La Renta Potencial, una cuestión crucial en la Valoración Rústica
Hoy voy a comenzar el artículo planteándote algunos casos reales para la reflexión sobre la utilización en la valoración de la renta real o renta potencial, y cuándo no se debe confundir esta última con una renta “virtual”.
Caso 1.
Juan es un agricultor de Valdepeñas que recientemente ha arrancado el cultivo de viña por cuestiones productivas. El terreno se encuentra en “barbecho” desde la campaña anterior. Ante la expropiación forzosa de parte de su finca, Juan estima que ésta debe ser valorada como un terreno cuyo aprovechamiento potencial es, y ha sido, la viña.
Caso 2.
María era una viticultora de Montemayor, cuya pequeña parcela está sin cultivar desde hace años, debido a la presión humana sobre la explotación, al encontrase la finca junto al casco urbano, y no poder mantener el cultivo por las enormes pérdidas provocadas por los continuos daños, arranques y robos de las plantas y de la producción (no hablemos de las basuras…). De hecho, en el terreno aún se pueden ver algunas cepas supervivientes de la explotación. La valoración de la finca para expropiación forzosa la realizamos mediante el cálculo de la capitalización de la renta del cultivo de viña de la finca.
Caso 3.
Federico es propietario de un solar en Jaén. De acuerdo con el planeamiento urbanístico del municipio, la finca se encuentra en suelo rústico, a pesar de encontrarse colindante con el casco urbano y de estar incluida en el Plan General de Ordenación Urbana, en proceso de aprobación provisional, como suelo industrial. El solar no se cultiva desde hace años, en gran medida por encontrarse en la misma situación que el caso anterior. En este caso, realizamos la valoración mediante la capitalización de la renta del cultivo de olivar, teniendo en cuenta en el cálculo las necesarias inversiones para la implantación definitiva del cultivo.
Caso 4.
La familia Hernández es propietaria de unos terrenos de pastos, cuyas fincas colindantes están dedicadas a la producción de energía eléctrica a través de parques fotovoltaicos. Ante la afección por Expropiación forzosa de la totalidad de la finca, sostienen que la renta potencial de su finca debe ser calculada sobre la actividad producida por una instalación de fotovoltaica, similar a la existente en las fincas directamente colindantes con la afectada por la expropiación. Sin embargo, su pretensión no prospera, entre otros motivos por la falta de los permisos necesarios para la implantación de dicha actividad en esos terrenos.
¿Cómo puedes saber cómo actuar en cada uno de los casos que te presento?
Comencemos centrando muy brevemente la legislación que hemos de utilizar para la valoración de suelo rústico para expropiación forzosa.
El método de capitalización de la renta real o potencial es el que se debe aplicar, de acuerdo con lo indicado en la ley de suelo vigente actualmente (Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana), así como en el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo (Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo).
Esta es la normativa que hay que seguir obligatoriamente cuando se realiza la valoración con el objeto de determinar el justiprecio de una expropiación forzosa, de acuerdo con el artículo 34 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, que dice que “Las valoraciones del suelo, las instalaciones, construcciones y edificaciones, y los derechos constituidos sobre o en relación con ellos, se rigen por lo dispuesto en esta Ley cuando tengan por objeto: La fijación del justiprecio en la expropiación, cualquiera que sea la finalidad de ésta y la legislación que la motive”.
Renta real o renta potencial.
El artículo 36 del Texto Refundido de la Ley de Suelo determina el único método válido legalmente para la valoración de suelo rural en el ámbito definido por la Ley: “Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración”
Asimismo, el artículo 7 del Reglamento de valoraciones de la Ley del Suelo también insiste en este precepto: “Cuando el suelo estuviera en situación de rural, los terrenos se valorarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación, (…), según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración y adoptándose la que sea superior”.
Es importante que tengas en cuenta en este punto la interpretación realizada por el Tribunal Supremo en su sentencia de 17 de Junio de 2016, en relación con la necesidad de hacer siempre dos valoraciones, en la que dice que:
“de la literalidad del precepto se infiere que en la valoración de los suelos rurales la nueva Ley exige realizar, a diferencia de lo que ocurría en la Ley 6/98, una doble valoración: con las rentas reales y rentas potenciales para acoger la que sea superior… y esa frase es la que exige realizar dos valoraciones”.
¿Qué entiendo por renta real de la explotación en el ámbito de la Ley del Suelo?
Pues la derivada de los usos que correspondan a la explotación del suelo rural, de acuerdo con su estado y actividad en el momento de la valoración, en algunos de estos dos casos:
- que sea la renta obtenida por el uso existente, debidamente acreditada,
- o que la renta pueda ser atribuible, de acuerdo, con los cultivos y aprovechamientos efectivamente implantados sobre la base de datos estadísticamente significativos.
Es decir, la primera opción para que la valoración la realices a partir de la renta real, es que tengas los datos exactos y completos de la explotación. Es decir, la explotación agraria que estás valorando tiene que tener todos sus libros de contabilidad negro sobre blanco, facturas, recibos, etc. Teniendo en cuenta la situación real de las explotaciones agrarias desde el punto de vista contable resulta que es un asunto… al menos, complicado, ¿verdad?.
Sin embargo, la norma te da un “respiro”. En el caso de que no cuentes con esos datos, puedes realizar la valoración igualmente, “sobre la base de datos estadísticamente significativos”.
Desde mi punto de vista, si utilizas datos estadísticamente significativos para realizar tu valoración por capitalización de la renta real, no tendrás más remedio que recoger aquellas circunstancias que hayan hecho variar de forma generalizada los rendimientos reales de la explotación, como sequías, inundaciones, alzas descensos del precio de los productos, etcétera.
Pero por otro lado, de esta manera, al permitir que realices la valoración según la renta real de la explotación basándonos en datos estadísticamente significativos, puedes evitar tener que incluir en tu valoración alguna campaña agrícola en la que los resultados económicos hayan sido especialmente pobres o circunstancias personales sobrevenidas al agricultor o cuestiones de fuerza mayor sobre la explotación agraria. Al tratarse de una Expropiación “Forzosa”, son circunstancias que, desde mi punto de vista, deben ser excluidas del cálculo del valor de la explotación.
Pero, dicho esto, veamos el asunto crucial del artículo de hoy, que es la determinación del cultivo sobre el que calcular la renta potencial de la explotación para su capitalización.
Condiciones que debe cumplir la renta potencial
¿Cómo determino cuál es el cultivo base para la obtención de la renta potencial?
El Reglamento de Valoraciones de la Ley del suelo, en su artículo 8, indica muy claramente qué características puede tener un cultivo o actividad para que pueda considerarse renta potencial. Son las siguientes:
- Que pueda ser atribuible a la explotación del suelo rural de acuerdo con los usos y actividades más probables de que sean susceptibles los terrenos.
- Conformes con la legislación y normativa que les sea de aplicación.
- La renta que se obtenga los sea utilizando los medios técnicos normales para su producción.
Para ello, debe justificarse lo siguiente:
- la existencia y viabilidad del uso en su ámbito territorial, justificado estadísticamente mediante referentes significativos.
- o, por otro lado, solamente la viabilidad del uso, que debe justificarse sobre la base de un estudio económico de viabilidad de la explotación.
- y acreditar la obtención de los títulos habilitantes necesarios para su implantación de acuerdo con la legislación aplicable.
Por lo tanto, creo que nadie tendrá duda de que el olivar de secano es el cultivo potencial por excelencia de una finca que no está cultivada en el municipio de Jaén, o la viña en el municipio de Valdepeñas. Eso si, siempre acreditando la viabilidad técnica y económica de la explotación.
Observa que he especificado que el sistema de cultivo es el secano, no el regadío. Esto es importante, ya que tiene que ver con que la renta sea obtenida “de conformidad con la legislación y normativa que les sea de aplicación”.
No puedes olvidar que para que la finca pueda ser regada debe de obtenerse la concesión de riego correspondiente, lo cual es una potestad de la Administración.
Por lo tanto, para que la finca pudiera ser valorada utilizando la renta del cultivo potencial de olivar de riego, deberías de poder “acreditar la obtención de los títulos habilitantes necesarios para su implantación de acuerdo con la legislación aplicable”.
Este mismo motivo es el que hace imposible que puedas valorar una finca de pastos según al renta potencial de una planta fotovoltaica, ya que ésta necesita solventar un gran número de trámites técnicos, jurídicos y administrativos hasta la consecución del permiso definitivo para su implantación y operación, sin el cual, no es posible que esta actividad pueda ser considerada como potencial a efectos de valoración según el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo.
Además, deberás tener en cuenta que la valoración debe realizarse teniendo en cuenta las normas básicas de evaluación económica, por lo que tendrás que seguir el artículo 8 cuando se refiere a la inclusión en el cálculo de los gastos por “El coste total de la adquisición de los equipos, maquinaria e instalaciones de la explotación, incluyendo el valor de las amortizaciones en función de su vida útil, uso y obsolescencia, o el coste de su alquiler”. Es decir, que habrá que considerar el coste de la inversión necesaria para la implantación del olivar en una finca que se encuentra sin cultivo.
Evitar la Renta Virtual
Para resumir esta situación el Tribunal Superior de Justicia de Madrid acuñó en su sentencia de 17 de Julio de 2105 el término renta virtual, cuyo uso ya se ha expandido en la vía jurisdiccional, habida cuenta de que ya se ha utilizado al menos por otro tribunal, como el Tribunal Superior de Justicia de Asturias en Oviedo (Sentencia de 30 de Enero de 2017).
Como resumen de todo lo dicho merece la pena reproducir dos párrafos de dicha Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid de 2015, que creo que debes tener muy presente al realizar tu valoración rústica para expropiación forzosa por capitalización de la renta potencial:
“…no es ajustado a derecho atender a un uso potencial que no es posible en el estado en que se encuentren los terrenos al momento de la valoración y mucho menos si no se acredita su viabilidad técnica, económica y jurídica. La viabilidad económica habría de quedar debidamente justificada, por ejemplo por el análisis de rendimientos esperados, determinando el Valor neto contable y la tasa de retorno del capital invertido, teniendo en cuenta y operando, desde luego, con las inversiones precisas de transformación, y sin olvidar que para el caso de regadío el uso de agua requiere una concesión administrativa.
Y sin que pueda confundirse la renta potencial a la que hace referencia el artículo 23 del Texto Refundido de la Ley del Suelo (hoy artículo 36 del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, nota del autor), con una hipotética renta virtual, para el caso de que el terreno y su uso fuera de regadío, ya que para eso el terreno debe de contar con los medios específicos y necesarios para una producción agraria de regadío, como por ejemplo la nivelación del terreno, además de la necesaria transformación, con una implicación económica importante que debería tomarse en consideración para fijar su valor”.
Y hasta aquí el artículo de este mes. El tema es suficientemente amplio como para escribir muchas líneas más, pero ahora te animo a que utilices el recuadro de más abajo para dejar tus comentarios al respecto.
Un saludo y ¡hasta pronto!
