraciones de la misma finca
Desde mi punto de vista, en el caso de que el propietario de la finca que es expropiada sea también el agricultor que la cultiva, se debe realizar la capitalización sobre la renta obtenida por la finca, expresada como la diferencia entre los ingresos y gastos.
En el caso de propietario-agricultor, a la diferencia “Ingresos-Gastos” no se le debe descontar partida alguna en concepto de beneficio empresarial o beneficio del agricultor, ya que el justiprecio debe contemplar la valoración por todos los conceptos, incluido también la pérdida de ese beneficio o “lucro cesante” como agricultor.
Este criterio es ampliamente reconocido en todos los ámbitos en relación con la valoración de fincas rústicas por expropiación forzosa, hasta el punto que la primera norma estatal publicada en España para la realización de este tipo de valoraciones, el Reglamento de Valoración de la Ley del Suelo, consagra la capitalización de la Renta de terrenos rústicos como diferencia entre los Ingresos y Gastos: Artículo 9 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo.
Por otra parte, independientemente del caso de la expropiación forzosa, en el caso de valoraciones de fincas rústicas pertenecientes a grandes explotaciones agrarias, si será obligado incluir el beneficio en el cálculo de la valoración. Este tipo de valoraciones, desde el punto de vista metodológico, están más cerca de la valoración de empresas que de la valoración de fincas rústicas, ya que contaremos con toda seguridad con todos los datos de gestión que necesitemos, incluyendo libros de contabilidad, balances y estados contables, así como todo lo necesario para realizar un análisis de los flujos de caja. Por otra parte, las características son muy distintas a las mencionadas en el caso anterior:
La mano de obra contratada por la empresa, tanto asalariada como externa.
Datos perfectamente cuantificables de la amortización de capitales propios de inversión.
Modelo de gestión empresarial
La explotación (empresa) cuenta con muchos más terrenos además de la finca objeto de la valoración. Cuando la empresa se deshace de la finca, la actividad que desarrolla continuará.
Datos de las cifras contables o de «negocio» de la explotación.
Como ves, la forma en que debes considerar el beneficio del agricultor en una valoración de una finca rústicas es una cuestión que no deja de ser controvertida.
¿Conoces algún caso particular sobre la aplicación o no de este beneficio del agricultor en la valoración de una finca rústica?.
Voy a repasar en este post algunos artículos que estoy publicado sobre Valoración de fincas rústicas en colaboración con Íñigo Corres de admeet.com.
El propósito de estos artículos es proporcionar a los inversores en fincas rústicas información de forma muy clara y sencilla de la forma de realizar la valoración de fincas rústicas, aportando algunos ejemplos muy simples de su aplicación.
Las valoraciones que se muestran en estos artículos son tomadas de casos reales de mi archivo, y en todos los casos están realizadas mediante el método de valoración de fincas rústicas por capitalización de rentas. En cada uno de los artículos se muestra un cuadro muy simplificados de la estructura de ingresos y gastos de las explotaciones.
El método de valoración de fincas rústicas por capitalización de rentas obtiene el valor de una finca rústica comparando con la inversión financiera que sería necesario realizar para obtener la misma rentabilidad mediante productos financieros habituales. La ventaja del método de capitalización de rentas es que, al estar basado en datos de precios y costes, si tomamos un periodo suficientemente largo para su estimación, obtendremos un valor bastante aproximado en relación con la productividad de la finca rústica a lo largo del tiempo. Planteado de esta forma, los resultados de este método de valoración de fincas rústicas son más estables en el tiempo que otros métodos, y no están sometidos a las modificaciones de la coyuntura económica y del mercado inmobiliario.
A continuación te muestro los enlaces a cada uno de los artículos, denominados según su temática. Cada uno de estos enlaces abre una página nueva en el sitio web de addmeet.com:
La preparación y discusión de estos artículos nos ha llevado a un tema que, en las fechas en las que se han realizado, está plenamente candente: la reforma de la Política Agraria Común (PAC) para el periodo presupuestario 2014-2020. Como resultado, hemos publicado otra serie de artículos en los que hemos intentado reflejar la importancia que para los agricultores y, en especial para la valoración fincas rústicas, va a tener las modificaciones de las subvenciones de la PAC en los próximos años.
A continuación te muestro los enlaces a estos artículos, que se abrirán en una nueva ventana en el portal web de addmeet.com:
Espero que estos artículos sean de tu interés, especialmente si necesitas realizar valoraciones de fincas rústicas, o tienes dudas sobre las distintas cuestiones que se tratan al abordar una valoración de este tipo. De todo esto versa este blog, en el que voy incluyendo artículos de utilidad para la valoración de fincas rústicas.
