Termino la semana con un rápido recuerdo de la visita a las tierras de Albacete, en el municipio de Tarazona de la Mancha, para ver los terrenos de controversia de una pericial judicial, en la que tendré que hacer la valoración.
Espectaculares los terrenos de regadío de la zona y, sobre todo, el impresionante colorido de los viñedos en esta época del año.
Lo primero agradecerte toda tu labor y que nos haga participe de el gran conocimiento sobre estos temas, muchas gracias,
Estoy efectuado una valoración para un expediente de expropiación que llevo en castro del Río, una vez estudiado todos los los aspectos gastronómicos y hacer un estudio de los gastos e ingresos de una explotación de olivar intensivo de riego he calculado el MN. a la hora de hacer la capitalización de renta utilizo el tipo de interés que nos fija la ley, mi sorpresa que en estos últimos años y en especial en el 2020 ha bajado mucho el interés 2018 : 2,62 %
2019: 1,31%
2020: 0,86% La media de los tres últimos años es 1,6 %.
por lo que la media me da un valor muy bajo, lo que implica un valor muy desorbitado en la valoración, valor que es irreal, me puedes decir que puedo hacer?
Me imagino que esto mismo te surgirá en tus nuevas valoraciones
Nieves,
Al ser el valor que define la Ley de suelo y el Reglamento obtenido a partir de una norma de obligado cumplimiento, el concepto de ‘irreal’ pasa a ser un tanto subjetivo. También es irreal el valor catastral (hasta ahora) de la inmensa mayoría de fincas rústicas.
La Administración se encuentra que la propia Ley establecida para disminuir el valor de las fincas en la expropiación forzosa (prohibición del método de capitalización) en el año 2007, se ha vuelto en su contra por arte del BCE y sus políticas monetarias.
En consecuencia, los técnicos estamos atados de pies y manos a un método de capitalización que permite obtener el valor de los terrenos de forma objetiva (“en general y en principio”, según el TC), según la teoría.
Así las cosas, lo cierto es que el valor obtenido refleja lo que pretende el método de capitalización, es decir, conocer, al tipo de capitalización utilizando, el montante del capital necesario para obtener una renta anual equivalente a la de la explotación agraria valorada. (Que hoy, efectivamente, es muchísimo).
En fin, y ya contesto a tu pregunta, personalmente, al trabajar para la valoración de la propiedad, no hago otra cosa que aplicar la legislación. Bien es cierto que por parte de la administración o empresas beneficiarias he encontrado multitud de método “creativos” para disminuir el valor que resulta … sigue
Aunque quizás el más empleado a partir de ahora sea el “disminuir” los resultados de ingresos y gastos, como por ejemplo incluyendo un supuesto “beneficio” de la finca, lo que es contrario al Reglamento (I-G=R) y al sentido común económico (Vicente Caballer).
En fin, que por ahora no hay mucha solución rectamente hablando, al menos hasta que se produzca un cambio legal que permita aplicar otro tipo de interés.
Gracias por comentar y un saludo