VALORACION DE FINCA RUSTICA

Etiqueta: expropiación forzosa

  • Cómo calcular la indemnización por división de finca en una expropiación forzosa

    ¿Tienes que valorar la indemnización de una división de finca por una carretera que parte la finca rústica por la mitad?

     

    ¿Estás dudando cómo valorar los daños de una nueva autovía que divide una finca rústica, quedando el pozo para riego a un lado?

     

    ¿El AVE pasa por en medio de la finca para la que tienes que estimar la indemnización por división de finca, impidiendo que el ganado circule libremente?

    división de finca

    Estos casos de división de finca son muy habituales en la expropiación forzosa de fincas rústicas, y se producen principalmente en proyectos de obras denominados “lineales”: carreteras, autovías, ferrocarriles, AVE, e incluso gasoductos en determinados casos.

     

    Esta semana comienzo a preparar la relación de bienes y derechos afectados de una finca que resulta afectada por uno de los trayectos del AVE en Extremadura.

    Uno de las afecciones más importantes que sufrirá la finca es que queda completamente dividida prácticamente por la mitad.

    En relación con esta afección por división de finca rústica en una expropiación forzosa, voy a repasar algunas de las cuestiones más importantes que tengo que tener en cuenta para la valoración.

    Tienen dos características fundamentales, que debes de tener en cuenta:

     

    • La división de finca deja un resto que tiene un tamaño suficiente para que su explotación sea económicamente rentable, por lo que no cabe la aplicación del artículo 23 de la Ley de Expropiación Forzosa.
    • A pesar de ser viable económicamente, la división de la finca produce un daño económico en la explotación que debe ser valorado e indemnizado adecuadamente en el justiprecio final.

     La indemnización por división de una finca rústica está plenamente consolidada en la jurisprudencia del Tribunal Supremo de forma unánime y continuada en el tiempo.

    El fundamento legal de esta indemnización, como la de otros casos, como el demérito de finca, radica en el artículo 33.3 de la Constitución Española, que dice que “Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización«, motivo por el cual deben de ser considerados todos los daños que realmente se produzcan en una finca rústica derivados de las obras que originan la expropiación forzosa.

     

    Ahora bien, una vez establecida sin lugar a dudas la necesidad de incluir la división de finca entre las indemnizaciones a considerar en una expropiación forzosa, en el caso de que se produzca, seguramente te harás una pregunta:

     

    ¿Cómo se calcula el valor de la indemnización por división de finca?

     

    Pues bien, al igual que ya te comenté en otros casos, como la indemnización por demérito de finca, o por servidumbre de paso, no existe un método establecido legalmente para el cálculo esta indemnización.

     

    El  principal problema que tiene la determinación de la indemnización por división de finca es que, siendo un daño real objetivo que se comente sobre la finca, su cuantificación es muy difícil.

     

    Sin embargo, la jurisprudencia del Tribunal Supremo si que ha establecido una forma de cálculo que se considera “aceptable” para el objetivo que se persigue, que consiste en estimar la indemnización por división de finca como un porcentaje del valor del resto de finca no expropiada.

     

    ¿Este sistema es único y obligatorio?

     

    En absoluto. Se trata de una forma de cálculo admitida por la jurisprudencia, pero, como la Ley no establece un método, no quiere esto decir que no pueda ser calculada o estimada de cualquier manera aceptable por las reglas de cálculo económico.

     

    Los puntos importantes que debes tener en cuenta en la valoración de la indemnización por división de finca son, entre otros:

     

    1. Su cuantía depende en un alto grado de las características específicas de la finca y de la forma en la que se produce la división.
    2. La posición relativa de la división también puede llegar a tener una gran importancia. No es igual una división por mitad, que dejando un pequeño resto en un lateral
    3. La superficie del resto de finca.
    4. La existencia de plantaciones.
    5. Las explotaciones ganaderas extensivas.

     

    Ahora es tu turno. ¿Has tenido que valorar algún caso de indemnización por división de finca? ¿Qué dificultades tuviste?. ¿Tuviste en cuenta otros puntos en la valoración? Puedes compartir tus experiencias en la línea comentarios de más abajo.

    Un saludo, y hasta la semana que viene…

    photo credit: Håkan Dahlström via photopin cc

  • Valoración de servidumbres para expropiación forzosa

    La valoración de servidumbres para expropiación forzosa puede ser una de las cuestiones más arduas de resolver.



    O no…. También puede ser muy simple.



    ¿Por qué digo esto? Voy a explicártelo.



    La valoración de servidumbres para expropiación forzosa siempre genera muchas dudas, y al principio lo habitual es que te encuentres «perdido».



    Es normal… El motivo fundamental: no hay ningún método específico establecido. Tampoco hay norma legal general sobre valoración de servidumbres. Únicamente el Código Civil hace una referencia para la valoración de servidumbres de paso.  Sin embargo, hay un fórmula convencional para obtener la valoración de una servidumbre de expropiación forzosa: aplicar un porcentaje sobre el valor del suelo.

    En efecto, la aplicación de un porcentaje sobre el valor del suelo que resulta afectado, es el sistema más habitual para obtener la valoración de una servidumbre para expropiación forzosa.

    Ahora bien…. ¿qué porcentaje debo aplicar?

    Este es el meollo de la cuestión. He visto todo tipo de porcentajes en expedientes de expropiación forzosa, desde el 5% hasta el 90%, muchos de ellos aceptados como resolución final por los tribunales. Parece mucha diferencia, ¿verdad?. Sin embargo, no lo es tanto, ya que lo importante es que seas objetivo en cada caso, y que plantees la valoración de servidumbres para expropiación forzosa como un cálculo de la indemnización por dos conceptos fundamentales:

    • La pérdida de parte de la plena propiedad de la superficie afectada
    • La indemnización de los daños que sufre la propiedad como consecuencia de la constitución de la servidumbre.

    En la primera cuestión tienes en cuenta el tipo de servidumbre que se constituye. Por ejemplo, si es para una tubería enterrada, o para el paso de unos cables de línea eléctrica. En ambos casos se construye una servidumbre, pero de muy distinta naturaleza.

    Valoración de servidumbres para expropiación forzosa
    Problema originado al desenterrarse una tubería

    La segunda cuestión aborda las limitaciones impuestas a la propiedad por esa servidumbre, como la prohibición de sembrar, plantar, o realizar determinadas labores. Es importante que diferencies este concepto de la indemnización por demérito de finca, que también merece su justiprecio, pero que debe ser calculado aparte.

    Por supuesto, yo siempre tengo en cuenta para el cálculo de la valoración de servidumbres para expropiación forzosa, que el aprovechamiento actual o potencial de la finca es de un importancia crucial, ya que no es lo mismo imponer una servidumbre de paso en una finca de pastos, que en una plantación de olivar intensivo con hileras de olivos de 3,5 metros de anchura.

    Una vez que hayas planteado y resuelto estas dos cuestiones para cada caso en concreto, tendrás una idea formada de la importancia de la indemnización que le corresponde por la expropiación forzosa de la servidumbre, por lo que la obtención del porcentaje de aplicación sobre el valor del suelo es inmediato.

    Y, por supuesto, no te olvides de que toda valoración para expropiación forzosa tiene que ser motivada. En caso contrario sería muy fácil aplicar el 90% del valor del suelo a todos los casos de valoración de servidumbres para expropiación forzosa. Fácil, pero con poco recorrido, ya que no obtendrás ningún resultado final, y dejarás en entredicho tu profesionalidad para el futuro.

    Ten en cuenta que, en un procedimiento de expropiación forzosa, la administración o la entidad beneficiaria de los terrenos expropiados, argumentarán en su propio favor, y lo que hacen en el 100% de los casos es intentar minimizar la importancia de las afecciones por servidumbre, quitándole importancia. Sin embargo, se trata de una expropiación de parte de la propiedad sobre la tierra, y como tal debe ser indemnizada con el correspondiente justiprecio. Además, debes tener en cuenta los daños ocasionados por esa servidumbre en la finca o explotación agraria, como te eh comentado en el párrafo anterior.

    Recapitulemos. La valoración de servidumbres para expropiación forzosa tiene unas características que podemos resumir en los siguientes puntos:

    1. No existe una metodología específica de valoración.
    2. No existe una norma legal general sobre valoración de servidumbres.
    3. La práctica habitual reconocida es la de fijar un porcentaje sobre el valor del suelo.
    4. Mi recomendación es que este porcentaje proceda de un cálculo objetivo de causas de indemnización.
    5. La valoración que realices, aunque sea un porcentaje sobre el valor de la tierra, debes motivarla.

     

    Fotografia: propia

  • Las 3 claves de la Expropiación Forzosa para línea eléctrica

    Como complemento a la Guía de Expropiaciones, voy a explicar en este artículo algunos aspectos importantes que debéis conocer todos aquellos que seáis afectados por la expropiación forzosa para línea eléctrica.

    Las expropiaciones forzosas para la construcción de líneas eléctricas están reguladas en general por la Ley de Expropiación Forzosa, y en particular por el Real Decreto 1955/2000, de 1 de diciembre.  En esta norma se establece que el procedimiento para realizar la expropiación forzosa para línea eléctrica será siempre el del artículo 52 de la Ley de Expropiación Forzosa, al considerarse como necesaria la urgente ocupación de los terrenos. En este caso, te recomiendo que revises los dos artículos que he publicado sobre consejos para preparar el acta previa a la ocupación, y cómo preparar el justiprecio en una expropiación forzosa.

     



    En mi opinión, las tres características fundamentales de las expropiaciones forzosas para línea eléctrica son las siguientes:

    1.  Las afecciones son en su mayor parte en forma de servidumbre  de paso, ya sea aérea o subterránea.
    2. La beneficiaria de la expropiación forzosa para línea eléctrica es una empresa privada, la cual debe solicitar la expropiación forzosa a través de un largo proceso administrativo.
    3. El trazado de la línea eléctrica puede ser modificado, bajo determinadas circunstancias.

    En general, la servidumbre  de paso por línea eléctrica aérea establece las siguientes limitaciones para la finca por la que pasa:

    •  El vuelo sobre el predio sirviente.
    • El derecho de paso o acceso para el mantenimiento de cualquier tipo de la línea eléctrica, incluyendo el corte de arbolado, si fuera necesario.
    • La ocupación temporal de terrenos u otros bienes, en su caso, necesarios a las mencionadas tareas de mantenimiento.

    El derecho de paso para mantenimiento y ocupación temporal para su realización, no eximen a la empresa eléctrica del pago de las indemnizaciones y daños que pudiera causar.

    Expropiación Forzosa para línea eléctrica

    Mi experiencia es que en cada caso, y dependiendo de las características técnicas de la línea y del terreno, se establecen unas limitaciones específicas, además de las generales anteriores. A continuación te muestro un ejemplo de una limitación por imposición de servidumbre de paso por línea eléctrica, reflejadas en un Acta Previa a la Ocupación levantada recientemente en un expediente de expropiación forzosa para línea eléctrica:

    Servidumbre: “Faja de seguridad de anchura reglamentaria en la que queda limitada la plantación de árboles y arbustos y prohibida la construcción de edificios e instalaciones industriales en la franja definida por la proyección sobre el terreno de los conductores extremos en las condiciones más desfavorables, incrementada con las distancias reglamentarias a ambos lados de dicha proyección. Y/O realizar cualquier tipo de obras o efectuar acto que pudiera dañar o perturbar el buen funcionamiento de las instalaciones. Esta distancia podrá reducirse siempre que se solicite expresamente y se cumplan las condiciones que, en cada caso, fije el órgano competente de la Administración”.

    Estas limitaciones por expropiación forzosa para línea eléctrica debes tenerlas muy en cuenta a la hora de redactar la relación de bienes y derechos afectados, y la hoja de aprecio de la propiedad.

    Pero para que se llegue a constituir la servidumbre, la empresa eléctrica debe de elaborar un proyecto de construcción y someterlo a la revisión de la Administración, que ordenará su exposición en Información Pública durante al menos quince días, en los que incluye la relación de los bienes y derechos afectados. De acuerdo con el artículo 19 de la Ley de Expropiación Forzosa, todos los afectados pueden oponerse, alegando lo que estimen conveniente.

    Por otra parte, la normativa específica de la expropiación forzosa para línea eléctrica establece que es posible la modificación de una servidumbre a petición del afectado, cuando sea posible técnicamente. El “defecto” de esta norma es que también establece que quién debe pagar el coste de esa modificación es el interesado. Mi opinión en este sentido es que, si la modificación se solicita antes de que la línea esté construida, este coste será mínimo.

    Otro aspecto al que debes estar muy atento es a la existencia de terrenos de dominio público en las inmediaciones de los que son afectados, ya que la norma establece la prohibición de ocupar terrenos privados siempre que existan terrenos públicos en los que sea posible realizar la ocupación, y sea viable técnicamente la construcción de la línea eléctrica.

    Y esto es todo por hoy, siempre recordándote que es muy importante en una expropiación forzosa preparar exhaustivamente la relación de bienes y derechos afectados.

     

     

     

  • Los 3 tipos de expropiación forzosa: total, ocupación temporal y servidumbre

    Los 3 tipos de expropiación forzosa: total, ocupación temporal y servidumbre

    ¿Cuáles son los tres tipos de expropiación forzosa?. Esto es lo que voy a tratar en este artículo, así como una breve descripción de las consecuencias de cada uno de ellos.

    Los 3 tipos de expropiación forzosa según la afección a una finca rústica los podemos definir de la siguiente forma:tipos de expropiación forzosa

    • Expropiación de dominio (o total): la administración expropia para si o para una entidad beneficiaria la totalidad del terreno. Es el caso de la expropiación forzosa para la construcción de la traza de una autovía o del ferrocarril.
    • Ocupación Temporal: en este caso, la administración ocupa los terrenos para utilizarlos durante las obras, y luego los devuelve a su propietario. Es el caso de la construcción de un camino para el paso de camiones durante las obras de construcción de una infraestructura.
    • Servidumbre: los terrenos siguen siendo de su actual propietario, pero sobre ellos se establece una carga que puede ser de muchos tipos: de paso, aérea, de acueducto, de prohibición de sembrar, etc. El caso más habitual los últimos años son las servidumbres creadas por construcción de gasoductos.

    ¿Qué consecuencias tiene para el propietario cada uno de los 3 tipos de expropiación forzosa?

    En el caso de la expropiación forzosa de dominio, el propietario pierde de forma definitiva la tierra, mientras que la administración o entidad beneficiaria deberá indemnizar el valor de todos los bienes y derechos afectados.



    En la ocupación temporal el propietario recupera los terrenos al finalizar las obras, estando la Administración obligada a devolverlos en el mismo estado en el que se encontraban antes de ser ocupados. El propietario tiene derecho a una indemnización por los daños que se produzcan en la finca como consecuencia de la ocupación. Los más habituales suelen ser el arranque de árboles de una plantación, la pérdida de las cosechas correspondientes a las campañas en las que la tierra está ocupada, o la reposición de instalaciones de riego.

    La servidumbre implica una restricción a la propiedad de los terrenos, que quedan a nombre de su titular. El tipo de servidumbre más habitual es la de paso, por la cual, por ejemplo, los técnicos de una compañía gasística pueden acceder a una finca para reparar las conducción que la atraviesa. Existen muchos tipos de restricciones en una servidumbre, como la prohibición de sembrar, de plantar, de realizar labores de arada a una profundidad determinada, o de construir a una distancia determinada. La diversidad de restricciones que he encontrado en los expedientes de expropiación forzosa es enorme.

    Lo importante en este caso, es que quede muy claro, y por escrito, cuáles son estas restricciones. La valoración de la indemnización correspondiente al propietario se debe realizar en función de cuáles son estas restricciones y cómo afectan a la rentabilidad de la finca o a su revalorización futura.

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  • ¿Puedo oponerme a una Expropiación Forzosa?

    Esta es una pregunta muy habitual entre los afectados, una vez que saben que van a sufrir una expropiación forzosa en sus tierras. Pero, ¿es realmente posible oponerse a la expropiación forzosa de una finca?.

    Ante todo, la Ley de Expropiación Forzosa ampara las alegaciones que se realicen a la ocupación de una finca. Concretamente, en su artículo 19 dice que «cualquier persona podrá aportar por escrito los datos oportunos para rectificar posibles errores de la relación publicada y oponerse, por razones de fondo o forma, a la necesidad de la ocupación. En este caso indicará los motivos por los que deba considerarse preferente la ocupación de otros bienes o la adquisición de otros derechos distintos y no comprendidos en la relación, como más conveniente al fin que se persigue.«Terrenos expropiados

    Es decir, que la Ley nos permite presentar alegaciones de fondo sobre la expropiación forzosa, e incluso proponer la ocupación de otros bienes distintos a los inicialmente previstos en el proyecto de obra que origina la expropiación. Este aspecto, que es muy importante desde el punto de vista de la seguridad jurídica del afectado, no es recogido en la inmensa mayoría de los anuncios de exposición pública de bienes y derechos afectados por una expropiación forzosa, de manera que este artículo suele transcribirse sólo hasta donde dice «rectificar posibles errores de la relación publicada», dando por hecho que la Administración, por ser quién es, puede aplicar parte o la totalidad de la norma a su antojo y según más le convenga. Esto, que parece muy fuerte expresado de esta manera, es lo que a menudo resuelve el Tribunal Supremo en sus sentencias, reiterando que es imprescindible, para garantizar la seguridad jurídica, que los afectados tengan la oportunidad de alegar al hecho de que van a ser expropiadas sus bienes.

    Como ejemplo, podemos leer esta noticia, en la que se anuncia una sentencia del Tribunal Supremo, en la que se admite el recurso de una propietaria a la que no se le permitió alegar al proyecto de instalación de una línea eléctrica en su finca, ni por supuesto proponer un trazado alternativo. Ahora, el Tribunal Supremo le da la razón, y ordena retrotraer el expediente al inicio, de manera que se le permita alegar a las cargas que se originarán en su finca.

    Una vez dicho todo lo anterior, tengo que decir que las ocasiones en la que la Administración admite una modificación de un proyecto son escasas. En cualquier caso deben estar muy bien motivadas y tener el respaldo de un técnico en el asunto. Conozco algunos casos en los que se ha llegado a modificar la traza de una Autovía. También conozco modificaciones de afecciones «adyacentes» a la obra. Es decir, de las superficies que se ocupan como consecuencia de las obras, pero que no formarán parte de la infraestructura en si. Pero son casos muy, muy, muy raros, y con motivos muy contundentes. No es lo habitual.

    Sin embargo, lo más habitual es que la Administración pase por encima de los bienes y derechos afectados en la Expropiación Forzosa como elefante en cacharrería, sin que el propietario afectado pueda evitarlo. También es cierto que, si estas modificaciones fueran muy frecuentes, el Estado tendría muchos problemas para realizar cierto tipo de infraestructuras. Sin embargo, un término medio, en el que los afectados tuvieran cierta posibilidad de hacer oír su voz, sería mucho más deseable.

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