Una carretera atraviesa una finca de regadío y deja el pozo a un lado y parte de los cultivos al otro.
Una línea ferroviaria separa los pastos de una explotación ganadera e impide que los animales circulen como antes.
En el plano aparecen dos porciones. En la explotación, el problema puede ser bastante más complejo.
¿Cómo justificas la indemnización por división de finca en una situación así?
La respuesta exige conocer qué función tenía cada parte y cómo queda organizado el aprovechamiento después de la expropiación.
División de finca y demérito: cómo encajan
La división de una finca puede ocasionar una pérdida de aprovechamiento o de valor en los terrenos que permanecen en propiedad.
Esta es una de las situaciones que debes estudiar dentro de la valoración del demérito de una finca rústica.
Pero no toda división tiene las mismas consecuencias. Un paso bien situado puede reducir el perjuicio producido con respecto a la situación anterior. En caso contrario, la separación puede alterar de forma importante el funcionamiento de la explotación.
Debes tener en cuenta que si incluyes una partida «división» y otra «demérito», en el informe debes delimitar los perjuicios que recoge cada una.
El tamaño del resto no explica por sí solo su viabilidad
Este es uno de los puntos que conviene tener claros.
Un resto pequeño puede conservar un aprovechamiento razonable. Otro de mayor superficie puede quedar sin un acceso adecuado o separado de una instalación imprescindible.
Por eso no deduciría su viabilidad únicamente de los metros cuadrados que quedan.
Si la conservación del resto resulta antieconómica, el artículo 23 de la Ley de Expropiación Forzosa permite solicitar la expropiación de toda la finca. Esa situación necesita su propia justificación.
Pero también puede existir un perjuicio indemnizable aunque los terrenos restantes sigan siendo explotables.
La cuestión es determinar en qué condiciones pueden seguir aprovechándose y qué pérdida produce la división.
Estudia cada resto y su relación con el conjunto
Antes de elegir un porcentaje, yo comprobaría cómo se trabajaba la finca y qué cambia con el proyecto.
En particular, prestaría atención a tres cuestiones.
Qué condiciones conserva cada porción. Su superficie útil, su forma y las posibilidades de realizar las labores. Un resto estrecho o irregular puede plantear problemas distintos de otro amplio y bien configurado.
Cómo se accede y cómo se comunican las partes. La existencia de un acceso no demuestra que sea adecuado para la maquinaria, el transporte de la cosecha o el movimiento del ganado. Hay que conocer su recorrido y sus condiciones reales de uso.
Qué elementos servían al conjunto. Un pozo, una balsa, una manga de manejo o un punto de suministro pueden quedar en una sola de las porciones. Su repercusión depende del servicio que prestaban a las demás.
Imagina una dehesa en la que los pastos quedan a ambos lados del ferrocarril y el único abrevadero se encuentra en uno de ellos.
El problema no se explica diciendo que quedan dos superficies de pastos. Tendrás que estudiar cómo se abastecerá al ganado, cómo se organizarán los movimientos y qué soluciones permiten mantener el aprovechamiento.
Cómo cuantificar la indemnización por división
Los porcentajes sobre el valor del suelo son una forma habitual de expresar esta indemnización. Pero la Ley no establece un porcentaje único por partir una finca en dos.
Para justificarlo necesitas relacionar la estimación con la pérdida concreta que has identificado.
¿Se han encarecido las labores? ¿Queda una superficie con un aprovechamiento limitado? ¿Es necesario reorganizar instalaciones o recorridos?
Según el caso, puede resultar útil estudiar los costes adicionales, la pérdida de aprovechamiento o la depreciación de cada resto. El método elegido debe permitir entender cómo se llega al importe propuesto.
También importa la base sobre la que se calcula. Hay que delimitar qué terrenos sufren el perjuicio y justificar su valoración, conforme al método de valoración del suelo rural en expropiación.
Un porcentaje defendible necesita algo más que otro expediente en el que se haya utilizado.
Las tablas de Fomento necesitan una justificación del caso
Una referencia utilizada en estas valoraciones es el Apéndice III de la Nota de Servicio 4/2010 de la Dirección General de Carreteras.
En los comentarios de esta entrada ya se planteaba su aplicación hace años.
Mi criterio sigue siendo que una tabla puede ayudar a ordenar una estimación, pero debe comprobarse si representa las condiciones de la finca. Aplicarla por el mero hecho de proceder de una Administración no resuelve esa comprobación.
La STSJ de Andalucía, Sala de Granada, de 23 de enero de 2025, recurso 239/2022, rechazó la aplicación automática de esos porcentajes. Entre otras cuestiones, faltaba un estudio del tamaño medio de las parcelas de la zona que justificase su utilización.
Por su parte, la STSJ de Extremadura de 9 de septiembre de 2025, recurso 291/2024, utilizó el baremo al valorar de forma diferenciada los restos, atendiendo a su dimensión, al acceso y a la descripción pericial de sus condiciones.
Estas resoluciones muestran la importancia de explicar por qué la referencia elegida es adecuada para esa finca.
Ese es el trabajo técnico que no puede sustituir la tabla.
Un paso de servicio puede cambiar la valoración
La posición de los pasos y accesos puede ser decisiva.
En una explotación ganadera, un paso debe permitir el movimiento de los animales en condiciones adecuadas. En una explotación agrícola, importarán las dimensiones de la maquinaria y los desplazamientos necesarios para las labores.
También tendrás que comprobar si el paso está previsto en el proyecto, dónde se sitúa y qué condiciones tendrá. Una posibilidad de cruce dibujada de forma imprecisa no permite dar por resuelto el problema.
Lo mismo ocurre con una conducción de riego o con un nuevo camino de servicio.
Si la solución recupera la funcionalidad anterior, reducirá el perjuicio. Si deja sobrecostes o limitaciones permanentes, habrá que estudiar esa pérdida residual.
Conviene, además, separar los efectos permanentes de la división de los daños durante las obras, que pueden exigir una valoración de la ocupación temporal.
El informe debe explicar por qué la división cuesta dinero
Un buen plano permite ver dónde pasa la infraestructura. El informe tiene que explicar qué consecuencias tiene para la explotación.
Los recorridos, los usos de cada porción y el funcionamiento de las instalaciones deben encajar con la valoración económica que se propone.
Para mí, ahí está la diferencia entre señalar una división y justificar su indemnización.
Si necesitas preparar o revisar una valoración por división de finca, puedes plantearme el caso para una intervención pericial.
También si eres técnico o abogado y buscas colaboración para estudiar los restos, los accesos o las consecuencias de una infraestructura sobre una explotación agraria.
Esta entrada ha sido revisada y actualizada el 26 de octubre de 2026. Los comentarios anteriores corresponden a versiones previas del texto. Las referencias y porcentajes que mencionan deben interpretarse con las precisiones de esta actualización.
