¡Alarma! Valoración muy alta de suelo rústico

Valoración muy alta de suelo rústico como consecuencia de la aplicación del método de capitalización de rentas. ¿Qué puedo hacer?.

Escribo este artículo casi por aclamación popular. Te aseguro que desde hace algunos meses, no eres ni mucho menos el único que me ha planteado esta duda, cuando la aplicación del Reglamento de  Valoraciones de la Ley de Suelo le ha dado como resultado unos valores que varían mucho con respecto a los que él mismo obtenía hace un año por el mismo método.

Se trata de un tema complejo.

Pero, antes de entrar en materia, te invito a hacer un poco de historia, que nos va a permitir a ti y a mi entender mejor el problema.

Límites a lo que se valora y cómo se valora

Y es que en el año 2007, en plena cresta de la ola inmobiliaria, el estado decidió que los valores de los inmuebles rurales debían desligarse del valor de mercado, fundamentalmente para evitar que la «especulación» se introdujera como un factor en las valoraciones, ya que, según dice la propia Ley 8/2007, de suelo, es necesario evitar «las prácticas especulativas, contra las que debemos luchar por imperativo constitucional«.

Para ello, desde mi punto de vista, la Ley 8/2007 establecía dos mecanismos para evitar las «tensiones especulativas» :

1. El suelo se tiene que valorar según la situación que se encuentre en el momento de la valoración, teniendo en cuenta que previamente «define los dos estados básicos en que puede encontrarse el suelo según sea su situación actual –rural o urbana–«.
2. «En el suelo rural, se abandona el método de comparación porque muy pocas veces concurren los requisitos necesarios para asegurar su objetividad y la eliminación de elementos especulativos«.

A partir de esta Ley, por tanto, el suelo rural sólo se puede valorar empleando el método de capitalización, y sin tener en cuenta ningún tipo de expectativas urbanísticas, lo cual ha sido avalado, como ya te comenté, por el Tribunal Constitucional.

Tasa de capitalización y precios de mercado

Pero la Ley va un paso más allá en la definición de la forma de valoración, ya que establece de expresamente el tipo de interés que se debe de aplicar en el método de capitalización.

La idea es buena, en principio, en tanto en cuanto que la elección de la tasa de interés es el «talón de Aquiles» del método de capitalización. Sin embargo, desde mi punto de vista, quizás hubiera sido mejor establecer valores mínimos como hace el artículo 32.2. de la Orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo.

Sin embargo, la Norma te permite establecer correcciones a la tasa de interés. ¿Por qué?. Pues debido al propio fundamento del método de capitalización, que se basa en al determinación del valor de sustitución de la inversión. Es decir, en la determinación del capital necesario para la obtención de una renta determinada. Sin embargo, es preciso que tengas en cuenta que distintas actividades económicas tendrán distinto riesgo y, por tanto, distinta tasa de remuneración. Así, el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo establece en su Preámbulo que «se propone un tratamiento novedoso en el campo de la valoración, consistente en la propuesta de tipos de capitalización diferentes, para tipos de explotaciones diferentes, y ello, en función del riesgo de cada actividad en suelo rural«.

Como resultado, se establece el Anexo I a dicho Reglamento.

Sin embargo, desde mi punto de vista la aplicación de este coeficiente no es automática, ya que el apartado 2 de la Disposición Adicional Séptima del Texto Refundido de la Ley del Suelo, en el que se dispone la aplicación de esta corrección, establece que éste se aplicará «cuando el resultado de las valoraciones se aleje de forma significativa respecto de los precios de mercado del suelo rural sin expectativas urbanísticas«.

El mayor problema que tiene esta disposición, desde mi punto de vista, es que se trata de un auténtico contrasentido con la letra de la propia Ley, y ello por dos motivos:

1. La forma de determinar el precio de mercado del suelo rural en un momento determinado, es emplear el método de comparación con valores de compraventa de terrenos similares, prohibido por la propia Ley.
2. ¿Cómo se pueden excluir, con ciertas garantías, las expectativas urbanísticas del precio de mercado de un suelo, fijado por valores de compra venta en el mercado libre?

Como ves, se trata de un tema bastante complejo, que además se complica más con la determinación de la corrección por localización.

Corrección por localización

La corrección del valor de capitalización por factores de localización del suelo rústico es otro de los componentes que hace que se produzca un incremento del resultado de la valoración.

Esta corrección por localización se utiliza en el método de capitalización de forma tradicional, como muy bien se explica en el Preámbulo de la Ley 8/2007, de Suelo: «se adopta el método asimismo habitual de la capitalización de rentas pero sin olvidar que, sin considerar las expectativas urbanísticas, la localización influye en el valor de este suelo, siendo la renta de posición un factor relevante en la formación tradicional del precio de la tierra».

Para el cálculo de esta «renta de posición» se establece la metodología en el Artículo 17 del Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo, en función de parámetros básicos que influyen en el valor del suelo, como la accesibilidad a núcleos de población, centros de actividad económica o ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico.

El incremento del valor del suelo se favorece aun más con la declaración de inconstitucionalidad del inciso de «hasta un máximo del doble», con el que el artículo 23 del Texto Refundido de la Ley de Suelo limitaba el valor del factor de localización.

 

 

Por lo tanto, tenemos varios factores que intervienen en el valor resultante de capitalización de la renta:

• La tasa de interés.
• El factor de corrección por tipo de actividad
• El factor de corrección por localización.

 

En la mayor parte de los casos, y dado el valor que actualmente tiene el tipo de referencia establecido en la Disposición Adicional Séptima del Texto Refundido de la Ley de Suelo, que según la web del Banco de España es, para el mes de Febrero de 2015 del 0,712%, en la capitalización de la renta de un explotación agraria obtendrás valores mucho más altos de los que, por ejemplo, se obtenían hace un año, en la que el tipo de interés de referencia era de 2,222%.

Entonces, ¿es incorrecto el método de capitalización?.

Desde mi punto de vista, en absoluto. Explicado de una forma sencilla, lo que está ocurriendo es que, cuando los valores de los tipos de interés son tan bajos, el capital necesario de sustitución de la renta suelo rural sometido a expropiación forzosa es mucho mayor, lo que se traduce en valores de capitalización elevados.

Otra cuestión es la del por qué de esta situación de tipos de interés muy bajos y, en algunos casos, negativos, que no corresponde al objeto de este artículo.

Asimismo, el margen de maniobra en la aplicación del método es reducido, ya que tanto el Texto Refundido de la Ley de Suelo como su Reglamento de Valoraciones establecen de forma obligatoria la aplicación del valor de la tasa de capitalización establecido en la Disposición Adicional Séptima.

Lo que si que entiendo que es optativo es aplicar o no el factor corrector por el tipo de actividad, de acuerdo con lo expuesto en el apartado 2º de la misma disposición adicional, aunque sea complicado la justificación de esta decisión, por los motivos que he expuesto antes.

Tampoco es obligatoria la inclusión del factor por localización en la valoración, aunque en muchos casos, como el de las fincas agrourbanas, su participación en la formación del valor final hace, desde mi punto de vista, indispensable su aplicación.

 

Conclusiones

1. Los valores altos obtenidos al aplicar el método de capitalización son debidos al descenso de los tipos de interés, que se traducen en un mayor capital necesario para igualar la renta del suelo rústico expropiado.
2. Ni el factor de corrección por tipo de actividad ni el factor por localización son de obligada aplicación, aunque la justificación de su inclusión o no en los cálculos puede presentar problemas desde el punto de vista metodológico, aunque no desde el meramente práctico.

 

Se podría escribir mucho más con respecto a este tema, pero creo que con estas líneas he reflejado el planteamiento del problema.

 

Ahora es tu turno. Puedes dejar tu opinión en los comentarios más abajo.

 

Un saludo, y hasta el próximo artículo….
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