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  • Las 3 claves de la Expropiación Forzosa para línea eléctrica

    Como complemento a la Guía de Expropiaciones, voy a explicar en este artículo algunos aspectos importantes que debéis conocer todos aquellos que seáis afectados por la expropiación forzosa para línea eléctrica.

    Las expropiaciones forzosas para la construcción de líneas eléctricas están reguladas en general por la Ley de Expropiación Forzosa, y en particular por el Real Decreto 1955/2000, de 1 de diciembre.  En esta norma se establece que el procedimiento para realizar la expropiación forzosa para línea eléctrica será siempre el del artículo 52 de la Ley de Expropiación Forzosa, al considerarse como necesaria la urgente ocupación de los terrenos. En este caso, te recomiendo que revises los dos artículos que he publicado sobre consejos para preparar el acta previa a la ocupación, y cómo preparar el justiprecio en una expropiación forzosa.

     



    En mi opinión, las tres características fundamentales de las expropiaciones forzosas para línea eléctrica son las siguientes:

    1.  Las afecciones son en su mayor parte en forma de servidumbre  de paso, ya sea aérea o subterránea.
    2. La beneficiaria de la expropiación forzosa para línea eléctrica es una empresa privada, la cual debe solicitar la expropiación forzosa a través de un largo proceso administrativo.
    3. El trazado de la línea eléctrica puede ser modificado, bajo determinadas circunstancias.

    En general, la servidumbre  de paso por línea eléctrica aérea establece las siguientes limitaciones para la finca por la que pasa:

    •  El vuelo sobre el predio sirviente.
    • El derecho de paso o acceso para el mantenimiento de cualquier tipo de la línea eléctrica, incluyendo el corte de arbolado, si fuera necesario.
    • La ocupación temporal de terrenos u otros bienes, en su caso, necesarios a las mencionadas tareas de mantenimiento.

    El derecho de paso para mantenimiento y ocupación temporal para su realización, no eximen a la empresa eléctrica del pago de las indemnizaciones y daños que pudiera causar.

    Expropiación Forzosa para línea eléctrica

    Mi experiencia es que en cada caso, y dependiendo de las características técnicas de la línea y del terreno, se establecen unas limitaciones específicas, además de las generales anteriores. A continuación te muestro un ejemplo de una limitación por imposición de servidumbre de paso por línea eléctrica, reflejadas en un Acta Previa a la Ocupación levantada recientemente en un expediente de expropiación forzosa para línea eléctrica:

    Servidumbre: “Faja de seguridad de anchura reglamentaria en la que queda limitada la plantación de árboles y arbustos y prohibida la construcción de edificios e instalaciones industriales en la franja definida por la proyección sobre el terreno de los conductores extremos en las condiciones más desfavorables, incrementada con las distancias reglamentarias a ambos lados de dicha proyección. Y/O realizar cualquier tipo de obras o efectuar acto que pudiera dañar o perturbar el buen funcionamiento de las instalaciones. Esta distancia podrá reducirse siempre que se solicite expresamente y se cumplan las condiciones que, en cada caso, fije el órgano competente de la Administración”.

    Estas limitaciones por expropiación forzosa para línea eléctrica debes tenerlas muy en cuenta a la hora de redactar la relación de bienes y derechos afectados, y la hoja de aprecio de la propiedad.

    Pero para que se llegue a constituir la servidumbre, la empresa eléctrica debe de elaborar un proyecto de construcción y someterlo a la revisión de la Administración, que ordenará su exposición en Información Pública durante al menos quince días, en los que incluye la relación de los bienes y derechos afectados. De acuerdo con el artículo 19 de la Ley de Expropiación Forzosa, todos los afectados pueden oponerse, alegando lo que estimen conveniente.

    Por otra parte, la normativa específica de la expropiación forzosa para línea eléctrica establece que es posible la modificación de una servidumbre a petición del afectado, cuando sea posible técnicamente. El “defecto” de esta norma es que también establece que quién debe pagar el coste de esa modificación es el interesado. Mi opinión en este sentido es que, si la modificación se solicita antes de que la línea esté construida, este coste será mínimo.

    Otro aspecto al que debes estar muy atento es a la existencia de terrenos de dominio público en las inmediaciones de los que son afectados, ya que la norma establece la prohibición de ocupar terrenos privados siempre que existan terrenos públicos en los que sea posible realizar la ocupación, y sea viable técnicamente la construcción de la línea eléctrica.

    Y esto es todo por hoy, siempre recordándote que es muy importante en una expropiación forzosa preparar exhaustivamente la relación de bienes y derechos afectados.

     

     

     

  • Para qué sirve la encuesta de precios de la tierra

    Voy a abordar en este artículo algunas cuestiones importantes sobre la utilidad de la Encuesta de Precios de la Tierra que todos los años publica el Ministerio de Agricultura en el mes de Junio, en relación con la valoración de fincas rústicas.

    La Encuesta de Precios de la Tierra establece cada año el precio medio provincial de 28 clases distintas de aprovechamientos agrarios, basado en datos recogidos en forma de encuesta en el mes de Diciembre de cada año, por los servicios de estadística de cada Comunidad Autónoma.Encuesta de Precios de la Tierra

    Algunas de las características que considero más importantes de esta encuesta son las siguientes:

    • Son datos obtenidos en una encuesta
    • Son recabados por la administración, en este caso de cada Comunidad Autónoma
    • Son datos medios a nivel PROVINCIAL.

    Voy a repasar cada una de estas características, de forma que puedas hacerte una idea exacta de qué significado puede tener cada uno de los datos de la Encuesta de Precios de la Tierra.

    La primera característica importante es que se trata de una encuesta, aunque en la metodología expuesta por el MAGRAMA no se indica qué formato de encuesta se realiza (presencial, telefónica, por escrito…), ni las características de la misma, como por el ejemplo el número de encuestados.  La ausencia de esta información, cuya publicación es obligatoria en otro tipo de encuestas, ya es un motivo de opacidad en los resultados de la Encuesta de Precios de la Tierra. En el caso de Andalucía, por ejemplo, si sabemos que los datos son recabados por los técnicos de las Oficinas Comarcales Agrarias que cumplimentan un formulario con datos observados y, en caso contrario, estimados. Sin dudar o menoscabar la profesionalidad de estos técnicos, mi opinión es que la admisión en el método de datos “estimados” incrementa el nivel de subjetividad, ya de por si alto en una encuesta de este tipo.

    La segunda característica importante, es que la forma y el lugar donde los datos son recabados, son definidos por los servicios de estadística de cada una de las Comunidades Autónomas. Para ello, se realiza una selección de comarcas que a juicio de estos organismos, son las más representativas, y dentro de ellas, de los municipios y parajes que establezcan que son interesantes a efectos de la encuesta. Es decir, se trata de una encuesta en la que los datos son obtenidos de forma dirigida. Esta cuestión, que es metodológicamente totalmente correcta, tiene una repercusión importante desde mi punto de vista que luego comentaré.

    La tercera característica, y quizás la más importante desde el punto de vista práctico es que son valores medios a nivel PROVINCIAL. Es decir, el cereal de secano de una provincia obtiene un valor medio único para cada año. Por tanto, si la finca rústica de la que queremos obtener el valor no coincide con el tipo medio de fincas de la provincia, el dato obtenido en la encuesta de precios de la tierra se alejará muchísimo del valor de nuestra finca rústica. Esto es muy evidente en aquellas provincias en las que existen zonas de características agropecuarias muy distintas, como podría ser por ejemplo, la diferencia entre labor de secano en un paraje de sierra y el mismo aprovechamiento en la vega de un río de la misma provincia.

    Por tanto, mi opinión es que este ámbito geográfico de desagregación (provincial) es válido a nivel estadístico, pero no puede ser utilizado para otros fines más concretos. Este problema lo ha intentado resolver alguna Comunidad Autónoma, como Andalucía, mediante la publicación de valores máximos y mínimos provinciales que, si bien sirven de acotación al dato medio obtenido, adolecen de los mismos defectos metodológicos que he comentado antes. Además, al ser la única autonomía que los publica, no son datos homologables al resto del territorio nacional.

    Tenemos por tanto, una encuesta de precios de la tierra cuyos datos son obtenidos de forma dirigida, con una metodología dotada de cierta opacidad, y con un nivel de desagregación provincial que no permite su aplicación en la práctica para conocer el valor de una parcela. Entonces, ¿para que sirve la encuesta de precios de la tierra?.

    Veamos en primer lugar para qué le puede servir a la Administración y luego para qué puede servirnos a nosotros.

    La Administración utiliza a menudo la encuesta de precios de la tierra para la determinación del precio de fincas rústicas, estableciendo un método en el que controla el origen de los datos, de forma que todo el sistema se retroalimenta desde la propia Administración.

    Veamos lo que quiero decir con el ejemplo de la publicación de la Encuesta de Precios de la Tierra en Andalucía para el año 2012. En la introducción a esta publicación dice textualmente “La Encuesta de Precios de la Tierra tiene múltiples aplicaciones, como por ejemplo, servir de orientación para la determinación de precios en las operaciones de expropiación, transacciones de compra, etc.”.

    Es decir, que nos encontramos con el hecho que la Administración “dirige” la selección de los puntos de muestreo de la encuesta, realiza el muestreo de la encuesta (y en muchos casos, obtiene el valor por estimación), pondera los resultados, para luego utilizarlos como orientación en los procesos de expropiación forzosa que la propia Administración realiza. Fantástico, ¿no?.  

    Por otra parte, no se utilizan habitualmente estos datos para otros supuestos, como por ejemplo, para determinar el valor de los inmuebles rústicos a efectos del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados. En los reducidos casos en los que si se utiliza, como Extremadura, le son aplicados unos coeficientes anuales según clases de cultivo para determinar el “Valor Real” de una finca rústica.

    Por mi parte, te puedo recomendar que utilices la encuesta de precios de la tierra únicamente para saber la tendencia de los precios con respecto al año anterior o en un periodo de tiempo. Así, puedes saber si el precio de la tierra para un determinado aprovechamiento ha subido o bajado con respecto al año anterior.  De hecho, el objetivo principal de la encuesta de precios de la tierra es conocer la evolución del nivel de precios medios de cada uno de los aprovechamientos que se analizan.

    En cualquier, caso, por los motivos que he señalado a lo largo del artículo, yo sería muy prudente a la hora de utilizar estos datos, y tendría siempre presente que son datos estadísticos, y en este sentido debes utilizarlos.

    ¿Cuál es tu opinión sobre la utilidad de la encuesta de precios de la tierra?. ¿La has utilizado en alguna ocasión? ¿Cuál es tu experiencia con estos datos?.

     

    Fotografía: Javier Almagro

     

  • Los 3 tipos de expropiación forzosa: total, ocupación temporal y servidumbre

    Los 3 tipos de expropiación forzosa: total, ocupación temporal y servidumbre

    ¿Cuáles son los tres tipos de expropiación forzosa?. Esto es lo que voy a tratar en este artículo, así como una breve descripción de las consecuencias de cada uno de ellos.

    Los 3 tipos de expropiación forzosa según la afección a una finca rústica los podemos definir de la siguiente forma:tipos de expropiación forzosa

    • Expropiación de dominio (o total): la administración expropia para si o para una entidad beneficiaria la totalidad del terreno. Es el caso de la expropiación forzosa para la construcción de la traza de una autovía o del ferrocarril.
    • Ocupación Temporal: en este caso, la administración ocupa los terrenos para utilizarlos durante las obras, y luego los devuelve a su propietario. Es el caso de la construcción de un camino para el paso de camiones durante las obras de construcción de una infraestructura.
    • Servidumbre: los terrenos siguen siendo de su actual propietario, pero sobre ellos se establece una carga que puede ser de muchos tipos: de paso, aérea, de acueducto, de prohibición de sembrar, etc. El caso más habitual los últimos años son las servidumbres creadas por construcción de gasoductos.

    ¿Qué consecuencias tiene para el propietario cada uno de los 3 tipos de expropiación forzosa?

    En el caso de la expropiación forzosa de dominio, el propietario pierde de forma definitiva la tierra, mientras que la administración o entidad beneficiaria deberá indemnizar el valor de todos los bienes y derechos afectados.



    En la ocupación temporal el propietario recupera los terrenos al finalizar las obras, estando la Administración obligada a devolverlos en el mismo estado en el que se encontraban antes de ser ocupados. El propietario tiene derecho a una indemnización por los daños que se produzcan en la finca como consecuencia de la ocupación. Los más habituales suelen ser el arranque de árboles de una plantación, la pérdida de las cosechas correspondientes a las campañas en las que la tierra está ocupada, o la reposición de instalaciones de riego.

    La servidumbre implica una restricción a la propiedad de los terrenos, que quedan a nombre de su titular. El tipo de servidumbre más habitual es la de paso, por la cual, por ejemplo, los técnicos de una compañía gasística pueden acceder a una finca para reparar las conducción que la atraviesa. Existen muchos tipos de restricciones en una servidumbre, como la prohibición de sembrar, de plantar, de realizar labores de arada a una profundidad determinada, o de construir a una distancia determinada. La diversidad de restricciones que he encontrado en los expedientes de expropiación forzosa es enorme.

    Lo importante en este caso, es que quede muy claro, y por escrito, cuáles son estas restricciones. La valoración de la indemnización correspondiente al propietario se debe realizar en función de cuáles son estas restricciones y cómo afectan a la rentabilidad de la finca o a su revalorización futura.

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  • ¿Quién paga el justiprecio por la expropiación forzosa de mi finca rústica?

    ¿Quién paga el justiprecio por la expropiación forzosa de mi finca rústica? Este es un tema fundamental para un expropiado y que es desconocido para una gran mayoría de las personas que sufren una expropiación forzosa.¿Quién paga el justiprecio por la expropiación forzosa de mi finca rústica?

    Pues bien, el justiprecio lo paga en España la entidad beneficiaria de los bienes y derechos expropiados. Sencillo a primera vista, aunque en algunos casos es bastante complicado.

    En España podemos clasificar las expropiaciones forzosas en función de quién es el beneficiario de las tierras que se expropian:

    • Expropiación Forzosa en la que el beneficiario de los bienes expropiados es la Administración, ya sea el Estado, una Comunidad Autónoma, una diputación o Ayuntamiento.

     

    • Expropiación Forzosa en la que el beneficiario de los bienes expropiados es una empresa privada. Los casos más habituales son las expropiaciones para construir infraestructuras de servicios de interés público, como el gas, la electricidad o el agua.

    En ambos casos, es imprescindible que se haya realizado una declaración previa, de que esa obra es de interés público, para que los bienes y derechos puedan ser expropiados. Esa declaración la realiza el Gobierno del Estado, o de la Comunidad Autónoma en su caso, y se publica en el Boletín Oficial correspondiente.

    En el caso de que el beneficiario sea el Estado, el responsable del pago es la Administración u órgano administrativo que se beneficia de esa expropiación forzosa. El caso más habitual estos últimos años es el de las expropiaciones para la construcción del AVE. Hasta hace pocas fechas, la construcción de carreteras también se realizaba habitualmente por este procedimiento. Sin embargo, sin que esto sea habitual, en fechas recientes la Administración está constituyendo empresas públicas que asumen el “roll” de beneficiarias, imagino que para evitar contabilizar las correspondientes inversiones como gasto público.

    En el caso de que la beneficiaria de los terrenos sea una empresa privada, ésta será la que deba realizar los pagos correspondientes a los justiprecios de las fincas afectadas, ya sea Gas Natural, Endesa, o cualquier otra empresa de dedicada a los servicios públicos de interés general.

    Sin embargo, recientemente se ha puesto de manifiesto un problema muy grave para algunos afectados por una expropiación forzosa, y es que la empresa beneficiaria de los terrenos que le fueron expropiados ha quebrado antes de hacer frente al pago del justiprecio. ¿Qué ocurre en este caso? ¿Se quedarán esos expropiados sin cobrar el justiprecio?. Ahora ya tenemos una sentencia que dice que, en cualquier caso, la Administración del Estado es la responsable del pago de los justiprecios. Y esto es así porque el pago del justiprecio tiene rango y tratamiento de garantía constitucional, la cual no quedaría asegurada en el caso de que los afectados tuvieran que ponerse en la cola de una larga lista de afectados por la quiebra, y hasta hacer frente a quitas en sus justiprecios.

    En efecto, la Constitución Española de 1978, dice en su artículo 33.3. que “Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes“.

    Este asunto lo abordo con más profundidad en el primer capítulo de la Guía de Expropiaciones.

    Desde el punto de vista de la operativa del expediente de expropiación forzosa, es posible que encuentres alguna diferencia en función de que la beneficiaria de la expropiación forzosa sea la Administración o un empresa privada. Quizás la mayor diferencia radique en los tiempos. En la Administración las cosas van despacio, tanto en la ejecución del expediente como luego en el pago. Sin embargo, mi experiencia es que las empresas privadas van mucho más rápido. En primer lugar, lo más habitual es que estas empresas vayan “con el dinero por delante”. Con esto quiero decir que es habitual que tengan preparado el importe de las indemnizaciones, y en muchos casos llevan los cheques para el pago del justiprecio a la firma del Acta Previa a la Ocupación. Esperan de esta manera, y consiguen habitualmente, una cierta rebaja en el coste de las expropiaciones, ya que los afectados, en muchos casos, prefieren coger el dinero y olvidarse del asunto, a pesar de saber que en algún caso puede estar perdiendo parte de su patrimonio en la valoración, que suele estar basada en un tanto alzado de la media de las fincas expropiadas.

    Mi recomendación en este caso es que es muy importante preparar correctamente y con antelación a la firma del Acta Previa a la Ocupación la relación de bienes y derechos afectados. De esta forma sabremos inmediatamente si la empresa beneficiaria ha considerado todas los bienes afectados, así como las indemnizaciones, lo que te permitirá tomar una decisión de aceptar o no el dinero, con mayor seguridad de acertar.

     

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    Fotografía: Javier Almagro

  • Cuándo pedir intereses por retraso en el pago del justiprecio

    Al hilo del anuncio de que la Consejería de Fomento de la Junta de Andalucía va a hacer efectivo el pago de varias expropiaciones forzosas pendientes en la provincia de Granada, algunas desde 2009, te voy a explicar brevemente cuándo pedir intereses por retraso en el pago del justiprecio.

    La respuesta inmediata es la siguiente: desde el momento en el que transcurran más de seis meses desde la fijación del justiprecio, puedes (y debes) pedir intereses por retraso en el pago del justiprecio. intereses por retraso en el pago del justiprecio

    Esto es así porque está establecido en el artículo 57 de la Ley de Expropiación Forzosa, que dice que “La cantidad que se fije definitivamente como justo precio devengará el interés legal correspondiente a favor del expropiado, hasta que se proceda a su pago y desde el momento en que hayan transcurrido los seis meses a que se refiere el artículo 48.” Este artículo 48 no dice ni más ni menos que la Administración tiene 6 meses para pagar el justiprecio.

    Por supuesto, la Administración debería realizar la liquidación de los intereses que te correspondan en el momento del pago del justiprecio, pero lo habitual es que esto no ocurra. Así que, una vez tengas en tu poder el dinero, no dejes de solicitar que te calculen y paguen los intereses por retraso en el pago del justiprecio.



    Hasta aquí todo fácil y sencillo. Sin embargo, ¿qué ocurren con los expedientes de expropiación forzosa que se demoran, y en los que no se ha llegado a fijar aun un justiprecio?. Esto ocurre. Quien te asegure que tu expediente de expropiación forzosa se va a resolver en un plazo determinado, te está engañando. Pueden suceder muchísimas cosas desde que se firma el Acta Previa a la Ocupación hasta que conseguimos llegar a un justiprecio. El caso más llamativo que me ha ocurrido es un expediente de expropiación forzosa del año 2010, en el que la Administración ha perdido el Acta de Ocupación.

    En estos casos, hemos de recurrir a lo que dice el artículo 56 de la Ley de Expropiación Forzosa: “Cuando hayan transcurrido seis meses desde la iniciación legal del expediente expropiatorio sin haberse determinado por resolución definitiva el justo precio de las cosas o derechos, la Administración expropiante culpable de la demora estará obligada a abonar al expropiado una indemnización que consistirá en el interés legal del justo precio hasta el momento en que se haya determinado, que se liquidará con efectos retroactivos, una vez que el justiprecio haya sido efectuado.”

    Como puedes comprobar, la Administración es responsable del pago de intereses de demora, no sólo en el caso de los intereses por retraso en el pago del justiprecio, sino también en el caso de que el expediente de expropiación forzosa se demore más de lo debido.

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  • ¿Cómo preparar el justiprecio en una expropiación forzosa rústica?

    Voy a comentarte en esta entrada del blog algunos consejos valiosos para que prepares correctamente el justiprecio en una expropiación forzosa rústica.justiprecio en una expropiación forzosa rústica

    1. Prepara con antelación la relación de bienes y derechos afectados.

    Este punto es el más importante. Desde el primer momento que descubres que tu finca va a ser afectada por una expropiación forzosa, debes ponerte manos a la obra para que ningún elemento afectado se quede sin su valoración. Esta relación de bienes y derechos afectados debe quedar por escrito en el Acta Previa a la Ocupación.

    2. No dejes que sea la administración la única que describa tu finca.

    He visto en muchas expropiaciones, cómo los afectados dejan que la administración describa en el Acta Previa a la Ocupación las características de su finca. Mi recomendación es que la lleves preparada, y la hagas constar en el apartado de alegaciones. Dejar ese espacio en blanco es como negociar la venta de la finca, y dejar que sea el comprador el único que hable.



    3. Piensa en todos los problemas que vas a tener.

    El justiprecio está compuesto por la valoración de los bienes y derechos afectados más las indemnizaciones por perjuicios que pueda sufrir la tierra o el propietario. Mi experiencia me dice que muchos propietarios no dan importancia a las indemnizaciones, cuando en algunos casos puede que las cantidades superen al valor de lo expropiado.

    En el expediente de expropiación forzosa, la Ley obliga a la Administración a incluir sólo las indemnizaciones por rápida ocupación. Sin embargo, hay muchas otras cuestiones que te harán perder dinero y te ocasionarán un dolor de cabeza. Haz un esfuerzo de razonarlo, ponerlo por escrito y decirlo en el levantamiento del Acta Previa a la Ocupación, de manera que haya una posibilidad de que puedan después ser valoradas.

    4. Insiste en el Acta de Ocupación.

    En la firma del Acta de Ocupación, no dejes de insistir en las alegaciones ya realizadas en el Acta Previa a la Ocupación. También debes dejar constancia de cualquier modificación que hayan sufrido los bienes y derechos afectados, especialmente si ha tenido algo que ver la Administración o la empresa contratista de las obras. (En algunas ocasiones, la prisa por empezar las obras lleva a las contratas de obra a entrar en fincas en las que no tienen derecho de ocupación).

    5. No temas acudir al Jurado de Expropiaciones.

    Si crees que hay una diferencia muy grande entre lo que estimas que vale tu justiprecio, y lo que te ofrece la Administración o empresa beneficiaria de la expropiación forzosa, debes acudir al Jurado de Expropiación Forzosa. Este Jurado no es un tribunal, y no necesitas abogado para acogerte a su dictamen. Su composición ha sido modificada recientemente, y su función es técnica. Revisará el expediente y realizará una nueva valoración. Por ello, es importante que tu valoración esté correctamente motivada, y se ajuste a la Ley.

    Esto cinco puntos son fundamentales a la hora de preparar correctamente el justiprecio en una expropiación forzosa rústica. No nos aseguran el obtener un justiprecio más alto, pero sabremos que estaremos poniendo las bases para que esto sea así.

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  • Recomendaciones para preparar el Acta Previa a la Ocupación

     

    Hoy voy a comentar algunas recomendaciones para preparar el Acta Previa a la Ocupación de una forma correcta, ya que como explico en mi libro, Guía de Expropiaciones, es uno de los pasos fundamentales en un expediente de expropiación forzosa, y del que depende en parte la valoración del justiprecio e indemnizaciones que corresponderán al afectado.

    Para asegurarte de la correcta valoración de los justiprecios e indemnizaciones correspondientes ACTAS PREVIAS CON CONFIANZAa a los terrenos e infraestructuras existentes en las fincas, recomiendo a todos los propietarios afectados por la expropiación forzosa, que preparéis correctamente la relación de los bienes y derechos con anterioridad al levantamiento de las Actas Previas a la Ocupación. Tanto si el tipo de proyecto produce afecciones de reducida dimensión, como si éstas son de gran importancia, es necesario situarlas y revisar concienzudamente su impacto, evaluando sus consecuencias y si afectan a alguna infraestructura de la explotación agraria.  Asimismo, si tienes un aparcero o arrendatario, tendrás que contar con él para incluirlo en el Acta Previa a la Ocupación y que aparezca en los trámites del expediente de expropiación forzosa.

    En muchos expedientes de expropiación forzosa, adquieren gran importancia las indemnizaciones por división de finca y por demérito de finca, así como las Ocupaciones Temporales, que aunque son un derecho que otorga la Ley a la Administración, y que deben ser vigiladas para que se cumplan los condicionantes, entre otros y más importante, la devolución de los terrenos en las mismas condiciones en los que se encontraban antes de ocupación.



     

    Por último, te recomiendo que, ante cualquier duda en las afecciones sobre tu finca, solicites durante el procedimiento del levantamiento de las Actas Previas a la Ocupación,  la visita a la finca acompañado del perito representante de la Administración, en el que puedes denunciar efectivamente los daños que se producirán en tu explotación, a efectos de que la valoración que se haga sea lo más correcta (y elevada) posible.

    En efecto, la Ley de Expropiación Forzosa dice en su artículo 52.3. que  “En el día y hora anunciados se constituirán en la finca que se trate de ocupar, el representante de la Administración, acompañado de un perito y del Alcalde o Concejal en que delegue, y reunidos con los propietarios y demás interesados que concurran, levantarán un acta en la que describirán el bien o derecho expropiable y se harán constar todas las manifestaciones y datos que aporten unos y otros y que sean útiles para determinar los derechos afectados, sus titulares, el valor de aquéllos y los perjuicios determinantes de la rápida ocupación. Tratándose de terrenos cultivados se hará constar el estado y extensión de las cosechas, los nombres de los cultivadores y el precio del arrendamiento o pactos de aparcería en su caso.”

    En cuanto a las servidumbres, cada vez es más habitual en las Administraciones la publicación en el propio anuncio de la relación de bienes y derechos afectados, de las afecciones concretas que sufrirán las servidumbres. De esta manera, aquellos que revisen exhaustivamente las situación en la que quedarán parte de los terrenos de su finca, podrán determinar cómo afectarán estas servidumbres a las infraestructuras existentes en las fincas, así como a las futuras inversiones o mejoras que puedan necesitar las explotaciones, de forma que la preparación de la relación de bienes y derechos afectados se pueda realizar con una mayor seguridad.

    En caso de que no se publiquen las limitaciones por causa de servidumbre, debéis solicitar saber cuáles serán y cómo quedarán en la finca al servicio de la Administración o beneficiaria, y que aclaren perfectamente y caso por caso, cómo afectarán estas servidumbres a las infraestructuras existentes, así como a las futuras inversiones o mejoras que puedan necesitar las explotaciones.

    La preparación de las Actas Previas a la Ocupación es un paso importante en un procedimiento de expropiación forzosa. A continuación te muestro los dos productos que pongo a tu disposición para ayudarte en este trámite:

     

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  • ¿Puedo oponerme a una Expropiación Forzosa?

    Esta es una pregunta muy habitual entre los afectados, una vez que saben que van a sufrir una expropiación forzosa en sus tierras. Pero, ¿es realmente posible oponerse a la expropiación forzosa de una finca?.

    Ante todo, la Ley de Expropiación Forzosa ampara las alegaciones que se realicen a la ocupación de una finca. Concretamente, en su artículo 19 dice que “cualquier persona podrá aportar por escrito los datos oportunos para rectificar posibles errores de la relación publicada y oponerse, por razones de fondo o forma, a la necesidad de la ocupación. En este caso indicará los motivos por los que deba considerarse preferente la ocupación de otros bienes o la adquisición de otros derechos distintos y no comprendidos en la relación, como más conveniente al fin que se persigue.“Terrenos expropiados

    Es decir, que la Ley nos permite presentar alegaciones de fondo sobre la expropiación forzosa, e incluso proponer la ocupación de otros bienes distintos a los inicialmente previstos en el proyecto de obra que origina la expropiación. Este aspecto, que es muy importante desde el punto de vista de la seguridad jurídica del afectado, no es recogido en la inmensa mayoría de los anuncios de exposición pública de bienes y derechos afectados por una expropiación forzosa, de manera que este artículo suele transcribirse sólo hasta donde dice “rectificar posibles errores de la relación publicada”, dando por hecho que la Administración, por ser quién es, puede aplicar parte o la totalidad de la norma a su antojo y según más le convenga. Esto, que parece muy fuerte expresado de esta manera, es lo que a menudo resuelve el Tribunal Supremo en sus sentencias, reiterando que es imprescindible, para garantizar la seguridad jurídica, que los afectados tengan la oportunidad de alegar al hecho de que van a ser expropiadas sus bienes.

    Como ejemplo, podemos leer esta noticia, en la que se anuncia una sentencia del Tribunal Supremo, en la que se admite el recurso de una propietaria a la que no se le permitió alegar al proyecto de instalación de una línea eléctrica en su finca, ni por supuesto proponer un trazado alternativo. Ahora, el Tribunal Supremo le da la razón, y ordena retrotraer el expediente al inicio, de manera que se le permita alegar a las cargas que se originarán en su finca.

    Una vez dicho todo lo anterior, tengo que decir que las ocasiones en la que la Administración admite una modificación de un proyecto son escasas. En cualquier caso deben estar muy bien motivadas y tener el respaldo de un técnico en el asunto. Conozco algunos casos en los que se ha llegado a modificar la traza de una Autovía. También conozco modificaciones de afecciones “adyacentes” a la obra. Es decir, de las superficies que se ocupan como consecuencia de las obras, pero que no formarán parte de la infraestructura en si. Pero son casos muy, muy, muy raros, y con motivos muy contundentes. No es lo habitual.

    Sin embargo, lo más habitual es que la Administración pase por encima de los bienes y derechos afectados en la Expropiación Forzosa como elefante en cacharrería, sin que el propietario afectado pueda evitarlo. También es cierto que, si estas modificaciones fueran muy frecuentes, el Estado tendría muchos problemas para realizar cierto tipo de infraestructuras. Sin embargo, un término medio, en el que los afectados tuvieran cierta posibilidad de hacer oír su voz, sería mucho más deseable.

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  • El valor de las fincas rústicas en España, sin descuento

    Esta entrada del blog sobre la bajada del valor de las fincas rústicas en España, está en relación con el titular aparecido en en el diario Expansión del 25 de Enero de 2013, en el que se ponen de manifiesto el enorme descuento aplicado a cuatro fincas rústicas, en distintos lugares de la geografía de nuestro país.

    Sin embargo, y dejando de lado la posibilidad de que sea un artículo patrocinado por las propias inmobiliarias, creo que es importante realizar alguna precisión sobre este tema.valor de las fincas rústicas

    La realidad es que el precio de los terrenos rústicos en España no ha bajado ni mucho menos en la proporción que se insinúa en esta publicación. Lo digo por conocimiento de causa, ya que por mi trabajo habitual tengo oportunidad de conocer la realización de algunas operaciones de compra venta, y puedo asegurar que, aunque la crisis ha afectado a los precios, no tanto como podría parecer. En este sentido, mi impresión es que la falta de concreción del futuro de la PAC es un factor que está afectado en mayor grado a la fijación de los precios.

    Pero además de mi opinión personal, podemos recurrir a valores oficiales, que son tan apreciados en un país como el nuestro. Así, en el informe de Precios anuales de la Tierra de 2011 se ponía de manifiesto cómo, a precios constantes, la bajada de precios del suelo rústico tan sólo alcanza un 1,6%. Si analizamos más pormenorizadamente los resultados de esta encuesta, podemos ver cómo, salvando algunos aprovechamientos muy concretos, en general el precio de la tierra se mantiene, e incluso sube en muchos casos. Mi impresión es que cabe esperar una tendencia muy similar en los resultados del 2012.

    Las cuatro fincas que nos presenta Expansión tienen como característica común el que son de gran superficie, que su aprovechamiento principal es el cinegético o de recreo, siendo el puramente agropecuario secundario, y que cuentan con una o varias viviendas “de lujo”, la cuales tienen un importante componente en la formación del precio y, en este caso, del “descuento”.

    Foto: Javier Almagro

  • Valoración de finca rústica según su renta potencial

    Antes de introducirme de lleno en la valoración de finca rústica, voy a establecer una serie de cuestiones previas que definirán el resto del proceso. Digamos que voy a poner los “cimientos” de la valoración, de manera que, si alguno de éstos cambian, tendré que comenzar de nuevo y rehacer todo el trabajo.

    La primera cuestión previa es decidir si voy a determinar el valor del terreno de acuerdo con su renta real (Valor Real) o según su renta potencial (Valor Potencial).

    ¿Cuál es el valor potencial de un predio?. Creo que con el ejemplo que expongo a continuación lo entenderás perfectamente.

    Hace una año me contrató un cliente para que le asesorara en un expediente de expropiación en Valdepeñas, en Ciudad Real. La finca estaba afectada por el arreglo de la Autovía de Andalucía, una de las más antiguas de España, y que se realizó por el desdoblamiento de la antigua carretera. Cuando me avisaron, ya se había producido el levantamiento de las Actas Previas a la Ocupación. Tengo que decir que son muchas las personas que me requieren una vez pasado este trámite, cuando comprueban que sus reclamaciones no son atendidas ni escuchadas por lo representantes de la administración. Sin embargo, lo ideal sería comenzar mi trabajo desde mucho antes, cuando tenemos las primeras noticias de la expropiación.

    En este caso, lo primero que me llamó la atención, fue que una de las dos fincas afectadas por la obra, había sido descrita por la administración en el Acta Previa a la Ocupación como de “labor secano”, mientras que la otra, colindante a la anterior, lo fue como “viña de regadío”. Sin embargo, mi cliente lo que tiene es una explotación de viña… ¡y de riego!.

    Esto no era posible, de ninguna de las maneras, y así lo reclamamos inmediatamente, de forma que la clasificación de “labor secano” fue cambiada a “viña de regadío”, como quedó posteriormente reflejado en el Acta de Ocupación y en los correspondientes cálculos de los depósitos previos a la ocupación.

    ¿Qué había ocurrido?. Muy sencillo. Cuando los técnicos de la administración realizaron la visita previa al inicio de los expedientes expropiatorios, encontraron que en la finca en cuestión no había viña. Las cepas habían sido arrancadas. Para el objeto de mi trabajo, el motivo es lo de menos. (En este caso era una renovación de plantación). Sin embargo, la legislación de expropiación forzosa es muy clara al respecto: hay que valorar según la mayor de las rentas, real o potencial.

    En este caso, el cultivo potencial está muy claro: en el municipio de Valdepeñas, famoso por sus viñedos, y además la finca había estado plantada de viñas hasta la campaña anterior. Hasta en el catastro aparecía clasificada como Viñedo.

    En otras ocasiones, el cultivo potencial no es tan obvio, y tendrás que recurrir a los aprovechamientos existentes en el municipio y la comarca para su determinación. Algunas herramientas que puedes utilizar son las siguientes.

    Te estarás preguntando cuándo debes valorar según la renta potencial en lugar de la renta real. No hay una regla fija, pero a continuación expongo una lista de casos más frecuentes en los que yo siempre valoro según la renta potencial, puesto que técnicamente creo que es lo más correcto:

    – Expropiación de solares en las inmediaciones de los cascos urbanos de los municipios, que se encuentran clasificados como terreno rústico. En muchos de estos casos, se trata de fincas sin cultivo. En cualquier caso, la valoración según la renta potencial permite incrementar algo el valor en una expropiación forzosa, ya que la legislación me impide tener en cuenta las expectativas urbanísticas.

    – Valoración de tierras de propietarios que no ejercen como agricultores, cuyas tierras están inactivas.

    – Valoración de predios “vacíos” por cuestiones técnicas, pudiendo el agricultor que la explota justificar su dedicación a un determinado cultivo.

    La valoración según la renta potencial es útil independientemente del objetivo por el que estemos valorando, ya sea la venta de la finca, la expropiación forzosa, o cualquier otro.