Voy a abordar en este artículo algunas cuestiones importantes sobre la utilidad de la Encuesta de Precios de la Tierra que todos los años publica el Ministerio de Agricultura en el mes de Junio, en relación con la valoración de fincas rústicas.
La Encuesta de Precios de la Tierra establece cada año el precio medio provincial de 28 clases distintas de aprovechamientos agrarios, basado en datos recogidos en forma de encuesta en el mes de Diciembre de cada año, por los servicios de estadística de cada Comunidad Autónoma.
Algunas de las características que considero más importantes de esta encuesta son las siguientes:
- Son datos obtenidos en una encuesta
- Son recabados por la administración, en este caso de cada Comunidad Autónoma
- Son datos medios a nivel PROVINCIAL.
Voy a repasar cada una de estas características, de forma que puedas hacerte una idea exacta de qué significado puede tener cada uno de los datos de la Encuesta de Precios de la Tierra.
La primera característica importante es que se trata de una encuesta, aunque en la metodología expuesta por el MAGRAMA no se indica qué formato de encuesta se realiza (presencial, telefónica, por escrito…), ni las características de la misma, como por el ejemplo el número de encuestados. La ausencia de esta información, cuya publicación es obligatoria en otro tipo de encuestas, ya es un motivo de opacidad en los resultados de la Encuesta de Precios de la Tierra. En el caso de Andalucía, por ejemplo, si sabemos que los datos son recabados por los técnicos de las Oficinas Comarcales Agrarias que cumplimentan un formulario con datos observados y, en caso contrario, estimados. Sin dudar o menoscabar la profesionalidad de estos técnicos, mi opinión es que la admisión en el método de datos “estimados” incrementa el nivel de subjetividad, ya de por si alto en una encuesta de este tipo.
La segunda característica importante, es que la forma y el lugar donde los datos son recabados, son definidos por los servicios de estadística de cada una de las Comunidades Autónomas. Para ello, se realiza una selección de comarcas que a juicio de estos organismos, son las más representativas, y dentro de ellas, de los municipios y parajes que establezcan que son interesantes a efectos de la encuesta. Es decir, se trata de una encuesta en la que los datos son obtenidos de forma dirigida. Esta cuestión, que es metodológicamente totalmente correcta, tiene una repercusión importante desde mi punto de vista que luego comentaré.
La tercera característica, y quizás la más importante desde el punto de vista práctico es que son valores medios a nivel PROVINCIAL. Es decir, el cereal de secano de una provincia obtiene un valor medio único para cada año. Por tanto, si la finca rústica de la que queremos obtener el valor no coincide con el tipo medio de fincas de la provincia, el dato obtenido en la encuesta de precios de la tierra se alejará muchísimo del valor de nuestra finca rústica. Esto es muy evidente en aquellas provincias en las que existen zonas de características agropecuarias muy distintas, como podría ser por ejemplo, la diferencia entre labor de secano en un paraje de sierra y el mismo aprovechamiento en la vega de un río de la misma provincia.
Por tanto, mi opinión es que este ámbito geográfico de desagregación (provincial) es válido a nivel estadístico, pero no puede ser utilizado para otros fines más concretos. Este problema lo ha intentado resolver alguna Comunidad Autónoma, como Andalucía, mediante la publicación de valores máximos y mínimos provinciales que, si bien sirven de acotación al dato medio obtenido, adolecen de los mismos defectos metodológicos que he comentado antes. Además, al ser la única autonomía que los publica, no son datos homologables al resto del territorio nacional.
Tenemos por tanto, una encuesta de precios de la tierra cuyos datos son obtenidos de forma dirigida, con una metodología dotada de cierta opacidad, y con un nivel de desagregación provincial que no permite su aplicación en la práctica para conocer el valor de una parcela. Entonces, ¿para que sirve la encuesta de precios de la tierra?.
Veamos en primer lugar para qué le puede servir a la Administración y luego para qué puede servirnos a nosotros.
La Administración utiliza a menudo la encuesta de precios de la tierra para la determinación del precio de fincas rústicas, estableciendo un método en el que controla el origen de los datos, de forma que todo el sistema se retroalimenta desde la propia Administración.
Veamos lo que quiero decir con el ejemplo de la publicación de la Encuesta de Precios de la Tierra en Andalucía para el año 2012. En la introducción a esta publicación dice textualmente “La Encuesta de Precios de la Tierra tiene múltiples aplicaciones, como por ejemplo, servir de orientación para la determinación de precios en las operaciones de expropiación, transacciones de compra, etc.”.
Es decir, que nos encontramos con el hecho que la Administración “dirige” la selección de los puntos de muestreo de la encuesta, realiza el muestreo de la encuesta (y en muchos casos, obtiene el valor por estimación), pondera los resultados, para luego utilizarlos como orientación en los procesos de expropiación forzosa que la propia Administración realiza. Fantástico, ¿no?.
Por otra parte, no se utilizan habitualmente estos datos para otros supuestos, como por ejemplo, para determinar el valor de los inmuebles rústicos a efectos del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados. En los reducidos casos en los que si se utiliza, como Extremadura, le son aplicados unos coeficientes anuales según clases de cultivo para determinar el “Valor Real” de una finca rústica.
Por mi parte, te puedo recomendar que utilices la encuesta de precios de la tierra únicamente para saber la tendencia de los precios con respecto al año anterior o en un periodo de tiempo. Así, puedes saber si el precio de la tierra para un determinado aprovechamiento ha subido o bajado con respecto al año anterior. De hecho, el objetivo principal de la encuesta de precios de la tierra es conocer la evolución del nivel de precios medios de cada uno de los aprovechamientos que se analizan.
En cualquier, caso, por los motivos que he señalado a lo largo del artículo, yo sería muy prudente a la hora de utilizar estos datos, y tendría siempre presente que son datos estadísticos, y en este sentido debes utilizarlos.
¿Cuál es tu opinión sobre la utilidad de la encuesta de precios de la tierra?. ¿La has utilizado en alguna ocasión? ¿Cuál es tu experiencia con estos datos?.
Fotografía: Javier Almagro
