Rentabilidad de las obligaciones del estado a 30 años. La controvertida interpretación de los datos en el cálculo de la tasa de capitalización en las valoraciones para Expropiación Forzosa
Escribo este breve post para comentarte algunas cuestiones derivadas de una interesante conversación que he tenido esta mañana con el responsable de información del departamento de estadística del Banco de España, sobre los datos anuales de rentabilidad de las obligaciones del estado a 30 años.
Ha sido una conversación larga, en relación con la importante y última modificación legislativa introducida en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de Octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbanas, en la que se establece el carácter retroactivo (aunque habrá que determinar hasta qué punto,es decir, a qué expedientes puede afectar y a cuáles no) de la Disposición Adicional Séptima, en la redacción dada por la Ley 37/2015, de 29 de Septiembre, de Carreteras.
Para ponerte en situación, te recuerdo que el texto de la Disposición Adicional Séptima ha quedado redactado como sigue: “Para la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación a que se refiere el apartado 1 del artículo 36, se utilizará como tipo de capitalización el valor promedio de los datos anuales publicados por el Banco de España de la rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años, correspondientes a los tres años anteriores a la fecha a la que deba entenderse referida la valoración.”
Además, la Disposición Transitoria Tercera del citado Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana dice que “Valoraciones: 1. Las reglas de valoración contenidas en esta ley serán aplicables en todos los expedientes incluidos en su ámbito material de aplicación que se inicien a partir de la entrada en vigor de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo.” (O sea, el 1 de Julio de 2007).
Como recordarás, publiqué hace unos meses un artículo en relación con la entrada en vigor de la Ley de Carreteras, que instauraba como tipo de interés de capitalización el promedio de los datos anuales de la rentabilidad de las obligaciones del Estado a 30 años publicados por el Banco de España.
En dicho artículo te decía que, en mi opinión, surgirían graves problemas derivados del paso de un sistema de valoración basado en un tipo de interés publicado mensualmente en el Boletín Oficial del Estado, a otro basado en la publicación estadística del Banco de España, que no tiene la garantía oficial del Boletín Oficial del Estado. (Puedes leerlo aquí).
Pues bien, ante tu insistencia y la de otros compañeros, que me habéis preguntado durante estos últimos meses sobre el valor de los tipos a utilizar en distintos años, me he decidido a realizar la consulta directamente al Banco de España. Para mi sorpresa, de esta consulta se deduce un resultado sorprendente, y es que la nomenclatura utilizada en las publicaciones estadísticas técnicas del Banco de España no es la misma que la utilizamos en el lenguaje no técnico bancario.
Te lo explico (o lo intento).
- De acuerdo con la nomenclatura homogeneizada entre los Bancos Centrales europeos, el dato anual de las rentabilidad de las obligaciones del estado a 30 años es el dato medio del mes de Diciembre de ese año.
- Este sistema de nomenclatura es habitual en los datos estadísticos del Banco de España. (Por ejemplo, el dato anual de otros parámetros distintos al que aquí nos interesa, publicados por el Banco de España, es el valor que toma dicha variable el 31 de Diciembre o ultimo dato existente del año).
- Por lo tanto, si buscamos “datos anuales de la rentabilidad de las obligaciones del estado a 30 años” en la web del Banco de España, probablemente lo que encuentres es el dato medio del mes de Diciembre del año buscado. Como este que sigue:
Datos anuales según al nomenclatura del Banco de España (NO SON DATOS MEDIOS ANUALES)
En definitiva, como resultado de la consulta que he hecho al Banco de España, te puedo decir que los datos medios anuales de la rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años lo encontrarás en el Boletín Estadístico Mensual del Banco de España, en la tabla 22.14, en la columna 18.
El Boletín Estadístico Mensual del Banco de España incluye las medias anuales de cinco años anteriores, lo que tendrás que tener en cuenta para determinar cuál es el mes que te interesa.
Vale, vale. Ya voy al grano… Estos son los índices desde el 2005 al 2010
Y estos los índices desde el 2010 al 2015.
Como puedes comprobar, estos datos medios anuales no coinciden con los «datos anuales» correspondientes al mes de Diciembre de la tabla de más arriba.
Las hojas correspondientes del Boletín Estadístico del Banco de España de donde he obtenido las tablas anteriores los puedes descargar de AQUÍ y AQUÍ.
Pero aún hay más.
Es posible realizar una interpretación más allá de lo comentado hasta aquí. En efecto, aun cuando la norma dice textualmente «datos anuales publicados» de la rentabilidad de las obligaciones del estado a 30 años, es posible que tú interpretes que estos «datos anuales» hay que calcularlos de «fecha a fecha». Si es así, en lugar de un único dato para todo el año en el que corresponda aplicar la valoración, tendrías un dato específico para cada valoración, según su fecha, correspondiente a los «datos anuales publicados por el Banco de España de los tres años anteriores a la fecha de valoración» contados desde el día en concreto en que se fija la fecha de valoración. Si este es tu caso, tendrás que tener en cuenta lo siguiente:
- Cuál es el último dato publicado por el Banco de España de la rentabilidad de las obligaciones del estado a 30 años, ya que estas publicaciones estadísticas no reflejan valores inmediatos, si no que necesitan un tiempo de «procesamiento» antes de su publicación.
- Si vas a realizar el cálculo basándote en los datos diarios publicados por el Banco de España, podrás encontrarlos aquí, en formato de hoja de cálculo CSV.
- Si vas a realizar el cálculo basándote en los datos mensuales, puedes utilizar las mismas tablas anteriores, en las que también figuran datos mensuales, como puedes ver en la siguiente ilustración.
Datos mensuales del rendimiento de las Obligaciones del Estado a 30 años
En fin, hasta aquí el comentario que quería hacerte sobre este lío creado por la confusión en la nomenclatura de los índices publicados por el Banco de España y lo establecido por la nueva norma legal sobre la rentabilidad de las obligaciones del estado a 30 años.
Todo esto, por supuesto, sin entrar en el complicado mundo del derecho transitorio y la determinación de a qué expedientes se puede aplicar este tipo y a cuales habría que aplicar el anterior. Lo trataremos en un artículo más adelante.
Como final una breve reflexión, aunque algo polémica. Imagino que tú, como todos nosotros, hemos pensado que los «datos anuales» a que se refiere la Ley son los datos medios de todos los valores del índice durante el año. Porque claro, habrá quien pueda pensar que a lo que se refiere la Ley coincide con la nomenclatura del Banco de España, con lo que… la polémica está servida.
En fin. Es tu turno.. ¿qué te parece este aparente confusión?
Un saludo, y hasta pronto…
Buenas tardes Francisco Javier,
Una vez más gracias por compartir tus conocimientos.
Un saludo
Hola Javier:
Vale aclarado, con los enlaces y las indicaciones se localiza el tipo del bono a 30 años para los años que queramos. Está rebuscado pero vale. Gracias – Saludos: Miguel A.
En fecha 22/2/2016, se ha redactado la Circular 1/2016 del Ministerio de Justicia (Abogacía General del Estado) en la que indica lo siguiente:
1. La nueva regla de valoración establecida en la disposición adicional séptima del Texto refundido de la Ley del suelo y Rehabilitación Urbana se aplica a los expedientes de justiprecio que se inicien a partir de la Ley de Carreteras (1 de octubre de 2015).
2. Los datos que deben tomarse en consideración no son los correspondientes a los tres años anteriores al año en que deba efectuarse la valoración sino los tres años anteriores a la fecha a la que deba referirse la valoración, es decir de fecha a fecha.
Me pregunto: Hasta qué punto una circular puede seguirse si se contradice con la ley?
En caso que se haga como indica el apartado 2 de la circular, de dónde sacamos los datos mensuales?
Joan,
en realidad, no creo que sea contraria a la Ley. Como digo en el texto, el asunto de la retroactividad es muy muy complejo y seguramente la Abogacía del Estado sabe perfectamente por qué dicta esa circular. Ten en cuenta, que hay muchos expedientes que, por ejemplo, se encuentran en espera de resolución del Jurado de Expropiaciones, en los que ambas partes, beneficiaria y propietarios, han valorado según la regla anterior. ¿Sería válido que el Jurado ahora valorase con otras «reglas de juego»?. Y seguro que hay muchos otros casos.
En relación con el otro asunto, entiendo que habría que irse los boletines mensuales del Banco de España, en los que figuran los datos mensuales. Por ejemplo, si te descargas las hojas del Banco de España que he utilizado para este post, verás que tienes los datos mensuales de todo el año 2015 y en la otra del año 2010.
Si te parece correcto e interesante , podrías enviarme la circular y la subimos al blog.
Un saludo y muchas gracias por tu aportación
Buenos días, he consultado la existencia de esa Circula 1/2016 de la Abogacía del Estado de 22 de febrero de 2016, y me han dicho que no existe tal Circular. ¿Podrias dar mas datos?
Gracias
María,
Existe. Es Circular 2/2016.
En breve más noticias sobre este asunto….
buenas tardes,
no logro localizar , la Circular 1/2016 del Ministerio de Justicia (Abogacía General del Estado) en la que indica lo siguiente que En fecha 22/2/2016 sobre la nueva regla de valoración. Puedes colgar el enlace?. Gracias
Hola, Ana…
En el nuevo post, al final en la Post data, está el enlace…
😉
Hola Francisco,
No entiendo donde está .. «En el nuevo post, al final en la Post data».
Te agradecería indicaras donde se puede descargar.
Me estoy volviendo loco, y no lo encuetnro.
MUCHAS GRACIAS.
Hola Javier,
Efectivamente, como dices, yo creo que la polémica está servida, porque aunque nosotros (por lógica) entendamos que se debe usar el promedio de los últimos tres años de la media anual de cada año, lo que literalmente dice la ley es «el valor promedio de los datos anuales publicados por el Banco de España … correspondientes a los tres años anteriores a la fecha a la que deba entenderse referida la valoración», y eso corresponde con lo que el BdE entienda por «dato anual», ¿no crees?.
Un saludo y gracias por tu conocimiento
Buenos días, quería haceros una consulta,
Si expropiamos un terreno pegado a una carretera en una parcela donde existe una industria cárnica, supongo que tendré que capitalizar la renta de la industria. ¿Qué documentación he de pedir a la industria? ¿Qué vida útil considero? Me han facilitado la cuentas anuales de los últimos cinco años.
Un saludo,
María,
Artículo 15 del Reglamento, sin lugar a dudas.
Hola, estoy haciendo una valoración con fecha 19 de marzo de 2015.
Quiero saber si ya puedo aplicar la nueva tasa de capitalización??????.
Anterior a la entrada en vigor de la Ley de Carreteras, el 1 de Octubre de 2015. La tasa anterior, Isabel
Entonces para una valoración de Febrero de 2016, la tasa sería la media de los datos publicados en 2013, 14 y 15?
Es decir:
2013=5,23
2014=3,92
2015=2,80
Media tres años: 3,98 = tasa de capitalización
O debería hacer la media de los tipos de interés desde febrero de 2013 a febrero de 2016?
Un saludo y mil gracias por compartir todo lo que sabes.
Buenas tardes, Javier,
Estoy haciendo una valoración de un terreno rústico expropiado el 14/12/2005, con lo cual tengo que aplicar la Ley 6/1998. Aunque la Ley te indica que se utilice el método de comparación, voy a utilizar el método de capitalización de rentas, que también te lo permite.
La cuestión es que tasa de capitalización aplicar, ya que no observo que la Ley 6/98 te la indique. En este caso me podrías indicar sobre el criterio de aplicación de la tasa de capitalización para ese año.
Muchas gracias
Hola, villahermosa5:
Se que va a sonar raro en un entorno tan regularizado e hipernormativizado como el nuestro, pero… ¡libertad absoluta! Por supuesto, me refiero que como técnico tienes libertad para utilizar el tipo que consideres más adecuado según los parámetros agro económicos que debas tener en cuenta.
Un saludo
Buenos días, Javier,
Tienes razón, a veces tratamos de no dar un paso o no tomar una decisión si no está indicado o publicado en algún sitio, si no hay una metodología establecida. Cuando nuestra labor y lo que debemos aportar es nuestro criterio técnico-agronómico.
Lo que pasa es que hay tanta variabilidad dependiendo de que criterio establezcas para calcular el tipo que te da la sensación de perder algo de objetividad en tu visión como perito.
Ok, muchas gracias y un saludo,
Buenos días,
No consigo encontrar datos diarios de las obligaciones del Estado a 30 años, sólo encuentro datos mensuales y anuales.
¿Me puede indicar dónde encontrarlos?
Hola Xavier,
Que yo sepa, el Banco de España no publica los datos diarios. Éstos los puedes encontrar en una hoja de cálculo que hay en una página web del Banco de España, pero no son datos definitivos. De hecho cambian con los días.
Por ello, en general todos utilizamos los datos mensuales, entendiendo que son los únicos «publicados» por el Banco de España.
Buenos días a todos,
Estupenda contribución Francisco Javier. También la de los compañeros que han aportado sus comentarios y ideas desde 2016¡¡
Un abrazo,
Javier Bernabéu
Buenos días a todos,
Estupenda contribución Francisco Javier. También la de los compañeros que han aportado sus comentarios e ideas desde 2016¡¡
Un abrazo,
Javier Bernabéu
Gracias, Javier!!
Hola Javier,
Hace un tiempo que en el boletín dejaron de publicar el
A) Mercado de deuda en anotaciones en cuenta Operaciones simples al contado
Importes negociados y tipos de interés 22.14 Bonos y obligaciones del Estado no segregados
Sí que publican
22. MERCADOS SECUNDARIOS DE VALORES 22.7 Bonos y obligaciones del Estado no segregadosA) Deuda públicaOperaciones simples al contado. Conjunto del mercadoImportes negociados y tipos de interés
Es curioso porque en algún caso cambia la tasa respecto a la 22.14. En el año 2019
Cual es tu opinión
Deberíamos usa la 22.7 ?? Y con anterioridad a 2019 la 22.14?
Gracias
Este es el problema que mencionaba en mi artículo, en relación con la sustitución que se hizo de un dato procedente del BOE a un dato que obtenemos de un boletín estadístico. Tanto más cuando el boletín estadístico del Banco de España no es un documento estático, sino que va incluyendo datos que pueden modificar los consignados en datos anteriores. Por ello, no es de extrañar que varíen los datos con el tiempo. De hecho, cuando he tenido que informar algún informe con dos o tres años, he podido comprobar que algunos datos de tipos mensuales habían variado. Por supuesto, yo me baso de los datos de la fecha de mi trabajo.
En mi caso siempre intento que los datos con los que trabajo sean lo más homogéneos posibles.
Gracias y un cordial saludo,
Fantástico artículo y muy aclaratorio Javier.
Muchas gracias, Rafael.
🙂
muchas gracias de antemano por compartir tus conocimientos, pero lo que veo es que aplicando el método analítico a un terreno de olivar de3 regadío intensivo , en 2005 te daba un valor de 50000 € y en 2020 te sale 250000€, ¿Cómo lo ves?
POR HECTAREA, ME REFERIA
No encuentro la tabla 22.14
Ya no existe. La 22.7
para mi es poco seguro el interes a 30 años de obligaciones del estado español
Es el establecido legalmente, independientemente de nuestra opinión