Categoría: Valoración y Expropiación Forzosa

Este manual es un producto resultado de más de veinticinco años asesorando a los afectados por expropiaciones forzosas, y en especial en estos últimos años en los que he tenido la oportunidad de trabajar a menudo en Levante. 

Valoración del justiprecio de una finca hortícola

Tras más de diez años de aplicación práctica del Reglamento de Valoraciones de la Ley de suelo, después de su entrada en vigor en Septiembre de 2011, puedo decir que ya contamos con la experiencia de numerosos casos de aplicación real que me permiten realizar su aplicación directa en este caso, planteando y resolviendo, si es posible, algunas de las dudas y errores en su aplicación más frecuentes. 

Todo ello teniendo en cuenta que se va ampliando la jurisprudencia existente al respecto, debido a los más de diez años de vigencia de este Reglamento.

El método utilizado es el de capitalización de rentas de la tierra, el único permitido por la Ley de Suelo y el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo, para la valoración de tierras con destino a un expediente de expropiación forzosa. 

Esta metodología de valoración tiene como característica su universalidad, al estar basado el valor final obtenido en los rendimientos que la explotación da a su propietario. 

La utilización de la renta real o potencial, como ya he comentado en mi blog, obedece a la situación real de la finca, que puede encontrarse en el momento de la valoración en explotación (renta real) o puede, por diversos motivos, encontrarse baldía, en cuyo caso utilizaremos la renta potencial, evitando de esta manera la minusvaloración por causas coyunturales. 

En este caso sobre el justiprecio de una finca hortícola, se presenta la forma de cálculo de la renta de la explotación establecida en el Reglamento, mediante los datos de la ENCUESTA DE SUPERFICIES Y RENDIMIENTOS AGRARIOS (ESYRCE), que complementan a los datos de los ESTUDIOS DE COSTES Y RENTAS DE LAS EXPLOTACIONES AGRARIAS (ECREA) , que permite salvar algunos problemas que nos encontramos estas fuentes de datos, como la falta de actualización y la obtención de resultados en algunos casos por debajo de la realidad.

El texto se encuentra lleno de enlaces a cada uno de los textos legales o documentos en los que me he apoyado para realizar la valoración. Todos los enlaces y referencias legales y técnicas están actualizados apara incorporar todas las novedades hasta la fecha de publicación de esta edición, en ENERO de 2025.

Quiero saber más sobre el manual sobre el justiprecio de una finca hortícola

La Subdirección General de Análisis Coordinación y Estadística del Ministerio de Agricultura Pesca y Alimentación, comienza la publicación del estudio ECREA 2.0, basado en los datos recopilados por la misma Subdirección para la Red Contable Agraria Nacional

El estudio ECREA 2.0 como herramienta para valoración rústica

ECREA 2.0 ha publicado recientemente sus primeros resultados

¿Qué es ECREA 2.0?

Se trata de una nueva versión, corregida y mejorada, del Estudio de Costes y rentas de las Explotaciones Agrarias, que la Subdirección General de Análisis, Coordinación y Estadística, dependiente de la Subsecretaría de Agricultura Pesca y Alimentación del Ministerio venía publicando desde 2010 de forma ininterrumpida hasta 2017.

¿Qué novedades presenta ECREA 2.0?

Datos RECAN

Desde mi punto de vista, ECREA 2.0 presenta una novedad importante, y es que el estudio se elabora a partir de los datos de la Red Contable Agraria Nacional (RECAN), de los cuales se obtienen “los ingresos, costes y resultados económicos a nivel de cada producción concreta, llegando a nivel de cultivo o producción agraria”.

De acuerdo con la nota metodológica publicada en la web, que puedes descargar aquí, la recogida de datos ha sido adaptada “a través de los formularios para poder ofrecer resultados a nivel de cultivo o producción ganadera”.

Esto supone un gran avance, desde mi punto de vista, ya que el trabajar directamente con RECAN tenía la dificultad de que sus resultados se publican por grupos de Orientaciones Técnico Económicas (OTEs) e Intervalos de Dimensión Económica (DE), lo que nos obligaba a extrapolar dichos datos a la explotación agraria con la que trabajamos, asignando ésta a una OTE dentro de una DE, con la consiguiente generalización de los resultados.

SUBVENCIONES

Otro de las grandes novedades se produce en el campo de los ingresos, en los que se recoge la información relativa a las ventas de la producción, así como las subvenciones acopladas a dicha producción y, separadamente, las ayudas desacopladas, lo que nos permite conocer, en el caso de su uso para la valoración en aplicación del Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo, los ingresos reales de la explotación agraria.

Esta asignación de ingresos, tanto derivados de las ventas como de las subvenciones, permite solventar una de las cuestiones que mayor problemática planteaba a la utilización de ECREA en su versión anterior: la obtención reiterada y constante (y no real) de pérdidas por la explotación agraria en muchos cultivos y aprovechamientos.

NÚMERO DE MUESTRAS

También ayuda a solventar este problema el hecho de que el número de explotaciones utilizadas para la publicación es muy elevado, en la mayor parte de los cultivos, como se puede comprobar en la publicación de los resultados para cada uno de los cultivos y sistemas de producción, habiéndose establecido un límite inferior de 10 muestras para la publicación efectiva de datos.

NOTA METODOLÓGICA

Me ha gustado mucho, también, la inclusión en la nota metodológica un análisis pormenorizado de las asignaciones de ingresos y costes realizados tanto en agricultura y ganadería, a nivel de RECAN y su obtención para la utilización en ECREA 2.0.

¿Qué cultivos puedo encontrar analizados en ECREA 2.0?

Te puedo decir, por un lado, que en la nota metodológica podrás encontrar todos los cultivos agrícolas y aprovechamientos ganaderos que van a incluirse en el estudio ECREA 2.0.

En la fecha de publicación de este artículo, se encuentra en la web de ECREA 2.0 los resultados del año 2019, que incluyen, para los cultivos herbáceos, los que te muestro en la siguiente ilustración.

Como puedes comprobar, la lista de aprovechamientos y sistemas de cultivo es amplia. En su mayor parte, cada uno de estos resultados por cultivos cuenta con un gran número de muestras, con algunas excepciones.

¿Por qué creo que ECREA 2.0 es importante para la valoración en la expropiación forzosa?

Pues mi impresión, después de estudiar los datos y realizar alguna prueba con los resultados publicados hasta ahora, es que el estudio ECREA 2.0 viene a solventar el problema que teníamos hasta ahora en la valoración.

Éste era el de encontrar datos fiables de gastos de las explotaciones agrarias, con el respaldo de un gran número de muestras en la mayor parte de los casos.

Además, la inclusión de las subvenciones, tanto acopladas como desacopladas, permite acercar el estudio a la realidad del campo, obteniendo resultados más ajustados a la realidad.

Esto en la actualidad significa que, en muchos cultivos, es imprescindible la consideración de las subvenciones de la PAC para que los resultados no sean ruinosos.

¿Tienes algún ejemplo de la aplicación de ECREA 2.0 a la valoración para expropiación forzosa?

Así es.

La publicación reciente de los primeros resultados de ECREA 2.0 me ha obligado a realizar la actualización más rápida que nunca he hecho de un manual.

es debido a que en su versión inicial, el libro ”Valoración del justiprecio para expropiación forzosa de una finca de secano” estaba realizado a partir de los datos de RECAN en bruto, tal y como se encuentran publicados, tal y como he explicado más arriba.

Sin embargo, la publicación de estos primeros resultados de ECREA 2.0 me ha permitido actualizar el manual ”Valoración del justiprecio para expropiación forzosa de una finca de secano”, realizando el cálculo de la renta potencial de la explotación a partir de una alternativa de cultivos en secano a partir de los datos de esta publicación ECREA 2.0.

Expropiación forzosa en fincas de labor regadío

Este manual es un producto resultado de más de veinticinco años asesorando a los afectados por expropiaciones forzosas, y en especial en estos últimos años en los que he tenido la oportunidad de trabajar a menudo en el Norte de España, especialmente en amplias zonas de Castilla y León. 

Tras más de diez años de aplicación práctica del Reglamento de Valoraciones de la Ley de suelo, después de su entrada en vigor en Septiembre de 2011, puedo decir que ya contamos con la experiencia de numerosos casos de aplicación real que me permiten realizar su aplicación directa en este caso, planteando y resolviendo, si es posible, algunas de las dudas y errores en su aplicación más frecuentes. 

Todo ello teniendo en cuenta que se va ampliando la jurisprudencia existente al respecto, debido a los diez años de vigencia de este Reglamento.

El método utilizado es el de capitalización de rentas de la tierra, el único permitido por la Ley de Suelo y el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo, para la valoración de tierras con destino a un expediente de expropiación forzosa. 

Esta metodología de valoración tiene como característica su universalidad, al estar basado el valor final obtenido en los rendimientos que la explotación da a su propietario. 

La utilización de la renta real o potencial, como ya he comentado en mi blog, obedece a la situación real de la finca, que puede encontrarse en el momento de la valoración en explotación (renta real) o puede, por diversos motivos, encontrarse baldía, en cuyo caso utilizaremos la renta potencial, evitando de esta manera la minusvaloración por causas coyunturales. 

El texto se encuentra lleno de enlaces a cada uno de los textos legales o documentos en los que me he apoyado para realizar la valoración. Todos los enlaces y referencias legales y técnicas están actualizados apara incorporar todas las novedades hasta la fecha de publicación de esta edición, en Julio de 2022.

Quiero saber más sobre el manual de expropiación forzosa en fincas de labor regadío

Eliminado del Coeficiente r2 que modificaba el tipo de capitalización

El Tribunal Supremo «tumba» el Anexo I y el artículo 12.1.b del Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo aprobado por el Real Decreto 1492/2011

Se ha producido una novedad que puede tener consecuencias significativas para tus valoraciones de fincas rústicas.

¿Que ha ocurrido?

La sentencia 689/2020 de 8 de junio de la Sala de lo contencioso del Tribunal Supremo, ha declarado la nulidad de pleno derecho el artículo 12, párrafo primero, parágrafo b) y el Anexo I del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto 1492/2011.

Esto significa que dicho artículo y el Anexo ya no existen. No puedes referirte a ellos en tu valoración.

El artículo 12.1.b que ha sido anulado decía lo siguiente: «Cuando en el suelo rural se desarrollen actividades agropecuarias o forestales, se utilizará como tipo de capitalización, r2, el resultado de multiplicar el tipo de capitalización general r1 por el coeficiente corrector establecido en la tabla del Anexo I de este Reglamento según el tipo de cultivo o aprovechamiento«.

Por su parte, el Anexo I establecía el citado coeficiente corrector en función del tipo de cultivo o aprovechamiento en una horquilla que variaba entre 0,39 para pastos y 0,78 para tierras de labor regadío y hortalizas al aire libre.

Dicho coeficiente del Anexo I es siempre inferior a la unidad, incrementando por tanto el valor del suelo rústico sobre el que se aplica.

¿Por qué ha anulado el Tribunal Supremo este artículo y su Anexo?

Pues por ser contrario al párrafo segundo de la Disposición Adicional Séptima del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de Octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana

Es decir, por ser una norma ilegal, contraria a la Ley.

La norma que infringe el artículo dice lo siguiente:

Este tipo de capitalización podrá ser corregido aplicando a la referencia indicada en el apartado anterior un coeficiente corrector en función del tipo de cultivo, explotación o aprovechamiento del suelo, cuando el resultado de las valoraciones se aleje de forma significativa respecto de los precios de mercado del suelo rural sin expectativas urbanísticas. Los términos de dicha corrección se determinarán reglamentariamente.

Disposición Adicional 7ª de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Párrafo 2º

¿Cual es la infracción cometida por el artículo anulado para ser ilegal?

La imperatividad.

De acuerdo con el artículo 12 del Reglamento, «Los tipos de capitalización que se aplicarán en la valoración en suelo rural, de acuerdo con los usos y aprovechamientos de la explotación, serán los siguientes:«

El artículo 12.1.b impone la aplicación del coeficiente r2 «cuando en el suelo rural se desarrollen actividades agropecuarias o forestales«, sin tener en cuenta si el resultado de la valoración (por capitalización) se ha alejado de forma significativa respecto de los precios de mercado del suelo rural sin expectativas urbanísticas.

También entiende la sentencia que es ilegal el Anexo I porque «la remisión a los coeficientes taxativos del Anexo, sin margen alguno de apreciación en una banda más o menos amplia, tampoco se adaptaría a la Ley, porque deberá convenirse que si lo que se trata de corregir es el valor resultante de las normas reglamentarias con el hipotético precio de mercado, será en cada caso concreto, para realizar esa corrección, como deberá aplicarse el coeficiente de corrección«.

En mi opinión, es cierto que el Gobierno se olvidó de la Disposición Adicional 7ª en la redacción del Reglamento.

Y no lo digo yo, lo dice el propio Gobierno en el preámbulo del Real Decreto 1492/2011 que aprueba el Reglamento, cuando reconoce que «desde la perspectiva metodológica, se propone un tratamiento novedoso en el campo de la valoración, consistente en la propuesta de tipos de capitalización diferentes, para tipos de explotaciones diferentes, y ello, en función del riesgo de cada actividad en suelo rural, lo que constituye el núcleo fundamental de la valoración rural«

Lo lógico es que hubiese hecho una referencia a la Disposición Adicional 7ª y a la necesidad de que existiese una diferencia entre los valores obtenidos por capitalización y los precios de mercado del suelo rural sin expectativas urbanísticas.

Un inciso: ¿Cuáles son los precios de mercado del suelo rural sin expectativas urbanísticas? ¿Es posible aislar los precios de mercado del suelo rural que tienen y que no tienen expectativas urbanísticas? ¿Es posible discriminar de alguna forma un componente urbanístico en el precio de mercado del suelo rural? ¿Cómo se obtendría ese valor?

Segundo inciso: ¿Cómo obtenemos el precio de mercado del suelo rural cuando está prohibido la utilización del método de comparación?.

La Ley de Suelo de 2007, establecía claramente los motivos de la prohibición del método de comparación en su preámbulo:

«En el suelo rural, se abandona el método de comparación porque muy pocas veces concurren los requisitos necesarios para asegurar su objetividad y la eliminación de elementos especulativos,…«

Lo cual nos lleva al absoluto contrasentido de tener que establecer unos precios de mercado del suelo rural sin expectativas urbanísticas, cuando la propia Ley que lo estableció reconoce que es muy difícil que puedan concurrir los requisitos necesarios para ello.

Pero, una vez superadas estas disquisiciones, continuemos.

¿Cuáles son las consecuencias de esta Sentencia?

Pues la consecuencia más importante es que desaparece el coeficiente r2 del Reglamento y los valores contenidos en el Anexo I.

Sin embargo, esto no quiere decir que desaparezca la posibilidad de efectuar la corrección del tipo de capitalización cuando los valores se separen significativamente del precio de mercado del suelo rural sin expectativas urbanísticas, ya que esto es lo establecido en la Disposición Adicional 7ª de la Ley de Suelo, párrafo segundo.

Pero esto tendrás que justificarlo. Ya no es automático

¿Qué puedo hacer entones?

En mi opinión, sólo es posible una cosa en las valoraciones ya realizadas e incluidas en un expediente expropiatorio: debes revisar tus valoraciones ya realizadas de fincas rústicas para expropiación forzosa.

Así es, deberás revisar en cada una de tus valoraciones, comprobando si has aplicado automáticamente el coeficiente r2 de acuerdo con lo estipulado en el artículo 12.1.b.

En el caso de que sea así, habrá que determinar si los precios de mercado del suelo rústico (sin expectativas urbanísticas) en la fecha de la valoración se alejaban del valor obtenido por capitalización.

¿Cual es el valor que debo comparar con el precio de mercado?

Pues lo dice la propia sentencia de la siguiente forma: «… dará como resultado el valor de capitalización del suelo (cociente) [V=R:r; del artículo 11.a) in fine]. Pues bien, será cuando se haya obtenido dicho valor de capitalización y se constate que el precio obtenido para los terrenos «se aleje de forma significativa respecto de los precios de mercado del suelo rural sin expectativas urbanísticas», cuando deberá entrar en juego el coeficiente de corrección que establece el párrafo segundo de la Disposición Adicional«.

En el caso de que esto sea así, y constates la existencia de esa diferencia significativa, deberás poner en relación el coeficiente aplicado directamente con la Disposición Adicional 7ª, no con el artículo 12.1.b que ya no existe, y justificar dicho coeficiente en función del tipo de cultivo, explotación o aprovechamiento del suelo.

¿Qué consecuencias va a tener esta sentencia?

Pues no quiero ser alarmista, pero es posible que, en algunos casos, se produzca una reducción aproximada de los valores obtenidos para el suelo rural de entre el 20% y el 80%, debido a la no aplicación del coeficiente r2 por no poder demostrar expresamente la diferencia entre el valor de capitalización obtenido y el precio de mercado (sin expectativas urbanísticas, lo que esto quiera significar).

Moraleja

Después de esta Sentencia, no puedo dejar de reiterar mi petición, realizada ya en otros artículos del blog desde hace años, para que el Gobierno derogue el Reglamento del Valoraciones de la Ley de Suelo y que el Parlamento restituya a los técnicos la capacidad para valorar de acuerdo con cualquiera de los métodos existentes, incluyendo el método de comparación.

No olvidemos que la prohibición de utilización del método de comparación se estableció en el año 2007, cuando los precios en el mercado inmobiliario se encontraban en la cresta de la burbuja que luego explotó.

Sin embargo, con el paso de los años, la situación se ha invertido, y es ahora, a consecuencia de la aplicación del rígido método de capitalización establecido por el Reglamento, cuando nos encontramos, en muchos casos, valores muy altos del suelo rústico.

Dichos valores altos la Administración los combate a parches: primero, cambiando la referencia del tipo de capitalización; después, metiendo a los interventores de Hacienda en los jurados de expropiaciones; por último, esta sentencia, que no es de la Administración propiamente dicha, pero que juega de forma importante a su favor (y de las beneficiarias de las expropiaciones).

Hasta aquí este artículo de hoy.

Como siempre, te emplazo a que utilices el espacio de comentarios para dejar tu opinión, sobre todo en este caso que puede ser del mayor interés para todos.

Un saludo.