Pues si.
Parece que el gobierno ya tomado una decisión para modificar el problema de la alta variabilidad en el tipo de interés de capitalización que se utiliza en la valoración de fincas rústicas.
Como recordarás, hace pocas fechas escribí un artículo sobre los problemas existentes con la variabilidad en la aplicación de la tasa de capitalización establecida en el Texto Refundido de la Ley del Suelo.
Pues bien, parece que ya se vislumbra una solución.
Ésta vendrá a través de la nueva Ley de Carreteras, si no hay una modificación durante la actual tramitación parlamentaria. Ésta prevé, en su disposición final tecera, una modificación del Texto Refundido de la Ley del Suelo, en concreto del apartado 1 de la disposición adicional séptima, que quedará redactada de la siguiente forma:
«1. Para la capitalización de la renta anual real o potencial a que se refiere el apartado uno del artículo 23, se utilizará como tipo de capitalización el valor promedio de los datos anuales publicados por el Banco de España de la rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años, correspondientes a los tres años anteriores a la fecha a la que deba ser referida la valoración».
El primer análisis que se puede hacer de la modificación es el siguiente:
- Cambia el tipo de referencia, lo que implicaría por si mismo un incremento en valor absoluto, al menos en la coyuntura actual. Así, para el mes de Mayo de 2015, el tipo de la deuda pública en el mercado secundario de plazo entre 2 y 6 años se ha situado en el 0,535%. Sin embargo, el mismo mes las Obligaciones del Estado a 30 años se remuneran a 2,83%.
- Sin lugar a dudas, se pretende conseguir un efecto «amortiguador» de la variación del tipo de capitalización. La referencia pasa a estar condicionada a una referencia histórica, lo que dará una cierta estabilidad al método, evitando la alta variabilidad derivada de la aplicación de tasas de capitalización derivadas de las políticas monetarias coyunturales. De esto te puedes hacer una idea revisando los últimos datos anuales de la rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años son de 5,91% en 2012, 5,03% en 2013 y 3,13% en 2014. (Datos anuales publicados por el Banco de España).
Y como final a este breve artículo, te recuerdo que esta modificación entrará en vigor cuando se apruebe la nueva Ley de Carreteras, y sea publicada en el Boletín Oficial del Estado. Por ahora, esta Ley se encuentra en fase de presentación de enmiendas.
¿Que te parece esta modificación, si realmente llega a entrar en vigor?
En cualquier caso, ten en cuenta que, mientras tanto, debes seguir manteniendo el tipo de capitalización legalmente establecido.
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Hola, ante todo darte las gracias por mantenernos informados de todas las novedades , incluso antes de producirse. Corrígeme si me equivoco, pero yo lo que veo en este cambio, es otra estratagema para disminuir las indemnizaciones, puesto que al aplicar intereses muchísimo mas altos hace falta una indemnización menor para capitalizar la renta. Con la enorme diferencia que hay entre una tasa y la otra me temo que las indemnizaciones van a caer por los suelos y aun encima venderán esta ley como un avance cuando yo lo llamaría una requisación encubierta de fincas-
Carlos, desde mi punto de vista, lo positivo de esta modificación es el efecto amortiguador de la variabilidad de la tasa que se debe aplicar. De esta manera, todos tenemos más o menos claro en qué ámbito estamos «jugando».
Por otra parte, la tasa de interés es uno de los factores que influyen en el método de capitalización, quizás el más determinante, pero no es el único. Por mi parte estoy tranquilo en cuanto a la posibilidad de defensa del propietario del valor de sus bienes. Otra cuestión es que en muchos casos, sea necesaria la judicialización del expediente para ello. Pero esa es otra cuestión….
Buenas tardes. A mí el año pasado me surgió este problema y como no me salían las cuentas lo justifiqué de la siguiente forma:
Como tipo de capitalización aplicable con carácter general, r1, se utilizará el establecido en el apartado 1 de la Disposición adicional séptima del texto refundido de la Ley de Suelo. (Para Septiembre 2014 = 1,064 %. La bajada de tipos dadas las condiciones de crisis actual y la situación del mercado, no se ajusta a la realidad de los préstamos al consumidor final, desvirtúa significativamente los precios medios de las encuestas oficiales de la Tierra del Mº de Agricultura y los precios habituales de mercado notoriamente conocidos. En consecuencia, se justifica oportuno aplicar el último tipo medio de préstamos hipotecarios publicado por el banco de España en agosto 2014: 2,75 %.).
Saludos
Juan Carlos, muy lógico desde el punto de vista técnico, aunque no se ajusta a la legislación vigente.
🙁
Buenas a todos:
Comentaros que ahora mismo esto a vueltas con la valoración de unas expropiaciones de Fomento.
Son fincas de secano dedicadas a trigo y girasol. Cultivos que tienen unos rendimientos netos anuales de 500 a 900 €/ha según los años.
Esto da unos valores de suelo, a día de hoy, muy muy elevados al aplicar la tasa de capitalización establecida y publicada en BOE de 5/5/15 que es la que debo tomar.
Mi duda es … Que va a hacer fomento y la comisión provincial cuando veas estas valoraciones?
En teoría las debe aceptar, pero es que si hacemos los cálculos al revés, para que salga un valor real de mercado los rendimientos netos anuales debieran estar del orden de 100 €.
Saludos
Buenas tardes.
Ante todo darle las gracias por mantenernos informados y resolver muchas dudas.
He visto que ya han aprobado la nueva Ley del Suelo «Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación
Urbana», además de lo que ha mencionado en su artículo he visto que en el Artículo 36. Valoración en el suelo rural (antes artículo 23) han quitado el límite del facto de corrección, que ya con anterioridad se declaraba incostitucional y nulo dicho inciso («hasta un máximo del doble») por Sentencia del TC 141/2014, de 11 de septiembre.
Antes se recogía lo siguiente:
«El valor del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza hasta un máximo del
doble en función de factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos de
población o a centros de actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor
ambiental o paisajístico, cuya aplicación y ponderación habrá de ser justificada en el
correspondiente expediente de valoración, todo ello en los términos que reglamentariamente
se establezcan»
Ahora se recoge lo siguiente:
«El valor del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza en función de factores
objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de
actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico,
cuya aplicación y ponderación habrá de ser justificada en el correspondiente expediente de
valoración, todo ello en los términos que reglamentariamente se establezcan.»
Tanto la sentencia del TC 141/2014 como, evidentemente, la nueva Ley del Suelo es posterior al Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley del Suelo, pero sin embargo no se recoge ninguna modificación de este Reglamento (corregidme si me equivoco), así pues sigue apareciendo en dicho Reglamento en su artículo 17 lo siguiente: «2.El factor global de localización, deberá obtenerse del producto de los tres factores de corrección que se mencionan a continuación y no podrá ser superior a dos».
¿Debemos obviar «no podrá ser superior a dos» entendiendo que el resto del artículo queda exactamente igual?, ¿existe alguna modificación de este artículo del Reglamento que se me este pasando?
Muchas gracias.
Un cordial saludo
María
Efectivamente. Se ha eliminado ese tope.
y que opináis de un acta de ocupación que se haya efectuado con la antigua Ley y la administracion quiera aplicarle la nueva Ley de carreteras pasando del 0,4% al 4,06?
el acta de ocupación se efectúa el 24 de septiembre y el reuquerimiento de hoja de aprecio el 22 de octubre. Que ley se aplica?