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  • ¡Alarma! Valoración muy alta de suelo rústico

    Valoración muy alta de suelo rústico

    Valoración muy alta de suelo rústico como consecuencia de la aplicación del método de capitalización de rentas. ¿Qué puedo hacer?.

    Escribo este artículo casi por aclamación popular. Te aseguro que desde hace algunos meses, no eres ni mucho menos el único que me ha planteado esta duda, cuando la aplicación del Reglamento de  Valoraciones de la Ley de Suelo le ha dado como resultado unos valores que varían mucho con respecto a los que él mismo obtenía hace un año por el mismo método.

    Se trata de un tema complejo.

    Pero, antes de entrar en materia, te invito a hacer un poco de historia, que nos va a permitir a ti y a mi entender mejor el problema.

    Límites a lo que se valora y cómo se valora

    Y es que en el año 2007, en plena cresta de la ola inmobiliaria, el estado decidió que los valores de los inmuebles rurales debían desligarse del valor de mercado, fundamentalmente para evitar que la «especulación» se introdujera como un factor en las valoraciones, ya que, según dice la propia Ley 8/2007, de suelo, es necesario evitar «las prácticas especulativas, contra las que debemos luchar por imperativo constitucional«.

    Para ello, desde mi punto de vista, la Ley 8/2007 establecía dos mecanismos para evitar las «tensiones especulativas» :

    1. El suelo se tiene que valorar según la situación que se encuentre en el momento de la valoración, teniendo en cuenta que previamente «define los dos estados básicos en que puede encontrarse el suelo según sea su situación actual –rural o urbana–«.
    2. «En el suelo rural, se abandona el método de comparación porque muy pocas veces concurren los requisitos necesarios para asegurar su objetividad y la eliminación de elementos especulativos«.

    A partir de esta Ley, por tanto, el suelo rural sólo se puede valorar empleando el método de capitalización, y sin tener en cuenta ningún tipo de expectativas urbanísticas, lo cual ha sido avalado, como ya te comenté, por el Tribunal Constitucional.

    Tasa de capitalización y precios de mercado

    Pero la Ley va un paso más allá en la definición de la forma de valoración, ya que establece de expresamente el tipo de interés que se debe de aplicar en el método de capitalización.

    La idea es buena, en principio, en tanto en cuanto que la elección de la tasa de interés es el «talón de Aquiles» del método de capitalización. Sin embargo, desde mi punto de vista, quizás hubiera sido mejor establecer valores mínimos como hace el artículo 32.2. de la Orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo.

    Sin embargo, la Norma te permite establecer correcciones a la tasa de interés. ¿Por qué?. Pues debido al propio fundamento del método de capitalización, que se basa en al determinación del valor de sustitución de la inversión. Es decir, en la determinación del capital necesario para la obtención de una renta determinada. Sin embargo, es preciso que tengas en cuenta que distintas actividades económicas tendrán distinto riesgo y, por tanto, distinta tasa de remuneración. Así, el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo establece en su Preámbulo que «se propone un tratamiento novedoso en el campo de la valoración, consistente en la propuesta de tipos de capitalización diferentes, para tipos de explotaciones diferentes, y ello, en función del riesgo de cada actividad en suelo rural«.

    Como resultado, se establece el Anexo I a dicho Reglamento.

    Sin embargo, desde mi punto de vista la aplicación de este coeficiente no es automática, ya que el apartado 2 de la Disposición Adicional Séptima del Texto Refundido de la Ley del Suelo, en el que se dispone la aplicación de esta corrección, establece que éste se aplicará «cuando el resultado de las valoraciones se aleje de forma significativa respecto de los precios de mercado del suelo rural sin expectativas urbanísticas«.

    El mayor problema que tiene esta disposición, desde mi punto de vista, es que se trata de un auténtico contrasentido con la letra de la propia Ley, y ello por dos motivos:

    1. La forma de determinar el precio de mercado del suelo rural en un momento determinado, es emplear el método de comparación con valores de compraventa de terrenos similares, prohibido por la propia Ley.
    2. ¿Cómo se pueden excluir, con ciertas garantías, las expectativas urbanísticas del precio de mercado de un suelo, fijado por valores de compra venta en el mercado libre?

    Como ves, se trata de un tema bastante complejo, que además se complica más con la determinación de la corrección por localización.

    Corrección por localización

    La corrección del valor de capitalización por factores de localización del suelo rústico es otro de los componentes que hace que se produzca un incremento del resultado de la valoración.

    Esta corrección por localización se utiliza en el método de capitalización de forma tradicional, como muy bien se explica en el Preámbulo de la Ley 8/2007, de Suelo: «se adopta el método asimismo habitual de la capitalización de rentas pero sin olvidar que, sin considerar las expectativas urbanísticas, la localización influye en el valor de este suelo, siendo la renta de posición un factor relevante en la formación tradicional del precio de la tierra».

    Para el cálculo de esta «renta de posición» se establece la metodología en el Artículo 17 del Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo, en función de parámetros básicos que influyen en el valor del suelo, como la accesibilidad a núcleos de población, centros de actividad económica o ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico.

    El incremento del valor del suelo se favorece aun más con la declaración de inconstitucionalidad del inciso de «hasta un máximo del doble», con el que el artículo 23 del Texto Refundido de la Ley de Suelo limitaba el valor del factor de localización.

     

     

    Por lo tanto, tenemos varios factores que intervienen en el valor resultante de capitalización de la renta:

    • La tasa de interés.
    • El factor de corrección por tipo de actividad
    • El factor de corrección por localización.

     

    En la mayor parte de los casos, y dado el valor que actualmente tiene el tipo de referencia establecido en la Disposición Adicional Séptima del Texto Refundido de la Ley de Suelo, que según la web del Banco de España es, para el mes de Febrero de 2015 del 0,712%, en la capitalización de la renta de un explotación agraria obtendrás valores mucho más altos de los que, por ejemplo, se obtenían hace un año, en la que el tipo de interés de referencia era de 2,222%.

    Entonces, ¿es incorrecto el método de capitalización?.

    Desde mi punto de vista, en absoluto. Explicado de una forma sencilla, lo que está ocurriendo es que, cuando los valores de los tipos de interés son tan bajos, el capital necesario de sustitución de la renta suelo rural sometido a expropiación forzosa es mucho mayor, lo que se traduce en valores de capitalización elevados.

    Otra cuestión es la del por qué de esta situación de tipos de interés muy bajos y, en algunos casos, negativos, que no corresponde al objeto de este artículo.

    Asimismo, el margen de maniobra en la aplicación del método es reducido, ya que tanto el Texto Refundido de la Ley de Suelo como su Reglamento de Valoraciones establecen de forma obligatoria la aplicación del valor de la tasa de capitalización establecido en la Disposición Adicional Séptima.

    Lo que si que entiendo que es optativo es aplicar o no el factor corrector por el tipo de actividad, de acuerdo con lo expuesto en el apartado 2º de la misma disposición adicional, aunque sea complicado la justificación de esta decisión, por los motivos que he expuesto antes.

    Tampoco es obligatoria la inclusión del factor por localización en la valoración, aunque en muchos casos, como el de las fincas agrourbanas, su participación en la formación del valor final hace, desde mi punto de vista, indispensable su aplicación.

     

    Conclusiones

    1. Los valores altos obtenidos al aplicar el método de capitalización son debidos al descenso de los tipos de interés, que se traducen en un mayor capital necesario para igualar la renta del suelo rústico expropiado.
    2. Ni el factor de corrección por tipo de actividad ni el factor por localización son de obligada aplicación, aunque la justificación de su inclusión o no en los cálculos puede presentar problemas desde el punto de vista metodológico, aunque no desde el meramente práctico.

     

    Se podría escribir mucho más con respecto a este tema, pero creo que con estas líneas he reflejado el planteamiento del problema.

     

    Ahora es tu turno. Puedes dejar tu opinión en los comentarios más abajo.

     

    Un saludo, y hasta el próximo artículo….
    photo credit: Black Scholes Modell via photopin (license)

  • El Tribunal Constitucional prohíbe los límites en la valoración de fincas rústicas

    El Tribunal Constitucional anula el inciso «hasta un máximo del doble» en el factor de localización, eliminando así los límites en la valoración de fincas rústicas

     

     

    Hoy voy comentarte la primera sentencia del Tribunal Constitucional, de fecha 11 de Septiembre de 2014, en relación a la Ley del Suelo, que ya se ha publicado en Boletín Oficial del Estado de 7 de Octubre de 2014.límites en la valoración de fincas rústicas

     

    Y digo la primera porque ya hay otros dos recursos de inconstitucionalidad admitidos a trámite por el Tribunal constitucional, en relación con el artículo 22.1 de la Ley del Suelo, como ya te comenté hace algunas semanas en otro artículo.

     

    En lo que concierne a la valoración de fincas rústicas para expropiación forzosa, te puedo resumir el contenido en los dos puntos siguientes, que son los que voy a tratar en el artículo de hoy:

     

    • El Tribunal Constitucional avala el método de capitalización como único para la determinación del valor del suelo rústico, aunque reconoce que puede ser inconstitucional para algunos casos, en cuyo caso deberán interponer su propio recurso de inconstitucionalidad.
    • Se elimina el límite del coeficiente de ponderación por factores de localización, que establecía en un aumento del valor de “hasta el doble”, como se contemplaba en el artículo 23.1.a) del Texto Refundido de la Ley del Suelo. Desde mi punto de vista, se eliminan los límites en la valoración de fincas rústicas.

     

    SOBRE LA IDONEIDAD DEL MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN

    La sentencia dice textualmente, en relación con la utilización del método de capitalización, que «Con todo, cabe afirmar que el sistema de valoración a efectos indemnizatorios que parte del criterio de la capitalización de rentas, modulado en atención a otros factores, es un sistema que incorpora criterios acordes con la idea del valor real o económico del bien y que, en principio y en abstracto, puede ofrecer un proporcional equilibrio entre el daño sufrido y la indemnización correspondiente«. 

     

    Como sabes, soy muy crítico con el establecimiento por el Estado de un método único de valoración. Los motivos los puedes encontrar en este artículo. Sin embargo, mediante esta sentencia, el Tribunal constitucional avala no sólo el método, como no podía ser de otra manera, sino el hecho de que no haya otros métodos posibles de cálculo.

     

    Es decir, tenemos que seguir utilizando el método de capitalización en la valoración de las fincas rústicas, y sólo el método de capitalización, porque así lo determina la Ley, aprobada por el Parlamento y avalada por el Tribunal Constitucional.

     

    Personalmente, dudo mucho que la restricción de la forma de valorar sea muy Constitucional, pero es lo que ha determinado el Tribunal Constitucional. Sin embargo, no soy el único que piensa así, ya que hay cuatro magistrados del alto Tribunal que coinciden en que la limitación a un método de valoración por capitalización vulnera el derecho a la propiedad. Textualmente, el voto particular del magistrado Juan José González Rivas dice que los preceptos que eliminan las expectativas urbanísticas de la tasación «vulneran la garantía esencial del derecho de propiedad (artículo 33 CE), incurren en arbitrariedad (artículo 9.3 CE) al estar desprovistos de una base razonable y son causantes de desigualdad (artículo 14 CE), pues no permiten establecer una indemnización proporcionada al valor real al utilizar un método de capitalización ajeno a éste, que se traduce en una desigual configuración de la propiedad al imponer un notorio sacrificio singular a los titulares de idéntico derecho de propiedad, que no es impuesto a quienes se permite continuar la urbanización«.

    Por otra parte, el voto particular de los Magistrados González Trevijano, Ollero y Roca, inciden en el hecho de que el artículo 33.3 de la Constitución garantiza a los particulares el principio de «indemnidad» en caso de expropiación. Cuando se trata de suelos rurales urbanizables, esta garantía exige que el propietario quede en la misma situación en que se hallaría si se le hubiere permitido participar en la actuación urbanizadora, lo cual le es negado por la Ley del Suelo.

    De acuerdo con el texto de este voto particular, la expropiación forzosa no es un sistema de redistribución de la riqueza, ya que «La indemnización sirve, justamente, para evitar que el individuo expropiado sea utilizado. Es decir, sirve para evitar que el Estado lo convierta en un medio para sus fines, que es precisamente lo que prohíbe el mandato de no instrumentalización que resulta del reconocimiento constitucional de la dignidad humana (art. 10.1 CE). La redistribución de la riqueza, característica del Estado social, se realiza fundamentalmente a través del sistema fiscal (arts. 31 y 133 CE) y el gasto público (art. 31 CE), pero no mediante la expropiación forzosa (art. 33.3 CE).»

     

    INCONSTITUCIONALIDAD DEL MÉTODO DE VALORACIÓN EN OTROS CASOS PARTICULARES.

    El Pleno del Tribunal Constitucional, una vez avalado el método de valoración  «desde un punto de vista de juicio abstracto», reconoce la posibilidad de que éste pueda resultar inconstitucional en su aplicación efectiva a determinados casos.

    Así, la Sentencia reza textualmente «Pero es pertinente recordar que esta conclusión no cierra en modo alguno el paso a ulteriores pretensiones de los particulares ante la jurisdicción ordinaria, si estimaran que la concreta aplicación de los criterios de valoración lesiona sus derechos. En consecuencia y por esta segunda vía, la duda de constitucionalidad que pudiera suscitar dicha aplicación puede ser sometida, siempre que se aporten los necesarios elementos de juicio, a este Tribunal, toda vez que el art. 38.2 LOTC “permite la sucesión entre recurso desestimado y cuestión de inconstitucionalidad sobre igual objeto, esto es, frente al mismo precepto legal y con fundamento en la infracción „de idéntico precepto constitucional‟ ” (STC 319/1993, de 27 de octubre, FJ 2).»

    Como ya he comentado anteriormente, ya existen dos recursos de inconstitucionalidad admitidos a trámite por el Tribunal constitucional, ambos en relación con los artículos 22.1.a) y 2 de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo, y 23.1.a) y 2 del texto refundido de la Ley de suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por posible vulneración del artículo 33.3 de la Constitución Española.

    A la espera pues, de las correspondientes Sentencias.

     

    EL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL ELIMINA EL INCISO «HASTA UN MÁXIMO DEL DOBLE», POR INJUSTIFICADO

     

    Textualmente, la Sentecia dice que «Es así como la norma impugnada permite corregir al alza el valor obtenido por la capitalización real o potencial de la renta en función de factores objetivos de localización del terreno. No obstante, respecto de dichos factores, el art. 23.1 prevé un máximo o límite a la corrección de la valoración del suelo, que incorpora un tope máximo fijo que no se halla justificado, que puede resultar inadecuado para obtener en esos casos una valoración del bien ajustada a su valor real y que, en consecuencia, puede impedir una determinación de la indemnización acorde con la idea del proporcional equilibrio, razones por las cuales el inciso “hasta el máximo del doble” del párrafo tercero del art. 23.1.a) ha de reputarse contrario al art. 33.3 CE«

     

    Entiendo que, una vez se elimina el límite superior a la ponderación del valor resultante de capitalización, la posibilidad de “acercar” este resultado al valor real es mucho mayor, ya que se eliminan «de hecho» los límites en la valoración de fincas rústicas, siempre que éste se acompañe de la correspondiente justificación.

     

    Realmente es una cuestión que puede tener incidencia real en las valoraciones a medio y largo plazo, ya que, desde mi punto de vista, en la coyuntura actual, en muchos casos los valores obtenidos no distan mucho del valor real de las fincas rústicas, tanto al alza como a la baja.

     

    Quiero recalcar que me refiero a la “muchos casos”, lo cual no quiere decir que haya casos en los que realmente el valor obtenido por capitalización no se aproxime al real. Así, la eliminación de esta restricción permitirá la valoración a precio real de fincas rústicas que por su localización, tengan características especiales que les hagan diferenciarse mucho en su valor real del obtenido por el método obligatorio.

     

    Sin embargo, a medida que la coyuntura económica vaya cambiando, es probable que aparezcan zonas de alzas de precios de mercado, lo cual hará que probablemente, a medio y largo plazo, se recurrirá más habitualmente a la utilización de este coeficiente de ponderación sin restricción.

     

    CONCLUSIONES

     

    Por tanto, entiendo que quedamos liberados los técnicos para, cuando sea procedente, establecer un coeficiente de ponderación por localización superior a «2», lo cual es muy interesante especialmente para casos muy específicos, en los que el valor de capitalización resultante no refleje el valor real de la finca rústica afectada en un proceso de expropiación forzosa.

    Tendrás que estar atento a las resoluciones que se dicten de los recursos de inconstitucionalidad planteados sobre el artículo 23.1.a) del Texto Refundido de la Ley del Suelo.

    Finalmente, la lectura de esta Sentencia me deja otra duda, en relación con la constitucionalidad  del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, y en concreto con el artículo 17, que desde mi punto de vista está elaborado para dar cumplimiento expreso al límite del doble establecido en la Ley del Suelo.

     

    Mientras tanto… ¿Cuál es tu opinión con respecto a esta Sentencia, la eliminación de los límites en la valoración de fincas rústicas y a las consecuencias que tendrá?. Puedes dejar tu opinión en el cuadro de comentarios de más abajo.

     
    photo credit: Hindrik S via photopin cc