Valoración rústica en 2017
Pues ya nos hemos plantado en la última semana de este año 2017 que se acaba.
Aprovecho estos últimos días para hacer una rápida síntesis del trabajo realizado, y algunas previsiones para los próximos meses.
Quizás la frase que mejor resumen la impresión que tienes de la valoración rústica en 2017 es la que me escribió hace unos días una lectora. En el correo que me envió, me felicitaba por los contenidos de este blog, pero también lamentaba que “hubiera dejado de escribir“.
Nada más lejos de la realidad.
No te preocupes, (le contesté), porque eso va a cambiar muy pronto.
Además, le explicaba que la valoración rústica en 2017 ha sido en realidad muy productivo, aunque si es cierto que han sido más numerosos en el “backstage”, que en los artículos de este blog.
Cuando digo “backstage” me refiero no sólo a temas técnicos de funcionamiento del blog y la plataforma de cursos, sino también en cuestión de contenidos.
En efecto, algunas de las cuestiones que he tratado este año:
- Más de treinta consultas directas en los comentarios del blog resueltas en 2017.
- Consolidación del curso de Valoración Rústica y proceso expropiatorio con la segunda edición en la plataforma de formación de los Colegios de Ingenieros y su versión 365x7x24 en mi plataforma propia (EXPROVALORA).
- Actualización esencial del libro “Valoración de finca rústica. Caso 1. Según el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo“, que se publicó en Agosto, y en la que me centré en la experiencia de más de cinco años ya de aplicación del Reglamento, que entró en vigor a finales de 2011.
- En Septiembre, se publicó la actualización fundamental de “Expropiación Forzosa de Finca Rústica. Guía Básica“, en la que he atendido muchos comentarios y sugerencias de vosotros, los lectores de este blog. También he incorporado todas las novedades derivadas de las actualizaciones legislativas fundamentales en expropiación forzosa que tuvieron lugar en el año 2015, ya con la perspectiva de llevar unos años en aplicación.
- Asimismo, aprovecho este correo para anunciarte la publicación de UN NUEVO LIBRO “Appraisal of Rural Property. A case study in Spain“. Un modelo de valoración en el mercado real, para todos los que necesitéis presentar vuestras valoraciones en inglés.
Con este anuncio, finalizo los contenidos de este año en Valoración rústica en 2017, y preparo el comienzo del año 2018 en el que verás que habrá muchas novedades (algunas ya están preparadas, a falta de los últimos retoques).
Estas actualizaciones las irás conociendo poco a poco a través de la web, y también de los mensajes que te llegarán a través del correo electrónico.
Por último, quiero hacerte una petición, relacionada con los contenidos que estoy preparando.
Si lo crees conveniente, y tienes algún asunto en el que crees que puedes tener más interés en que centremos las publicaciones y conversaciones del blog, te ruego que me lo digas, simplemente respondiendo a este correo.
Con total libertad, cualquier tema que te interese o del que tengas dudas que en especial te interese responder. Durante él próximo año iré proponiendo estos temas en lo contenidos que publique en el blog.
Pues hasta aquí el último comentario sobre valoración rústica en 2017, deseándote que tengas una buena entrada de año 2018 y te emplazo a los primeros contenidos a mediados del próximo mes de Enero.
Buenas tardes,
En primer lugar te felicito por tu blog, haces un gran trabajo.
Por otro lado, después de leer varios casos de tu blog, no veo ninguno que hable sobre los métodos a utilizar en explotaciones ganaderas en suelo rústico, me interesa sobre todo las explotaciones avícolas. Me gustaría poder tener algo más de información sobre estos casos si conoces algún caso de valoración de estas explotaciones a precio de mercado.
Muchas gracias!
¡Por supuesto! Anotado queda para publicar al menos un post este año 2018 sobre la valoración de explotaciones ganaderas.
Gracias y un cordial saludo.
Buenos días,
Llevo varios años trabajando en este mundo de las expropiaciones y cada día me levanto más confuso.
Respecto a la Ley de Expropiaciones, tras más de 50 años, creo que las interpretaciones que van quedando son mínimas, máxime si casi todas las actuales expropiaciones se hacen por el procedimiento de urgencia.
La nueva Ley del Suelo de 2015, que es lo que más nos afecta a los técnicos, si que ofrece mas dudas e interpretaciones. El reglamento de valoraciones que intentaba eliminar la subjetividad de las valoraciones, a mi entender deja varios puntos a interpretación del técnico, que pueden ser desvirtuados en función del cliente que encarga la valoración. Estos puntos son a mi entender:
1.- Renta real: es difícil de establecer, pese a que la mayoría de agricultores deberían llevar una contabilidad que si que les permitiera establecer esta renta real.
2.- Renta potencial: se establece que es la propia de los usos mas probables. Para ello habría que tirar de estadística municipal o comarcal (relativamente fáciles de encontrar) para determinar los cultivos más frecuentes. El técnico podría justificar subjetivamente un cultivo o uso de menor implantación si logra acreditar que se esta extendiendo ese nuevo cultivo en la zona, y que la finca reúne las características adecuadas.
3.- Determinación de la Renta Potencial, se establece preferente las publicaciones realizadas por las administraciones públicas, y aquí está unos de los principales escoyos. Existen publicaciones del ministerio (Ecrea, Red Contable Nacional,…) y algunos autonómicos pero en alguno de ellos se llegan a situaciones absurdas como establecer rentas negativas en cultivos muy extendidos y por su carácter autonómico no son válidas en comunidades con más de tres provincias, ya que los rendimientos en distintas provincias son evidentes. La Recan dispone de datos contables muy valiosos, pero los detallados no son públicos,… una pena.
4.- La aplicación del factor corrector de la tasa es también potestativa del técnico (disposición Adicional 7), que deberá aplicarla si el precio obtenido difiere mucho del de mercado. Esto nos obliga a hacer un subjetivo estudio de mercado previo, y decidir si se aplica o no, o…. tirar de la irreal encuesta de precios del suelo del Ministerio y aplicarlo o no. También podemos utilizar las respectivas consejerías de economía y hacienda y ver como valoran el suelo para el pago del ITP.
5.- El cálculo y la aplicación del factor de localización, aunque no desarrollada en la ley de 2015, también tiene su subjetividad. La aplicación también es potestativa del técnico y si bien el cálculo de los coeficientes u1 y u2 según se desarrolla en reglamento parecen sistematizados, si se analizan están abiertas a muchas interpretaciones. Por ejemplo, la mayor parte del territorio español esta accesible a menos de 50 minutos de una capital de provincia (el visor geográfico del INE es muy útil para distancias a vuelo de pájaro pero también presenta interpretaciones al técnico), igual ocurre con las estaciones, centros logísticos (la cooperativa o el polígono industrial de tu pueblo lo son?). El factor u3 mejor no hablar, una vez tienes alguna tipo de protección sobre el terreno ya tienes asegurada una horquilla de incremento de entre el 10 y el 100%.
No quisiera extenderme más, pero creo que queda claro que la valoración de fincas es muy subjetiva, y prueba de ello son las diferencias entre las resoluciones de los jurados provinciales de expropiación de la administración central y las comisiones de valoración de las diferentes comunidades.
Sería posible abrir un hilo para compartir las diferentes fuentes o publicaciones que ofrezcan datos sobre ingresos y costes de los cultivos? así como resoluciones de jurado de España o sentencias de los TSJ para ir viendo por donde van los precios y que aconsejar a nuestros clientes?
Hola Daniel. Muchas gracias por compartir tus opiniones. Antes que nada, tengo que decirte que estoy de acuerdo en la subjetividad de los parámetros a los que te refieres. Sin embargo, mi punto de vista tiene que ser necesariamente distinto. Lo entenderás si piensas que cuando yo empecé en este tema, no existía ninguna regulación al respecto. Aun me llegan a menudo consultas de compañeros sobre la normativa de aplicación anterior al 2007… ¡libertad absoluta!. Tus conocimientos técnicos y seguir la mejor doctrina en cada caso. Lo cierto es que nos estamos acostumbrando a una super regulación de todos los aspectos técnicos y no técnicos, cuyo debate excede con mucho el objeto de este blog.
Por otra parte, cuando recibí tu comentario estaba ultimando un artículo que ya está publicado, y que puede servir de comentario a la mayor parte de las cuestiones que planteas. https://valoraciondefincarustica.com/renta-potencial-renta-virtual/
Un cordial saludo!!