Valoración de suelo rústico para expropiación forzosa: cómo no perderte en la maraña legal.
En España tenemos normas jurídicas para casi todo. La valoración de suelo rústico para expropiación forzosa no podía ser una excepción.
Además, y como no podía ser de otra manera, los distintos gobiernos han ido modificando y publicando nuevas leyes para la valoración de suelos rústico para expropiación forzosa, por lo que la primera cuestión importante que tienes que tener en cuenta es que el resultado de la valoración será distinto en función de la fecha de referencia de la expropiación forzosa.
Primera complicación, ¿verdad?… Pero vamos al grano, y te ayudaré a salir de dudas.
La norma fundamental en la actualidad para realizar la valoración de suelo rústico para expropiación forzosa es el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de Octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, más conocida como Ley del Suelo, en vigor desde el 31 de Octubre de 2015. (El texto refundido recopila y ordena la legislación ya aprobada, y en concreto la Ley 8/2007, de 28 de Mayo, de suelo. Esta Ley del Suelo está vigente desde el 1 de Julio de 2007).
Desde un punto de vista más técnico, la normativa detallada para realizar la valoración de suelo rústico para expropiación forzosa está publicada en el Real Decreto 1492/2011, de 24 de Octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, que está vigente desde el 10 de Noviembre de 2011. En concreto, las normas de valoración del suelo rústico para expropiación forzosa las puedes encontrara a partir del artículo 7 de este Reglamento.
Pero estas no son las únicas normas legales que debes tener en cuenta, ya que también tendrás que tener en cuenta para la valoración de suelo rústico para expropiación forzosa, las siguientes:
Además de estas normas jurídicas, es probable que en tu caso tengas que tener en cuenta otras. Esto es debido a que los expedientes de expropiación forzosa en muchas ocasiones se demoran varios años. Por ello, no es extraño que encontremos aun casos de valoración de suelo rústico para expropiación forzosa anteriores al 1 de Julio de 2007. En este caso, tendremos que seguir las pautas indicadas en la Ley 6/1998, de 13 de Abril, sobre régimen de suelo y valoraciones, que estuvo vigente desde el 14 de Abril de 1998 hasta el 1 de Julio de 2007.
La principal diferencia que encontrarás entre estas dos Leyes, es que mientras que la Ley actual consagra la Valoración según la capitalización de rentas como método de valoración de suelo rústico para expropiación forzosa, prohibiendo cualquier otro, la Norma anterior, de 1998, prefería la valoración de suelo rústico por el método de comparación. Los resultados en ambos casos serán muy distintos, como explico en el artículo que encontrarás en el enlace de este párrafo.
En resumen, la principal normativa que debes tener en cuenta a la hora de realizar la valoración de suelo rústico para expropiación forzosa es la siguiente:
- Ley del Suelo, desde el 1 de Julio de 2007, aunque tendrás que revisar las diversas modificaciones y refundiciones realizadas. Actualmente, en vigor la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana.
- Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, desde el 1 de Noviembre de 2011.
- Ley 6/1998, de 13 de Abril, sobre régimen de suelo y valoraciones, para expedientes de expropiación forzosa entre el 14 de Abril de 1998 y el 1 de Julio de 2007.
- Ley de Expropiación Forzosa y Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa, en general.
Espero que este breve artículo te haya servido para aclarar la enmarañada y abundante normativa legal sobre este tema. Lo que he comentado aquí no es exhaustivo, ni lo pretende. Es la base sobre la que construir tu valoración. Existe más normativa, como por ejemplo, la publicada por algunas comunidades autónomas, que han regulado los Jurados autonómicos de expropiación forzosa (tienes un ejemplo aquí). Aunque no es una norma específica sobre valoración de suelo rústico para expropiación forzosa, si es posible que tengas que tener en cuenta estas y otras normas para resolver la problemática de tu caso.
Fotografía: Francisco Javier Almagro Espejo
Estimado Francisco,
En relación a la Legislación aplicable, estoy realizando una Pericial sobre Expropiación Forzosa en Suelo Rustico, cuya fecha de inicio del Expediente de Justiprecio es de abril de 2010.
Mi duda es si a fecha de hoy puedo aplicar en este caso el método del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo de Noviembre de 2011, para el calculo de la Renta Anual de Explotación mediante la fórmula (R = I – C) o en caso contrario tengo que seguir utilizando (R = I – G – B).
Espero tu respuesta.
Enhorabuena por tu Blog.
Atentamente, un saludo
Jose Andrés Ramos
José Andrés,
Muchas gracias. personalmente, jamás he aplicado el beneficio en expropiación forzosa. No hay ninguna norma que te obligue a incluirlo. El Reglamento únicamente incorpora la no aplicación del beneficio a una norma legal.
Un saludo
Hola, antes de nada comunicar que es la primera vez que trato el tema de la Expropiación Forzosa. Podría decirse que estoy en fase de aprendizaje de nuevos conceptos. Hace una semana compré su Guía de Expropiaciones, siendo muy útil y ameno su contenido, además del libro de Valoración Rústica, el cual todavía no he comenzado a leer. Me gustaría entonces concretar una serie de cuestiones, ya que estoy muy verde en este tema:
– El único método de valoración para suelo rural en expropiación forzosa se corresponde con el método de capitalización de la renta anual o potencial (la mayor) corrigiéndose mediante factores paisajisticos, ambientales…(antes como máximo hasta el doble, ahora puede ser superior).
– La valoración de instalaciones, edificaciones se realizará mediante el método de coste de reposición, donde se tienen en cuenta entre otros factores, estado de las mismas, antigüedad…a través de unas tablas.
– La valoración de plantaciones, árboles, mediante la norma Granada (actualizada)
El resultado de la suma de estas valoraciones sería el valor Total del suelo, que se correspondería en caso de una expropiación con el valor de los bienes. (A)
Ahora faltaría calcular el tema de las indemnizaciones,(B) que se corresponderían con servidumbres de paso, servidumbre aérea, ocupación temporal, demérito de finca, división de finca, además de los daños ocasionados en la parcela.
Para el cálculo de estas indemnizaciones se utilizarían unos porcentajes que aplicados a la valoración Total del suelo (A) obtenido anteriormente darían el valor de las mismas.
Obtenemos así por un lado la valoración total de los bienes (A) más la valoración de las indemnizaciones. (B).
Faltaría añadirle el 5% de Premio de Afección (no así en la ocupación temporal) y tendríamos el valor que le pediríamos en la Hoja de Aprecio a la Administración correspondiente.
Concretando sería: V =( A + B ). 0,05
Me gustaría que me corrigiesen.
Muchas gracias.
Un saludo.
Yago, gracias por tu comentario. Sólo un pequeño detalle, según tu planteamiento, la fórmula sería mejor así: V = A + B + (0,05 x A)
En caso contrario, estás valorando el 5% del total obtenido 😉
Entiendo entonces que el premio de afección en servidumbres, demérito, división….no es aplicable?. Creía que sólo era en Ocupación Temporal.
Con respecto a la valoracion de la plantacion preexiste ¿porque considerais la Norma Granada?…Esta norma es únicamente para especies ornamentales y la mayoría de veces en expropiaciones se trata de arbolado de explotación agricola que entiendo no es ornamental. ¿Como soleis valorar el arbolado existente?
Hola Miguel.
La norma Granada no es más que un método de valoración de árboles por el método del coste de reposición. Lo especial que tiene es que también se atreve a valorar árboles de imposible reposición. En cualquier caso, si tienes que valorar árboles, basta con calcular su coste de reposición.
Estimado compañero, me surge una duda, tengo que hacer un Informe pericial con la legislación aplicable en un procedimiento con fecha de 07/09/2010, que legislación tengo que utilizar y que método de calculo.
Atentamente Julio.
Hola Francisco,
¿Una expropiación de parte de una finca rústica para viario de la red estructural, se valora como suelo urbanizable, si se prevé que la ciudad crecerá por ahí?
¿Tu qué opinas?
Un saludo
Daniel,
la doctrina jurisprudencial de “hacer ciudad” ha sido rechazada por el TS para todas las expropiaciones posteriores a la entrada en vigor de la Ley de Suelo de 2007, en virtud de lo que la propia Ley establece sobre cómo se valorará el suelo. Para expropiaciones anteriores a dicha fecha, la jurisprudencia sobre “hacer ciudad” existe, aunque en mi opinión no ha existido en ningún momento un criterio uniforme sobre lo que es “hacer ciudad” y lo que no.
hola Francisco, tengo a un abogado calentandome la oreja y al final como buen abogado, me ha hecho dudar. En una expropiación de 2009, donde se aplica rdl 2/2008, pero no resultaba de aplicación “a priori” el rd 1492/2011, se puede aplicar este último?. Si el reglamento 1492 es una explicación como se debe de calcular el valor del suelo y el 2/2008 ya avisaba de que se iba a reglamentar, ¿sería de aplicación la valoración según el reglamento 1492 para una expropiación de 2009? Gracias un saludo.
El Reglamento es aplicable a partir del día 10 de Noviembre de 2011, de acuerdo con la disposición final segunda del Real Decreto 1492/2011 de 24 de Octubre, por el que se aprueba dicho Reglamento. Antes de esa fecha, tienes libertad absoluta, dentro de la LEY, en este caso la Ley de Suelo Vigente en el momento de la valoración.
Un saludo,
buenas tardes, estoy realizando una valoración de servidumbre de acueducto cuyas obras se realizaron en 1999, de las que no han pagado indemnización alguna en los años transcurridos. ¿Puedo aplicar en este caso el método del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo de Noviembre de 2011? ¿o tengo que remitirme a la ley de valoración, vigente en esos años?
muchas gracias y un saludo
me están expropiando parte de una parcela 3675 mts,y la parcela tiene 7806,y en mi zona la unidad minima de cultvio son 5000 mts .Seria adimisible solicitar la expropiacion de la totalidad de la parcela.segun el articulo 23LEF
Teodoro. Es uno de los factores más importante, y en algunas sentencias se le da una relevancia definitiva. Pero cuidado que no es una cuestión automática. Hay que justificarlo.
Ha caído en mis manos un escrito del Defensor del Pueblo de una comunidad autónoma en el que, tras una extensa justificación legal, acaba dando el ejemplo práctico siguiente para el cálculo del depósito previo a la ocupación urgente en un procedimiento de expropiación forzosa:
– SUPUESTO PRÁCTICO DE CÁLCULO DEL DEPÓSITO PREVIO A LA OCUPACIÓN –
En una ocupación urgente expropiatoria con los siguientes datos: el valor catastral del bien inmueble a ocupar en el año 2016 de 10.000 euros y el interés legal anual del dinero de dicho año, el 3%, el importe del Depósito Previo a la Ocupación Urgente será :
VC: valor catastral
I: tipo de interés legal del dinero
DPO: Depósito Previo a la Ocupación
VC : 10.000€
I, Interés legal del dinero: 0,03
Fórmula de Capitalización simple : DPO= VC/ I
Depósito Previo Ocupación = Valor Catastral/interés legal del dinero.
Depósito Previo = 10.000€/0,03= 333.333,33.-€.
Te ruego un comentario (humorístico si lo consideras oportuno).
Creo que tienes todos los datos necesarios, en cualquier caso quedo a tu disposición para completarlos a sabiendas que se trata de un caso hipotético.
Saludos
Hola!. Hoy día, no comento nada sin haber estudiado las fuentes originales.
Un saludo!