El factor de localización en la valoración de una finca rústica para expropiación forzosa

Escribo estas líneas como consecuencia de la segunda Hoja de Aprecio de la Administración (o Beneficiaria) que recibo en pocos días, con exactamente la misma pauta: ignorar la aplicación del factor de localización en la valoración de una finca rústica.

El factor de localización FI.

El Reglamento de valoraciones de la Ley del Suelo, establece una corrección sobre el valor de capitalización del suelo rústico, en función de la proximidad geográfica de núcleos de población, centros de relevancia económica, o de infraestructuras de transporte nacional o internacional de especial relevancia.

En mi opinión, la aplicación de un coeficiente geográfico es algo de sentido común, y que yo he aplicado en innumerables casos, incluso antes de la entrada en vigor de la Ley del Suelo de 2007.

Esto es así porque la Ley anterior, sobre el régimen del suelo y valoraciones, de 1998, aunque establecía el método de comparación para el cálculo del valor del suelo rústico, admitía el método de capitalización como subsidiario para determinados casos.

Con la entrada en vigor de la Ley del Suelo, el 1 de julio de 2007, y la obligatoriedad de la utilización del método de capitalización, se estableció la «posibilidad» de aplicar un coeficiente en razón de la localización. Textualmente el artículo 23.1 dice que la localización se determinará en función de «El valor del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza hasta un máximo del doble en función de factores objetivos de localización como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico«. 

La forma de aplicar este coeficiente queda remitida al desarrollo reglamentario. Pasan los años, y a finales de 2011, se publica el Real Decreto 1492/2011, de 24 de Octubre, por el que se publica el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo. En su artículo 17 se aborda el asunto del factor de localización, y dice:»la valoración final del suelo, deberá tener en cuenta la localización espacial concreta del inmueble y aplicar, cuando corresponda, un factor global de corrección al valor de capitalización, según la siguiente fórmula«. 

De acuerdo con estas normas legales, ¿es potestativo u obligatorio la aplicación del factor de localización espacial?.

He marcado en negrita y subrayado la diferencia notable entre lo que dice la Ley y el Reglamento. Me pregunto si la diferencia verbal entre el «podrá» de la Ley y el «deberá» del Reglamento, es un «lapsus» o es realmente una modificación deliberada de la Ley dentro del ámbito reglamentario.

En cualquier caso, para mi lo realmente relevante es que si dos fincas muy similares en otros parámetros, no pueden ostentar igual valor si una está a 20 kilómetros de Sevilla, mientras que la otra lo está a 80 km de distancias… o a 20 km de Zaragoza… o 20 km de Valencia… etc…

Los factores fundamentales que consagra el citado factor de localización en la valoración de una finca rústica, de acuerdo con el citado artículo 17 del Reglamento, son los siguientes:

• Por accesibilidad a núcleos de población, u₁
• Por accesibilidad a centros de actividad económica, u₂.
• Por ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, u₃.

El primer factor determina una corrección en función de la cercanía, geográfica o por medios de transporte, a grandes núcleos de población. Y digo a grandes poblaciones, porque en caso contrario el resultado será prácticamente irrelevante, debido a que cualquier cifra demográfica deberá ser dividía por 1.000.000, en virtud de la fórmula elegida.

El segundo factor está más relacionado directamente con el tipo de explotación que valoras, ya que establece su uso cuando el suelo esté»próximo a centros de comunicaciones y de transporte, por la localización cercana a puertos de mar, aeropuertos, estaciones de ferrocarril, y áreas de intermodalidad, así como próximo a grandes complejos urbanizados de uso terciario, productivo o comercial relacionados con la actividad que desarrolla la explotación considerada en la valoración«. 

Mi opinión con respecto a este último la puedo resumir en tres cuestiones:

1. Por una parte, me gusta lo ambiguo de su redacción, que permite aplicarlo en muy diferentes casos y formas, tal y como es la casuística de los suelos que valoramos.
2. Por otra parte, la limitación es extremadamente radical, al determinar un máximo de 60 kilómetros en cualquier caso.
3. Por último, la fórmula escogida para su aplicación es ciertamente menos cicatera que la del coeficiente anterior.

En relación con el tercer coeficiente, sobre la ubicación en entornos de especial valor ambiental o paisajístico, voy a diferir el comentario a un post exclusivo sobre el tema, porque desde mi experiencia, el asunto lo merece. Pues bien, después de toda esta estructura matemática y estadística (que es de donde provienen las fórmulas) montada alrededor del factor de localización, me encuentro conque las Hojas de Aprecio de la Administración lo ignoran.

¿Te ha sucedido a tí un caso similar, en el que la Administración o Beneficiaria ignoren la aplicación del factor de localización?.

Fotografía: Javier Almagro