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  • El Tribunal Constitucional prohíbe los límites en la valoración de fincas rústicas

    El Tribunal Constitucional anula el inciso “hasta un máximo del doble” en el factor de localización, eliminando así los límites en la valoración de fincas rústicas

     

     

    Hoy voy comentarte la primera sentencia del Tribunal Constitucional, de fecha 11 de Septiembre de 2014, en relación a la Ley del Suelo, que ya se ha publicado en Boletín Oficial del Estado de 7 de Octubre de 2014.límites en la valoración de fincas rústicas

     

    Y digo la primera porque ya hay otros dos recursos de inconstitucionalidad admitidos a trámite por el Tribunal constitucional, en relación con el artículo 22.1 de la Ley del Suelo, como ya te comenté hace algunas semanas en otro artículo.

     

    En lo que concierne a la valoración de fincas rústicas para expropiación forzosa, te puedo resumir el contenido en los dos puntos siguientes, que son los que voy a tratar en el artículo de hoy:

     

    • El Tribunal Constitucional avala el método de capitalización como único para la determinación del valor del suelo rústico, aunque reconoce que puede ser inconstitucional para algunos casos, en cuyo caso deberán interponer su propio recurso de inconstitucionalidad.
    • Se elimina el límite del coeficiente de ponderación por factores de localización, que establecía en un aumento del valor de “hasta el doble”, como se contemplaba en el artículo 23.1.a) del Texto Refundido de la Ley del Suelo. Desde mi punto de vista, se eliminan los límites en la valoración de fincas rústicas.

     

    SOBRE LA IDONEIDAD DEL MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN

    La sentencia dice textualmente, en relación con la utilización del método de capitalización, que “Con todo, cabe afirmar que el sistema de valoración a efectos indemnizatorios que parte del criterio de la capitalización de rentas, modulado en atención a otros factores, es un sistema que incorpora criterios acordes con la idea del valor real o económico del bien y que, en principio y en abstracto, puede ofrecer un proporcional equilibrio entre el daño sufrido y la indemnización correspondiente“. 

     

    Como sabes, soy muy crítico con el establecimiento por el Estado de un método único de valoración. Los motivos los puedes encontrar en este artículo. Sin embargo, mediante esta sentencia, el Tribunal constitucional avala no sólo el método, como no podía ser de otra manera, sino el hecho de que no haya otros métodos posibles de cálculo.

     

    Es decir, tenemos que seguir utilizando el método de capitalización en la valoración de las fincas rústicas, y sólo el método de capitalización, porque así lo determina la Ley, aprobada por el Parlamento y avalada por el Tribunal Constitucional.

     

    Personalmente, dudo mucho que la restricción de la forma de valorar sea muy Constitucional, pero es lo que ha determinado el Tribunal Constitucional. Sin embargo, no soy el único que piensa así, ya que hay cuatro magistrados del alto Tribunal que coinciden en que la limitación a un método de valoración por capitalización vulnera el derecho a la propiedad. Textualmente, el voto particular del magistrado Juan José González Rivas dice que los preceptos que eliminan las expectativas urbanísticas de la tasación “vulneran la garantía esencial del derecho de propiedad (artículo 33 CE), incurren en arbitrariedad (artículo 9.3 CE) al estar desprovistos de una base razonable y son causantes de desigualdad (artículo 14 CE), pues no permiten establecer una indemnización proporcionada al valor real al utilizar un método de capitalización ajeno a éste, que se traduce en una desigual configuración de la propiedad al imponer un notorio sacrificio singular a los titulares de idéntico derecho de propiedad, que no es impuesto a quienes se permite continuar la urbanización“.

    Por otra parte, el voto particular de los Magistrados González Trevijano, Ollero y Roca, inciden en el hecho de que el artículo 33.3 de la Constitución garantiza a los particulares el principio de “indemnidad” en caso de expropiación. Cuando se trata de suelos rurales urbanizables, esta garantía exige que el propietario quede en la misma situación en que se hallaría si se le hubiere permitido participar en la actuación urbanizadora, lo cual le es negado por la Ley del Suelo.

    De acuerdo con el texto de este voto particular, la expropiación forzosa no es un sistema de redistribución de la riqueza, ya que “La indemnización sirve, justamente, para evitar que el individuo expropiado sea utilizado. Es decir, sirve para evitar que el Estado lo convierta en un medio para sus fines, que es precisamente lo que prohíbe el mandato de no instrumentalización que resulta del reconocimiento constitucional de la dignidad humana (art. 10.1 CE). La redistribución de la riqueza, característica del Estado social, se realiza fundamentalmente a través del sistema fiscal (arts. 31 y 133 CE) y el gasto público (art. 31 CE), pero no mediante la expropiación forzosa (art. 33.3 CE).”

     

    INCONSTITUCIONALIDAD DEL MÉTODO DE VALORACIÓN EN OTROS CASOS PARTICULARES.

    El Pleno del Tribunal Constitucional, una vez avalado el método de valoración  “desde un punto de vista de juicio abstracto”, reconoce la posibilidad de que éste pueda resultar inconstitucional en su aplicación efectiva a determinados casos.

    Así, la Sentencia reza textualmente “Pero es pertinente recordar que esta conclusión no cierra en modo alguno el paso a ulteriores pretensiones de los particulares ante la jurisdicción ordinaria, si estimaran que la concreta aplicación de los criterios de valoración lesiona sus derechos. En consecuencia y por esta segunda vía, la duda de constitucionalidad que pudiera suscitar dicha aplicación puede ser sometida, siempre que se aporten los necesarios elementos de juicio, a este Tribunal, toda vez que el art. 38.2 LOTC “permite la sucesión entre recurso desestimado y cuestión de inconstitucionalidad sobre igual objeto, esto es, frente al mismo precepto legal y con fundamento en la infracción „de idéntico precepto constitucional‟ ” (STC 319/1993, de 27 de octubre, FJ 2).”

    Como ya he comentado anteriormente, ya existen dos recursos de inconstitucionalidad admitidos a trámite por el Tribunal constitucional, ambos en relación con los artículos 22.1.a) y 2 de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo, y 23.1.a) y 2 del texto refundido de la Ley de suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por posible vulneración del artículo 33.3 de la Constitución Española.

    A la espera pues, de las correspondientes Sentencias.

     

    EL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL ELIMINA EL INCISO “HASTA UN MÁXIMO DEL DOBLE”, POR INJUSTIFICADO

     

    Textualmente, la Sentecia dice que “Es así como la norma impugnada permite corregir al alza el valor obtenido por la capitalización real o potencial de la renta en función de factores objetivos de localización del terreno. No obstante, respecto de dichos factores, el art. 23.1 prevé un máximo o límite a la corrección de la valoración del suelo, que incorpora un tope máximo fijo que no se halla justificado, que puede resultar inadecuado para obtener en esos casos una valoración del bien ajustada a su valor real y que, en consecuencia, puede impedir una determinación de la indemnización acorde con la idea del proporcional equilibrio, razones por las cuales el inciso “hasta el máximo del doble” del párrafo tercero del art. 23.1.a) ha de reputarse contrario al art. 33.3 CE“

     

    Entiendo que, una vez se elimina el límite superior a la ponderación del valor resultante de capitalización, la posibilidad de “acercar” este resultado al valor real es mucho mayor, ya que se eliminan “de hecho” los límites en la valoración de fincas rústicas, siempre que éste se acompañe de la correspondiente justificación.

     

    Realmente es una cuestión que puede tener incidencia real en las valoraciones a medio y largo plazo, ya que, desde mi punto de vista, en la coyuntura actual, en muchos casos los valores obtenidos no distan mucho del valor real de las fincas rústicas, tanto al alza como a la baja.

     

    Quiero recalcar que me refiero a la “muchos casos”, lo cual no quiere decir que haya casos en los que realmente el valor obtenido por capitalización no se aproxime al real. Así, la eliminación de esta restricción permitirá la valoración a precio real de fincas rústicas que por su localización, tengan características especiales que les hagan diferenciarse mucho en su valor real del obtenido por el método obligatorio.

     

    Sin embargo, a medida que la coyuntura económica vaya cambiando, es probable que aparezcan zonas de alzas de precios de mercado, lo cual hará que probablemente, a medio y largo plazo, se recurrirá más habitualmente a la utilización de este coeficiente de ponderación sin restricción.

     

    CONCLUSIONES

     

    Por tanto, entiendo que quedamos liberados los técnicos para, cuando sea procedente, establecer un coeficiente de ponderación por localización superior a “2”, lo cual es muy interesante especialmente para casos muy específicos, en los que el valor de capitalización resultante no refleje el valor real de la finca rústica afectada en un proceso de expropiación forzosa.

    Tendrás que estar atento a las resoluciones que se dicten de los recursos de inconstitucionalidad planteados sobre el artículo 23.1.a) del Texto Refundido de la Ley del Suelo.

    Finalmente, la lectura de esta Sentencia me deja otra duda, en relación con la constitucionalidad  del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, y en concreto con el artículo 17, que desde mi punto de vista está elaborado para dar cumplimiento expreso al límite del doble establecido en la Ley del Suelo.

     

    Mientras tanto… ¿Cuál es tu opinión con respecto a esta Sentencia, la eliminación de los límites en la valoración de fincas rústicas y a las consecuencias que tendrá?. Puedes dejar tu opinión en el cuadro de comentarios de más abajo.

     
    photo credit: Hindrik S via photopin cc

  • ¿Es inconstitucional el método de valoración de fincas rústicas de la Ley del Suelo?

    El Boletín Oficial del Estado del día 13 de Mayo de 2014, ha publicado la admisión a trámite de un recurso de inconstitucionalidad del artículo 23 del Texto Refundido de la Ley de Expropiación Forzosa

    método de valoración de fincas rústicas de la Ley del SueloSi eres uno de los lectores que sigue habitualmente mi blog, sabrás que soy bastante crítico con la imposición de un método de valoración de fincas rústicas de la Ley del Suelo actualmente vigente.

    Los motivos de mi crítica, los expuse en un artículo, publicado, el 15 de Enero de 2013, con el título “Método de Valoración de una finca rústica“, y en el que, de forma resumida, dudaba de que la prohibición de utilizar métodos de valoración distintos al establecido por el Estado, cupiese dentro de lo establecido en el artículo 33.3 de la Constitución Española.

    ¿Qué dice este artículo?. Pues que “Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes“.

    Según la Real Academia de la Lengua (RAE), indemnizar es “Resarcir de un daño o perjuicio”. Por lo tanto, todo lo que no se compensar al propietario por el valor del bien que se le quita, no será una indemnización.  

    Me gusta mucho el término utilizado por la Ley de Expropiación Forzosa, que es anterior a la Constitución, pero que aun se encuentra vigente en su mayor parte, que es el de justiprecio (Aprecio o tasación de algo, según la RAE). Es decir, que el expropiado debe ser indemnizado por el justo precio de los bienes y derechos que se le expropian, no más, pero tampoco menos.

    Sin embargo, el artículo 23 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, dice lo siguiente:

    1. Cuando el suelo sea rural a los efectos de esta Ley:

    a) Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración.

    • La renta potencial se calculará atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotación de que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislación que les sea aplicable, utilizando los medios técnicos normales para su producción. Incluirá, en su caso, como ingresos las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos considerados para su cálculo y se descontarán los costes necesarios para la explotación considerada.El valor del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza hasta un máximo del doble en función de factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, cuya aplicación y ponderación habrá de ser justificada en el correspondiente expediente de valoración, todo ello en los términos que reglamentariamente se establezcan.

     2. En ninguno de los casos previstos en el apartado anterior podrán considerarse expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos por la ordenación territorial o urbanística que no hayan sido aún plenamente realizados.

    El problema de este artículo es que condena a algunos propietarios afectados por expropiación forzosa, a que sus bienes no sean tasados, o sea, justipreciados, por su valor real, sino por el que establece esta Ley.

    Dicho de otro modo, este artículo de la Ley limita el valor del bien, de forma que el propietario recibe el valor resultante de lo establecido por la Ley, pero no la justa indemnización por sus bienes.

    Esto es así porque el método de valoración de fincas rústicas de la Ley del Suelo establece un valor del bien, que en muchos casos no tiene que coincidir con el valor real, ya existen muchos factores no considerados en el método que pueden influir de forma importante en la conformación del valor final.

    Incluso la limitación que se establece del coeficiente de localización, a un máximo del doble, puede dejar fuera de su valor real a muchas fincas, en las que el principal atractivo sea precisamente su posición geográfica.

    Te voy a exponer un ejemplo de un caso real, de un propietario afectado por este problema que planteo:

    Se trata de un solar, realmente no se puede llamar de otra manera, en el término municipal de una capital de provincia española, en la que se expropia una superficie muy reducida. El solar, además de estar muy bien situado, es colindante con un polígono industrial, y está catalogado como suelo industrial en el nuevo Plan urbanístico del municipio, que está pendiente de la aprobación por parte del gobierno autonómico. Sin embargo, en el momento de la valoración, era suelo rústico a todos los efectos legales.

    En este expediente, la Administración expropiante valoró en  Hoja de Aprecio de la Administración el terreno a 0,83 €/m2. Recurriendo al Jurado de Expropiaciones conseguí elevar la valoración hasta los 2,76 €/m2 (un incremento de más del 300% con respecto al valor de la Administración), aunque en la Hoja de Aprecio de la propiedad solicitaba un valor según Ley de 9,45 €/m2. Todo estos valores según la Ley del Suelo.

    Pero si realmente quisiéramos calcular el valor de indemnización que le corresponde al propietario, tendríamos sin lugar a dudas que tener en cuenta las expectativas urbanísticas, lo que precisamente prohíbe el punto 2 del artículo 23. En este caso, el valor del suelo podría ascender hasta 78,76 €/m2. Incluso si tenemos en cuenta un reducción del valor del suelo en los casos en los que la expropiación haya tenido lugar con posterioridad a 2008 (por efecto de la crisis), el valor resultante de aplicar la Ley es extremadamente reducido.

    Exageradamente reducido. Hasta el punto que, en mi opinión, incumple al artículo 33.3 de la Constitución Española.

    Por eso, no me ha extrañado nada que el Boletín Oficial del Estado del día 13 de Mayo de 2014, haya publicado la admisión a trámite de un recurso de inconstitucionalidad del artículo 23 del Texto Refundido de la Ley de Expropiación Forzosa.