VALORACION DE FINCA RUSTICA. EL BLOG

Autor: Francisco Javier Almagro Espejo

  • Los miembros del Jurado de Expropiaciones no tienen que ser imparciales

    Una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Región de Murcia confirma que los miembros del Jurado de Expropiaciones no tiene que ser imparciales.

     

    Te comento esta noticia, aparecida en la prensa, porque en algunas ocasiones he detectado una cierta confusión con respecto al funcionamiento y a los objetivos del Jurado de Expropiación constituido en cada Provincia.

    Así es. Siempre me ha parecido interesante saber quién va a leer mis Informes de Valoración. Por eso, en este artículo voy a abordar algunos aspectos importantes del Jurado de Expropiación Forzosa y sus componentes.Los miembros del Jurado de Expropiaciones no tienen que ser imparciales

     

    En primer lugar, creo que para comprender adecuadamente esta resolución judicial, tengo en primer lugar que repasar algunas cuestiones fundamentales con respecto al Jurado Provincial de Expropiación, como son las siguientes:

     

    • ¿Cuál es su función?
    • ¿Quiénes lo componen?

     

     

    De acuerdo con la Ley de Expropiación Forzosa, el Jurado de Expropiación se constituye en cada provincia para establecer una resolución en los casos en los que no exista acuerdo entre las partes para la valoración de los bienes y derechos afectados: la Administración o entidad Beneficiaria expropiante, por un lado, y el expropiado, por otro.

     

    Así, el artículo 34 de la Ley de Expropiación Forzosa dice, en su redacción más actual, que «El Jurado de Expropiación, a la vista de las hojas de aprecio formuladas por los propietarios y por la Administración, decidirá ejecutoriamente sobre el justo precio que corresponda a los bienes o derechos objeto de la expropiación«.

     

    También, el Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa dedica su Sección 3 del Capítulo 3 al Jurado Provincial de Expropiación, y a las causas y procedimientos para su recusación por las partes.

     

    Así pues, para cumplir el objetivo de determinar el justo precio, la Ley establece, en su artículo 32, la composición que debe tener el Jurado. Esta composición ha sido modificada recientemente, por el apartado uno de la disposición final segunda de la Ley 17/2012, de 27 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2013, para incorporar al Jurado de Expropiaciones un técnico más, y al Interventor de la Delegación de Hacienda de cada Provincia. El resultado es que la composición es la siguiente:

     

    • Un Abogado del Estado de la respectiva Delegación de Hacienda.
    • Dos funcionarios técnicos designados por la Delegación de Hacienda de la provincia, que serán nombrados según la naturaleza de los bienes a expropiar.
    • Un representante de la Cámara Oficial Sindical Agraria, cuando la expropiación se refiera a propiedad rústica, y un representante de la C. N. S. respectiva en los demás casos.
    • Un Notario de libre designación por el decano del Colegio Notarial correspondiente.
    • El Interventor territorial de la provincia o persona que legalmente le sustituya

     

     

    Analizando esta composición, es como creo que se puede entender el contenido de la sentencia, en la que se dice que Los miembros del Jurado de Expropiaciones no tienen que ser imparciales. Por ejemplo:

    ¿Alguien se imagina al Interventor de la Delegación de Haciendo rogando porque se suba el valor resultante del justiprecio de una finca expropiada por la Administración?.

     

    A que no…

     

    Ciertamente, no es imaginable.

     

    Pues igualmente, resultará que el técnico REPRESENTANTE de las organizaciones agrarias (ASAJA, COAG, UPA, etc…), abogará en muchos casos por la elevación de los valores de las resoluciones del Jurado Provincial de Expropiación.

     

    Así es.

     

    Por ello, entiendo que la resolución, por la que se establece que Los miembros del Jurado de Expropiaciones no tienen que ser imparciales, cobra todo su sentido, ya que no se puede pedir imparcialidad a NINGÚN miembro del Jurado de Expropiaciones, tanto los que representan los intereses de la Administración como los que representan los intereses de los afectados.

     

    Eso si, la sentencia si establece la obligación de ser OBJETIVO en sus apreciaciones. Así, el texto de la sentencia, aparecido en la prensa dice que “no puede exigirse a sus integrante que actúen en la situación de imparcialidad personal y procesal que constitucionalmente se exige a los órganos jurisdiccionales, sino, únicamente, que obren con objetividad, equivalente a un desempeño de su función con desinterés personal”.

    Este desinterés personal viene determinado por lo establecido en el artículo 32 del Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa, que obliga a los miembros del Jurado Provincial de Expropiación a ser sustituidos en los expedientes en los que tengan algún interés personal, ya sea propio o de algún familiar hasta cuarto grado de consanguinidad.

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    photo credit: mikeyp2000 via photopin cc

  • Justiprecio por expropiación forzosa de plantaciones: método de valoración

    justiprecio por expropiación forzosa de plantaciones¿Tienes dudas en el método que debes utilizar para la valoración del justiprecio por expropiación forzosa de plantaciones (olivos, naranjos, alcornoques, aguacates, etc…)?

     

    ¿Sabes si debes valorar el suelo y vuelo de forma diferenciada en el justiprecio por expropiación forzosa de plantaciones?

     

    En este artículo voy a tratar sobre qué método utilizar para obtención de la valoración del justiprecio por expropiación forzosa de plantaciones.

    Debes saber que no existe diferencia en el método de valoración de fincas rústicas para expropiación forzosa de plantaciones y otras cultivadas, por ejemplo de cereal. De acuerdo con el artículo 23 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, todas las fincas es situación de suelo rústico deben ser valoradas por el método de capitalización de rentas.

    Esto quiere decir, que tanto una finca de labor de secano, como otra dedicada al cultivo de naranjo de regadío, se valorarán para expropiación forzosa de la misma forma, mediante la capitalización de las rentas de la explotación.

    El resultado obtenido por la aplicación de este método, por lo tanto, es el valor de expropiación de la finca (no olvidar aplicar los correspondientes factor de localización), en el que estará incluido tanto el valor del suelo como el valor de las “mejoras”, que en este caso serían la plantación de naranjos de regadío.

    Es muy importante que recuerdes que el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo ha introducido una diferenciación en función del aprovechamiento de cada finca, estableciendo un coeficiente corrector de la tasa de capitalización, aplicable según el tipo de cultivo de la finca rústica.

    • Coeficiente correcto de labor de secano, 0,49
    • Coeficiente corrector de plantación de frutales cítricos, 0,61

    Esto quiere decir, entre otras cosas, que la indemnización correspondiente a los árboles ya se encuentra incluida en la valoración obtenida en el método de capitalización de rentas.

     

    ¿Existe alguna excepción?

    Desde mi punto de vista, existen excepciones en el método general establecido para obtener el justiprecio por expropiación forzosa de plantaciones.

    Es el caso de aquellos árboles que no se hayan incluido en el cálculo realizado del método de capitalización, ya que no participan en la obtención de la renta de la explotación agraria.

    Es decir, que si en una explotación de naranjos de regadío, tengo, por ejemplo, diez olivos para mi uso y disfrute particular, estos diez olivos si que deben ser valorados de forma independiente.

    Asimismo, si en una finca rústica cuentas con plantas cuya función es ornamental o estética, ya sean productivos o no, puedes valorarlos de forma independiente, por ejemplo utilizando el método establecido por la Norma Granada.

    Entonces, ¿cuándo puedo utilizar el método del suelo más el vuelo para calcular la valoración de una finca cuyo aprovechamientos es una plantación?

    En todos aquellos en los que se trate de establecer el valor económico del bien, diferenciado de las mejoras realizadas. Esto es así porque el tratamiento contable del suelo, es completamente diferente a la forma de contabilizar las mejoras e infraestructuras, como pueden ser las plantaciones.

    ¿Has tenido que valorar últimamente una finca rústica cuyo aprovechamiento es una plantación?. Te animo a que lo comentes más abajo.

     

    Fotografía: plantación de olivar con encinas dispersas. Autor: Francisco Javier Almagro Espejo. Todos los derechos reservados

  • Cómo calcular la indemnización por división de finca en una expropiación forzosa

    ¿Tienes que valorar la indemnización de una división de finca por una carretera que parte la finca rústica por la mitad?

     

    ¿Estás dudando cómo valorar los daños de una nueva autovía que divide una finca rústica, quedando el pozo para riego a un lado?

     

    ¿El AVE pasa por en medio de la finca para la que tienes que estimar la indemnización por división de finca, impidiendo que el ganado circule libremente?

    división de finca

    Estos casos de división de finca son muy habituales en la expropiación forzosa de fincas rústicas, y se producen principalmente en proyectos de obras denominados “lineales”: carreteras, autovías, ferrocarriles, AVE, e incluso gasoductos en determinados casos.

     

    Esta semana comienzo a preparar la relación de bienes y derechos afectados de una finca que resulta afectada por uno de los trayectos del AVE en Extremadura.

    Uno de las afecciones más importantes que sufrirá la finca es que queda completamente dividida prácticamente por la mitad.

    En relación con esta afección por división de finca rústica en una expropiación forzosa, voy a repasar algunas de las cuestiones más importantes que tengo que tener en cuenta para la valoración.

    Tienen dos características fundamentales, que debes de tener en cuenta:

     

    • La división de finca deja un resto que tiene un tamaño suficiente para que su explotación sea económicamente rentable, por lo que no cabe la aplicación del artículo 23 de la Ley de Expropiación Forzosa.
    • A pesar de ser viable económicamente, la división de la finca produce un daño económico en la explotación que debe ser valorado e indemnizado adecuadamente en el justiprecio final.

     La indemnización por división de una finca rústica está plenamente consolidada en la jurisprudencia del Tribunal Supremo de forma unánime y continuada en el tiempo.

    El fundamento legal de esta indemnización, como la de otros casos, como el demérito de finca, radica en el artículo 33.3 de la Constitución Española, que dice que “Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización«, motivo por el cual deben de ser considerados todos los daños que realmente se produzcan en una finca rústica derivados de las obras que originan la expropiación forzosa.

     

    Ahora bien, una vez establecida sin lugar a dudas la necesidad de incluir la división de finca entre las indemnizaciones a considerar en una expropiación forzosa, en el caso de que se produzca, seguramente te harás una pregunta:

     

    ¿Cómo se calcula el valor de la indemnización por división de finca?

     

    Pues bien, al igual que ya te comenté en otros casos, como la indemnización por demérito de finca, o por servidumbre de paso, no existe un método establecido legalmente para el cálculo esta indemnización.

     

    El  principal problema que tiene la determinación de la indemnización por división de finca es que, siendo un daño real objetivo que se comente sobre la finca, su cuantificación es muy difícil.

     

    Sin embargo, la jurisprudencia del Tribunal Supremo si que ha establecido una forma de cálculo que se considera “aceptable” para el objetivo que se persigue, que consiste en estimar la indemnización por división de finca como un porcentaje del valor del resto de finca no expropiada.

     

    ¿Este sistema es único y obligatorio?

     

    En absoluto. Se trata de una forma de cálculo admitida por la jurisprudencia, pero, como la Ley no establece un método, no quiere esto decir que no pueda ser calculada o estimada de cualquier manera aceptable por las reglas de cálculo económico.

     

    Los puntos importantes que debes tener en cuenta en la valoración de la indemnización por división de finca son, entre otros:

     

    1. Su cuantía depende en un alto grado de las características específicas de la finca y de la forma en la que se produce la división.
    2. La posición relativa de la división también puede llegar a tener una gran importancia. No es igual una división por mitad, que dejando un pequeño resto en un lateral
    3. La superficie del resto de finca.
    4. La existencia de plantaciones.
    5. Las explotaciones ganaderas extensivas.

     

    Ahora es tu turno. ¿Has tenido que valorar algún caso de indemnización por división de finca? ¿Qué dificultades tuviste?. ¿Tuviste en cuenta otros puntos en la valoración? Puedes compartir tus experiencias en la línea comentarios de más abajo.

    Un saludo, y hasta la semana que viene…

    photo credit: Håkan Dahlström via photopin cc

  • ¿Cómo puede aumentar 60 veces el justiprecio de una expropiación forzosa?

    Una sentencia aumenta el justiprecio de una expropiación forzosa de 222 € a 13.680 €

    La noticia de esta sentencia apareció en el Diario La Verdad de la Región de Murcia, con fecha 8 de junio de 2014.

    Me ha llamado la atención, porque este incremento de valor en el justiprecio de una expropiación forzosa, se suele dar cuando hay una diferencia de apreciación en la tipología de suelo: el Jurado de Expropiación Forzosa lo considera rústico, mientras que la sentencia estima que es urbano, incrementando considerablemente la valoración.

    justiprecio de una expropiación forzosa
    Sureste de la Región de Murcia. Satélite ISS

    Pero este no es el caso. Es una finca rústica.

    En realidad, lo que más me llama la atención no es el incremento de valor, que se puede producir en muchos expedientes en vía contencioso administrativa. Lo que me sorprende es lo bajo de la valoración del Jurado de Expropiación Forzosa.

    Se trata de una Sentencia de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Región de Murcia, en relación con un expediente de expropiación forzosa por el gasoducto Cartagena – Lorca.

    El aumento del justiprecio de una expropiación forzosa de 222 euros a 13.680 euros se debe, según se indica en el texto de la noticia, a las siguientes causas:

    •  En la valoración del jurado de expropiación forzosa no se incluyó la indemnización por la constitución de una servidumbre de 260 metros cuadrados.
    • Tampoco se contempló en dicha valoración el demérito del valor de la finca como consecuencia de la división en dos partes.
    • Por último, también se ha contemplado el demérito de finca por las dificultados que presentará la explotación, junto con los riesgos que comporta la tubería por sus particularidades peligrosas. (este último párrafo entre comillas, por lo que presumimos que es copia textual de la sentencia.)

    Otro dato importante, es que la valoración final ha sido debida a un perito judicial, que es el que ha constatado los daños que se producen en la finca.

    No sabemos, sin embargo, cuál es el tipo de explotación agraria que tiene la finca, que en este caso debe ser importante, en especial para que haya quedado aprobada la indemnización por división de finca en la constitución del gasoducto. Para ello, debe tratarse de una plantación o explotación tecnificada, que se verá fuertemente afectada por la constitución de un pasillo de 4 metros, en el que no se podrá plantar ni realizar ninguna instalación.

    Probablemente, y dado que es un municipio, Fuente Álamo de Murcia, en el que se producen una gran cantidad y variedad de frutas y hortalizas, la finca afectada contara con algún sistema permanente de cultivo, así como de riego por goteo, que  habrá sido afectado por el gasoducto.

    Pero todo esto es posible, desde mi punto de vista, por el artículo 24 de la Ley de Expropiación Forzosa, que dice que «La Administración y el particular a quien se refiera la expropiación podrán convenir la adquisición de los bienes o derechos que son objeto de aquélla libremente y por mutuo acuerdo, en cuyo caso, una vez convenidos los términos de la adquisición amistosa, se dará por concluido el expediente iniciado«.

    De acuerdo con este artículo, la Administración, y en especial las empresas privadas, cuando son beneficiarias de una expropiación, intentan obtener acuerdos de indemnización por un valor mínimo, que en muchos casos es mucho más bajo de lo que es el justiprecio de los bienes y derechos afectados por la expropiación forzosa. En general, jamás valoran las indemnizaciones por demérito de finca en estas ofertas. Sobre este tema, he escrito un artículo titulad ¿Quién paga el justiprecio de mi expropiación forzosa?, que modestamente te recomiendo, si es tu caso.

    A esto se une un asunto que quiero comentar en este artículo, y que ya he comprobado que ha sucedido en dos expedientes recientes que he asesorado. En ambos había una diferencia entre la servidumbre constituida en el anejo de expropiaciones, y la servidumbre real que sufre limitaciones.

    En este sentido, no creo que sea compatible con la legalidad, en especial con el Código Civil, establecer una servidumbre de 2 metros de anchura, cuando las limitaciones se imponen sobre una anchura de 10 metros. Entiendo, y así lo he reclamado en las hojas de aprecio, que ambas son servidumbres, aunque les corresponderá distinta indemnización al ser diferente las limitaciones establecidas para el predio sirviente.

    Lo que si resulta sorprendente, desde mi punto de vista, es que el Jurado de Expropiación Forzosa estableciera una valoración en 222 €, que lo deja en evidencia con respecto a la valoración final de 13.680 €

    Sorprendente…. y preocupante.

    Tu turno. ¿Tienes algún ejemplo, como éste, en el que haya existido una gran diferencia entre el valor del Jurado de Expropiación Forzosa y una sentencia judicial, en una finca rústica?

     

    Agradecimientos: fotografía de «Image Science & Analysis Laboratory, of the NASA Johnson Space Center», en Wikipedia

     

     

     

  • 3 aspectos cruciales en la valoración de una plantación de olivar de una finca rústica

    Valoración de una plantación de olivar: 3 aspectos cruciales

    Voy a repasar en este artículo los 3 puntos más importantes que siempre tengo en cuenta a la hora de plantear la valoración de una plantación de olivar en una finca rústica.

    Estos aspectos son importantes sea cual sea el método de valoración que emplees, ya que, aunque tienen una influencia mayor en el caso de la valoración por capitalización de rentas, el método de comparación también exige tener en cuenta las características agronómicas de las fincas de referencia con respecto a la que se valora.

    El precio del producto.

    Debo tener en cuenta, en primer lugar, el destino de la producción, si es para verdeo o para almazara.

    En el caso del verdeo, los ingresos pueden ser mayores, aunque también resultan más costosos los gastos de producción, En concreto me refiero a la recolección. Estas condiciones pueden variar en función de la zona o comarca.

    En ambos casos, el factor crucial es la ventana temporal que empleamos para determinar el precio de venta y, por tanto, los ingresos medios anuales.

    valoración de una plantación de olivar

    Fuente: Ministerio de Agricultura

    En la tabla anterior te muestro la evolución del precio de aceite de oliva virgen en los últimos diez años. Son datos estadísticos del Ministerio de Agricultura a nivel nacional, y sin desagregación a nivel del tipo de aceite virgen, por lo que te ruego seas muy prudente en su utilización en una valoración. Sin embargo, me sirven para ilustrarte la importancia de la ventana temporal.

    Si elegimos tomar un periodo de cinco años para el cálculo del precio medio del aceite percibido por las agricultores, obtendremos un valor de 204,56 €/100kg. Esta cifra aumenta hasta los 242,03 €/100 kg en el caso de que estimemos una ventana temporal de 10 años. Una diferencia de 37,47 €/100 kg en el precio pagado al agricultor que puede tener una influencia determinante en la cuenta de la Renta de la explotación que hemos de obtener  en el caso de la valoración por el método de capitalización de rentas.

    Una opción aceptable desde el punto de vista estadístico, aunque no tanto desde la perspectiva agraria, en mi opinión, es la eliminación de los valores más altos y bajos de la serie, en el caso de una ventana temporal amplia. De esa manera, eliminaríamos de la serie los valores de 2011 y 2006, obteniendo un precio medio anual de 236,31 €/100 kg.

     

    Las subvenciones a las que tiene derecho la explotación

    El artículo 23 de la actualmente vigente Ley del Suelo, establece que el valor de capitalización del rendimiento de la explotación «Incluirá, en su caso, como ingresos las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos considerados para su cálculo«. 

    La inclusión de las subvenciones es una cuestión de sentido común en la actual coyuntura económica agraria, en la que los marcos presupuestarios para las subvenciones agrarias se van sucediendo ininterrumpidamente desde 1962 en la Comunidad Europea.

    Por ello, yo incluyo las subvenciones de la Política Agraria Común como un ingreso más en la cuenta de ingresos – gastos de la explotación para su capitalización, sin tener en cuenta el periodo o etapa presupuestaria en que nos encontremos (2014 – 2020 a la hora de escribir este artículo). Esto es así por dos motivos:

    1. Las subvenciones de la Política Agraria Común no se van a suprimir, como eje central que son de la institución europea.
    2. La subvención de la Política Agraria Común está incluida en la conformación del valor real de las fincas en el libre mercado: «el precio es con subvención o sin subvención«.

    Por lo tanto, en la valoración de una plantación de olivar en una finca rústica siempre tengo en cuenta, cuando existen, las subvenciones existentes de la Política Agraria Común.

    La localización geográfica del olivar

    Este aspecto es de especial importancia desde mi punto de vista.

    En el caso de las valoraciones por comparación, es evidente que tendremos que tener en cuenta la posición geográfica de la finca que estemos valorando en relación con las de comparación, según se encuentren a más o menos distancia del centro de producción del producto (aceituna o aceite), plantas de encurtidos o almazaras.

    En el caso de las valoraciones por capitalización de rentas, si seguimos el sistema establecido en el actualmente vigente Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, tendremos que tener en cuenta la localización al calcular el factor FI de localización, en el caso de que sea procedente por la situación de la finca.

    Pero es que, además, también podremos hacer que la localización de la finca influencie directamente el valor de capitalización, disminuyendo de los gastos de la explotación dos partidas clave en el caso del olivar:

    • el coste del transporte hasta la planta de procesamiento.
    • el coste de recogida, que será algo menor en algunos casos en aquellas comarcas puramente olivareras.

    Ahora es tu turno.

    ¿Crees que existe algún factor más que también tenga una influencia importante en la valoración de una plantación de olivar de una finca rústica?

     

     

     

  • ¿Es inconstitucional el método de valoración de fincas rústicas de la Ley del Suelo?

    El Boletín Oficial del Estado del día 13 de Mayo de 2014, ha publicado la admisión a trámite de un recurso de inconstitucionalidad del artículo 23 del Texto Refundido de la Ley de Expropiación Forzosa

    método de valoración de fincas rústicas de la Ley del SueloSi eres uno de los lectores que sigue habitualmente mi blog, sabrás que soy bastante crítico con la imposición de un método de valoración de fincas rústicas de la Ley del Suelo actualmente vigente.

    Los motivos de mi crítica, los expuse en un artículo, publicado, el 15 de Enero de 2013, con el título «Método de Valoración de una finca rústica«, y en el que, de forma resumida, dudaba de que la prohibición de utilizar métodos de valoración distintos al establecido por el Estado, cupiese dentro de lo establecido en el artículo 33.3 de la Constitución Española.

    ¿Qué dice este artículo?. Pues que «Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes«.

    Según la Real Academia de la Lengua (RAE), indemnizar es «Resarcir de un daño o perjuicio». Por lo tanto, todo lo que no se compensar al propietario por el valor del bien que se le quita, no será una indemnización.  

    Me gusta mucho el término utilizado por la Ley de Expropiación Forzosa, que es anterior a la Constitución, pero que aun se encuentra vigente en su mayor parte, que es el de justiprecio (Aprecio o tasación de algo, según la RAE). Es decir, que el expropiado debe ser indemnizado por el justo precio de los bienes y derechos que se le expropian, no más, pero tampoco menos.

    Sin embargo, el artículo 23 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, dice lo siguiente:

    1. Cuando el suelo sea rural a los efectos de esta Ley:

    a) Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración.

    • La renta potencial se calculará atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotación de que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislación que les sea aplicable, utilizando los medios técnicos normales para su producción. Incluirá, en su caso, como ingresos las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos considerados para su cálculo y se descontarán los costes necesarios para la explotación considerada.El valor del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza hasta un máximo del doble en función de factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, cuya aplicación y ponderación habrá de ser justificada en el correspondiente expediente de valoración, todo ello en los términos que reglamentariamente se establezcan.

     2. En ninguno de los casos previstos en el apartado anterior podrán considerarse expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos por la ordenación territorial o urbanística que no hayan sido aún plenamente realizados.

    El problema de este artículo es que condena a algunos propietarios afectados por expropiación forzosa, a que sus bienes no sean tasados, o sea, justipreciados, por su valor real, sino por el que establece esta Ley.

    Dicho de otro modo, este artículo de la Ley limita el valor del bien, de forma que el propietario recibe el valor resultante de lo establecido por la Ley, pero no la justa indemnización por sus bienes.

    Esto es así porque el método de valoración de fincas rústicas de la Ley del Suelo establece un valor del bien, que en muchos casos no tiene que coincidir con el valor real, ya existen muchos factores no considerados en el método que pueden influir de forma importante en la conformación del valor final.

    Incluso la limitación que se establece del coeficiente de localización, a un máximo del doble, puede dejar fuera de su valor real a muchas fincas, en las que el principal atractivo sea precisamente su posición geográfica.

    Te voy a exponer un ejemplo de un caso real, de un propietario afectado por este problema que planteo:

    Se trata de un solar, realmente no se puede llamar de otra manera, en el término municipal de una capital de provincia española, en la que se expropia una superficie muy reducida. El solar, además de estar muy bien situado, es colindante con un polígono industrial, y está catalogado como suelo industrial en el nuevo Plan urbanístico del municipio, que está pendiente de la aprobación por parte del gobierno autonómico. Sin embargo, en el momento de la valoración, era suelo rústico a todos los efectos legales.

    En este expediente, la Administración expropiante valoró en  Hoja de Aprecio de la Administración el terreno a 0,83 €/m2. Recurriendo al Jurado de Expropiaciones conseguí elevar la valoración hasta los 2,76 €/m2 (un incremento de más del 300% con respecto al valor de la Administración), aunque en la Hoja de Aprecio de la propiedad solicitaba un valor según Ley de 9,45 €/m2. Todo estos valores según la Ley del Suelo.

    Pero si realmente quisiéramos calcular el valor de indemnización que le corresponde al propietario, tendríamos sin lugar a dudas que tener en cuenta las expectativas urbanísticas, lo que precisamente prohíbe el punto 2 del artículo 23. En este caso, el valor del suelo podría ascender hasta 78,76 €/m2. Incluso si tenemos en cuenta un reducción del valor del suelo en los casos en los que la expropiación haya tenido lugar con posterioridad a 2008 (por efecto de la crisis), el valor resultante de aplicar la Ley es extremadamente reducido.

    Exageradamente reducido. Hasta el punto que, en mi opinión, incumple al artículo 33.3 de la Constitución Española.

    Por eso, no me ha extrañado nada que el Boletín Oficial del Estado del día 13 de Mayo de 2014, haya publicado la admisión a trámite de un recurso de inconstitucionalidad del artículo 23 del Texto Refundido de la Ley de Expropiación Forzosa.