VALORACION DE FINCA RUSTICA. EL BLOG

Categoría: Valoración

  • Método de valoración de una finca rústica

    Método de valoración de una finca rústica

    El método de valoración. Una cuestión fundamental en la valoración de una finca rústica

    Una de las cuestiones previas a la valoración de una finca rústica, y que constituye, uno de los que yo denomino “pilares básicos” de nuestro trabajo, es la elección del método de valoración que vamos a utilizar.

    Se trata de una cuestión que, junto con la elección de realizar la valoración de una finca rústica según la renta potencial, o la renta real de una finca, constituye la base de nuestro trabajo de valoración, y cuya modificación posterior nos obligará a rehacer los cálculos.

    Entrando en materia, existen varios métodos de valoración de fincas rústicas, como podemos encontrar en cualquier manual técnico. Algunos de ellos son los siguientes:

    • Método de capitalización de rentaMétodo de Valoración
    • Método de comparación.
    • Métodos estadísticos.
    • Métodos de valoración de árboles ornamentales, entre los que destaca la “Norma Granada”.
    • Métodos de valoración medioambiental.
    • Métodos de valoración de infraestructuras agrarias.
    • Método de valoración de industrias agrarias.

    Hoy me voy a centrar en dos: el método de comparación y el método de capitalización.

    Abordaré la descripción de cada uno de ellos y las pautas generales para elegir uno y otro como método de valoración de una finca rústica.

    Al comenzar a redactar estas líneas, pensé en incluir también la explicación de la utilización de cada uno de los métodos, con ejemplos reales de su aplicación, y otros aspectos relacionados con la práctica de la valoración.

    Sin embargo, la extensión excesiva me ha hecho optar por dividir el conjunto en tres entradas, por lo que estos últimos conceptos se abordan en otros artículos.

    Comenzaré por una breve descripción de cada uno de los métodos:

    1. El de Comparación es el método de valoración de una finca rústica que consiste en utilizar valores de operaciones de compra venta realizados en la misma zona, paraje o municipio, y en fincas con características similares a la que estamos valorando.
    2.  El de Capitalización de Rentas, por su parte, es el método de valoración de una finca rústica que consiste en realizar su valoración a partir de la renta, ya sea potencial o real, que se obtiene por el aprovechamiento al que esté dedicada la finca.

    ¿Qué aspectos tienes que tener en cuenta para elegir un método u otro?

    Esta es una cuestión fundamental y, aunque parezca sorprendente, en muchos casos no depende del técnico el elegir un método de valoración de una finca rústica.

    Y es que en nuestro país, en algunos casos el método de valoración no es una elección libre que puedas realizar desde la perspectiva técnica, sino que vendrá impuesto por las leyes, como resumo brevemente a continuación:

    • Ley de Suelo: Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de Octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Artículo 34 (ámbito de las valoraciones, expropiación forzosa y reclamaciones patrimoniales a las administraciones públicas) y artículo 36 (valoración rústica exclusivamente permitida la valoración por el método de capitalización)
    • Ley General Tributaria: Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.  Artículo 57 (métodos válidos para la comprobación de valores).
    • Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras: Artículo 2 (ámbito de aplicación, garantía hipotecaria y otros) y Artículo 15 (Métodos de valoración admitidos).

    En relación con las valoraciones de fincas para determinar la base imponible del Impuesto de Sucesiones y Donaciones, tendrás que tener en cuenta los métodos establecidos por la distinta legislación de cada una de las Comunidades Autónomas, que son las que tiene transferidas las competencias en este impuesto.

    Método de Valoración en el caso de la expropiación forzosa.

    Así, en el caso de valoración para determinar el justiprecio de una expropiación forzosa, la Ley actualmente vigente no contempla la posibilidad de que utilices uno de los métodos de valoración, el denominado “de comparación”.

    Tampoco podrás utilizar este método en los casos de tener que elegir el método de valoración de una finca rústica para determinar la responsabilidad patrimonial de la Administración y en las operaciones que realice la Administración para la ejecución de ordenación territorial y urbanística (Artículo 34).

    El que se prohíba la utilización de uno de los métodos de valoración de una finca rústica es una cuestión enormemente controvertida desde mi punto de vista, y voy a intentar explicar el motivo.

    La Constitución Española dice que nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sin la correspondiente indemnización, es decir, el pago del justo precio correspondiente.

    La Ley, por otra parte, establece un sistema de negociación entre la Administración y el propietario afectado, para intentar llegar a un acuerdo sobre la indemnización correspondiente.

    Pues bien, el método de comparación, si se utiliza correctamente, tiene la virtud de reflejar, de una manera muy precisa, el valor de una finca rústica, en función de muchos parámetros que no pueden ser recogidos en el método de valoración por capitalización de rentas, en la mayor parte de los casos porque son “intangibles”, y en otros porque refleja unas expectativas que no pertenecen al marco de la explotación agraria de la finca (por ejemplo, expectativas urbanísticas, industriales, comerciales, medio ambientales, etc…).

    Por su parte, el método de capitalización de rentas refleja el valor desde el punto de vista exclusivamente agrario.

    Para ello, partiendo del valor de la renta anual que obtiene el propietario por la gestión agraria de la tierra, obtiene como resultado la cantidad de dinero que sería necesario depositar en valores de renta fija, para obtener una renta anual igual a la renta de la tierra, en función del tipo de interés al que se remuneren estos depósitos.

    O dicho de otro modo, cuánto dinero tenemos que poner a “plazo fijo”, para que los intereses sean iguales a la renta que produce la finca.

    Este método, por lo tanto, valora la finca rústica desde su perspectiva exclusivamente agraria, sin tener en cuenta cualquier otro parámetro que influya en el valor de la tierra.

    Por lo tanto, una primera consecuencia que quiero resaltar, es que los valores obtenidos en cada uno de los métodos serán, en un gran número de casos, diferentes. Esto es así sobre todo en aquellas fincas cuya valoración contenga cuestiones no medibles desde el punto de vista de una explotación agraria.

    Efectivamente, los parámetros y circunstancias que “miden” cada uno de los métodos con respecto a la influencia en el valor de una finca rústica, son diferentes.

    Esta diferencia entre los resultados en la valoración por cada uno de los métodos, es la que ha hecho que la Administración elimine el método de comparación de las opciones legales  para la obtención del justiprecio de los terrenos rústicos.

    Debemos tener en cuenta que, de acuerdo con mi experiencia, el método de comparación arroja habitualmente valores superiores al de capitalización de rentas (aunque existen casos en los que, por efecto de la coyuntura económica de la crisis, esta situación puede haberse invertido).

    Por lo tanto, como he dicho antes, se trata de un precepto legal que beneficia a la Administración en la mayoría de los casos de expropiación forzosa.

    En cualquier caso, esta es simplemente mi opinión, por lo que legalmente es obligatorio que para un expediente de expropiación forzosa utilices el método de valoración de una finca rústica de capitalización de rentas.

    La Administración es consciente de que esta norma puede provocar que se obtengan justiprecios muy por debajo de la realidad, por lo que ha previsto un mecanismo que suaviza estas consecuencias, de manera que la propia Ley permite la modificación del valor obtenido al alza, de acuerdo con una serie de condicionantes, restringidos, eso si, por la propia ley.

    Esto lo puedes encontrar en más detalle en el artículo del blog que trata del Método de Valoración de una finca rústica por Capitalización de Rentas y el Reglamento de Valoración.

    Por tanto, quiero insistir en que la elección del método de valoración de una finca rústica es una cuestión fundamental.

    Existen innumerables sentencias sobre valoración de fincas rústicas afectadas por expropiación forzosa, en las que se rechaza un Informe de un técnico porque no se ha basado en el método de valoración de finca rústica aceptado por la Ley.

    Legislación cambiante sobre valoración en la expropiación forzosa

    Tienes que tener en cuenta que la legislación española es muy cambiante en lo que respecta a este asunto, ya que la Ley anterior a la actual (vigente hasta el año 2007), consagraba exactamente lo contrario: se debía aplicar prioritariamente el método de valoración de una finca rústica por comparación.

    Subsidiariamente, para los casos en los que no existieran valores de comparación válidos, se permitía el recurrir al método de capitalización de rentas.

    La legislación anterior, por tanto, era algo menos rígida que la actual en este asunto, al permitir la elección entre ambos métodos, aunque uno fuera subsidiario de otro.

    Quiero comentar aquí un caso práctico real, en relación con unos expedientes de expropiación forzosa de una finca de la Autovía Córdoba – Málaga, sufridos entre los años 2006 y 2008.

    A finales del 2012, recibí las Hojas de Aprecio de la Administración referente a estos expedientes (en efecto, las cosas de palacio van “muy” despacio, en algunos casos. Las obras finalizaron en 2010).

    A la expropiación de esta finca rústica le ha afectado de lleno el cambio de legislación que he mencionado en el párrafo anterior, de forma que el expediente del año 2006 se debe valorar según una legislación (método de comparación), y el del 2008 por otra (método de capitalización de rentas).

    Pero lo que me ha llamado profundamente la atención, y quiero destacar aquí, es que en la Hoja de Aprecio de la Administración, el perito obtiene valores prácticamente iguales en cada uno de los dos métodos usados en los distintos expedientes, y utiliza esta igualdad para ratificar la precisión de los resultados de su Hoja de Aprecio.

    Como he explicado antes, ¡nada más alejado de la realidad!. La simple lectura de este párrafo me hizo ver que de alguna forma se había aplicado incorrectamente uno de los métodos (en este caso el de comparación), ya que en la práctica y en casos normales, no es posible que los resultados de ambos métodos coincidan exactamente.

    Cómo elegir el método de valoración de una finca rústica.

    Mi opinión para la elección del método en algunos casos de valoración de fincas rústicas es la siguiente:

    • El método de comparación para la valoración de una finca rústica queda fuera del ámbito de la expropiación forzosa en estos momentos, de acuerdo con la Ley del Suelo y Valoraciones actualmente vigente.
    • En el caso de valoración para el comprador de una finca, utilizar el método de capitalización de rentas es imprescindible. A partir de este valor, corresponde al comprador fijar el precio que quiera pagar, en función de otras motivaciones particulares.
    • Si la valoración es para el vendedor de una finca, es imprescindible utilizar ambos métodos, para conocer los valores resultantes en ambos casos, que se pueden establecer como límites relativos para la información del propietario.
    • En valoraciones para cuestiones patrimoniales, yo recomiendo tener en cuenta que, en general, el método de comparación “correctamente aplicado”, refleja con una mayor exactitud el valor que una finca rústica tiene en un determinado momento, lo cual puede alejar problemáticas posteriores a medio y largo plazo.
    • En el caso de las valoraciones “legales” (tributos, hipotecario, etc…), acudir en primer lugar a la Ley correspondiente (ver más arriba), para determinar cuales son los métodos de valoración admitidos, y los requisitos legales y documentales para realizar dicha valoración.

    Finalmente, no quiero cerrar este “post” sin insistir en este último aspecto: es imprescindible que, cualquiera que sea el método que escojamos, la aplicación sea correcta y precisa en todas sus pautas. .

    Mientras, si has llegado leyendo hasta aquí, te agradeceré que dejes un comentario sobre esta entrada un poco más abajo.

    Saber más

    Agradecimientos: “Hombre invisible”, por fotografía “Refleja2”

  • Valoración de daños y estudio hidrometeorológico por la colmatación de un cauce

    Valoración de daños y estudio hidrometeorológico por la colmatación de un cauce

     

    Este mes voy a comentarte un caso práctico real.

    Se trata de la aplicación del Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo a un caso de reclamación patrimonial contra la Administración Pública, uno de los supuestos contemplados entre los de aplicación del Reglamento, de acuerdo con el artículo 34.1.d) de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

    Te voy a comentar un informe de valoración de daños por las inundaciones provocadas a consecuencia del desbordamiento de un cauce que se encontraba colmatado, y en el que la justicia estima y deja claro que LIMPIAR UN CAUCE PÚBLICO ES RESPONSABILIDAD DE LA ADMINISTRACIÓN.

    Esto es importante, porque en el caso que te voy a comentar, la Audiencia Nacional condenó a la Administración a indemnizar con casi 400.000 € de daños por inundaciones provocadas por no limpiar un cauce: el del río cabra.

    ¿Se inunda tu finca cada vez que llueve generosamente?.

    ¿Has sufrido grandes daños por la inundación de tu finca, situada junto a un arroyo o río?.

    ¿Estás harto de soportar año tras año pérdidas por la falta de limpieza del cauce que pasa junto a tu finca?

    En este artículo te voy a contar el resultado obtenido con un Informe Pericial que analizaba un caso similar de una agricultora de Aguilar de la Frontera (Córdoba).

    La Audiencia Nacional condenó a la Administración al pago de 388.727,25 € en concepto de responsabilidad patrimonial por los daños causados por las inundaciones provocadas por el desbordamiento del Río Cabra en dos fincas propiedad una agricultora del municipio de Aguilar de la Frontera (Córdoba).

    Los desbordamientos se produjeron en Diciembre de 2010.

    El Río Cabra estaba totalmente colmatado.

    Las lluvias fueron normales. Sin embargo, las inundaciones fueron tan importantes, que aun en Agosto de 2011 era imposible acceder a trabajar a algunas zonas de la finca.

    Como ya te expliqué en este artículo, para la evaluación de los daños en un procedimiento de responsabilidad patrimonial de la Administración, es muy importante que se cumplan unos requisitos, entre los cuales uno de los más importantes es la determinación de la relación causa – efecto.

    Por encargo de la propietaria de la finca, realicé un Informe Pericial sobre las causas del desbordamiento, en el que elaboré un estudio hidrometeorológico de la cuenca del Río Cabra y de las lluvias de esos días, y analicé las características hidráulicas del cauce. De esta manera, pude determinar, entre otras cosas:Valoración de daños y estudio hidrometeorológico por la colmatación de un cauce

    • El Río Cabra se encontraba colmatado, con calados mínimos y taludes inexistentes.
    • Mediante el estudio hidrometeorológico demostré que las lluvias de esos días fueron absolutamente normales y predecibles para las características de la zona.
    • Que si la Administración hubiera mantenido el cauce en los niveles de limpieza exigidos por el Plan Hidrológico de la Cuenta del Guadalquivir, éste habría tenido capacidad para evacuar el agua de esos días, y no se habrían producido las inundaciones.

     

    Pero, te preguntarás quién o qué organismo es responsable de limpiar un cauce.

    Pues bien, de acuerdo con la Sentencia de la Audiencia Nacional, son los Organismos de Cuenca (Confederaciones Hidrográficas), los que tiene la obligación del mantenimiento y conservación de cauces que constituyen el Dominio Público Hidráulico:

    La obligación de los organismos de cuenca de realizar las correspondientes actuaciones tendentes al mantenimiento y conservación de los cauces que constituyen parte del dominio público hidráulico se sustenta en los arts. 23, 40, 42, 92 y 94 del Real Decreto Legislativo 1/2001, de 20 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Aguas, de los que se deduce la obligación de las Administraciones públicas hidráulicas competentes, encargadas de la administración y control del dominio público hidráulico, de mantenerlo en buen estado y de asegurar su adecuada protección con arreglo a lo previsto en el correspondiente plan hidrológico de cuenca, que comprenderá los criterios sobre estudios, actuaciones y obras para prevenir y evitar los daños debidos a inundaciones, avenidas y otros fenómenos hidráulicos.“

    En este caso, el Plan Hidrológico del Guadalquivir establece que todos los cauces deberán poder evacuar sin daños la avenida de 50 años periodo de retorno como mínimo, estableciendo además ambas márgenes del Río Cabra como zonas de riesgo potencial, donde el Organismo de Cuenta debe realizar un especial esfuerzo para minimizar las posibilidades de que se produzcan inundaciones.

    Además, la Sentencia dice que la jurisprudencia reconoce la obligación de la Administración hidráulica acerca de la limpieza y dragado de los cauces cuando la sedimentación progresiva, la acumulación de maleza u otras circunstancias puedan producir desbordamientos peligrosos (Sentencias del Tribunal Supremo de 17 de marzo de 1996 -recurso nº. 694/1988-, 31 de octubre de 2006 -recurso nº. 3.952/2002- y 26 de abril de 2007 -recurso nº. 2.102/2003-)“.

    En aquél momento, la Junta de Andalucía ostentaba las competencias en materia de aguas.

    Estas competencias en materia de aguas volvieron a la Administración central posteriormente, por Sentecia del Tribunal Constitucional. Sin embargo, la Audiencia Nacional deja claro que es la Junta de Andalucía la responsable, ya que es la que ostentaba las competencias cuando se produjeron las inundaciones.

     

    La Sentencia de la Audiencia Nacional se refiere a continuación al Informe Pericial:

    Para acreditar la existencia de responsabilidad patrimonial se ha llevado a cabo una prueba pericial por don Francisco Javier Almagro Espejo, Ingeniero Agrónomo. Se dice en el Informe que el río Cabra se encontraba en todo su recorrido colmatado, con calados mínimos y taludes inexistentes“.

    A continuación, la Sentencia hace un resumen muy acertado de mi Informe Pericial, que a continuación transcribo literalmente:

    Se pone de manifiesto que en el documento “Cuenca del Guadalquivir. Inundaciones históricas y mapa de riesgos potenciales. Diciembre de 1985” se recomendaba la limpieza y dragado del cauce, debiéndose realizar de forma continua, y, en especial, después de las riadas, ya que los arrastres del río tienden a rellenar de nuevo el cauce. Se explica el motivo de las inundaciones de las fincas de la parte actora como resultante de la suma de dos procesos:

    1. Un proceso constante en el tiempo, cual es la acumulación de barros y lodos en el cauce del río, colmatándolo, y,
    2. un segundo proceso puntual en el tiempo, y es el desbordamiento del cauce que se produce, siempre que el río Cabra se eleva por encima de los 5,40 metros  cúbicos/segundo (Monte Palma), y 8,73 metros cúbicos/segundo (El Monje y Don Pedro), que es la cantidad máxima que es capaz de transportar su cauce, muy disminuido debido al proceso de colmatación.

    Se realiza por el perito un estudio de cuál es la capacidad de evacuación de caudal del cauce del río Cabra en las fincas en cuestión, llegando a la conclusión que el caudal máximo que es capaz de evacuar el cauce del río Cabra es inferior al caudal de Avenida de periodo de retorno de 50 años. Califica el perito las lluvias que cayeron los días 6 y 21 de diciembre de 2010 de intensidad normal en la zona según los datos de la Agencia Estatal de Meteorología. Se llega a la conclusión que si el Organismo competente de la Administración hubiera mantenido el cauce del río Cabra en las condiciones que le impone el Plan Hidrológico de Cuenca del Guadalquivir (con capacidad para evacuar la lluvia de 50 años de periodo de retorno), dicho cauce hubiera estado en condiciones de evacuar la lluvia máxima de los días 6 y 21 de diciembre de 2010, y se hubiera evitado el desbordamiento, la inundación y los daños ocurridos en las fincas de la parte actora“.

    La última parte de la Sentencia de la Audiencia Nacional reconoce la procedencia de la valoración de la indemnización por los daños producidos por la inundación derivada de no limpiar un cauce.

    La valoración que realicé en el Informe Pericial recogía, entre otros, los siguientes conceptos:Pack Premium

    • Daños en el olivar de riego: reposición de olivos y plantones arrancados o muy dañados
    • Pérdida de renta hasta la entrada en plena producción
    • Pérdida de renta producida en el resto de los olivos
    • Pérdida de cosecha
    • Restauración de tierras, incluyendo dos labores de despedregado
    • Allanamiento de la tierras de la finca.

    La Sentencia reconoce, por tanto, la procedencia de la indemnización que fue calculada en 388.727,25 €, más los intereses correspondientes, que hizo que la cifra total superara los 400.000 €.

     

  • 3 condiciones imprescindibles que debe cumplir tu valoración de daños en terrenos rústicos

    valoración de daños en terrenos rústicos

     

    Responsabilidad patrimonial de la Administración Pública: valoración de daños en terrenos rústicos

    Continuado con el tema del artículo del mes de Mayo, voy a tratar en este caso algunos aspectos que es muy interesante que conozcas si tienes que realizar una valoración de daños en terrenos rústicos para la petición de indemnización por responsabilidad patrimonial de la Administración Pública.

    Ya te comenté en el artículo anterior, que la relación entre la valoración rústica para daños patrimoniales de la Administración Pública y la valoración rústica para expropiación forzosa es muy grande, hasta el punto que se ambos procedimientos se rigen por la misma Ley, el Real Decreto Legislativo 2/2008 de 20 de Junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo, de acuerdo con lo especificado en su artículo 21. En este mismo sentido incide el artículo 141 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común

    Asimismo, destaqué en ese artículo la importancia de la demostración de la relación causa – efecto entre el motivo y el daño resultante.

    Hoy quiero centrarme en otros aspectos técnicos de gran importancia para la valoración de daños en terrenos rústicos para establecer la responsabilidad patrimonial de la Administración Pública.

    Se trata de las condiciones que debe cumplir tu valoración de daños en terrenos rústicos para que sea válida en el procedimiento de reclamación de responsabilidad patrimonial de la Administración Pública. Estas condiciones están especificadas en el artículo 139.2 de la Ley de Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común:

    1. El daño debe ser efectivo.
    2. El daño debe ser evaluable económicamente.
    3. El daño debe estar individualizado con respecto a una persona o grupo de personas.

    Estos tres aspectos son centrales en la determinación de un daño producido por responsabilidad de la Administración Pública. Desde mi punto de vista, y realizando una analogía, debes también tenerlos en cuenta si la valoración rústica que estás realizando es para la determinación de los perjuicios producidos sobre una finca en un procedimiento de ocupación temporal por expropiación forzosa, según el artículo 115 de la Ley de Expropiación Forzosa.

    Voy a repasar cada una de estas condiciones.

    En primer lugar, el daño debe ser efectivo, que según el diccionario de la Real Academia Española de la Lengua significa “real y verdadero”. Independientemente de la obviedad que pueda parecer a priori esta condición, debes tenerla en cuenta que no podrás valorar daños “futuribles” o que, aunque sean previsibles, no hayan ocurrido aún.

    Para demostrar que el daño que estás valorando es real y verdadero es importante que, siempre que sea posible, obtengas fotografías y vídeos de los objetos y terrenos afectados, de forma que sean perfectamente identificables en las imágenes. También es posible que, en otros casos, puedas recoger muestras que den fe de la realidad del daño. Por otra parte, te recuerdo que es fundamental que incluyas, sin lugar a dudas, la fecha exacta en la que se produjo el daño. Esto es crucial, y es determinante para evitar una posible inutilidad de la valoración por prescripción de la obligación de indemnización por parte de la Administración (que está fijada en 1 año desde que sucede el evento que ocasiona el daño, según el artículo 142.5 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común).

    La segunda condición es que el daño debe ser evaluable económicamente. Uno de los propósitos de esta condición es eliminar la posibilidad de reclamación de daños “sentimentales” o “de afección”. Es el caso de muchos daños producidos por inundaciones: la persona que padece la inundación de su casa o de su parcela, con importantes daños en el mobiliario y en las pertenencias, sufre la pérdida añadida de objetos y lugares, en algunos casos, de gran valor personal, pero que son totalmente incuantificables económicamente, y que puede dar lugar a que tengas alguna controversia con el afectado sobre el valor final de los daños producidos.

    Por último, pero no menos importante, es que el daño debe estar “individualizado” con respecto a una persona o grupo de personas. Es decir, el daño tiene que ser demostrable, concreto y afectar a alguien. Pero, ¿cómo puedo individualizar el daño?. Mi recomendación es que, en el caso de valoraciones rústicas, determines perfectamente en tu informe la posición geográfica del lugar en el que ha ocurrido el daño, así como el alcance superficial mediante mediciones topográficas, siempre que sea posible. A su vez, es interesante que relaciones estos terrenos con sus datos catastrales y del registro de la propiedad (en su caso), ya que de esta manera estás asignando el daño a la persona o personas titulares de la explotación agraria o propietaria de los terrenos.

    Estas 3 condiciones deben de cumplirse siempre, y debes tenerlas en cuenta cuando elabores tu valoración de daños en terrenos rústicos por responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas. En este caso, lo habitual es que tengas que seguir el guión establecido en el artículo 6 del Real Decreto 429/1993, de 26 de Marzo, por el que se aprueba el Reglamento de los Procedimiento de las Administraciones Públicas en materia de responsabilidad patrimonial, que de forma esquemática es el siguiente:

    • Indicar el daño producido
    • La relación de causalidad entre el daño y el funcionamiento del servicio público
    • Evaluación económica de la responsabilidad patrimonial
    • El momento en que el daño se produjo efectivamente.

    Resumen.  Desde mi punto de vista, las cuestiones más importantes que debes incluir en tu informe de valoración de daños en terrenos rústicos por responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas son, entre otras, las siguientes.

    1. Fotografías y vídeos de los daños “reales y verdaderos”.
    2. Cuantificación exacta del daño producido.
    3. Planos topográficos y posición geográfica y catastral de los terrenos que han sufrido los daños
    4. Fecha en que se produjo el daño

    Y hasta aquí ha llegado el artículo de hoy. Espero que haya sido interesante, y te animo a dejar tu comentario más abajo si estás interesado en este asunto.

  • La importancia de la relación causa efecto en la valoración de daños

    causa efecto en la valoración de daños

    Relación Causa Efecto en la valoración de daños en un procedimiento de Responsabilidad Patrimonial de la Administración Pública

     

    Hoy te voy a hablar de un tema que está relacionado de forma paralela con la valoración de finca rústicas para expropiación forzosa, que es tema central de este blog.

    Este asunto al que me refiero es el de la determinación de la valoración de daños producidos por el funcionamiento (correcto o incorrecto) de la administración pública, cuya indemnización es necesario que se reclame a través de un procedimiento denominado Responsabilidad Patrimonial de la Administración Pública. 
    Me preguntarás qué cuál es la relación que existe entre estos dos tipos de valoración, que en principio parecen tan diferentes.

    Pues bien, en realidad están tan íntimamente relacionados, que se rigen en el ámbito jurídico por la misma norma, en concreto la actual ley del suelo que está publicada por el Real decreto legislativo 2/2008 de 20 de junio por el que se aprueba el Texto refundido de la ley de Suelo.

    En efecto el artículo 21 de esta ley del suelo regula ambos tipos de valoraciones y establece que el régimen de valoraciones definido por esta misma norma afectara:

    • tanto a la fijación del justiprecio en la expropiación, cualquiera que sea la finalidad de esta y la legislación que la motive, (apartado 1b de dicho artículo 21)
    • como la determinación de la responsabilidad patrimonial de la administración pública (apartado 1d de dicho artículo 21).

    Como ves, ambos tipos de valoración tienen una relación muy estrecha, hasta el punto de que se rigen jurídicamente por la misma normas que regula su valoración.

    Sin embargo, lo que te quiero comentar hoy es una cuestión muy importante y que debes de estudiar de forma previa a la realización de cualquier valoración con el objeto de determinar la responsabilidad patrimonial de la administración pública. 

    La relación causa efecto en la valoración de daños producidos por la Administración Pública

    La importancia radica en que, aun cuando el daño sea muy importante, y el importe de la valoración de los daños sea cuantioso, de nada sirve si previamente no se ha demostrado, sin lugar a dudas, una relación causal entre el funcionamiento (correcto o incorrecto) de la Administración Pública, y el daño que se ha producido.

    Es un aspecto crucial, ya que en caso de que la relación causa efecto en la valoración de daños sea dudosa, todo el trabajo de valoración puede caer en saco roto.

    Así, la Ley que rige el funcionamiento de las Administraciones Públicas, dice que “Los particulares tendrán derecho a ser indemnizados por las Administraciones Públicas correspondientes, de toda lesión que sufran en cualquiera de sus bienes y derechos, salvo en los casos de fuerza mayor, siempre que la lesión sea consecuencia del funcionamiento normal o anormal de los servicios públicos” (Artículo 139). 

    La Norma establece, cuando la relación causa efecto en la valoración de daños por Responsabilidad Patrimonial de la Administración Pública sea evidente, que es posible que el procedimiento administrativo para el pago de la indemnización se realice por un procedimiento abreviado, de acuerdo con el artículo 14 del Real Decreto 429/1993, de 26 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de los Procedimientos de las Administraciones Públicas en materia de responsabilidad patrimonial. Se trata de un procedimiento análogo al del mutuo acuerdo en la expropiación forzosa, siempre posible cuando haya acuerdo de las partes:  “Cuando a la vista de las actuaciones, documentos e informaciones del procedimiento general, el órgano instructor entienda que son inequívocas la relación de causalidad entre la lesión y el funcionamiento del servicio público, la valoración del daño y el cálculo de la cuantía de la indemnización, podrá acordar de oficio la suspensión del procedimiento general y la iniciación de un procedimiento abreviado“. 

    Para el inicio del procedimiento abreviado es necesario que también sea inequívoca la “valoración del daño y la cuantía de la indemnización”. En caso de que no exista acuerdo con el afectado en este aspecto, se vuelve al procedimiento general.

    La Administración no tiene obligación de indemnizar en casos de fuerza mayor.

    No quiero terminar este artículo sin comentar otra cuestión que puede influir en el resultado de tu valoración de daños por causa de la Administración Pública: si la causa del daño es calificada como “de fuerza mayor”, la Administración no tendrá obligación de indemnizar al afectado. 

    ¿Qué quiere decir esto? Veamos un ejemplo. 

    En el caso de la valoración de daños producidos por una inundación tras una tormenta, provocada por el mal funcionamiento de una red de alcantarillado, que no se encontraba en condiciones normales de limpieza u mantenimiento. En este caso, es preciso que demuestres lo siguiente:

    1. que la inundación ha sido provocada por la falta de limpieza y mantenimiento de la infraestructura pública (relación causa efecto),
    2. y además, que la intensidad de la lluvia era predecible o “normal”. Si la Administración demuestra que la tormenta fue “catastrófica”, y “fuera de lo normal” en el lugar donde se produjeron los daños, la indemnización es nula, aun cuando la valoración de los daños sea muy alta. 

    En el ejemplo que te propongo, no debe existir problema, ya que una red de alcantarillado atorada se desborda con un tormenta habitual, demostrable mediante comparación con datos históricos de la Agencia Estatal de Meteorología. 

    Sin embargo, existen otros casos en los que la causa puede ser definida como “de fuerza mayor”, como el ejemplo que puedes encontrar aquí.

    Y hasta aquí el artículo de hoy. El próximo día comentaré algunos aspectos específicos de la valoración de daños para expedientes de Responsabilidad Patrimonial de la Administración Pública.

     
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  • 3 aspectos cruciales en la valoración de una plantación de olivar de una finca rústica

    Valoración de una plantación de olivar: 3 aspectos cruciales

    Voy a repasar en este artículo los 3 puntos más importantes que siempre tengo en cuenta a la hora de plantear la valoración de una plantación de olivar en una finca rústica.

    Estos aspectos son importantes sea cual sea el método de valoración que emplees, ya que, aunque tienen una influencia mayor en el caso de la valoración por capitalización de rentas, el método de comparación también exige tener en cuenta las características agronómicas de las fincas de referencia con respecto a la que se valora.

    El precio del producto.

    Debo tener en cuenta, en primer lugar, el destino de la producción, si es para verdeo o para almazara.

    En el caso del verdeo, los ingresos pueden ser mayores, aunque también resultan más costosos los gastos de producción, En concreto me refiero a la recolección. Estas condiciones pueden variar en función de la zona o comarca.

    En ambos casos, el factor crucial es la ventana temporal que empleamos para determinar el precio de venta y, por tanto, los ingresos medios anuales.

    valoración de una plantación de olivar

    Fuente: Ministerio de Agricultura

    En la tabla anterior te muestro la evolución del precio de aceite de oliva virgen en los últimos diez años. Son datos estadísticos del Ministerio de Agricultura a nivel nacional, y sin desagregación a nivel del tipo de aceite virgen, por lo que te ruego seas muy prudente en su utilización en una valoración. Sin embargo, me sirven para ilustrarte la importancia de la ventana temporal.

    Si elegimos tomar un periodo de cinco años para el cálculo del precio medio del aceite percibido por las agricultores, obtendremos un valor de 204,56 €/100kg. Esta cifra aumenta hasta los 242,03 €/100 kg en el caso de que estimemos una ventana temporal de 10 años. Una diferencia de 37,47 €/100 kg en el precio pagado al agricultor que puede tener una influencia determinante en la cuenta de la Renta de la explotación que hemos de obtener  en el caso de la valoración por el método de capitalización de rentas.

    Una opción aceptable desde el punto de vista estadístico, aunque no tanto desde la perspectiva agraria, en mi opinión, es la eliminación de los valores más altos y bajos de la serie, en el caso de una ventana temporal amplia. De esa manera, eliminaríamos de la serie los valores de 2011 y 2006, obteniendo un precio medio anual de 236,31 €/100 kg.

     

    Las subvenciones a las que tiene derecho la explotación

    El artículo 23 de la actualmente vigente Ley del Suelo, establece que el valor de capitalización del rendimiento de la explotación “Incluirá, en su caso, como ingresos las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos considerados para su cálculo“. 

    La inclusión de las subvenciones es una cuestión de sentido común en la actual coyuntura económica agraria, en la que los marcos presupuestarios para las subvenciones agrarias se van sucediendo ininterrumpidamente desde 1962 en la Comunidad Europea.

    Por ello, yo incluyo las subvenciones de la Política Agraria Común como un ingreso más en la cuenta de ingresos – gastos de la explotación para su capitalización, sin tener en cuenta el periodo o etapa presupuestaria en que nos encontremos (2014 – 2020 a la hora de escribir este artículo). Esto es así por dos motivos:

    1. Las subvenciones de la Política Agraria Común no se van a suprimir, como eje central que son de la institución europea.
    2. La subvención de la Política Agraria Común está incluida en la conformación del valor real de las fincas en el libre mercado: “el precio es con subvención o sin subvención“.

    Por lo tanto, en la valoración de una plantación de olivar en una finca rústica siempre tengo en cuenta, cuando existen, las subvenciones existentes de la Política Agraria Común.

    La localización geográfica del olivar

    Este aspecto es de especial importancia desde mi punto de vista.

    En el caso de las valoraciones por comparación, es evidente que tendremos que tener en cuenta la posición geográfica de la finca que estemos valorando en relación con las de comparación, según se encuentren a más o menos distancia del centro de producción del producto (aceituna o aceite), plantas de encurtidos o almazaras.

    En el caso de las valoraciones por capitalización de rentas, si seguimos el sistema establecido en el actualmente vigente Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, tendremos que tener en cuenta la localización al calcular el factor FI de localización, en el caso de que sea procedente por la situación de la finca.

    Pero es que, además, también podremos hacer que la localización de la finca influencie directamente el valor de capitalización, disminuyendo de los gastos de la explotación dos partidas clave en el caso del olivar:

    • el coste del transporte hasta la planta de procesamiento.
    • el coste de recogida, que será algo menor en algunos casos en aquellas comarcas puramente olivareras.

    Ahora es tu turno.

    ¿Crees que existe algún factor más que también tenga una influencia importante en la valoración de una plantación de olivar de una finca rústica?

     

     

     

  • Valoración de fincas rústicas y beneficio del agricultor

    Valoración de fincas rústicas y beneficio del agricultor, una cuestión polémica que desde mi punto de vista, resulta interesante para debatir.

    ¿Es correcta la sustracción de un “beneficio del agricultor” en el cálculo de los rendimientos de la tierra para la obtención de la valoración de fincas rústicas?. En el caso particular de que esta valoración de fincas rústicas se realice para la obtención del valor de los bienes y derechos afectados por una expropiación forzosa, mi opinión es contraria a dicha sustracción.

    El origen de este cálculo es la siguiente fórmula que puedes encontrar en la mayor parte de los textos de economía de la empresa:

    Ingresos – Gastos = Renta + Beneficio

    De forma que para el cálculo de la renta de una empresa, podemos acudir a la fórmula:

    Renta = (Ingresos – Gastos) – Beneficio

    Esta fórmula, que es perfectamente aplicable a una empresa (incluida las agrarias), se ha pretendido extender en muchos casos para el cálculo de la renta del agricultor, sin tener en cuenta las peculiaridades particulares de esta actividad, como son las siguientes que muestro como ejemplo:

    • La mano de obra es del propio agricultor y, en la mayor parte de los casos, de la familia. La denominamos “mano de obra familiar”.
    • Inexistencia de la amortización de capitales propios de inversión.
    • Modelo de gestión familiar
    • La explotación (empresa) se identifica con la finca. Cuando el agricultor se deshace de la finca, también lo hace de la actividad que desarrolla.
    • Desconocimiento de las cifras contables o de “negocio” de la explotación.

    El primer problema práctico para la valoración de fincas rústicas realizando el cálculo de la renta sustrayendo el beneficio, es la determinación de la cifra real de este “beneficio”, ya que la realidad es que no existen datos  que avalen la aplicación de un cifra u otra. Lo voy a mostrar con un ejemplo real de un expediente expropiatorio que he podido conocer recientemente.

    Se trata de un expediente de expropiación forzosa para la valoración de los bienes y derechos afectados por las obras que afectan a una plantación de viñedo perteneciente a la Denominación de Origen “La Mancha”.

    El técnico que realiza la valoración por cuenta de la Beneficiaria de la expropiación forzosa, realiza el cálculo de la siguiente forma y motivación:

    “Ingresos – gastos =Renta + Beneficio = 666,52 €/ha

    Para determinar el valor de la hectárea se capitaliza el valor designado a la Renta que se fija en el 93 % de la producción neta (619,86 €/ha). El 7% restante se asigna al Beneficio del agricultor dadas las características socioeconómicas de la zona.”

    Evidentemente, tras la justificación de “dadas las características socioeconómicas de la zona” para la aplicación del beneficio del agricultor se trata de ocultar la absoluta discrecionalidad de la cifra del beneficio del agricultor, que es utilizada para disminuir el valor de la renta y, como consecuencia, la valoración de la finca rústica afectada.

    Pero siguiendo con el ejemplo, esta misma finca es valorada en el mismo expediente por el técnico del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa, que eleva el porcentaje correspondiente al Beneficio del agricultor al 12%, en este caso sin ni siquiera molestarse en justificarlo de ninguna manera.

    Beneficio del agricultor en valoración de finca rústica
    Beneficio del agricultor en 3 valoraciones de la misma finca

    Desde mi punto de vista, en el caso de que el propietario de la finca que es expropiada sea también el agricultor que la cultiva, se debe realizar la capitalización sobre la renta obtenida por la finca, expresada como la diferencia entre los ingresos y gastos.

    En el caso de propietario-agricultor, a la diferencia “Ingresos-Gastos” no se le debe descontar partida alguna en concepto de beneficio empresarial o beneficio del agricultor, ya que el justiprecio debe contemplar la valoración por todos los conceptos, incluido también la pérdida de ese beneficio o “lucro cesante” como agricultor.

    Este criterio es ampliamente reconocido en todos los ámbitos en relación con la valoración de fincas rústicas por expropiación forzosa, hasta el punto que la primera norma estatal publicada en España para la realización de este tipo de valoraciones, el Reglamento de Valoración de la Ley del Suelo, consagra la capitalización de la Renta de terrenos rústicos como diferencia entre los Ingresos y Gastos: Artículo 9 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo.

    Por otra parte, independientemente del caso de la expropiación forzosa, en el caso de valoraciones de fincas rústicas pertenecientes a grandes explotaciones agrarias, si será obligado incluir el beneficio en el cálculo de la valoración. Este tipo de valoraciones, desde el punto de vista metodológico, están más cerca de la valoración de empresas que de la valoración de fincas rústicas, ya que contaremos con toda seguridad con todos los datos de gestión que necesitemos, incluyendo libros de contabilidad, balances y estados contables, así como todo lo necesario para realizar un análisis de los flujos de caja. Por otra parte, las características son muy distintas a las mencionadas en el caso anterior:

    • La mano de obra contratada por la empresa, tanto asalariada como externa.
    • Datos perfectamente cuantificables de la amortización de capitales propios de inversión.
    • Modelo de gestión empresarial
    • La explotación (empresa) cuenta con muchos más terrenos además de la finca objeto de la valoración. Cuando la empresa se deshace de la finca, la actividad que desarrolla continuará.
    • Datos de las cifras contables o de “negocio” de la explotación.

    Como ves, la forma en que debes considerar el beneficio del agricultor en una valoración de una finca rústicas es una cuestión que no deja de ser controvertida.

    ¿Conoces algún caso particular sobre la aplicación o no de este beneficio del agricultor en la valoración de una finca rústica?.

  • Valoración de fincas rústicas. Breves ejemplos

    Voy a repasar en este post algunos artículos que estoy publicado sobre Valoración de fincas rústicas en colaboración con Íñigo Corres de admeet.com.

    El propósito de estos artículos es proporcionar a los inversores en fincas rústicas información de forma muy clara y sencilla de la forma de realizar la valoración de fincas rústicas, aportando algunos ejemplos muy simples de su aplicación.Valoración de fincas rústicas Breves ejemplos

    Las valoraciones que se muestran en estos artículos son tomadas de casos reales de mi archivo, y en todos los casos están realizadas mediante el método de valoración de fincas rústicas por capitalización de rentas. En cada uno de los artículos se muestra un cuadro muy simplificados de la estructura de ingresos y gastos de las explotaciones.

    El método de valoración de fincas rústicas por capitalización de rentas obtiene el valor de una finca rústica comparando con la inversión financiera que sería necesario realizar para obtener la misma rentabilidad mediante productos financieros habituales. La ventaja del método de capitalización de rentas es que, al estar basado en datos de precios y costes, si tomamos un periodo suficientemente largo para su estimación, obtendremos un valor bastante aproximado en relación con la productividad de la finca rústica a lo largo del tiempo. Planteado de esta forma, los resultados de este método de valoración de fincas rústicas son más estables en el tiempo que otros métodos, y no están sometidos a las modificaciones de la coyuntura económica y del mercado inmobiliario.

    A continuación te muestro los enlaces a cada uno de los artículos, denominados según su temática. Cada uno de estos enlaces abre una página nueva en el sitio web de addmeet.com:

    La preparación y discusión de estos artículos nos ha llevado a un tema que, en las fechas en las que se han realizado, está plenamente candente: la reforma de la Política Agraria Común (PAC) para el periodo presupuestario 2014-2020. Como resultado, hemos publicado otra serie de artículos en los que hemos intentado reflejar la importancia que para los agricultores y, en especial para la valoración fincas rústicas, va a tener las modificaciones de las subvenciones de la PAC en los próximos años.

    A continuación te muestro los enlaces a estos artículos, que se abrirán en una nueva ventana en el portal web de addmeet.com:

    Espero que estos artículos sean de tu interés, especialmente si necesitas realizar valoraciones de fincas rústicas, o tienes dudas sobre las distintas cuestiones que se tratan al abordar una valoración de este tipo. De todo esto versa este blog, en el que voy incluyendo artículos de utilidad para la valoración de fincas rústicas.

     

     

     

  • Para qué sirve la encuesta de precios de la tierra

    Voy a abordar en este artículo algunas cuestiones importantes sobre la utilidad de la Encuesta de Precios de la Tierra que todos los años publica el Ministerio de Agricultura en el mes de Junio, en relación con la valoración de fincas rústicas.

    La Encuesta de Precios de la Tierra establece cada año el precio medio provincial de 28 clases distintas de aprovechamientos agrarios, basado en datos recogidos en forma de encuesta en el mes de Diciembre de cada año, por los servicios de estadística de cada Comunidad Autónoma.Encuesta de Precios de la Tierra

    Algunas de las características que considero más importantes de esta encuesta son las siguientes:

    • Son datos obtenidos en una encuesta
    • Son recabados por la administración, en este caso de cada Comunidad Autónoma
    • Son datos medios a nivel PROVINCIAL.

    Voy a repasar cada una de estas características, de forma que puedas hacerte una idea exacta de qué significado puede tener cada uno de los datos de la Encuesta de Precios de la Tierra.

    La primera característica importante es que se trata de una encuesta, aunque en la metodología expuesta por el MAGRAMA no se indica qué formato de encuesta se realiza (presencial, telefónica, por escrito…), ni las características de la misma, como por el ejemplo el número de encuestados.  La ausencia de esta información, cuya publicación es obligatoria en otro tipo de encuestas, ya es un motivo de opacidad en los resultados de la Encuesta de Precios de la Tierra. En el caso de Andalucía, por ejemplo, si sabemos que los datos son recabados por los técnicos de las Oficinas Comarcales Agrarias que cumplimentan un formulario con datos observados y, en caso contrario, estimados. Sin dudar o menoscabar la profesionalidad de estos técnicos, mi opinión es que la admisión en el método de datos “estimados” incrementa el nivel de subjetividad, ya de por si alto en una encuesta de este tipo.

    La segunda característica importante, es que la forma y el lugar donde los datos son recabados, son definidos por los servicios de estadística de cada una de las Comunidades Autónomas. Para ello, se realiza una selección de comarcas que a juicio de estos organismos, son las más representativas, y dentro de ellas, de los municipios y parajes que establezcan que son interesantes a efectos de la encuesta. Es decir, se trata de una encuesta en la que los datos son obtenidos de forma dirigida. Esta cuestión, que es metodológicamente totalmente correcta, tiene una repercusión importante desde mi punto de vista que luego comentaré.

    La tercera característica, y quizás la más importante desde el punto de vista práctico es que son valores medios a nivel PROVINCIAL. Es decir, el cereal de secano de una provincia obtiene un valor medio único para cada año. Por tanto, si la finca rústica de la que queremos obtener el valor no coincide con el tipo medio de fincas de la provincia, el dato obtenido en la encuesta de precios de la tierra se alejará muchísimo del valor de nuestra finca rústica. Esto es muy evidente en aquellas provincias en las que existen zonas de características agropecuarias muy distintas, como podría ser por ejemplo, la diferencia entre labor de secano en un paraje de sierra y el mismo aprovechamiento en la vega de un río de la misma provincia.

    Por tanto, mi opinión es que este ámbito geográfico de desagregación (provincial) es válido a nivel estadístico, pero no puede ser utilizado para otros fines más concretos. Este problema lo ha intentado resolver alguna Comunidad Autónoma, como Andalucía, mediante la publicación de valores máximos y mínimos provinciales que, si bien sirven de acotación al dato medio obtenido, adolecen de los mismos defectos metodológicos que he comentado antes. Además, al ser la única autonomía que los publica, no son datos homologables al resto del territorio nacional.

    Tenemos por tanto, una encuesta de precios de la tierra cuyos datos son obtenidos de forma dirigida, con una metodología dotada de cierta opacidad, y con un nivel de desagregación provincial que no permite su aplicación en la práctica para conocer el valor de una parcela. Entonces, ¿para que sirve la encuesta de precios de la tierra?.

    Veamos en primer lugar para qué le puede servir a la Administración y luego para qué puede servirnos a nosotros.

    La Administración utiliza a menudo la encuesta de precios de la tierra para la determinación del precio de fincas rústicas, estableciendo un método en el que controla el origen de los datos, de forma que todo el sistema se retroalimenta desde la propia Administración.

    Veamos lo que quiero decir con el ejemplo de la publicación de la Encuesta de Precios de la Tierra en Andalucía para el año 2012. En la introducción a esta publicación dice textualmente “La Encuesta de Precios de la Tierra tiene múltiples aplicaciones, como por ejemplo, servir de orientación para la determinación de precios en las operaciones de expropiación, transacciones de compra, etc.”.

    Es decir, que nos encontramos con el hecho que la Administración “dirige” la selección de los puntos de muestreo de la encuesta, realiza el muestreo de la encuesta (y en muchos casos, obtiene el valor por estimación), pondera los resultados, para luego utilizarlos como orientación en los procesos de expropiación forzosa que la propia Administración realiza. Fantástico, ¿no?.  

    Por otra parte, no se utilizan habitualmente estos datos para otros supuestos, como por ejemplo, para determinar el valor de los inmuebles rústicos a efectos del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados. En los reducidos casos en los que si se utiliza, como Extremadura, le son aplicados unos coeficientes anuales según clases de cultivo para determinar el “Valor Real” de una finca rústica.

    Por mi parte, te puedo recomendar que utilices la encuesta de precios de la tierra únicamente para saber la tendencia de los precios con respecto al año anterior o en un periodo de tiempo. Así, puedes saber si el precio de la tierra para un determinado aprovechamiento ha subido o bajado con respecto al año anterior.  De hecho, el objetivo principal de la encuesta de precios de la tierra es conocer la evolución del nivel de precios medios de cada uno de los aprovechamientos que se analizan.

    En cualquier, caso, por los motivos que he señalado a lo largo del artículo, yo sería muy prudente a la hora de utilizar estos datos, y tendría siempre presente que son datos estadísticos, y en este sentido debes utilizarlos.

    ¿Cuál es tu opinión sobre la utilidad de la encuesta de precios de la tierra?. ¿La has utilizado en alguna ocasión? ¿Cuál es tu experiencia con estos datos?.

     

    Fotografía: Javier Almagro

     

  • El valor de las fincas rústicas en España, sin descuento

    Esta entrada del blog sobre la bajada del valor de las fincas rústicas en España, está en relación con el titular aparecido en en el diario Expansión del 25 de Enero de 2013, en el que se ponen de manifiesto el enorme descuento aplicado a cuatro fincas rústicas, en distintos lugares de la geografía de nuestro país.

    Sin embargo, y dejando de lado la posibilidad de que sea un artículo patrocinado por las propias inmobiliarias, creo que es importante realizar alguna precisión sobre este tema.valor de las fincas rústicas

    La realidad es que el precio de los terrenos rústicos en España no ha bajado ni mucho menos en la proporción que se insinúa en esta publicación. Lo digo por conocimiento de causa, ya que por mi trabajo habitual tengo oportunidad de conocer la realización de algunas operaciones de compra venta, y puedo asegurar que, aunque la crisis ha afectado a los precios, no tanto como podría parecer. En este sentido, mi impresión es que la falta de concreción del futuro de la PAC es un factor que está afectado en mayor grado a la fijación de los precios.

    Pero además de mi opinión personal, podemos recurrir a valores oficiales, que son tan apreciados en un país como el nuestro. Así, en el informe de Precios anuales de la Tierra de 2011 se ponía de manifiesto cómo, a precios constantes, la bajada de precios del suelo rústico tan sólo alcanza un 1,6%. Si analizamos más pormenorizadamente los resultados de esta encuesta, podemos ver cómo, salvando algunos aprovechamientos muy concretos, en general el precio de la tierra se mantiene, e incluso sube en muchos casos. Mi impresión es que cabe esperar una tendencia muy similar en los resultados del 2012.

    Las cuatro fincas que nos presenta Expansión tienen como característica común el que son de gran superficie, que su aprovechamiento principal es el cinegético o de recreo, siendo el puramente agropecuario secundario, y que cuentan con una o varias viviendas “de lujo”, la cuales tienen un importante componente en la formación del precio y, en este caso, del “descuento”.

    Foto: Javier Almagro

  • Valoración de finca rústica según su renta potencial

    Antes de introducirme de lleno en la valoración de finca rústica, voy a establecer una serie de cuestiones previas que definirán el resto del proceso. Digamos que voy a poner los “cimientos” de la valoración, de manera que, si alguno de éstos cambian, tendré que comenzar de nuevo y rehacer todo el trabajo.

    La primera cuestión previa es decidir si voy a determinar el valor del terreno de acuerdo con su renta real (Valor Real) o según su renta potencial (Valor Potencial).

    ¿Cuál es el valor potencial de un predio?. Creo que con el ejemplo que expongo a continuación lo entenderás perfectamente.

    Hace una año me contrató un cliente para que le asesorara en un expediente de expropiación en Valdepeñas, en Ciudad Real. La finca estaba afectada por el arreglo de la Autovía de Andalucía, una de las más antiguas de España, y que se realizó por el desdoblamiento de la antigua carretera. Cuando me avisaron, ya se había producido el levantamiento de las Actas Previas a la Ocupación. Tengo que decir que son muchas las personas que me requieren una vez pasado este trámite, cuando comprueban que sus reclamaciones no son atendidas ni escuchadas por lo representantes de la administración. Sin embargo, lo ideal sería comenzar mi trabajo desde mucho antes, cuando tenemos las primeras noticias de la expropiación.

    En este caso, lo primero que me llamó la atención, fue que una de las dos fincas afectadas por la obra, había sido descrita por la administración en el Acta Previa a la Ocupación como de “labor secano”, mientras que la otra, colindante a la anterior, lo fue como “viña de regadío”. Sin embargo, mi cliente lo que tiene es una explotación de viña… ¡y de riego!.

    Esto no era posible, de ninguna de las maneras, y así lo reclamamos inmediatamente, de forma que la clasificación de “labor secano” fue cambiada a “viña de regadío”, como quedó posteriormente reflejado en el Acta de Ocupación y en los correspondientes cálculos de los depósitos previos a la ocupación.

    ¿Qué había ocurrido?. Muy sencillo. Cuando los técnicos de la administración realizaron la visita previa al inicio de los expedientes expropiatorios, encontraron que en la finca en cuestión no había viña. Las cepas habían sido arrancadas. Para el objeto de mi trabajo, el motivo es lo de menos. (En este caso era una renovación de plantación). Sin embargo, la legislación de expropiación forzosa es muy clara al respecto: hay que valorar según la mayor de las rentas, real o potencial.

    En este caso, el cultivo potencial está muy claro: en el municipio de Valdepeñas, famoso por sus viñedos, y además la finca había estado plantada de viñas hasta la campaña anterior. Hasta en el catastro aparecía clasificada como Viñedo.

    En otras ocasiones, el cultivo potencial no es tan obvio, y tendrás que recurrir a los aprovechamientos existentes en el municipio y la comarca para su determinación. Algunas herramientas que puedes utilizar son las siguientes.

    Te estarás preguntando cuándo debes valorar según la renta potencial en lugar de la renta real. No hay una regla fija, pero a continuación expongo una lista de casos más frecuentes en los que yo siempre valoro según la renta potencial, puesto que técnicamente creo que es lo más correcto:

    – Expropiación de solares en las inmediaciones de los cascos urbanos de los municipios, que se encuentran clasificados como terreno rústico. En muchos de estos casos, se trata de fincas sin cultivo. En cualquier caso, la valoración según la renta potencial permite incrementar algo el valor en una expropiación forzosa, ya que la legislación me impide tener en cuenta las expectativas urbanísticas.

    – Valoración de tierras de propietarios que no ejercen como agricultores, cuyas tierras están inactivas.

    – Valoración de predios “vacíos” por cuestiones técnicas, pudiendo el agricultor que la explota justificar su dedicación a un determinado cultivo.

    La valoración según la renta potencial es útil independientemente del objetivo por el que estemos valorando, ya sea la venta de la finca, la expropiación forzosa, o cualquier otro.