VALORACION DE FINCA RUSTICA. EL BLOG

Categoría: Valoración y Expropiación Forzosa

  • Valoración del demérito de finca rústica para expropiación forzosa

    La valoración del demérito de finca rústica es una cuestión clave en muchos expedientes de expropiación forzosa.

    Conozco muchos casos de afectados por una expropiación forzosa en sus fincas que no aceptan la indemnización propuesta por la administración (o beneficiaria), a pesar de que aparentemente la suma ofrecida es adecuada o incluso superior al valor de lo expropiado.

    En un primer momento, podrías pensar que estos propietarios están un poco «locos», al no aceptar un justiprecio correcto, o incluso elevado.

    Pero no están locos. En absoluto.

    En la mayoría de estos casos, la diferencia entre lo ofrecido por la administración expropiante y la percepción de lo que realmente vale lo expropiado, la encontrarás en el «demérito de finca».

    Pero… ¿Qué es el demérito de finca?.

    Pues bien, el demérito de una finca rústica yo lo defino como la pérdida de valor, en muchos casos intangible, que sufre una finca rústica por la pérdida irremediable de una parte de su superficie, de sus características, o de sus cualidades. En este caso, la pérdida se produce por una expropiación forzosa parcial de dicha finca.

    Valoración del demérito de finca rústicaTe explico un ejemplo real: un caso de una finca rústica, de aprovechamiento agrícola y forestal, con amplias superficies de arbolado adehesado, como encinar y alcornocal, que cuenta con una  clara vocación de paraje natural, en la que se realiza una obra para el tendido de una línea eléctrica de alta tensión, con la construcción de al menos dos postes de más de 80 metros de altura dentro de su perímetro. No cabe duda que la finca no volverá a ser la misma, y el precio que podrá alcanzar en el mercado libre de fincas rústicas siempre será más bajo que antes de la  expropiación forzosa. Además, existen algunos aprovechamientos o posibilidades de negocio que quedan en este caso profundamente dañados, como es la explotación de dicha finca para turismo rural.

    Esta pérdida de valor que indudablemente sufren casi todas las fincas expropiadas parcialmente, debe ser indemnizada, y su inclusión en el justiprecio está amparada por el artículo 46 de la Ley de Expropiación Forzosa, y por el artículo 33.3 de la Constitución Española.

    Pero, ¿como se valora este demérito de finca por causa de una expropiación forzosa?.

    Pues lo primero que tengo que decirte para contestar a esta pregunta es que no existe ningún método establecido para su valoración. En este sentido, la situación es similar a la que comentaba en la valoración de servidumbres para expropiación forzosa.

    Sin embargo, existe una diferencia fundamental con respecto a la valoración de servidumbre para expropiación forzosa: mientras ésta no puede ser nunca superior al bien expropiado, la valoración por demérito de finca no cuenta con ninguna limitación al respecto.

    ¿Por qué la indemnización por demérito de finca no tiene un límite con respecto al bien expropiado?. El principal motivo es que el daño causado puede ser mayor que el propio valor del bien. En el caso que te exponía más arriba, acerca de una línea eléctrica, la superficie afectada por la servidumbre de línea eléctrica puede ser muy pequeña con respecto a la totalidad de la finca. Sin embargo, el daño causado sobre la explotación agropecuaria puede ser muy grande.

    Por ello, lo habitual, y aceptado por la jurisprudencia de los tribunales, es que la indemnización por demérito de finca se calcule como un porcentaje del valor de los terrenos del resto de finca no expropiado, que es la parte que realmente sufrirá el daño o perjuicio por esa expropiación parcial.

    ¿Conoces algún caso de expropiación forzosa parcial de una finca rústica? ¿Se solicitó la indemnización por demérito de finca?

    Espero tu experiencia en los comentarios.

     

  • Normas legales para la valoración de suelo rústico para expropiación forzosa

    Valoración de suelo rústico para expropiación forzosa: cómo no perderte en la maraña legal.

    En España tenemos normas jurídicas para casi todo. La valoración de suelo rústico para expropiación forzosa no podía ser una excepción.

    Además, y como no podía ser de otra manera, los distintos gobiernos han ido modificando y publicando nuevas leyes para la valoración de suelos rústico para expropiación forzosa, por lo que la primera cuestión importante que tienes que tener en cuenta es que el resultado de la valoración será distinto en función de la fecha de referencia de la expropiación forzosa.

    Primera complicación, ¿verdad?… Pero vamos al grano, y te ayudaré a salir de dudas.

    La norma fundamental en la actualidad para realizar la valoración de suelo rústico para expropiación forzosa es el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de Octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, más conocida como Ley del Suelo, en vigor desde el 31 de Octubre de 2015.  (El texto refundido recopila y ordena la legislación ya aprobada, y en concreto la Ley 8/2007, de 28 de Mayo, de suelo. Esta Ley del Suelo está vigente desde el 1 de Julio de 2007).

    Desde un punto de vista más técnico, la normativa detallada para realizar la valoración de suelo rústico para expropiación forzosa está publicada en el Real Decreto 1492/2011, de 24 de Octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, que está vigente desde el 10 de Noviembre de 2011. En concreto, las normas de valoración del suelo rústico para expropiación forzosa las puedes encontrara a partir del artículo 7 de este Reglamento.

    Pero estas no son las únicas normas legales que debes tener en cuenta, ya que también tendrás que tener en cuenta para la valoración de suelo rústico para expropiación forzosa, las siguientes:

    Además de estas normas jurídicas, es probable que en tu caso tengas que tener en cuenta otras. Esto es debido a que los expedientes de expropiación forzosa en muchas ocasiones se demoran varios años. Por ello, no es extraño que encontremos aun casos de valoración de suelo rústico para expropiación forzosa anteriores al 1 de Julio de 2007. En este caso, tendremos que seguir las pautas indicadas en la Ley 6/1998, de 13 de Abril, sobre régimen de suelo y valoraciones, que estuvo vigente desde el 14 de Abril de 1998 hasta el 1 de Julio de 2007.

    La principal diferencia que encontrarás entre estas dos Leyes, es que mientras que la Ley actual consagra la Valoración según la capitalización de rentas como método de valoración de suelo rústico para expropiación forzosa, prohibiendo cualquier otro, la Norma anterior, de 1998, prefería la valoración de suelo rústico por el método de comparación. Los resultados en ambos casos serán muy distintos, como explico en el artículo que encontrarás en el enlace de este párrafo.

    En resumen, la principal normativa que debes tener en cuenta a la hora de realizar la valoración de suelo rústico para expropiación forzosa es la siguiente:

    Espero que este breve artículo te haya servido para aclarar la enmarañada y abundante normativa legal sobre este tema. Lo que he comentado aquí  no es exhaustivo, ni lo pretende. Es la base sobre la que construir tu valoración. Existe más normativa, como por ejemplo, la publicada por algunas comunidades autónomas, que han regulado los Jurados autonómicos de expropiación forzosa (tienes un ejemplo aquí). Aunque no es una norma específica sobre valoración de suelo rústico para expropiación forzosa, si es posible que tengas que tener en cuenta estas y otras normas para resolver la problemática de tu caso.

     

    Fotografía: Francisco Javier Almagro Espejo

  • Valoración de ocupación temporal para expropiación forzosa

    La valoración de ocupación temporal para expropiación forzosa puede dar lugar a mucha controversia, tanto si eres el propietario afectado como el técnico o profesional encargado de calcularla.


    Hablando en plata: a nadie le gusta que entren a la fuerza en su casa, aunque sea pidiendo permiso.


    Además, tienes que tener en cuenta es que el objeto de la «ocupación» es arrasar con todo lo que se ponga por delante en la zona afectada.


    La Administración lo dice más suave, pero no por ello hacen menos daño: «ocupación temporal, donde se hará desaparecer cualquier obstáculo«.


    Ahí queda eso.


    Sin embargo, en el caso de la valoración de ocupación temporal para expropiación forzosa, y a diferencia de las servidumbres, si existe una norma legal que podemos consultar para orientarnos en su cálculo: el artículo 115 de la Ley de Expropiación Forzosa.

    De acuerdo con dicha norma, tienes que realizar la valoración de ocupación temporal para expropiación forzosa según dos conceptos, que en un principio son de sentido común:

    1. El valor del las ganancias que deje de percibir el propietario durante la duración de la ocupación temporal
    2. La indemnización por los daños realizados en la finca, valoradas según el precio de reposición a su estado original.

    Parece fácil, ¿verdad?.

    Valoración de ocupación temporal para expropiación forzosa
    Ejemplo de terrenos devueltos tras ocupación temporal

    Pues no. No es fácil. En realidad, la Administración o las beneficiarias de los terrenos expropiados no lo hacen nada fácil, porque suelen evitar el pagar el segundo concepto en su totalidad. Esto es así porque en la inmensa mayoría de los casos de ocupación temporal para expropiación forzosa no se restituye la finca a su estado original, sino que suelen quedar los terrenos en un estado deplorable, cuando no inservible para el cultivo.

    Sin embargo, los proyectos de obras suelen llevar una cláusula en la que dicen que «el contratista de la obra dejará los terrenos en el mismo estado en el que se encontraban», lo que sirve de excusa a la Administración para no pagar esta indemnización.

    Me explico mejor con un ejemplo: en una finca de olivar afectada por una ocupación temporal para expropiación forzosa, la administración o entidad beneficiara pagará los olivos arrancados, pero será muy difícil que paguen el coste que tendrá las pérdidas consecuencia de que en el terreno que se devuelva no sea posible que los olivos se desarrollen con normalidad, debido a las malas condiciones en las que ha quedado después de las obras.

    Las soluciones a esta realidad son muy variadas, casi tantas como casos de valoración para ocupación temporal para expropiación forzosa existen. Sin embargo, desde mi experiencia, te planteo tres cuestiones para la reflexión de tu caso en concreto:

    1. Es conveniente realizar un seguimiento constante de las obras, para conocer perfectamente las labores que se están realizando en los terrenos y los materiales utilizados.
    2. Llevar un registro fotográfico de las obras, así como de la situación «antes» y «después» puede ser de utilidad en muchos casos.
    3. Una buena relación con el contratista de las obras, en casos de pequeña envergadura, previene cualquier problema de este tipo al terminar la ocupación temporal.

    En caso de que la afección sea importante, y los daños muy cuantiosos e  irrecuperables, la Administración debería estar obligada a realizar la expropiación de dominio de los terrenos, de acuerdo con la Ley de Expropiación Forzosa. En este sentido, tengo la experiencia de una valoración de más de 1 millón de euros que realicé de unos terrenos devueltos tras una expropiación forzosa, cantidad que la Administración tuvo que pagar a los propietarios tras un proceso judicial. El juez, en la sentencia reconocía la pérdida de calidad de los terrenos, así como la no ejecución del sistema de evacuación de aguas, y la tardanza en la devolución de los terrenos. Finalmente reprochaba a la Administración que no hubiera realizado la expropiación total de la finca, ya que esta opción hubiera resultado más barato para la Administración.


    Recapitulando, la valoración de ocupación temporal para expropiación forzosa puede llegar a convertirse en una tarea muy complicada, en la que tienes que tener en cuenta infinidad de aspectos. Si tuviera que citar los tres más importantes, serían lo siguientes:

    1. Debes realiza la valoración de ocupación temporal para expropiación forzosa según el artículo 115 de la Ley de Expropiación Forzosa.
    2. En caso de que existan daños cuantiosos, puede ser necesario la reclamación por la vía judicial para conseguir que la Administración haga frente a la indemnización adecuada.
    3. El seguimiento estrecho de las obras, así como una buena relación con el contratista suelen ser una estrategia fructífera en el caso de ocupaciones temporales de pequeña importancia.

     

     

    Fotografía: Francisco Javier Almagro Espejo.

  • Valoración de servidumbres para expropiación forzosa

    La valoración de servidumbres para expropiación forzosa puede ser una de las cuestiones más arduas de resolver.



    O no…. También puede ser muy simple.



    ¿Por qué digo esto? Voy a explicártelo.



    La valoración de servidumbres para expropiación forzosa siempre genera muchas dudas, y al principio lo habitual es que te encuentres «perdido».



    Es normal… El motivo fundamental: no hay ningún método específico establecido. Tampoco hay norma legal general sobre valoración de servidumbres. Únicamente el Código Civil hace una referencia para la valoración de servidumbres de paso.  Sin embargo, hay un fórmula convencional para obtener la valoración de una servidumbre de expropiación forzosa: aplicar un porcentaje sobre el valor del suelo.

    En efecto, la aplicación de un porcentaje sobre el valor del suelo que resulta afectado, es el sistema más habitual para obtener la valoración de una servidumbre para expropiación forzosa.

    Ahora bien…. ¿qué porcentaje debo aplicar?

    Este es el meollo de la cuestión. He visto todo tipo de porcentajes en expedientes de expropiación forzosa, desde el 5% hasta el 90%, muchos de ellos aceptados como resolución final por los tribunales. Parece mucha diferencia, ¿verdad?. Sin embargo, no lo es tanto, ya que lo importante es que seas objetivo en cada caso, y que plantees la valoración de servidumbres para expropiación forzosa como un cálculo de la indemnización por dos conceptos fundamentales:

    • La pérdida de parte de la plena propiedad de la superficie afectada
    • La indemnización de los daños que sufre la propiedad como consecuencia de la constitución de la servidumbre.

    En la primera cuestión tienes en cuenta el tipo de servidumbre que se constituye. Por ejemplo, si es para una tubería enterrada, o para el paso de unos cables de línea eléctrica. En ambos casos se construye una servidumbre, pero de muy distinta naturaleza.

    Valoración de servidumbres para expropiación forzosa
    Problema originado al desenterrarse una tubería

    La segunda cuestión aborda las limitaciones impuestas a la propiedad por esa servidumbre, como la prohibición de sembrar, plantar, o realizar determinadas labores. Es importante que diferencies este concepto de la indemnización por demérito de finca, que también merece su justiprecio, pero que debe ser calculado aparte.

    Por supuesto, yo siempre tengo en cuenta para el cálculo de la valoración de servidumbres para expropiación forzosa, que el aprovechamiento actual o potencial de la finca es de un importancia crucial, ya que no es lo mismo imponer una servidumbre de paso en una finca de pastos, que en una plantación de olivar intensivo con hileras de olivos de 3,5 metros de anchura.

    Una vez que hayas planteado y resuelto estas dos cuestiones para cada caso en concreto, tendrás una idea formada de la importancia de la indemnización que le corresponde por la expropiación forzosa de la servidumbre, por lo que la obtención del porcentaje de aplicación sobre el valor del suelo es inmediato.

    Y, por supuesto, no te olvides de que toda valoración para expropiación forzosa tiene que ser motivada. En caso contrario sería muy fácil aplicar el 90% del valor del suelo a todos los casos de valoración de servidumbres para expropiación forzosa. Fácil, pero con poco recorrido, ya que no obtendrás ningún resultado final, y dejarás en entredicho tu profesionalidad para el futuro.

    Ten en cuenta que, en un procedimiento de expropiación forzosa, la administración o la entidad beneficiaria de los terrenos expropiados, argumentarán en su propio favor, y lo que hacen en el 100% de los casos es intentar minimizar la importancia de las afecciones por servidumbre, quitándole importancia. Sin embargo, se trata de una expropiación de parte de la propiedad sobre la tierra, y como tal debe ser indemnizada con el correspondiente justiprecio. Además, debes tener en cuenta los daños ocasionados por esa servidumbre en la finca o explotación agraria, como te eh comentado en el párrafo anterior.

    Recapitulemos. La valoración de servidumbres para expropiación forzosa tiene unas características que podemos resumir en los siguientes puntos:

    1. No existe una metodología específica de valoración.
    2. No existe una norma legal general sobre valoración de servidumbres.
    3. La práctica habitual reconocida es la de fijar un porcentaje sobre el valor del suelo.
    4. Mi recomendación es que este porcentaje proceda de un cálculo objetivo de causas de indemnización.
    5. La valoración que realices, aunque sea un porcentaje sobre el valor de la tierra, debes motivarla.

     

    Fotografia: propia