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El método de valoración. Una cuestión fundamental en la valoración de una finca rústica

Una de las cuestiones previas a la valoración de una finca rústica, y que constituye, uno de los que yo denomino “pilares básicos” de nuestro trabajo, es la elección del método de valoración que vamos a utilizar.

Se trata de una cuestión que, junto con la elección de realizar la valoración de una finca rústica según la renta potencial, o la renta real de una finca, constituye la base de nuestro trabajo de valoración, y cuya modificación posterior nos obligará a rehacer los cálculos.

Entrando en materia, existen varios métodos de valoración de fincas rústicas, como podemos encontrar en cualquier manual técnico. Algunos de ellos son los siguientes:

• Método de capitalización de renta
• Método de comparación.
• Métodos estadísticos.
• Métodos de valoración de árboles ornamentales, entre los que destaca la “Norma Granada”.
• Métodos de valoración medioambiental.
• Métodos de valoración de infraestructuras agrarias.
• Método de valoración de industrias agrarias.

Hoy me voy a centrar en dos: el método de comparación y el método de capitalización.

Abordaré la descripción de cada uno de ellos y las pautas generales para elegir uno y otro como método de valoración de una finca rústica.

Al comenzar a redactar estas líneas, pensé en incluir también la explicación de la utilización de cada uno de los métodos, con ejemplos reales de su aplicación, y otros aspectos relacionados con la práctica de la valoración.

Sin embargo, la extensión excesiva me ha hecho optar por dividir el conjunto en tres entradas, por lo que estos últimos conceptos se abordan en otros artículos.

Comenzaré por una breve descripción de cada uno de los métodos:

1. El de Comparación es el método de valoración de una finca rústica que consiste en utilizar valores de operaciones de compra venta realizados en la misma zona, paraje o municipio, y en fincas con características similares a la que estamos valorando.
2.  El de Capitalización de Rentas, por su parte, es el método de valoración de una finca rústica que consiste en realizar su valoración a partir de la renta, ya sea potencial o real, que se obtiene por el aprovechamiento al que esté dedicada la finca.

¿Qué aspectos tienes que tener en cuenta para elegir un método u otro?

Esta es una cuestión fundamental y, aunque parezca sorprendente, en muchos casos no depende del técnico el elegir un método de valoración de una finca rústica.

Y es que en nuestro país, en algunos casos el método de valoración no es una elección libre que puedas realizar desde la perspectiva técnica, sino que vendrá impuesto por las leyes, como resumo brevemente a continuación:

• Ley de Suelo: Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de Octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Artículo 34 (ámbito de las valoraciones, expropiación forzosa y reclamaciones patrimoniales a las administraciones públicas) y artículo 36 (valoración rústica exclusivamente permitida la valoración por el método de capitalización)
• Ley General Tributaria: Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.  Artículo 57 (métodos válidos para la comprobación de valores).
• Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras: Artículo 2 (ámbito de aplicación, garantía hipotecaria y otros) y Artículo 15 (Métodos de valoración admitidos).

En relación con las valoraciones de fincas para determinar la base imponible del Impuesto de Sucesiones y Donaciones, tendrás que tener en cuenta los métodos establecidos por la distinta legislación de cada una de las Comunidades Autónomas, que son las que tiene transferidas las competencias en este impuesto.

Método de Valoración en el caso de la expropiación forzosa.

Así, en el caso de valoración para determinar el justiprecio de una expropiación forzosa, la Ley actualmente vigente no contempla la posibilidad de que utilices uno de los métodos de valoración, el denominado “de comparación”.

Tampoco podrás utilizar este método en los casos de tener que elegir el método de valoración de una finca rústica para determinar la responsabilidad patrimonial de la Administración y en las operaciones que realice la Administración para la ejecución de ordenación territorial y urbanística (Artículo 34).

El que se prohíba la utilización de uno de los métodos de valoración de una finca rústica es una cuestión enormemente controvertida desde mi punto de vista, y voy a intentar explicar el motivo.

La Constitución Española dice que nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sin la correspondiente indemnización, es decir, el pago del justo precio correspondiente.

La Ley, por otra parte, establece un sistema de negociación entre la Administración y el propietario afectado, para intentar llegar a un acuerdo sobre la indemnización correspondiente.

Pues bien, el método de comparación, si se utiliza correctamente, tiene la virtud de reflejar, de una manera muy precisa, el valor de una finca rústica, en función de muchos parámetros que no pueden ser recogidos en el método de valoración por capitalización de rentas, en la mayor parte de los casos porque son “intangibles”, y en otros porque refleja unas expectativas que no pertenecen al marco de la explotación agraria de la finca (por ejemplo, expectativas urbanísticas, industriales, comerciales, medio ambientales, etc…).

Por su parte, el método de capitalización de rentas refleja el valor desde el punto de vista exclusivamente agrario.

Para ello, partiendo del valor de la renta anual que obtiene el propietario por la gestión agraria de la tierra, obtiene como resultado la cantidad de dinero que sería necesario depositar en valores de renta fija, para obtener una renta anual igual a la renta de la tierra, en función del tipo de interés al que se remuneren estos depósitos.

O dicho de otro modo, cuánto dinero tenemos que poner a «plazo fijo», para que los intereses sean iguales a la renta que produce la finca.

Este método, por lo tanto, valora la finca rústica desde su perspectiva exclusivamente agraria, sin tener en cuenta cualquier otro parámetro que influya en el valor de la tierra.

Por lo tanto, una primera consecuencia que quiero resaltar, es que los valores obtenidos en cada uno de los métodos serán, en un gran número de casos, diferentes. Esto es así sobre todo en aquellas fincas cuya valoración contenga cuestiones no medibles desde el punto de vista de una explotación agraria.

Efectivamente, los parámetros y circunstancias que “miden” cada uno de los métodos con respecto a la influencia en el valor de una finca rústica, son diferentes.

Esta diferencia entre los resultados en la valoración por cada uno de los métodos, es la que ha hecho que la Administración elimine el método de comparación de las opciones legales  para la obtención del justiprecio de los terrenos rústicos.

Debemos tener en cuenta que, de acuerdo con mi experiencia, el método de comparación arroja habitualmente valores superiores al de capitalización de rentas (aunque existen casos en los que, por efecto de la coyuntura económica de la crisis, esta situación puede haberse invertido).

Por lo tanto, como he dicho antes, se trata de un precepto legal que beneficia a la Administración en la mayoría de los casos de expropiación forzosa.

En cualquier caso, esta es simplemente mi opinión, por lo que legalmente es obligatorio que para un expediente de expropiación forzosa utilices el método de valoración de una finca rústica de capitalización de rentas.

La Administración es consciente de que esta norma puede provocar que se obtengan justiprecios muy por debajo de la realidad, por lo que ha previsto un mecanismo que suaviza estas consecuencias, de manera que la propia Ley permite la modificación del valor obtenido al alza, de acuerdo con una serie de condicionantes, restringidos, eso si, por la propia ley.

Esto lo puedes encontrar en más detalle en el artículo del blog que trata del Método de Valoración de una finca rústica por Capitalización de Rentas y el Reglamento de Valoración.

Por tanto, quiero insistir en que la elección del método de valoración de una finca rústica es una cuestión fundamental.

Existen innumerables sentencias sobre valoración de fincas rústicas afectadas por expropiación forzosa, en las que se rechaza un Informe de un técnico porque no se ha basado en el método de valoración de finca rústica aceptado por la Ley.

Legislación cambiante sobre valoración en la expropiación forzosa

Tienes que tener en cuenta que la legislación española es muy cambiante en lo que respecta a este asunto, ya que la Ley anterior a la actual (vigente hasta el año 2007), consagraba exactamente lo contrario: se debía aplicar prioritariamente el método de valoración de una finca rústica por comparación.

Subsidiariamente, para los casos en los que no existieran valores de comparación válidos, se permitía el recurrir al método de capitalización de rentas.

La legislación anterior, por tanto, era algo menos rígida que la actual en este asunto, al permitir la elección entre ambos métodos, aunque uno fuera subsidiario de otro.

Quiero comentar aquí un caso práctico real, en relación con unos expedientes de expropiación forzosa de una finca de la Autovía Córdoba – Málaga, sufridos entre los años 2006 y 2008.

A finales del 2012, recibí las Hojas de Aprecio de la Administración referente a estos expedientes (en efecto, las cosas de palacio van “muy” despacio, en algunos casos. Las obras finalizaron en 2010).

A la expropiación de esta finca rústica le ha afectado de lleno el cambio de legislación que he mencionado en el párrafo anterior, de forma que el expediente del año 2006 se debe valorar según una legislación (método de comparación), y el del 2008 por otra (método de capitalización de rentas).

Pero lo que me ha llamado profundamente la atención, y quiero destacar aquí, es que en la Hoja de Aprecio de la Administración, el perito obtiene valores prácticamente iguales en cada uno de los dos métodos usados en los distintos expedientes, y utiliza esta igualdad para ratificar la precisión de los resultados de su Hoja de Aprecio.

Como he explicado antes, ¡nada más alejado de la realidad!. La simple lectura de este párrafo me hizo ver que de alguna forma se había aplicado incorrectamente uno de los métodos (en este caso el de comparación), ya que en la práctica y en casos normales, no es posible que los resultados de ambos métodos coincidan exactamente.

Cómo elegir el método de valoración de una finca rústica.

Mi opinión para la elección del método en algunos casos de valoración de fincas rústicas es la siguiente:

• El método de comparación para la valoración de una finca rústica queda fuera del ámbito de la expropiación forzosa en estos momentos, de acuerdo con la Ley del Suelo y Valoraciones actualmente vigente.
• En el caso de valoración para el comprador de una finca, utilizar el método de capitalización de rentas es imprescindible. A partir de este valor, corresponde al comprador fijar el precio que quiera pagar, en función de otras motivaciones particulares.
• Si la valoración es para el vendedor de una finca, es imprescindible utilizar ambos métodos, para conocer los valores resultantes en ambos casos, que se pueden establecer como límites relativos para la información del propietario.
• En valoraciones para cuestiones patrimoniales, yo recomiendo tener en cuenta que, en general, el método de comparación “correctamente aplicado”, refleja con una mayor exactitud el valor que una finca rústica tiene en un determinado momento, lo cual puede alejar problemáticas posteriores a medio y largo plazo.
• En el caso de las valoraciones «legales» (tributos, hipotecario, etc…), acudir en primer lugar a la Ley correspondiente (ver más arriba), para determinar cuales son los métodos de valoración admitidos, y los requisitos legales y documentales para realizar dicha valoración.

Finalmente, no quiero cerrar este “post” sin insistir en este último aspecto: es imprescindible que, cualquiera que sea el método que escojamos, la aplicación sea correcta y precisa en todas sus pautas. .

Mientras, si has llegado leyendo hasta aquí, te agradeceré que dejes un comentario sobre esta entrada un poco más abajo.

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Agradecimientos: «Hombre invisible», por fotografía «Refleja2»