VALORACION DE FINCA RUSTICA. EL BLOG

Artículos más recientes

  • Atención: modificación del tipo de interés de capitalización.

    tipo de capitalización

    Pues si.

    Parece que el gobierno ya tomado una decisión para modificar el problema de la alta variabilidad en el tipo de interés de capitalización que se utiliza en la valoración de fincas rústicas.

    Como recordarás, hace pocas fechas escribí un artículo sobre los problemas existentes con la variabilidad en la aplicación de la tasa de capitalización establecida en el Texto Refundido de la Ley del Suelo.

    Pues bien, parece que ya se vislumbra una solución.

    Ésta vendrá a través de la nueva Ley de Carreteras, si no hay una modificación durante la actual tramitación parlamentaria. Ésta prevé, en su disposición final tecera, una modificación del Texto Refundido de la Ley del Suelo, en concreto del apartado 1 de la disposición adicional séptima, que quedará redactada de la siguiente forma:

    «1. Para la capitalización de la renta anual real o potencial a que se refiere el apartado uno del artículo 23, se utilizará como tipo de capitalización el valor promedio de los datos anuales publicados por el Banco de España de la rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años, correspondientes a los tres años anteriores a la fecha a la que deba ser referida la valoración».

    El primer análisis que se puede hacer de la modificación es el siguiente:

    1. Cambia el tipo de referencia, lo que implicaría por si mismo un incremento en valor absoluto, al menos en la coyuntura actual. Así, para el mes de Mayo de 2015, el tipo de la deuda pública en el mercado secundario de plazo entre 2 y 6 años se ha situado en el 0,535%. Sin embargo, el mismo mes las Obligaciones del Estado a 30 años se remuneran a 2,83%.
    2. Sin lugar a dudas, se pretende conseguir un efecto «amortiguador» de la variación del tipo de capitalización. La referencia pasa a estar condicionada a una referencia histórica, lo que dará una cierta estabilidad al método, evitando la alta variabilidad derivada de la aplicación de tasas de capitalización derivadas de las políticas  monetarias coyunturales. De esto te puedes hacer una idea revisando los últimos datos anuales de la rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años son de 5,91% en 2012, 5,03% en 2013 y 3,13% en 2014. (Datos anuales publicados por el Banco de España).

    Y como final a este breve artículo, te recuerdo que esta modificación entrará en vigor cuando se apruebe la nueva Ley de Carreteras, y sea publicada en el Boletín Oficial del Estado.  Por ahora, esta Ley se encuentra en fase de presentación de enmiendas.

    ¿Que te parece esta modificación, si realmente llega a entrar en vigor?

    En cualquier caso, ten en cuenta que, mientras tanto, debes seguir manteniendo el tipo de capitalización legalmente establecido.

     

     

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  • La importancia de la relación causa efecto en la valoración de daños

    causa efecto en la valoración de daños

    Relación Causa Efecto en la valoración de daños en un procedimiento de Responsabilidad Patrimonial de la Administración Pública

     

    Hoy te voy a hablar de un tema que está relacionado de forma paralela con la valoración de finca rústicas para expropiación forzosa, que es tema central de este blog.

    Este asunto al que me refiero es el de la determinación de la valoración de daños producidos por el funcionamiento (correcto o incorrecto) de la administración pública, cuya indemnización es necesario que se reclame a través de un procedimiento denominado Responsabilidad Patrimonial de la Administración Pública. 
    Me preguntarás qué cuál es la relación que existe entre estos dos tipos de valoración, que en principio parecen tan diferentes.

    Pues bien, en realidad están tan íntimamente relacionados, que se rigen en el ámbito jurídico por la misma norma, en concreto la actual ley del suelo que está publicada por el Real decreto legislativo 2/2008 de 20 de junio por el que se aprueba el Texto refundido de la ley de Suelo.

    En efecto el artículo 21 de esta ley del suelo regula ambos tipos de valoraciones y establece que el régimen de valoraciones definido por esta misma norma afectara:

    • tanto a la fijación del justiprecio en la expropiación, cualquiera que sea la finalidad de esta y la legislación que la motive, (apartado 1b de dicho artículo 21)
    • como la determinación de la responsabilidad patrimonial de la administración pública (apartado 1d de dicho artículo 21).

    Como ves, ambos tipos de valoración tienen una relación muy estrecha, hasta el punto de que se rigen jurídicamente por la misma normas que regula su valoración.

    Sin embargo, lo que te quiero comentar hoy es una cuestión muy importante y que debes de estudiar de forma previa a la realización de cualquier valoración con el objeto de determinar la responsabilidad patrimonial de la administración pública. 

    La relación causa efecto en la valoración de daños producidos por la Administración Pública

    La importancia radica en que, aun cuando el daño sea muy importante, y el importe de la valoración de los daños sea cuantioso, de nada sirve si previamente no se ha demostrado, sin lugar a dudas, una relación causal entre el funcionamiento (correcto o incorrecto) de la Administración Pública, y el daño que se ha producido.

    Es un aspecto crucial, ya que en caso de que la relación causa efecto en la valoración de daños sea dudosa, todo el trabajo de valoración puede caer en saco roto.

    Así, la Ley que rige el funcionamiento de las Administraciones Públicas, dice que «Los particulares tendrán derecho a ser indemnizados por las Administraciones Públicas correspondientes, de toda lesión que sufran en cualquiera de sus bienes y derechos, salvo en los casos de fuerza mayor, siempre que la lesión sea consecuencia del funcionamiento normal o anormal de los servicios públicos» (Artículo 139). 

    La Norma establece, cuando la relación causa efecto en la valoración de daños por Responsabilidad Patrimonial de la Administración Pública sea evidente, que es posible que el procedimiento administrativo para el pago de la indemnización se realice por un procedimiento abreviado, de acuerdo con el artículo 14 del Real Decreto 429/1993, de 26 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de los Procedimientos de las Administraciones Públicas en materia de responsabilidad patrimonial. Se trata de un procedimiento análogo al del mutuo acuerdo en la expropiación forzosa, siempre posible cuando haya acuerdo de las partes:  «Cuando a la vista de las actuaciones, documentos e informaciones del procedimiento general, el órgano instructor entienda que son inequívocas la relación de causalidad entre la lesión y el funcionamiento del servicio público, la valoración del daño y el cálculo de la cuantía de la indemnización, podrá acordar de oficio la suspensión del procedimiento general y la iniciación de un procedimiento abreviado«. 

    Para el inicio del procedimiento abreviado es necesario que también sea inequívoca la «valoración del daño y la cuantía de la indemnización». En caso de que no exista acuerdo con el afectado en este aspecto, se vuelve al procedimiento general.

    La Administración no tiene obligación de indemnizar en casos de fuerza mayor.

    No quiero terminar este artículo sin comentar otra cuestión que puede influir en el resultado de tu valoración de daños por causa de la Administración Pública: si la causa del daño es calificada como «de fuerza mayor», la Administración no tendrá obligación de indemnizar al afectado. 

    ¿Qué quiere decir esto? Veamos un ejemplo. 

    En el caso de la valoración de daños producidos por una inundación tras una tormenta, provocada por el mal funcionamiento de una red de alcantarillado, que no se encontraba en condiciones normales de limpieza u mantenimiento. En este caso, es preciso que demuestres lo siguiente:

    1. que la inundación ha sido provocada por la falta de limpieza y mantenimiento de la infraestructura pública (relación causa efecto),
    2. y además, que la intensidad de la lluvia era predecible o «normal». Si la Administración demuestra que la tormenta fue «catastrófica», y «fuera de lo normal» en el lugar donde se produjeron los daños, la indemnización es nula, aun cuando la valoración de los daños sea muy alta. 

    En el ejemplo que te propongo, no debe existir problema, ya que una red de alcantarillado atorada se desborda con un tormenta habitual, demostrable mediante comparación con datos históricos de la Agencia Estatal de Meteorología. 

    Sin embargo, existen otros casos en los que la causa puede ser definida como «de fuerza mayor», como el ejemplo que puedes encontrar aquí.

    Y hasta aquí el artículo de hoy. El próximo día comentaré algunos aspectos específicos de la valoración de daños para expedientes de Responsabilidad Patrimonial de la Administración Pública.

     
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  • ¡Alarma! Valoración muy alta de suelo rústico

    Valoración muy alta de suelo rústico

    Valoración muy alta de suelo rústico como consecuencia de la aplicación del método de capitalización de rentas. ¿Qué puedo hacer?.

    Escribo este artículo casi por aclamación popular. Te aseguro que desde hace algunos meses, no eres ni mucho menos el único que me ha planteado esta duda, cuando la aplicación del Reglamento de  Valoraciones de la Ley de Suelo le ha dado como resultado unos valores que varían mucho con respecto a los que él mismo obtenía hace un año por el mismo método.

    Se trata de un tema complejo.

    Pero, antes de entrar en materia, te invito a hacer un poco de historia, que nos va a permitir a ti y a mi entender mejor el problema.

    Límites a lo que se valora y cómo se valora

    Y es que en el año 2007, en plena cresta de la ola inmobiliaria, el estado decidió que los valores de los inmuebles rurales debían desligarse del valor de mercado, fundamentalmente para evitar que la «especulación» se introdujera como un factor en las valoraciones, ya que, según dice la propia Ley 8/2007, de suelo, es necesario evitar «las prácticas especulativas, contra las que debemos luchar por imperativo constitucional«.

    Para ello, desde mi punto de vista, la Ley 8/2007 establecía dos mecanismos para evitar las «tensiones especulativas» :

    1. El suelo se tiene que valorar según la situación que se encuentre en el momento de la valoración, teniendo en cuenta que previamente «define los dos estados básicos en que puede encontrarse el suelo según sea su situación actual –rural o urbana–«.
    2. «En el suelo rural, se abandona el método de comparación porque muy pocas veces concurren los requisitos necesarios para asegurar su objetividad y la eliminación de elementos especulativos«.

    A partir de esta Ley, por tanto, el suelo rural sólo se puede valorar empleando el método de capitalización, y sin tener en cuenta ningún tipo de expectativas urbanísticas, lo cual ha sido avalado, como ya te comenté, por el Tribunal Constitucional.

    Tasa de capitalización y precios de mercado

    Pero la Ley va un paso más allá en la definición de la forma de valoración, ya que establece de expresamente el tipo de interés que se debe de aplicar en el método de capitalización.

    La idea es buena, en principio, en tanto en cuanto que la elección de la tasa de interés es el «talón de Aquiles» del método de capitalización. Sin embargo, desde mi punto de vista, quizás hubiera sido mejor establecer valores mínimos como hace el artículo 32.2. de la Orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo.

    Sin embargo, la Norma te permite establecer correcciones a la tasa de interés. ¿Por qué?. Pues debido al propio fundamento del método de capitalización, que se basa en al determinación del valor de sustitución de la inversión. Es decir, en la determinación del capital necesario para la obtención de una renta determinada. Sin embargo, es preciso que tengas en cuenta que distintas actividades económicas tendrán distinto riesgo y, por tanto, distinta tasa de remuneración. Así, el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo establece en su Preámbulo que «se propone un tratamiento novedoso en el campo de la valoración, consistente en la propuesta de tipos de capitalización diferentes, para tipos de explotaciones diferentes, y ello, en función del riesgo de cada actividad en suelo rural«.

    Como resultado, se establece el Anexo I a dicho Reglamento.

    Sin embargo, desde mi punto de vista la aplicación de este coeficiente no es automática, ya que el apartado 2 de la Disposición Adicional Séptima del Texto Refundido de la Ley del Suelo, en el que se dispone la aplicación de esta corrección, establece que éste se aplicará «cuando el resultado de las valoraciones se aleje de forma significativa respecto de los precios de mercado del suelo rural sin expectativas urbanísticas«.

    El mayor problema que tiene esta disposición, desde mi punto de vista, es que se trata de un auténtico contrasentido con la letra de la propia Ley, y ello por dos motivos:

    1. La forma de determinar el precio de mercado del suelo rural en un momento determinado, es emplear el método de comparación con valores de compraventa de terrenos similares, prohibido por la propia Ley.
    2. ¿Cómo se pueden excluir, con ciertas garantías, las expectativas urbanísticas del precio de mercado de un suelo, fijado por valores de compra venta en el mercado libre?

    Como ves, se trata de un tema bastante complejo, que además se complica más con la determinación de la corrección por localización.

    Corrección por localización

    La corrección del valor de capitalización por factores de localización del suelo rústico es otro de los componentes que hace que se produzca un incremento del resultado de la valoración.

    Esta corrección por localización se utiliza en el método de capitalización de forma tradicional, como muy bien se explica en el Preámbulo de la Ley 8/2007, de Suelo: «se adopta el método asimismo habitual de la capitalización de rentas pero sin olvidar que, sin considerar las expectativas urbanísticas, la localización influye en el valor de este suelo, siendo la renta de posición un factor relevante en la formación tradicional del precio de la tierra».

    Para el cálculo de esta «renta de posición» se establece la metodología en el Artículo 17 del Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo, en función de parámetros básicos que influyen en el valor del suelo, como la accesibilidad a núcleos de población, centros de actividad económica o ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico.

    El incremento del valor del suelo se favorece aun más con la declaración de inconstitucionalidad del inciso de «hasta un máximo del doble», con el que el artículo 23 del Texto Refundido de la Ley de Suelo limitaba el valor del factor de localización.

     

     

    Por lo tanto, tenemos varios factores que intervienen en el valor resultante de capitalización de la renta:

    • La tasa de interés.
    • El factor de corrección por tipo de actividad
    • El factor de corrección por localización.

     

    En la mayor parte de los casos, y dado el valor que actualmente tiene el tipo de referencia establecido en la Disposición Adicional Séptima del Texto Refundido de la Ley de Suelo, que según la web del Banco de España es, para el mes de Febrero de 2015 del 0,712%, en la capitalización de la renta de un explotación agraria obtendrás valores mucho más altos de los que, por ejemplo, se obtenían hace un año, en la que el tipo de interés de referencia era de 2,222%.

    Entonces, ¿es incorrecto el método de capitalización?.

    Desde mi punto de vista, en absoluto. Explicado de una forma sencilla, lo que está ocurriendo es que, cuando los valores de los tipos de interés son tan bajos, el capital necesario de sustitución de la renta suelo rural sometido a expropiación forzosa es mucho mayor, lo que se traduce en valores de capitalización elevados.

    Otra cuestión es la del por qué de esta situación de tipos de interés muy bajos y, en algunos casos, negativos, que no corresponde al objeto de este artículo.

    Asimismo, el margen de maniobra en la aplicación del método es reducido, ya que tanto el Texto Refundido de la Ley de Suelo como su Reglamento de Valoraciones establecen de forma obligatoria la aplicación del valor de la tasa de capitalización establecido en la Disposición Adicional Séptima.

    Lo que si que entiendo que es optativo es aplicar o no el factor corrector por el tipo de actividad, de acuerdo con lo expuesto en el apartado 2º de la misma disposición adicional, aunque sea complicado la justificación de esta decisión, por los motivos que he expuesto antes.

    Tampoco es obligatoria la inclusión del factor por localización en la valoración, aunque en muchos casos, como el de las fincas agrourbanas, su participación en la formación del valor final hace, desde mi punto de vista, indispensable su aplicación.

     

    Conclusiones

    1. Los valores altos obtenidos al aplicar el método de capitalización son debidos al descenso de los tipos de interés, que se traducen en un mayor capital necesario para igualar la renta del suelo rústico expropiado.
    2. Ni el factor de corrección por tipo de actividad ni el factor por localización son de obligada aplicación, aunque la justificación de su inclusión o no en los cálculos puede presentar problemas desde el punto de vista metodológico, aunque no desde el meramente práctico.

     

    Se podría escribir mucho más con respecto a este tema, pero creo que con estas líneas he reflejado el planteamiento del problema.

     

    Ahora es tu turno. Puedes dejar tu opinión en los comentarios más abajo.

     

    Un saludo, y hasta el próximo artículo….
    photo credit: Black Scholes Modell via photopin (license)

  • Cómo valorar construcciones agrarias para expropiación forzosa

    construcciones agrarias

    Construcciones agrarias: ¿Se pueden valorar… o no?.

    Pues si. Esta es la primera pregunta que debes hacerte antes de empezar a trabajar.

    Antes de decidir cómo vas a valorar una construcción agraria que está afectada por una expropiación forzosa, en primer lugar, debes tener claro si se puede valorar de forma independiente a la explotación de la que forma parte…. o no.

    Te voy a comentar algunas cuestiones en relación con este asunto importante en muchos expedientes de expropiación forzosa:

    • Cuándo se deben valorar las construcciones agrarias de forma independiente a la explotación
    • La forma establecida de valoración por la legislación.

    Voy a exponerte el caso de un aprisco en una explotación ganadera afectado por una expropiación forzosa. Para poder ser valorado de forma independiente, debe cumplir los siguientes condicionantes, de acuerdo con el artículo 6.4 del Reglamento:

    1. que se ajusten a la legalidad al tiempo de la valoración.
    2. sean compatibles con el uso o rendimiento considerado en la valoración del suelo
    3. no hayan sido tenidos en cuenta en dicha valoración por su carácter de mejoras permanentes.

    El punto primero es muy importante, puesto que si no demuestras la legalidad de la construcción, no es posible que sea valorada. Hay que ser muy cuidadoso en este punto: hace poco tuve que hacer y presentar a aprobación un plan de actuación urbanístico para poder legalizar un aprisco como el que te estoy comentando.

    Sin embargo, el tercer punto hace que no sea posible la valoración independiente de un construcción agraria para aprisco, desde el momento en que es imprescindible para la obtención de las rentas de la explotación ganadera. Esto no quiere decir que quede en «vacío» su indemnización, sino que su valor estará en función de la inversión y las amortizaciones correspondientes que se hayan asignado en la explotación. Es este caso se consideran entonces que son la construcción agraria es una «mejora permanente» de los terrenos.

    En el caso contrario, el de una construcción agraria que no participe en las rentas de la explotación, porque, por ejemplo, es un lugar de ocio y recreo para su propietario, tendremos que, (en este caso si), seguir lo que dice en el apartado b) del artículo 23 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, sobre cómo valorar construcciones agrarias para expropiación forzosa, así como otras edificaciones e instalaciones:

    «Las edificaciones, construcciones e instalaciones, cuando deban valorarse con independencia del suelo, se tasarán por el método de coste de reposición según su estado y antigüedad en el momento al que deba entenderse referida la valoración.»

    Esa norma es desarrollado en el artículo 18 del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, aprobado por el Real Decreto 1492/2011 de 24 de Octubre, en el que, de forma resumida, se establece una fórmula para la valoración, en la que se modifica el valor de sustitución del construcción agraria en función de un «coeficiente corrector por antigüedad y estado de conservación«.

    El Anexo II del citado Reglamento te ilustra pormenorizadamente el coeficiente que tienes que aplicar a cada construcción en función del porcentaje de vida útil transcurrido.

    Aun más, en su afán reglamentario, la  norma nos indica en el Anexo III cuál debe ser la vida útil de una edificación o construcción.

    Por último, te planteo un caso distinto: por ejemplo, una bodega en activo, en suelo rústico, que está afectada por una expropiación forzosa, en la cual habrá que seguir lo estipulado en el artículo 15 del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo: «Capitalización de la renta real o potencial en las explotaciones comerciales, industriales y de servicios en suelo rural«. ¿Y si la bodega forma parte de la explotación agraria a la que pertenece el suelo, y sea, pongamos el caso, el medio de elaboración y transformación de la producción propia de uva?…. pues en ese caso, mi opinión es que tendrás que analizar el caso en concreto, y luego decidir movivadamente según tu punto de vista…

    Un último apunte: El Tribunal Supremo ya ha admitido demérito de fincas por pérdida de un entorno de paz y tranquilidad, en alguna de sus sentencias, lo que yo considero que es totalmente aplicable en muchos casos en los que se produce un demérito de una vivienda por la cercanía de una carretera, puente, vía férrea, o similar.

    En conclusión:

    • Determinar antes de nada la legalidad de la construcción agraria… y las pruebas que puedes aportar para justificarla.
    • Decidir si puedes valorar la construcción agraria de forma independiente, o forma parte de las «mejoras» de la explotación, al contribuir de forma directa a la obtención de la renta a partir de la cual de obtiene el valor del suelo. En caso de valoración independiente, aplicar el Reglamento y sus Anexos
    • Si las rentas obtenidas son independientes de la explotación, considera si cabe aplicar el artículo 15 del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo.

     

    Pues hasta aquí el artículo de hoy… ahora te toca a tí. ¿Has tenido algún caso complejo de valoración de una construcción agraria?.

    Ya sabes que puedes dejar tu comentario más abajo…

    Un saludo, y hasta el próximo artículo…

     

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    Fotografía: © Francisco Javier Almagro Espejo

  • Problemas con la justificación de costes de cultivos

    costes de cultivos

    Los costes de cultivos publicados pueden servir para el cálculo del rendimiento de la explotación agraria para el método de capitalización de rentas

     

    Hoy escribo para comentarte una novedad que considero que es importante para la valoración de fincas rústicas para expropiación forzosa.

    El asunto está relacionado con la necesidad que plantea la legislación vigente en relación con la utilización de datos existentes de las administraciones sobre los cultivos, cuando realizamos una valoración de finca rústica por el método de capitalización de la renta potencial. En concreto, el artículo 9 del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo establece que, a falta de acreditación formal de la renta por el propietario, “se considerará preferente la información procedente de estudios y publicaciones realizadas por las Administraciones Públicas competentes en la materia sobre rendimientos, precios y costes”.

    De las tres variables que influyen en la renta, tanto los rendimientos de los cultivos como los precios que alcanzan las producciones en los mercados se encuentran habitualmente muy bien documentados, de forma que puedes encontrar sin mayor problema datos de producciones y precios de la mayor parte de los cultivos existentes, ya sea en el MAGRAMA, en las Consejerías correspondientes de las Comunidades Autónomas, o incluso en el Instituto Nacional de Estadística.

    Sin embargo, el problema se presenta habitualmente a la hora de justificar documentalmente la procedencia de los datos sobre costes de los diferentes cultivos.

    En efecto, a la falta de datos sobre los costes de cultivos procedentes de las Administraciones Públicas, se une otros problema, que es la gran variabilidad que presentan estos costes (o que pueden presentar) en los distintos territorios españoles. En este sentido, baste con citar la gran diferencia que puede encontrarse, por ejemplo, en los costes de producción de 1 Ha de Maíz en Aragón o en el Valle del Guadalquivir.

    Por ello, los datos sobre costes de cultivos son una de las cuestiones más controvertidas en la realización técnica de una valoración de finca rústica para expropiación forzosa. La información existente en las distintas Consejerías de Agricultura, Universidades y otros organismos públicos de la Administración, además de encontrarse muy dispersa, habitualmente no es susceptible de ser extrapolada a otros territorios.

    Por ello, considero que es de especial interés para tu trabajo de valoración de finca rústica para expropiación forzosa, la publicación, por parte del Ministerio de Agricultura Alimentación y Medio Ambiente (MAGRAMA), del ECREA “Estudio de Costes y Rentas de las Explotaciones Agrarias”, que ya se puede encontrar en la página web del Ministerio para los años 2010, 2011, 2012 y 2013.

    El resultado del estudio de costes y rentas, realizado por la Subdirección General de Análisis, Prospectiva y Coordinación, Subsecretaría del Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente, se organiza para cada uno de los años en una sección sobre las explotaciones agrícolas y otra sobre las explotaciones ganaderas. A su vez, dentro de las explotaciones agrícolas se definen tres grandes áreas según el tipo de cultivo: herbáceos, leñosos y hortícolas. Por su parte, las explotaciones ganaderas analizadas son: porcino, caprino de leche, ovino de carne y de leche, y vacuno de carne y de leche.

    Es esquema de los distintos informes publicados para cada uno de los años queda de la siguiente forma:

    Estudio de costes de cultivos agrarios en explotaciones agrícolas

    • Cultivos herbáceos
    • Cultivos leñosos
    • Cultivos hortícolas

    Estudio de costes agrarios en explotaciones ganaderas

    • Ganado porcino
    • Ganado caprino de leche
    • Ganado ovino de carne
    • Ganado ovino de leche
    • Ganado vacuno de carne
    • Ganado vacuno de leche

    Por otra parte, te aviso de que no vas a encontrar información detallada de todo el territorio nacional, sino tan sólo de algunas Comunidades Autónomas, que además varían en función de cuál es el cultivo, el ganado o el año del Informe. Así, el marco territorial de cada uno de los estudios varía desde el correspondiente a los cultivos hortícolas, que abarca las Comunidades Autónomas de Andalucía, Aragón, Castilla – León, Castilla – La Mancha, Extremadura, Murcia y Comunidad Valenciana, al informe del Estudio de costes para el ganado porcino que tan sólo incluye datos de explotaciones en Aragón.

    Mi opinión es que la publicación de estos datos por la Administración Pública va a significar un punto de inflexión en la forma como tú puedes abordar la valoración de finca rústica para expropiación forzosa.

    ¿Cuál es tu opinión al respecto? Te animo a que escribas tu comentario.

    Saludos…. y hasta el próximo artículo.

     

     

    photo credit: Kansas Summer Wheat and Storm Panorama via photopin (license)

  • El Tribunal Constitucional prohíbe los límites en la valoración de fincas rústicas

    El Tribunal Constitucional anula el inciso «hasta un máximo del doble» en el factor de localización, eliminando así los límites en la valoración de fincas rústicas

     

     

    Hoy voy comentarte la primera sentencia del Tribunal Constitucional, de fecha 11 de Septiembre de 2014, en relación a la Ley del Suelo, que ya se ha publicado en Boletín Oficial del Estado de 7 de Octubre de 2014.límites en la valoración de fincas rústicas

     

    Y digo la primera porque ya hay otros dos recursos de inconstitucionalidad admitidos a trámite por el Tribunal constitucional, en relación con el artículo 22.1 de la Ley del Suelo, como ya te comenté hace algunas semanas en otro artículo.

     

    En lo que concierne a la valoración de fincas rústicas para expropiación forzosa, te puedo resumir el contenido en los dos puntos siguientes, que son los que voy a tratar en el artículo de hoy:

     

    • El Tribunal Constitucional avala el método de capitalización como único para la determinación del valor del suelo rústico, aunque reconoce que puede ser inconstitucional para algunos casos, en cuyo caso deberán interponer su propio recurso de inconstitucionalidad.
    • Se elimina el límite del coeficiente de ponderación por factores de localización, que establecía en un aumento del valor de “hasta el doble”, como se contemplaba en el artículo 23.1.a) del Texto Refundido de la Ley del Suelo. Desde mi punto de vista, se eliminan los límites en la valoración de fincas rústicas.

     

    SOBRE LA IDONEIDAD DEL MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN

    La sentencia dice textualmente, en relación con la utilización del método de capitalización, que «Con todo, cabe afirmar que el sistema de valoración a efectos indemnizatorios que parte del criterio de la capitalización de rentas, modulado en atención a otros factores, es un sistema que incorpora criterios acordes con la idea del valor real o económico del bien y que, en principio y en abstracto, puede ofrecer un proporcional equilibrio entre el daño sufrido y la indemnización correspondiente«. 

     

    Como sabes, soy muy crítico con el establecimiento por el Estado de un método único de valoración. Los motivos los puedes encontrar en este artículo. Sin embargo, mediante esta sentencia, el Tribunal constitucional avala no sólo el método, como no podía ser de otra manera, sino el hecho de que no haya otros métodos posibles de cálculo.

     

    Es decir, tenemos que seguir utilizando el método de capitalización en la valoración de las fincas rústicas, y sólo el método de capitalización, porque así lo determina la Ley, aprobada por el Parlamento y avalada por el Tribunal Constitucional.

     

    Personalmente, dudo mucho que la restricción de la forma de valorar sea muy Constitucional, pero es lo que ha determinado el Tribunal Constitucional. Sin embargo, no soy el único que piensa así, ya que hay cuatro magistrados del alto Tribunal que coinciden en que la limitación a un método de valoración por capitalización vulnera el derecho a la propiedad. Textualmente, el voto particular del magistrado Juan José González Rivas dice que los preceptos que eliminan las expectativas urbanísticas de la tasación «vulneran la garantía esencial del derecho de propiedad (artículo 33 CE), incurren en arbitrariedad (artículo 9.3 CE) al estar desprovistos de una base razonable y son causantes de desigualdad (artículo 14 CE), pues no permiten establecer una indemnización proporcionada al valor real al utilizar un método de capitalización ajeno a éste, que se traduce en una desigual configuración de la propiedad al imponer un notorio sacrificio singular a los titulares de idéntico derecho de propiedad, que no es impuesto a quienes se permite continuar la urbanización«.

    Por otra parte, el voto particular de los Magistrados González Trevijano, Ollero y Roca, inciden en el hecho de que el artículo 33.3 de la Constitución garantiza a los particulares el principio de «indemnidad» en caso de expropiación. Cuando se trata de suelos rurales urbanizables, esta garantía exige que el propietario quede en la misma situación en que se hallaría si se le hubiere permitido participar en la actuación urbanizadora, lo cual le es negado por la Ley del Suelo.

    De acuerdo con el texto de este voto particular, la expropiación forzosa no es un sistema de redistribución de la riqueza, ya que «La indemnización sirve, justamente, para evitar que el individuo expropiado sea utilizado. Es decir, sirve para evitar que el Estado lo convierta en un medio para sus fines, que es precisamente lo que prohíbe el mandato de no instrumentalización que resulta del reconocimiento constitucional de la dignidad humana (art. 10.1 CE). La redistribución de la riqueza, característica del Estado social, se realiza fundamentalmente a través del sistema fiscal (arts. 31 y 133 CE) y el gasto público (art. 31 CE), pero no mediante la expropiación forzosa (art. 33.3 CE).»

     

    INCONSTITUCIONALIDAD DEL MÉTODO DE VALORACIÓN EN OTROS CASOS PARTICULARES.

    El Pleno del Tribunal Constitucional, una vez avalado el método de valoración  «desde un punto de vista de juicio abstracto», reconoce la posibilidad de que éste pueda resultar inconstitucional en su aplicación efectiva a determinados casos.

    Así, la Sentencia reza textualmente «Pero es pertinente recordar que esta conclusión no cierra en modo alguno el paso a ulteriores pretensiones de los particulares ante la jurisdicción ordinaria, si estimaran que la concreta aplicación de los criterios de valoración lesiona sus derechos. En consecuencia y por esta segunda vía, la duda de constitucionalidad que pudiera suscitar dicha aplicación puede ser sometida, siempre que se aporten los necesarios elementos de juicio, a este Tribunal, toda vez que el art. 38.2 LOTC “permite la sucesión entre recurso desestimado y cuestión de inconstitucionalidad sobre igual objeto, esto es, frente al mismo precepto legal y con fundamento en la infracción „de idéntico precepto constitucional‟ ” (STC 319/1993, de 27 de octubre, FJ 2).»

    Como ya he comentado anteriormente, ya existen dos recursos de inconstitucionalidad admitidos a trámite por el Tribunal constitucional, ambos en relación con los artículos 22.1.a) y 2 de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo, y 23.1.a) y 2 del texto refundido de la Ley de suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por posible vulneración del artículo 33.3 de la Constitución Española.

    A la espera pues, de las correspondientes Sentencias.

     

    EL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL ELIMINA EL INCISO «HASTA UN MÁXIMO DEL DOBLE», POR INJUSTIFICADO

     

    Textualmente, la Sentecia dice que «Es así como la norma impugnada permite corregir al alza el valor obtenido por la capitalización real o potencial de la renta en función de factores objetivos de localización del terreno. No obstante, respecto de dichos factores, el art. 23.1 prevé un máximo o límite a la corrección de la valoración del suelo, que incorpora un tope máximo fijo que no se halla justificado, que puede resultar inadecuado para obtener en esos casos una valoración del bien ajustada a su valor real y que, en consecuencia, puede impedir una determinación de la indemnización acorde con la idea del proporcional equilibrio, razones por las cuales el inciso “hasta el máximo del doble” del párrafo tercero del art. 23.1.a) ha de reputarse contrario al art. 33.3 CE«

     

    Entiendo que, una vez se elimina el límite superior a la ponderación del valor resultante de capitalización, la posibilidad de “acercar” este resultado al valor real es mucho mayor, ya que se eliminan «de hecho» los límites en la valoración de fincas rústicas, siempre que éste se acompañe de la correspondiente justificación.

     

    Realmente es una cuestión que puede tener incidencia real en las valoraciones a medio y largo plazo, ya que, desde mi punto de vista, en la coyuntura actual, en muchos casos los valores obtenidos no distan mucho del valor real de las fincas rústicas, tanto al alza como a la baja.

     

    Quiero recalcar que me refiero a la “muchos casos”, lo cual no quiere decir que haya casos en los que realmente el valor obtenido por capitalización no se aproxime al real. Así, la eliminación de esta restricción permitirá la valoración a precio real de fincas rústicas que por su localización, tengan características especiales que les hagan diferenciarse mucho en su valor real del obtenido por el método obligatorio.

     

    Sin embargo, a medida que la coyuntura económica vaya cambiando, es probable que aparezcan zonas de alzas de precios de mercado, lo cual hará que probablemente, a medio y largo plazo, se recurrirá más habitualmente a la utilización de este coeficiente de ponderación sin restricción.

     

    CONCLUSIONES

     

    Por tanto, entiendo que quedamos liberados los técnicos para, cuando sea procedente, establecer un coeficiente de ponderación por localización superior a «2», lo cual es muy interesante especialmente para casos muy específicos, en los que el valor de capitalización resultante no refleje el valor real de la finca rústica afectada en un proceso de expropiación forzosa.

    Tendrás que estar atento a las resoluciones que se dicten de los recursos de inconstitucionalidad planteados sobre el artículo 23.1.a) del Texto Refundido de la Ley del Suelo.

    Finalmente, la lectura de esta Sentencia me deja otra duda, en relación con la constitucionalidad  del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, y en concreto con el artículo 17, que desde mi punto de vista está elaborado para dar cumplimiento expreso al límite del doble establecido en la Ley del Suelo.

     

    Mientras tanto… ¿Cuál es tu opinión con respecto a esta Sentencia, la eliminación de los límites en la valoración de fincas rústicas y a las consecuencias que tendrá?. Puedes dejar tu opinión en el cuadro de comentarios de más abajo.

     
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