Valoración del justiprecio de una finca de cítricos
Te presento mi ebook sobre valoración más completo hasta la fecha.
En este ebook te explico la Hoja de Ruta para determinar el valor de una finca rústica según sus características específicas, especialmente dirigido a quién necesite obtener el justiprecio en una expropiación forzosa.
Plantaciones periódicas
Se expone la forma de calcular el valor de la finca cuando el aprovechamiento sea periódico, según el artículo 13.c) del Reglamento.
Indemnizaciones
Incluye ejemplos de la forma de calcular y justificar algunas indemnizaciones como las derivadas de la DIVISIÓN DE FINCA o la OCUPACIÓN TEMPORAL CON ELIMINACIÓN DE LOS ÁRBOLES Y LA SERVIDUMBRE.
Una vez que tengas el libro en tu poder, sigue paso a paso el modelo, es muy sencillo y obtendrás el valor de la finca rústica.
Pero no sólo el valor. También sabrás los factores fundamentales que determinan este valor, tanto los que lo hacen subir, como los que actúan en su detrimento, y cómo afectan a la configuración del resultado final.
¿Tienes dudas? Empieza paso a paso.
Puedes comentarme los resultados, ya sea por correo electrónico o a través de nuestra página de facebook.
Las leyes, documentos y otra información que puedes necesitar está fácilmente disponible a través de los numerosísimos enlaces (hyperlinks) que encontrarás al leer el texto.
Pincha en ellos y accederás directamente a través del navegador web
Este ebook es el más completo hasta la fecha. Incluye todo lo ya visto en los Casos nº 1 y nº 2, a lo que se añade todas las cuestiones referentes a las indemnizaciones que deben ser valoradas en una expropiación forzosa así como la valoración de plantaciones de reposición periódica según el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo (artículo 13.c).
Se ha actualizado el ebook «Valoración de finca rústica. Caso nº 1. Según el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo».
En este año 2019, la actualización se ha centrado en incluir un Anexo con los costes de implantación del nuevo cultivo de viña, arrancada antes de la ocupación.
De esta forma, respondo a las cuestiones planteadas por algunos de vosotros, lectores, y al ser un anexo, mantengo la esencia de «caso real» planteado cuando publiqué el ebook.
También se corrigen algunas otras erratas. Muchas gracias a todos los que habéis colaborado con vuestros comentarios. (¡¡Gracias!!)
Todos aquellos que hayáis comprado el ebook, recibiréis un correo electrónico para su descarga gratuita.
Otra de las preguntas que me suelen llegar al blog, aunque en este caso no lo es con tanta asiduidad como las que traté en el último artículo sobre la aplicación de la Norma Granada para la valoración de árboles, es sobre las posibles indemnizaciones por las limitaciones que en una finca suponen las zonas de protección establecidas por una carretera colindante o muy cercana.
Así que voy a dedicar unas líneas a comentar estas limitaciones al uso de las fincas por la protección de las carreteras, sus características y cuándo y donde podría incluirse una indemnización en tu valoración.
¿Qué son las limitaciones por carreteras?
Son zonas adyacentes a las carreteras, habitualmente franjas de distinta anchura en paralelo con ésta, en las que existen importantes limitaciones a la propiedad, en función de la importancia de la protección que otorgan a la vía.
La Ley de carreteras en su artículo 28 que las zonas de protección de las carreteras son:
Dominio Público
Servidumbre
De Afección
De limitación de la edificabilidad
En realidad aquí sólo contemplaremos las tres últimas como limitaciones a la propiedad, ya que la primera es de titularidad estatal, como su propio nombre indica.
Zonas de protección de las carreteras estatales
¿Cuáles son las limitaciones que se imponen en las franjas de protección de las carreteras?
De acuerdo con el artículo 28.2 de la Ley de Carreteras, “En estas zonas no podrán realizarse obras o instalaciones ni se permitirán más usos o servicios que aquéllos que sean compatibles con la seguridad viaria y con las previsiones y la adecuada explotación de la carretera.
La realización de cualquier actividad que pueda afectar al régimen de las zonas de protección requiere autorización del Ministerio de Fomento, sin perjuicio de otras competencias concurrentes.”
Es decir, que los usos que el propietario particular puede dar a estas zonas están muy limitados, y en cualquier caso, será necesario solicitar previamente permiso al organismo titular de la carretera para poder realizar cualquier actividad.
¿Existe diferencia en las limitaciones impuestas en cada una de las zonas de protección?
Efectivamente, las limitaciones impuestas en cada una de las franjas de protección están especificadas legalmente, de la siguiente forma:
¿Qué limitaciones tiene la zona de servidumbre de una carretera?
Estipulado en el artículo 31 de la Ley de Carreteras: “En la zona de servidumbre no podrán realizarse obras o instalaciones ni se permitirán más usos que aquellos que sean compatibles con la seguridad viaria y la adecuada explotación de la vía, previa autorización…”.
Además, en el Reglamento General de Carreteras, se establece que “Los propietarios o titulares de otros derechos reales o personales sobre los terrenos afectados por las servidumbres necesarias para garantizar el funcionamiento y explotación de la carretera podrán realizar cultivos sin necesidad de autorización, pero no obras o instalaciones que impidan la efectividad de la servidumbre o que afecten a la seguridad de la circulación vial.
Tampoco se podrán realizar plantaciones, obras o instalaciones que impidan la efectividad de esas servidumbres o incidan en la seguridad de la circulación vial.”
¿Qué limitaciones tiene la zona de afección de una carretera?
Lo indica el artículo 32 de la Ley de Carreteras: “Para ejecutar en la zona de afección cualquier tipo de obras o instalaciones fijas o provisionales, cambiar el uso o destino de las existentes y plantar o talar árboles, se requerirá la previa autorización… En las construcciones e instalaciones ya existentes en la zona de afección podrán realizarse obras de reparación o mejora, previa la autorización correspondiente, una vez constatados su finalidad y contenido, siempre que no supongan aumento de volumen de la construcción y sin que el incremento de valor que aquellas comporten pueda ser tenido en cuenta a efectos expropiatorios…”
¿Qué limitaciones tiene la zona de limitación a la edificabilidad de una carretera?
El artículo 33 de la Ley de Carreteras especifica que en estas zonas “Queda prohibido en esta zona cualquier tipo de obra de construcción, reconstrucción o ampliación, incluidas las que se desarrollen en el subsuelo, o cambio de uso, a excepción de las que resultaren imprescindibles para la conservación y mantenimiento de las construcciones o instalaciones ya existentes.”
¿Tengo derecho a una indemnización porque mi finca rústica está afectada por estas zonas de protección de carreteras?
En general, la respuesta a la posibilidad de indemnización por la constitución de estas limitaciones por la construcción de una carreteras, es que no, que no son indemnizables estas limitaciones a la propiedad que se establecen en fincas rústicas.
En el Reglamento General de Carreteras (que no ha sido derogado ni modificado tras la publicación de la Ley de Carreteras en 2015) se indica meridianamente claro: “El uso y explotación de los terrenos comprendidos dentro de la zona de servidumbre por sus propietarios o titulares de un derecho real o personal que lleve aparejado su disfrute, estarán limitados por su compatibilidad con las ocupaciones y usos (…), sin que esta limitación genere derecho a indemnización”.
Si que será indemnizable, y así lo estipula la Ley de Carreteras, “la ocupación de la zona de servidumbre y los daños y perjuicios que se causen por su utilización”.
Es decir, se trata de una indemnización casuística, para el caso en que, por la necesidad de ocupación de la zona de servidumbre para el servicio de la carretera, sea necesario ocupar la finca y se produzcan daños y perjuicios, generalmente en los cultivos o plantaciones existentes.
¿Mi finca rústica tiene una calificación urbanística para la realización de una actividad compatible con el suelo rural, y está afectada por las limitaciones de una nueva carretera?
Este es un caso muy habitual, ya que en una gran parte del territorio el suelo rústico, no protegido, es compatible con la calificación urbanística para la realización de distintas actividades, sin más que cumplir los requisitos impuestos por el Plan de Ordenación Urbanística correspondiente (turismo rural, parques eólicos, fotovoltáicos, etc…)
En este caso, es importante que tengas en cuenta que el artículo 33.5 de la Ley de Carreteras establece una disposición legal novedosa, que es la siguiente: “Será indemnizable la depreciación originada en las fincas contiguas a carreteras que se construyan o actuaciones que se lleven a cabo en las mismas a partir de la entrada en vigor de la presente ley, como consecuencia del menoscabo en el estatuto jurídico de la propiedad, incluida la pérdida de edificabilidad que tuvieran reconocida las fincas sitas en las zonas de protección de dichas carreteras y no pudiera ejercerse en otras ubicaciones.”
Esta cláusula, que recoge una doctrina jurisprudencial consolidada con respecto a los terrenos urbanos, parece que es de posible aplicación a los terrenos rústicos en los casos en los que éstos sufran en los derechos urbanísticos que tengan reconocidos, cumpliendo las condiciones:
Encontrarse dentro de las zonas de protección de dichas carreteras
Quede demostrado que no es posible ejercer dicho derecho en otra ubicación.
En cualquier caso, es cierto que, en el caso de la zonas de afección, la Ley de Carreteras establece que “La denegación de la autorización en la parte de la zona de afección que sea exterior a la línea límite de edificación definida en el artículo 33.1, sólo podrá fundamentarse en razones de seguridad viaria, o en la adecuada explotación de la vía, o en las previsiones de los planes, estudios o proyectos de construcción, conservación, ampliación o variación de carreteras del Estado en un futuro no superior a diez años, contados a partir de la fecha de la autorización u orden para realizar el correspondiente estudio.”
Entiendo (es mi opinión) que sólo en el caso de que se produzca esta denegación, y en los casos establecidos en esta norma, será posible que se produzca una depreciación indemnizable, siempre que se cumplan las dos condiciones anteriores.
Se trata, desde mi punto de vista, de una cuestión que dará lugar sin lugar a dudas a controversias en el futuro.
En los últimos tiempos, recibo numerosas preguntas en el blog sobre la aplicación de la Norma Granada para la valoración de árboles.
Así que voy a dedicar unas líneas a comentar este método de valoración, sus características y cuándo y donde lo puedes aplicar en tu valoración.
¿Qué es la Norma Granada?
Pues según sus creadores, la Asociación Española de Parques y Jardines, la Norma Granada es “… ya un procedimiento clásico de valoración de árboles ornamentales. Hace algunos años que no resulta tan extraño decir que los árboles tiene un valor diferente de la sola madera…” (texto extraído de la página web de la AEPJP).
Esto es cierto, ya que si necesitas realizar la valoración de arbolado de forma individualizada para cada ejemplar, la Norma Granada se ha convertido en un estándar para la valoración de árboles, en especial por su utilización, en algunos casos, por la Administración.
¿Cómo aplicar la Norma Granada?
Es importante que cuando elabores el Informe de tu valoración no olvides utilizar la última revisión publicada de la Norma. En el momento en el que escribo este artículo, en la web de la Asociación Española de Parques y Jardines indica que existe ya una edición del año 2019.
Muchos de estos parámetros, para una determinada localización, serán comunes a todos los ejemplares valorados, ya que son los que estipulan las características edafológicas y climáticas de la posición de los árboles.
Sin embargo, desde mi punto de vista, el importante destacar que la Norma Granada no es un método mágico ni secreto para la determinación del valor de los árboles.
En qué consiste la Norma Granada
Por el contrario, se trata de un método basado en que la determinación del valor del árbol, se realiza a partir del valor básico establecido por precios de ejemplares similares en viveros, al que se añaden los costes de reposición, como los costes de plantación y cuidados hasta el arraigo.
Así, por ejemplo, puede que encuentres algún caso de un ejemplar que no se encuentra recogido en el listado de la Norma Granada para la determinación de coeficientes de los árboles no sustituibles.
Así me ha ocurrido en algún caso. Por ejemplo, el de una especie arbustiva que se había desarrollado en forma arbórea.
Por ello, se determinará su valor a partir del valor básico de un ejemplar de vivero, al que añadiremos los costes de plantación y arraigo, más los costes de mantenimiento anuales, capitalizados de acuerdo con una fórmula establecida en la propia Norma Granada.
¿Cual es el “secreto del éxito” de la Norma Granada?
Sin embargo, y en esto es lo que creo que radica el éxito esencial de la Norma Granada, es que se “atreve” a valorar de alguna forma los árboles que por sus características son “no sustituibles”.
Es decir, aquellos que de ninguna de las maneras podríamos plantearnos en lograr reponer en caso de su desaparición.
El valor de los árboles que no pueden considerarse sustituibles se realizara mediante la obtención del valor básico del ejemplar, a partir de la fórmula de regresión y coeficientes establecidos en la propia Norma Granada, que dependen exclusivamente de la especie y del perímetro de tronco.
Este valor será corregido por los denominados factores extrínsecos (estado sanitario y el tamaño fotosintéticamente activo) e intrínsecos (estético y funcional, representatividad y rareza, y situación) para obtener el valor final del árbol.
Y también es fundamental que la valoración de cada uno de estos parámetros se debe realizar de acuerdo con las características establecidas en la propia Norma, lo que redunda en la disminución del grado de subjetividad, que en cualquier caso puede llegar a ser amplio, no sólo en éste, sino que caso cualquier método de valoración.
¿Cuándo debes aplicar la Norma Granada en tu valoración?
Pues en este caso, y de acuerdo con mi experiencia, lo tengo muy claro: solamente cuando realices la valoración árboles en parques y jardines “urbanos”.
¿Puedo aplicar la norma Granada en una valoración para expropiación forzosa rústica?
En relación con los expedientes de expropiaciones, el Tribunal Supremo lo ha dejado meridianamente claro, como reza textualmente en una de sus sentencias más recientes: “En efecto, como ya hemos tenido ocasión de declarar, la denominada «norma Granada» para determinar la valoración del arbolado existente en una finca objeto de expropiación, no puede aplicarse con carácter general porque está prevista » para valorar árboles ornamentales existentes en parques y jardines urbanos» (Sentencia de 17 de noviembre de 2015; recurso de casación 536/2014).
En efecto. Ya hace algún tiempo que veo que la mejor forma de valorar los árboles en una expropiación forzosa de una finca rústica, cuando éstos se pueden valorar de forma diferenciada, es directamente mediante el cálculo de los costes de reposición, a partir del valor que pueda tener un ejemplar comprado en un vivero.
Esto, como imagino que deducirás por ti mismo, nos deja la duda de qué ocurre en el caso de que tengas que valorar un árbol no sustituible en el medio rural, ya que parece que la jurisprudencia no ve con buenos ojos la Norma Granada en el ámbito rural.
Sin embargo, quizás haya que esperar a tener un caso real. Si a ti te ha sucedido o conoces alguno, no dudes en comentarlo más abajo
Este mes te escribo brevemente para comentarte un asunto que ya traté hace algún tiempo, en relación con la publicación y entrada en vigor de la nueva Ley de Carreteras, Ley 37/2015 de 29 de Septiembre, que entró en vigor el día 1 de Octubre de 2015.
Si quieres ver lo que comentaba entonces puedes verlo aquí.
El caso es que, el Estado aprovechó esta Ley de Carreteras para introducir una nueva forma de cálculo de la tasa de capitalización de obligada aplicación en las valoraciones rústicas que se realicen bajo el amparo del Texto Refundido de la Ley de Suelo, en aquél momento la versión aprobada por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de Junio.
Esta versión de la Ley de Suelo fue rápidamente sustituida por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, que mantuvo íntegramente la forma de cálculo de dicha tasa de capitalización según se establecía en la Ley de Carreteras.
La modificación estaba incluida en la Disposición final tercera:
Modificación del texto refundido de la Ley del suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.
Se modifica el apartado 1 de la disposición adicional séptima del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del suelo, que queda redactado de la siguiente forma:
«1. Para la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación a que se refiere el apartado 1 del artículo 23, se utilizará como tipo de capitalización el valor promedio de los datos anuales publicados por el Banco de España de la rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años, correspondientes a los tres años anteriores a la fecha a la que deba entenderse referida la valoración.»
Así quedó recogido en la Disposición Adicional Séptima del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
Pero además, esta Ley incluyó una norma que hacía extensivo su aplicación a todos los expedientes “que se inicien a partir de la entrada en Vigo de la Ley 8/2007, de 28 de Mayo, de Suelo”, de acuerdo con su redacción original:
“Disposición transitoria tercera. Valoraciones.
1. Las reglas de valoración contenidas en esta ley serán aplicables en todos los expedientes incluidos en su ámbito material de aplicación que se inicien a partir de la entrada en vigor de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo.”
Un precepto claramente retroactivo, que dejaba dudas sobre la situación de los expedientes iniciados, y sobre todo en aquellos cuyos trámites estuvieran a punto de finalizar.
Pues bien, ya tenemos una primera sentencia sobre el asunto, la del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León, de 26 de enero de 2018, (25/2018), Recurso 70/2016, en la que textualmente, en relación con discusión entre dos posibles fechas de valoración, el 5 de Mayo y 5 de Octubre de 2018, establece que en realidad la polémica no ha lugar, ya que en cualquier caso ha de aplicarse la tasa indicada en la Ley de Carreteras, en virtud de la Disposición Adicional Tercera del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
Y ello, porque, de acuerdo con este Tribunal:
“Es indudable que no se produce ninguna vulneración del artículo 9.3 de la Constitución , puesto que se refiere a la irretroactividad de las disposiciones sancionadoras no favorables o restrictivas de derechos individuales, y no nos encontramos ante este supuesto. Ello sin perjuicio de que, realmente no se produce una retroactividad por parte de la Administración, sino por una disposición con rango de ley, que establece la aplicación de sus normas de valoración para todos aquellos expedientes iniciados con posteridad a la entrada en vigor de la Ley 8/2007.“
Queda la duda, por ahora, de ver qué aplicación tiene este precepto en los casos en los que es la propia Administración la que, en su Hoja de Aprecio, ha aplicado, al igual que la propiedad, la tasa de capitalización anterior al 1 de Octubre de 2015, y es el Jurado de Expropiaciones el que, ignorando las Hojas de Aprecio del expediente, ha aplicado la nueva tasa de capitalización.
En breve, seguro…
LA VALORACIÓN DE LA DIVISIÓN DE FINCA RÚSTICA, PASO A PASO
El otro día un compañero me hizo un comentario en relación con las indemnizaciones derivadas de las limitaciones por la constitución de Parques Naturales.
Cuando digo parques naturales, me refiero tanto a éstos, como a otras figuras de protección medioambiental, como los parques nacionales y otras figuras de espacios naturales protegidos.
Al hilo de este comentario, caí en la cuenta de un aspecto que quizás no se le dio la importancia adecuada cuando se aprobó la Ley 30/2104, de 3 de Diciembre de Parques Nacionales.
En aquel momento, pasada la polémica sobre la posible urbanización de estos espacios, que fue eliminada ya en Junio de ese mismo año en el tramite parlamentario, los comentarios se centraron sobre todo en el mantenimiento de la posibilidad de cazar en algunos parques hasta el horizonte de 2020.
Por ello, quizás no se tuvo en cuenta un aspectos importantes de la Ley: el de asegurar de forma expresa la garantía patrimonial de los titulares de los terrenos incluidos en un Parque Nacional.
“Cualquier privación de los bienes y derechos patrimoniales, en particular sobre los usos y aprovechamientos reconocidos en el interior de un parque nacional en el momento de su declaración,
así como cualquier limitación en el ejercicio de los mencionados derechos que el titular no tenga el deber jurídico de soportar,
será objeto de indemnización de sus titulares, conforme a lo establecido en la Ley de 16 de diciembre de 1954 de Expropiación Forzosa y en la Ley 30/1992 de 26 de Noviembre de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común
(hoy Ley 39/2015 de 1 de Octubre de Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas y Ley 40/2015 de 1 de Octubre de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas).
Las Administraciones Públicas, a la vista de la situación anterior, actuarán con la máxima diligencia para indemnizar en su caso, de acuerdo con la ley declarativa”.
También debes tener en cuenta que la jurisprudencia no va en sentido distinto.
Es obligación de la administración la de iniciar los correspondientes expediente de expropiación forzosa o de responsabilidad patrimonial de las administraciones públicas en los casos de limitaciones por la constitución de espacios naturales protegidos.
Es cierto que otras normas legales, como la Ley 4/1989 (ya derogada) y la actual Ley sobre Patrimonio Natural y diversidad establecen la posible declaración de utilidad pública a efectos de expropiación forzosa de un Espacio Natural Protegido. Lo mismo ocurre con diversas leyes de las distintas comunidades autónomas (como no podía ser de otra manera)
La cuestión que debes tener en cuenta es que no se produce la expropiación forzosa por la mera declaración de un terreno como espacio natural protegido.
El problema, como en otros ámbitos, no sólo en el de la constitución de espacios naturales protegidos, es el de establecer el límite entre lo que debe y no debe soportar el propietario de un predio sometido a una clasificación de este tipo.
En este caso, la norma establece las limitaciones sobre “los usos y derechos reconocidos en el Parque en el momento de su declaración”.
Dicho de otra manera, tal y como se puede leer en la jurisprudencia, son indemnizables las limitaciones establecidas sobre la utilización tradicional y consolidada dentro de los espacios protegidos que se establecen.
Otras limitaciones más allá de la “utilización tradicional y consolidada”, quedan dentro de la competencia del Estado para la delimitación del contenido del derecho de propiedad.
La Ley también prevé el establecimiento previo de cuáles son estos “usos y derechos reconocidos”, de acuerdo con su artículo 7.3.:
“Las actividades presentes y consolidadas en el territorio de los parques nacionales en el momento de su declaración serán objeto de estudio a fin de determinar las que resulten incompatibles con la gestión y conservación del espacio”.
Entonces, ¿cómo podemos valorar de forma objetiva la indemnización por las limitaciones introducidas en la creación o constitución de una zona de protección ambiental?
Creo que la forma más sencilla de explicarlo es que las limitaciones agrarias, forestales o cinéticas que se introduzcan sobre un bien inmueble, darán lugar a que ésta sufra una pérdida de su valor inicial. El valor que tiene ese bien en el momento de la declaración como espacio natural protegido.
En este caso, la actual redacción del artículo 43 de la Ley de Expropiación Forzosa nos remite para las valoraciones de bienes inmuebles a la legislación vigente sobre Suelo, en concordancia con el artículo 34.1 de la Ley de suelo y Rehabilitación Urbanas.
Esto nos lleva, inevitablemente, a la aplicación del Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo. (Artículo 6).
Una forma muy intuitiva de obtener la indemnización es mediante el cálculo de la diferencia del valor del predio en el momento de la declaración, en el que no se encuentra sometido a las limitaciones establecidas, y el valor posterior, una vez sometido a dichas limitaciones.
Dichos valores deben ser obtenidos mediante la aplicación del método de capitalización de las rentas reales o potenciales en cada uno de los escenarios, de acuerdo con lo establecido en el Reglamento.
Valor del predio derivado de la renta del uso real o potencial cuya utilización sea tradicional o consolidada.
Valor del predio derivado de la renta del uso permitido tras la declaración del espacio natural protegido.
Alternativamente, y en igualdad de condiciones, creo que también es posible la capitalización (patrimonialización) de la diferencia de rentas en ambos escenarios, de acuerdo con el sistema establecido en el Reglamento y en la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
Por último, y antes de terminar, una cuestión importante:
todo esto no es necesario si la Administración, tal y como establece el propio artículo 7.3 de la Ley de Parques Naturales, llega a acuerdos voluntarios con los propietarios de los predios donde existan usos incompatibles con el Parque Nacional: “las administraciones competentes adoptarán, preferentemente mediante acuerdos voluntarios, las medidas necesarias para su eliminación dentro del plazo que establezca la ley declarativa”.
