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  • Justiprecio por expropiación forzosa de plantaciones: método de valoración

    justiprecio por expropiación forzosa de plantaciones¿Tienes dudas en el método que debes utilizar para la valoración del justiprecio por expropiación forzosa de plantaciones (olivos, naranjos, alcornoques, aguacates, etc…)?

     

    ¿Sabes si debes valorar el suelo y vuelo de forma diferenciada en el justiprecio por expropiación forzosa de plantaciones?

     

    En este artículo voy a tratar sobre qué método utilizar para obtención de la valoración del justiprecio por expropiación forzosa de plantaciones.

    Debes saber que no existe diferencia en el método de valoración de fincas rústicas para expropiación forzosa de plantaciones y otras cultivadas, por ejemplo de cereal. De acuerdo con el artículo 23 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, todas las fincas es situación de suelo rústico deben ser valoradas por el método de capitalización de rentas.

    Esto quiere decir, que tanto una finca de labor de secano, como otra dedicada al cultivo de naranjo de regadío, se valorarán para expropiación forzosa de la misma forma, mediante la capitalización de las rentas de la explotación.

    El resultado obtenido por la aplicación de este método, por lo tanto, es el valor de expropiación de la finca (no olvidar aplicar los correspondientes factor de localización), en el que estará incluido tanto el valor del suelo como el valor de las “mejoras”, que en este caso serían la plantación de naranjos de regadío.

    Es muy importante que recuerdes que el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo ha introducido una diferenciación en función del aprovechamiento de cada finca, estableciendo un coeficiente corrector de la tasa de capitalización, aplicable según el tipo de cultivo de la finca rústica.

    • Coeficiente correcto de labor de secano, 0,49
    • Coeficiente corrector de plantación de frutales cítricos, 0,61

    Esto quiere decir, entre otras cosas, que la indemnización correspondiente a los árboles ya se encuentra incluida en la valoración obtenida en el método de capitalización de rentas.

     

    ¿Existe alguna excepción?

    Desde mi punto de vista, existen excepciones en el método general establecido para obtener el justiprecio por expropiación forzosa de plantaciones.

    Es el caso de aquellos árboles que no se hayan incluido en el cálculo realizado del método de capitalización, ya que no participan en la obtención de la renta de la explotación agraria.

    Es decir, que si en una explotación de naranjos de regadío, tengo, por ejemplo, diez olivos para mi uso y disfrute particular, estos diez olivos si que deben ser valorados de forma independiente.

    Asimismo, si en una finca rústica cuentas con plantas cuya función es ornamental o estética, ya sean productivos o no, puedes valorarlos de forma independiente, por ejemplo utilizando el método establecido por la Norma Granada.

    Entonces, ¿cuándo puedo utilizar el método del suelo más el vuelo para calcular la valoración de una finca cuyo aprovechamientos es una plantación?

    En todos aquellos en los que se trate de establecer el valor económico del bien, diferenciado de las mejoras realizadas. Esto es así porque el tratamiento contable del suelo, es completamente diferente a la forma de contabilizar las mejoras e infraestructuras, como pueden ser las plantaciones.

    ¿Has tenido que valorar últimamente una finca rústica cuyo aprovechamiento es una plantación?. Te animo a que lo comentes más abajo.

     

    Fotografía: plantación de olivar con encinas dispersas. Autor: Francisco Javier Almagro Espejo. Todos los derechos reservados

  • ¿Cómo puede aumentar 60 veces el justiprecio de una expropiación forzosa?

    Una sentencia aumenta el justiprecio de una expropiación forzosa de 222 € a 13.680 €

    La noticia de esta sentencia apareció en el Diario La Verdad de la Región de Murcia, con fecha 8 de junio de 2014.

    Me ha llamado la atención, porque este incremento de valor en el justiprecio de una expropiación forzosa, se suele dar cuando hay una diferencia de apreciación en la tipología de suelo: el Jurado de Expropiación Forzosa lo considera rústico, mientras que la sentencia estima que es urbano, incrementando considerablemente la valoración.

    justiprecio de una expropiación forzosa
    Sureste de la Región de Murcia. Satélite ISS

    Pero este no es el caso. Es una finca rústica.

    En realidad, lo que más me llama la atención no es el incremento de valor, que se puede producir en muchos expedientes en vía contencioso administrativa. Lo que me sorprende es lo bajo de la valoración del Jurado de Expropiación Forzosa.

    Se trata de una Sentencia de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Región de Murcia, en relación con un expediente de expropiación forzosa por el gasoducto Cartagena – Lorca.

    El aumento del justiprecio de una expropiación forzosa de 222 euros a 13.680 euros se debe, según se indica en el texto de la noticia, a las siguientes causas:

    •  En la valoración del jurado de expropiación forzosa no se incluyó la indemnización por la constitución de una servidumbre de 260 metros cuadrados.
    • Tampoco se contempló en dicha valoración el demérito del valor de la finca como consecuencia de la división en dos partes.
    • Por último, también se ha contemplado el demérito de finca por las dificultados que presentará la explotación, junto con los riesgos que comporta la tubería por sus particularidades peligrosas. (este último párrafo entre comillas, por lo que presumimos que es copia textual de la sentencia.)

    Otro dato importante, es que la valoración final ha sido debida a un perito judicial, que es el que ha constatado los daños que se producen en la finca.

    No sabemos, sin embargo, cuál es el tipo de explotación agraria que tiene la finca, que en este caso debe ser importante, en especial para que haya quedado aprobada la indemnización por división de finca en la constitución del gasoducto. Para ello, debe tratarse de una plantación o explotación tecnificada, que se verá fuertemente afectada por la constitución de un pasillo de 4 metros, en el que no se podrá plantar ni realizar ninguna instalación.

    Probablemente, y dado que es un municipio, Fuente Álamo de Murcia, en el que se producen una gran cantidad y variedad de frutas y hortalizas, la finca afectada contara con algún sistema permanente de cultivo, así como de riego por goteo, que  habrá sido afectado por el gasoducto.

    Pero todo esto es posible, desde mi punto de vista, por el artículo 24 de la Ley de Expropiación Forzosa, que dice que «La Administración y el particular a quien se refiera la expropiación podrán convenir la adquisición de los bienes o derechos que son objeto de aquélla libremente y por mutuo acuerdo, en cuyo caso, una vez convenidos los términos de la adquisición amistosa, se dará por concluido el expediente iniciado«.

    De acuerdo con este artículo, la Administración, y en especial las empresas privadas, cuando son beneficiarias de una expropiación, intentan obtener acuerdos de indemnización por un valor mínimo, que en muchos casos es mucho más bajo de lo que es el justiprecio de los bienes y derechos afectados por la expropiación forzosa. En general, jamás valoran las indemnizaciones por demérito de finca en estas ofertas. Sobre este tema, he escrito un artículo titulad ¿Quién paga el justiprecio de mi expropiación forzosa?, que modestamente te recomiendo, si es tu caso.

    A esto se une un asunto que quiero comentar en este artículo, y que ya he comprobado que ha sucedido en dos expedientes recientes que he asesorado. En ambos había una diferencia entre la servidumbre constituida en el anejo de expropiaciones, y la servidumbre real que sufre limitaciones.

    En este sentido, no creo que sea compatible con la legalidad, en especial con el Código Civil, establecer una servidumbre de 2 metros de anchura, cuando las limitaciones se imponen sobre una anchura de 10 metros. Entiendo, y así lo he reclamado en las hojas de aprecio, que ambas son servidumbres, aunque les corresponderá distinta indemnización al ser diferente las limitaciones establecidas para el predio sirviente.

    Lo que si resulta sorprendente, desde mi punto de vista, es que el Jurado de Expropiación Forzosa estableciera una valoración en 222 €, que lo deja en evidencia con respecto a la valoración final de 13.680 €

    Sorprendente…. y preocupante.

    Tu turno. ¿Tienes algún ejemplo, como éste, en el que haya existido una gran diferencia entre el valor del Jurado de Expropiación Forzosa y una sentencia judicial, en una finca rústica?

     

    Agradecimientos: fotografía de «Image Science & Analysis Laboratory, of the NASA Johnson Space Center», en Wikipedia

     

     

     

  • ¿Quién paga el justiprecio por la expropiación forzosa de mi finca rústica?

    ¿Quién paga el justiprecio por la expropiación forzosa de mi finca rústica? Este es un tema fundamental para un expropiado y que es desconocido para una gran mayoría de las personas que sufren una expropiación forzosa.¿Quién paga el justiprecio por la expropiación forzosa de mi finca rústica?

    Pues bien, el justiprecio lo paga en España la entidad beneficiaria de los bienes y derechos expropiados. Sencillo a primera vista, aunque en algunos casos es bastante complicado.

    En España podemos clasificar las expropiaciones forzosas en función de quién es el beneficiario de las tierras que se expropian:

    • Expropiación Forzosa en la que el beneficiario de los bienes expropiados es la Administración, ya sea el Estado, una Comunidad Autónoma, una diputación o Ayuntamiento.

     

    • Expropiación Forzosa en la que el beneficiario de los bienes expropiados es una empresa privada. Los casos más habituales son las expropiaciones para construir infraestructuras de servicios de interés público, como el gas, la electricidad o el agua.

    En ambos casos, es imprescindible que se haya realizado una declaración previa, de que esa obra es de interés público, para que los bienes y derechos puedan ser expropiados. Esa declaración la realiza el Gobierno del Estado, o de la Comunidad Autónoma en su caso, y se publica en el Boletín Oficial correspondiente.

    En el caso de que el beneficiario sea el Estado, el responsable del pago es la Administración u órgano administrativo que se beneficia de esa expropiación forzosa. El caso más habitual estos últimos años es el de las expropiaciones para la construcción del AVE. Hasta hace pocas fechas, la construcción de carreteras también se realizaba habitualmente por este procedimiento. Sin embargo, sin que esto sea habitual, en fechas recientes la Administración está constituyendo empresas públicas que asumen el «roll» de beneficiarias, imagino que para evitar contabilizar las correspondientes inversiones como gasto público.

    En el caso de que la beneficiaria de los terrenos sea una empresa privada, ésta será la que deba realizar los pagos correspondientes a los justiprecios de las fincas afectadas, ya sea Gas Natural, Endesa, o cualquier otra empresa de dedicada a los servicios públicos de interés general.

    Sin embargo, recientemente se ha puesto de manifiesto un problema muy grave para algunos afectados por una expropiación forzosa, y es que la empresa beneficiaria de los terrenos que le fueron expropiados ha quebrado antes de hacer frente al pago del justiprecio. ¿Qué ocurre en este caso? ¿Se quedarán esos expropiados sin cobrar el justiprecio?. Ahora ya tenemos una sentencia que dice que, en cualquier caso, la Administración del Estado es la responsable del pago de los justiprecios. Y esto es así porque el pago del justiprecio tiene rango y tratamiento de garantía constitucional, la cual no quedaría asegurada en el caso de que los afectados tuvieran que ponerse en la cola de una larga lista de afectados por la quiebra, y hasta hacer frente a quitas en sus justiprecios.

    En efecto, la Constitución Española de 1978, dice en su artículo 33.3. que «Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes«.

    Este asunto lo abordo con más profundidad en el primer capítulo de la Guía de Expropiaciones.

    Desde el punto de vista de la operativa del expediente de expropiación forzosa, es posible que encuentres alguna diferencia en función de que la beneficiaria de la expropiación forzosa sea la Administración o un empresa privada. Quizás la mayor diferencia radique en los tiempos. En la Administración las cosas van despacio, tanto en la ejecución del expediente como luego en el pago. Sin embargo, mi experiencia es que las empresas privadas van mucho más rápido. En primer lugar, lo más habitual es que estas empresas vayan «con el dinero por delante». Con esto quiero decir que es habitual que tengan preparado el importe de las indemnizaciones, y en muchos casos llevan los cheques para el pago del justiprecio a la firma del Acta Previa a la Ocupación. Esperan de esta manera, y consiguen habitualmente, una cierta rebaja en el coste de las expropiaciones, ya que los afectados, en muchos casos, prefieren coger el dinero y olvidarse del asunto, a pesar de saber que en algún caso puede estar perdiendo parte de su patrimonio en la valoración, que suele estar basada en un tanto alzado de la media de las fincas expropiadas.

    Mi recomendación en este caso es que es muy importante preparar correctamente y con antelación a la firma del Acta Previa a la Ocupación la relación de bienes y derechos afectados. De esta forma sabremos inmediatamente si la empresa beneficiaria ha considerado todas los bienes afectados, así como las indemnizaciones, lo que te permitirá tomar una decisión de aceptar o no el dinero, con mayor seguridad de acertar.

     

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    Fotografía: Javier Almagro

  • Cuándo pedir intereses por retraso en el pago del justiprecio

    Al hilo del anuncio de que la Consejería de Fomento de la Junta de Andalucía va a hacer efectivo el pago de varias expropiaciones forzosas pendientes en la provincia de Granada, algunas desde 2009, te voy a explicar brevemente cuándo pedir intereses por retraso en el pago del justiprecio.

    La respuesta inmediata es la siguiente: desde el momento en el que transcurran más de seis meses desde la fijación del justiprecio, puedes (y debes) pedir intereses por retraso en el pago del justiprecio. intereses por retraso en el pago del justiprecio

    Esto es así porque está establecido en el artículo 57 de la Ley de Expropiación Forzosa, que dice que «La cantidad que se fije definitivamente como justo precio devengará el interés legal correspondiente a favor del expropiado, hasta que se proceda a su pago y desde el momento en que hayan transcurrido los seis meses a que se refiere el artículo 48.» Este artículo 48 no dice ni más ni menos que la Administración tiene 6 meses para pagar el justiprecio.

    Por supuesto, la Administración debería realizar la liquidación de los intereses que te correspondan en el momento del pago del justiprecio, pero lo habitual es que esto no ocurra. Así que, una vez tengas en tu poder el dinero, no dejes de solicitar que te calculen y paguen los intereses por retraso en el pago del justiprecio.



    Hasta aquí todo fácil y sencillo. Sin embargo, ¿qué ocurren con los expedientes de expropiación forzosa que se demoran, y en los que no se ha llegado a fijar aun un justiprecio?. Esto ocurre. Quien te asegure que tu expediente de expropiación forzosa se va a resolver en un plazo determinado, te está engañando. Pueden suceder muchísimas cosas desde que se firma el Acta Previa a la Ocupación hasta que conseguimos llegar a un justiprecio. El caso más llamativo que me ha ocurrido es un expediente de expropiación forzosa del año 2010, en el que la Administración ha perdido el Acta de Ocupación.

    En estos casos, hemos de recurrir a lo que dice el artículo 56 de la Ley de Expropiación Forzosa: «Cuando hayan transcurrido seis meses desde la iniciación legal del expediente expropiatorio sin haberse determinado por resolución definitiva el justo precio de las cosas o derechos, la Administración expropiante culpable de la demora estará obligada a abonar al expropiado una indemnización que consistirá en el interés legal del justo precio hasta el momento en que se haya determinado, que se liquidará con efectos retroactivos, una vez que el justiprecio haya sido efectuado.»

    Como puedes comprobar, la Administración es responsable del pago de intereses de demora, no sólo en el caso de los intereses por retraso en el pago del justiprecio, sino también en el caso de que el expediente de expropiación forzosa se demore más de lo debido.

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  • ¿Cómo preparar el justiprecio en una expropiación forzosa rústica?

    Voy a comentarte en esta entrada del blog algunos consejos valiosos para que prepares correctamente el justiprecio en una expropiación forzosa rústica.justiprecio en una expropiación forzosa rústica

    1. Prepara con antelación la relación de bienes y derechos afectados.

    Este punto es el más importante. Desde el primer momento que descubres que tu finca va a ser afectada por una expropiación forzosa, debes ponerte manos a la obra para que ningún elemento afectado se quede sin su valoración. Esta relación de bienes y derechos afectados debe quedar por escrito en el Acta Previa a la Ocupación.

    2. No dejes que sea la administración la única que describa tu finca.

    He visto en muchas expropiaciones, cómo los afectados dejan que la administración describa en el Acta Previa a la Ocupación las características de su finca. Mi recomendación es que la lleves preparada, y la hagas constar en el apartado de alegaciones. Dejar ese espacio en blanco es como negociar la venta de la finca, y dejar que sea el comprador el único que hable.



    3. Piensa en todos los problemas que vas a tener.

    El justiprecio está compuesto por la valoración de los bienes y derechos afectados más las indemnizaciones por perjuicios que pueda sufrir la tierra o el propietario. Mi experiencia me dice que muchos propietarios no dan importancia a las indemnizaciones, cuando en algunos casos puede que las cantidades superen al valor de lo expropiado.

    En el expediente de expropiación forzosa, la Ley obliga a la Administración a incluir sólo las indemnizaciones por rápida ocupación. Sin embargo, hay muchas otras cuestiones que te harán perder dinero y te ocasionarán un dolor de cabeza. Haz un esfuerzo de razonarlo, ponerlo por escrito y decirlo en el levantamiento del Acta Previa a la Ocupación, de manera que haya una posibilidad de que puedan después ser valoradas.

    4. Insiste en el Acta de Ocupación.

    En la firma del Acta de Ocupación, no dejes de insistir en las alegaciones ya realizadas en el Acta Previa a la Ocupación. También debes dejar constancia de cualquier modificación que hayan sufrido los bienes y derechos afectados, especialmente si ha tenido algo que ver la Administración o la empresa contratista de las obras. (En algunas ocasiones, la prisa por empezar las obras lleva a las contratas de obra a entrar en fincas en las que no tienen derecho de ocupación).

    5. No temas acudir al Jurado de Expropiaciones.

    Si crees que hay una diferencia muy grande entre lo que estimas que vale tu justiprecio, y lo que te ofrece la Administración o empresa beneficiaria de la expropiación forzosa, debes acudir al Jurado de Expropiación Forzosa. Este Jurado no es un tribunal, y no necesitas abogado para acogerte a su dictamen. Su composición ha sido modificada recientemente, y su función es técnica. Revisará el expediente y realizará una nueva valoración. Por ello, es importante que tu valoración esté correctamente motivada, y se ajuste a la Ley.

    Esto cinco puntos son fundamentales a la hora de preparar correctamente el justiprecio en una expropiación forzosa rústica. No nos aseguran el obtener un justiprecio más alto, pero sabremos que estaremos poniendo las bases para que esto sea así.

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  • Recomendaciones para preparar el Acta Previa a la Ocupación

     

    Hoy voy a comentar algunas recomendaciones para preparar el Acta Previa a la Ocupación de una forma correcta, ya que como explico en mi libro, Guía de Expropiaciones, es uno de los pasos fundamentales en un expediente de expropiación forzosa, y del que depende en parte la valoración del justiprecio e indemnizaciones que corresponderán al afectado.

    Para asegurarte de la correcta valoración de los justiprecios e indemnizaciones correspondientes ACTAS PREVIAS CON CONFIANZAa a los terrenos e infraestructuras existentes en las fincas, recomiendo a todos los propietarios afectados por la expropiación forzosa, que preparéis correctamente la relación de los bienes y derechos con anterioridad al levantamiento de las Actas Previas a la Ocupación. Tanto si el tipo de proyecto produce afecciones de reducida dimensión, como si éstas son de gran importancia, es necesario situarlas y revisar concienzudamente su impacto, evaluando sus consecuencias y si afectan a alguna infraestructura de la explotación agraria.  Asimismo, si tienes un aparcero o arrendatario, tendrás que contar con él para incluirlo en el Acta Previa a la Ocupación y que aparezca en los trámites del expediente de expropiación forzosa.

    En muchos expedientes de expropiación forzosa, adquieren gran importancia las indemnizaciones por división de finca y por demérito de finca, así como las Ocupaciones Temporales, que aunque son un derecho que otorga la Ley a la Administración, y que deben ser vigiladas para que se cumplan los condicionantes, entre otros y más importante, la devolución de los terrenos en las mismas condiciones en los que se encontraban antes de ocupación.



     

    Por último, te recomiendo que, ante cualquier duda en las afecciones sobre tu finca, solicites durante el procedimiento del levantamiento de las Actas Previas a la Ocupación,  la visita a la finca acompañado del perito representante de la Administración, en el que puedes denunciar efectivamente los daños que se producirán en tu explotación, a efectos de que la valoración que se haga sea lo más correcta (y elevada) posible.

    En efecto, la Ley de Expropiación Forzosa dice en su artículo 52.3. que  «En el día y hora anunciados se constituirán en la finca que se trate de ocupar, el representante de la Administración, acompañado de un perito y del Alcalde o Concejal en que delegue, y reunidos con los propietarios y demás interesados que concurran, levantarán un acta en la que describirán el bien o derecho expropiable y se harán constar todas las manifestaciones y datos que aporten unos y otros y que sean útiles para determinar los derechos afectados, sus titulares, el valor de aquéllos y los perjuicios determinantes de la rápida ocupación. Tratándose de terrenos cultivados se hará constar el estado y extensión de las cosechas, los nombres de los cultivadores y el precio del arrendamiento o pactos de aparcería en su caso.»

    En cuanto a las servidumbres, cada vez es más habitual en las Administraciones la publicación en el propio anuncio de la relación de bienes y derechos afectados, de las afecciones concretas que sufrirán las servidumbres. De esta manera, aquellos que revisen exhaustivamente las situación en la que quedarán parte de los terrenos de su finca, podrán determinar cómo afectarán estas servidumbres a las infraestructuras existentes en las fincas, así como a las futuras inversiones o mejoras que puedan necesitar las explotaciones, de forma que la preparación de la relación de bienes y derechos afectados se pueda realizar con una mayor seguridad.

    En caso de que no se publiquen las limitaciones por causa de servidumbre, debéis solicitar saber cuáles serán y cómo quedarán en la finca al servicio de la Administración o beneficiaria, y que aclaren perfectamente y caso por caso, cómo afectarán estas servidumbres a las infraestructuras existentes, así como a las futuras inversiones o mejoras que puedan necesitar las explotaciones.

    La preparación de las Actas Previas a la Ocupación es un paso importante en un procedimiento de expropiación forzosa. A continuación te muestro los dos productos que pongo a tu disposición para ayudarte en este trámite:

     

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