Eliminado del Coeficiente r2 que modificaba el tipo de capitalización
El Tribunal Supremo “tumba” el Anexo I y el artículo 12.1.b del Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo aprobado por el Real Decreto 1492/2011
Se ha producido una novedad que puede tener consecuencias significativas para tus valoraciones de fincas rústicas.
¿Que ha ocurrido?
La sentencia 689/2020 de 8 de junio de la Sala de lo contencioso del Tribunal Supremo, ha declarado la nulidad de pleno derecho el artículo 12, párrafo primero, parágrafo b) y el Anexo I del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto 1492/2011.
Esto significa que dicho artículo y el Anexo ya no existen. No puedes referirte a ellos en tu valoración.
El artículo 12.1.b que ha sido anulado decía lo siguiente: “Cuando en el suelo rural se desarrollen actividades agropecuarias o forestales, se utilizará como tipo de capitalización, r2, el resultado de multiplicar el tipo de capitalización general r1 por el coeficiente corrector establecido en la tabla del Anexo I de este Reglamento según el tipo de cultivo o aprovechamiento“.
Por su parte, el Anexo I establecía el citado coeficiente corrector en función del tipo de cultivo o aprovechamiento en una horquilla que variaba entre 0,39 para pastos y 0,78 para tierras de labor regadío y hortalizas al aire libre.
Dicho coeficiente del Anexo I es siempre inferior a la unidad, incrementando por tanto el valor del suelo rústico sobre el que se aplica.
¿Por qué ha anulado el Tribunal Supremo este artículo y su Anexo?
Pues por ser contrario al párrafo segundo de la Disposición Adicional Séptima del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de Octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana
Es decir, por ser una norma ilegal, contraria a la Ley.
La norma que infringe el artículo dice lo siguiente:
Este tipo de capitalización podrá ser corregido aplicando a la referencia indicada en el apartado anterior un coeficiente corrector en función del tipo de cultivo, explotación o aprovechamiento del suelo, cuando el resultado de las valoraciones se aleje de forma significativa respecto de los precios de mercado del suelo rural sin expectativas urbanísticas. Los términos de dicha corrección se determinarán reglamentariamente.
Disposición Adicional 7ª de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. Párrafo 2º
¿Cual es la infracción cometida por el artículo anulado para ser ilegal?
La imperatividad.
De acuerdo con el artículo 12 del Reglamento, “Los tipos de capitalización que se aplicarán en la valoración en suelo rural, de acuerdo con los usos y aprovechamientos de la explotación, serán los siguientes:“
El artículo 12.1.b impone la aplicación del coeficiente r2 “cuando en el suelo rural se desarrollen actividades agropecuarias o forestales“, sin tener en cuenta si el resultado de la valoración (por capitalización) se ha alejado de forma significativa respecto de los precios de mercado del suelo rural sin expectativas urbanísticas.
También entiende la sentencia que es ilegal el Anexo I porque “la remisión a los coeficientes taxativos del Anexo, sin margen alguno de apreciación en una banda más o menos amplia, tampoco se adaptaría a la Ley, porque deberá convenirse que si lo que se trata de corregir es el valor resultante de las normas reglamentarias con el hipotético precio de mercado, será en cada caso concreto, para realizar esa corrección, como deberá aplicarse el coeficiente de corrección“.
En mi opinión, es cierto que el Gobierno se olvidó de la Disposición Adicional 7ª en la redacción del Reglamento.
Y no lo digo yo, lo dice el propio Gobierno en el preámbulo del Real Decreto 1492/2011 que aprueba el Reglamento, cuando reconoce que “desde la perspectiva metodológica, se propone un tratamiento novedoso en el campo de la valoración, consistente en la propuesta de tipos de capitalización diferentes, para tipos de explotaciones diferentes, y ello, en función del riesgo de cada actividad en suelo rural, lo que constituye el núcleo fundamental de la valoración rural“
Lo lógico es que hubiese hecho una referencia a la Disposición Adicional 7ª y a la necesidad de que existiese una diferencia entre los valores obtenidos por capitalización y los precios de mercado del suelo rural sin expectativas urbanísticas.
Un inciso: ¿Cuáles son los precios de mercado del suelo rural sin expectativas urbanísticas? ¿Es posible aislar los precios de mercado del suelo rural que tienen y que no tienen expectativas urbanísticas? ¿Es posible discriminar de alguna forma un componente urbanístico en el precio de mercado del suelo rural? ¿Cómo se obtendría ese valor?
Segundo inciso: ¿Cómo obtenemos el precio de mercado del suelo rural cuando está prohibido la utilización del método de comparación?.
La Ley de Suelo de 2007, establecía claramente los motivos de la prohibición del método de comparación en su preámbulo:
“En el suelo rural, se abandona el método de comparación porque muy pocas veces concurren los requisitos necesarios para asegurar su objetividad y la eliminación de elementos especulativos,…“
Lo cual nos lleva al absoluto contrasentido de tener que establecer unos precios de mercado del suelo rural sin expectativas urbanísticas, cuando la propia Ley que lo estableció reconoce que es muy difícil que puedan concurrir los requisitos necesarios para ello.
Pero, una vez superadas estas disquisiciones, continuemos.
¿Cuáles son las consecuencias de esta Sentencia?
Pues la consecuencia más importante es que desaparece el coeficiente r2 del Reglamento y los valores contenidos en el Anexo I.
Sin embargo, esto no quiere decir que desaparezca la posibilidad de efectuar la corrección del tipo de capitalización cuando los valores se separen significativamente del precio de mercado del suelo rural sin expectativas urbanísticas, ya que esto es lo establecido en la Disposición Adicional 7ª de la Ley de Suelo, párrafo segundo.
Pero esto tendrás que justificarlo. Ya no es automático
¿Qué puedo hacer entones?
En mi opinión, sólo es posible una cosa en las valoraciones ya realizadas e incluidas en un expediente expropiatorio: debes revisar tus valoraciones ya realizadas de fincas rústicas para expropiación forzosa.
Así es, deberás revisar en cada una de tus valoraciones, comprobando si has aplicado automáticamente el coeficiente r2 de acuerdo con lo estipulado en el artículo 12.1.b.
En el caso de que sea así, habrá que determinar si los precios de mercado del suelo rústico (sin expectativas urbanísticas) en la fecha de la valoración se alejaban del valor obtenido por capitalización.
¿Cual es el valor que debo comparar con el precio de mercado?
Pues lo dice la propia sentencia de la siguiente forma: “… dará como resultado el valor de capitalización del suelo (cociente) [V=R:r; del artículo 11.a) in fine]. Pues bien, será cuando se haya obtenido dicho valor de capitalización y se constate que el precio obtenido para los terrenos “se aleje de forma significativa respecto de los precios de mercado del suelo rural sin expectativas urbanísticas”, cuando deberá entrar en juego el coeficiente de corrección que establece el párrafo segundo de la Disposición Adicional“.
En el caso de que esto sea así, y constates la existencia de esa diferencia significativa, deberás poner en relación el coeficiente aplicado directamente con la Disposición Adicional 7ª, no con el artículo 12.1.b que ya no existe, y justificar dicho coeficiente en función del tipo de cultivo, explotación o aprovechamiento del suelo.
¿Qué consecuencias va a tener esta sentencia?
Pues no quiero ser alarmista, pero es posible que, en algunos casos, se produzca una reducción aproximada de los valores obtenidos para el suelo rural de entre el 20% y el 80%, debido a la no aplicación del coeficiente r2 por no poder demostrar expresamente la diferencia entre el valor de capitalización obtenido y el precio de mercado (sin expectativas urbanísticas, lo que esto quiera significar).
Moraleja
Después de esta Sentencia, no puedo dejar de reiterar mi petición, realizada ya en otros artículos del blog desde hace años, para que el Gobierno derogue el Reglamento del Valoraciones de la Ley de Suelo y que el Parlamento restituya a los técnicos la capacidad para valorar de acuerdo con cualquiera de los métodos existentes, incluyendo el método de comparación.
No olvidemos que la prohibición de utilización del método de comparación se estableció en el año 2007, cuando los precios en el mercado inmobiliario se encontraban en la cresta de la burbuja que luego explotó.
Sin embargo, con el paso de los años, la situación se ha invertido, y es ahora, a consecuencia de la aplicación del rígido método de capitalización establecido por el Reglamento, cuando nos encontramos, en muchos casos, valores muy altos del suelo rústico.
Dichos valores altos la Administración los combate a parches: primero, cambiando la referencia del tipo de capitalización; después, metiendo a los interventores de Hacienda en los jurados de expropiaciones; por último, esta sentencia, que no es de la Administración propiamente dicha, pero que juega de forma importante a su favor (y de las beneficiarias de las expropiaciones).
Hasta aquí este artículo de hoy.
Como siempre, te emplazo a que utilices el espacio de comentarios para dejar tu opinión, sobre todo en este caso que puede ser del mayor interés para todos.
Un saludo.
