Antes de introducirme de lleno en la valoración de finca rústica, voy a establecer una serie de cuestiones previas que definirán el resto del proceso. Digamos que voy a poner los “cimientos” de la valoración, de manera que, si alguno de éstos cambian, tendré que comenzar de nuevo y rehacer todo el trabajo.
La primera cuestión previa es decidir si voy a determinar el valor del terreno de acuerdo con su renta real (Valor Real) o según su renta potencial (Valor Potencial).
¿Cuál es el valor potencial de un predio?. Creo que con el ejemplo que expongo a continuación lo entenderás perfectamente.
Hace una año me contrató un cliente para que le asesorara en un expediente de expropiación en Valdepeñas, en Ciudad Real. La finca estaba afectada por el arreglo de la Autovía de Andalucía, una de las más antiguas de España, y que se realizó por el desdoblamiento de la antigua carretera. Cuando me avisaron, ya se había producido el levantamiento de las Actas Previas a la Ocupación. Tengo que decir que son muchas las personas que me requieren una vez pasado este trámite, cuando comprueban que sus reclamaciones no son atendidas ni escuchadas por lo representantes de la administración. Sin embargo, lo ideal sería comenzar mi trabajo desde mucho antes, cuando tenemos las primeras noticias de la expropiación.
En este caso, lo primero que me llamó la atención, fue que una de las dos fincas afectadas por la obra, había sido descrita por la administración en el Acta Previa a la Ocupación como de “labor secano”, mientras que la otra, colindante a la anterior, lo fue como “viña de regadío”. Sin embargo, mi cliente lo que tiene es una explotación de viña… ¡y de riego!.
Esto no era posible, de ninguna de las maneras, y así lo reclamamos inmediatamente, de forma que la clasificación de “labor secano” fue cambiada a “viña de regadío”, como quedó posteriormente reflejado en el Acta de Ocupación y en los correspondientes cálculos de los depósitos previos a la ocupación.
¿Qué había ocurrido?. Muy sencillo. Cuando los técnicos de la administración realizaron la visita previa al inicio de los expedientes expropiatorios, encontraron que en la finca en cuestión no había viña. Las cepas habían sido arrancadas. Para el objeto de mi trabajo, el motivo es lo de menos. (En este caso era una renovación de plantación). Sin embargo, la legislación de expropiación forzosa es muy clara al respecto: hay que valorar según la mayor de las rentas, real o potencial.
En este caso, el cultivo potencial está muy claro: en el municipio de Valdepeñas, famoso por sus viñedos, y además la finca había estado plantada de viñas hasta la campaña anterior. Hasta en el catastro aparecía clasificada como Viñedo.
En otras ocasiones, el cultivo potencial no es tan obvio, y tendrás que recurrir a los aprovechamientos existentes en el municipio y la comarca para su determinación. Algunas herramientas que puedes utilizar son las siguientes.
- Instituto Nacional de Estadística (Censo Agrario, último 2009)
- Mapas de “Land Cover” del Instituto Geográfico Nacional.
- Sede electrónica del Catastro.
Te estarás preguntando cuándo debes valorar según la renta potencial en lugar de la renta real. No hay una regla fija, pero a continuación expongo una lista de casos más frecuentes en los que yo siempre valoro según la renta potencial, puesto que técnicamente creo que es lo más correcto:
– Expropiación de solares en las inmediaciones de los cascos urbanos de los municipios, que se encuentran clasificados como terreno rústico. En muchos de estos casos, se trata de fincas sin cultivo. En cualquier caso, la valoración según la renta potencial permite incrementar algo el valor en una expropiación forzosa, ya que la legislación me impide tener en cuenta las expectativas urbanísticas.
– Valoración de tierras de propietarios que no ejercen como agricultores, cuyas tierras están inactivas.
– Valoración de predios “vacíos” por cuestiones técnicas, pudiendo el agricultor que la explota justificar su dedicación a un determinado cultivo.
La valoración según la renta potencial es útil independientemente del objetivo por el que estemos valorando, ya sea la venta de la finca, la expropiación forzosa, o cualquier otro.
Buenas tardes Francisco Javier,
Muy interesante tu punto de vista, ante el cual me surgen dos dudas:
– ¿sería también pertinente capitalizar la renta potencial en el caso de que en una comarca se den dos o tres cultivos de forma habitual, digamos trigo, cebada, y girasol, y aunque el propietario varíe o no varíe el cultivo cada campaña? Es decir, si en esa comarca es viable y habitual sembrar varios cultivos, ¿podríamos elegir el cultivo que diera mayor renta en la fecha de la valoración?
-Y por otro lado, el art. 7.1 del RD 1492 dice que se debe adoptar la mayor de entre la renta real y la potencial. Pero el art. 9.1 del mismo RD indica que se considerará la información sobre la renta de la explotación que pueda haber acreditado el propietario, y EN SU DEFECTO, otra información procedente de estudios, etc.
Pongamos por caso un agricultor que por un cultivo acredita una renta neta de 550€/Ha, mientras que los datos del Magrama, o de otra institución nos dicen que en esa zona, el rendimiento neto medio del mismo cultivo es de 700€/Ha. ¿Podríamos aducir que ese agricultor podría obtener una renta potencial del 700 €/Ha, aunque su renta real sólo es de 550€/Ha? Es decir, ¿la renta potencial sólo puede adoptarse cuando se pueda atribuir otro cultivo, y no cuando se puede obtener más rendimiento con otros medios por el mismo cultivo?
Gracias por tus aportaciones. Un saludo
Hola Ana.
Realmente, quien dice que se valorará según la renta potencial es la Ley de Suelo (Actualmente, el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbanas), en su artículo 36. El Reglamento se limita a reiterar y especificar algunas cuestiones sobre ello.
Desde mi experiencia, podría decir algo así como los siguiente, y no cambiaría mucho: “se valorará según la renta potencial, excepto en el caso de que el propietario pueda demostrar una renta real superior” (lo cual, en muchos casos, es perfectamente posible, cuanto más cuanto más profesionalizada está la explotación agraria).
En cuanto a la segunda cuestión, en resumidas cuentas, lo que es potencial es la renta, no tiene por qué ser el cultivo. No veo por qué un agricultor tenga que “acreditar” una renta inferior a la que establecen los datos estadísticos de las administraciones públicas, estudios, etc… De hecho, en explotaciones en activo, es habitual utilizar los datos oficiales para el cálculo de la renta del cultivo existente, sobre todo en el caso de cultivos permanentes. En el caso de tierra calma, yo suelo aplicar la rotación habitual en la finca o en el paraje (podríamos decir la “rotación potencial”, aunque lo habitual es encontrar las valoraciones sólo con el cultivo más representativo de la comarca.
En fin, el valor de la expropiación NO puede estar sometido a circunstancias coyunturales de malas cosechas, climatológicas, o infinidad de circunstancias (económicas, empresariales o personales) que pueden hacer que la renta real sea menor de lo esperado o posible, o incluso, en algunos casos, inexistente.
Gracias a ti y un saludo
Muy interesante el blog. Respecto al cálculo de renta real y potencial en una zona cerealista de secano habrá fincas que no estén cultivadas, por lo que su renta potencial será la labor. Pero en caso de que la finca sí tenga labor, mi pregunta es: la labor real, en caso de no tener datos, se harán con los datos publicados para una tierra de labor y entonces la potencial? ¿se escoge el cultivo de secano más rentable?. En caso de no tener los datos facilitados por el agricultor ¿se puede tomar el canon de arrendamiento para la renta real y ya el potencial el cultivo de cereal más rentable de la zona?. Gracias
Hola Ana. Muchas gracias. Si lees atentamente el artículo 8.1 del Reglamento, creo que sin lugar a dudas encontrarás la respuesta a estas preguntas.
Por otra parte, el canon de arrendamiento para un agricultor profesional no deja de ser un coste de oportunidad a tener en cuenta en el cuadro de gastos. Un cordial saludo
Estimado Javier:
Antes de nada felicitarte por tu blog y presentarme.
Soy arquitecto y abogado, habiéndome especializado en gestión urbanística y en gestión con la administración.
Se me ha presentado un caso curioso y que no se como enfocarlo, pues con la mera aplicación de la ley lo considero injusto.
Un cliente tiene un terreno urbanizable no programado, que en el año 2.007 lo adquirió por un precio de 2.100.000 euros, liquidando todos sus impuestos y gastos correspondientes.Dicha adquisición se realizo acorde con los precios de mercado existentes en aquel momento.
El terreno esta en erial, sin ningún tipo de explotación (agrícola), pues el mismo se adquirió con miras a utilizarlo como suelo industrial, cuando fuese programado por el ayuntamiento en el que se emplaza.
Se encuentra el terreno en un expediente de expropiación el cual se ha realizado la citación de la acta previa de ocupación.
Con independencia de los requisitos a alegar en el acto del acta, tales como superficie, titularidad, etc…, me encuentro con el mas desagradable de todos y es que ese suelo con una valoración de suelo rustico puede rondar los 300.000 euros nada mas.
Esto le supondría una perdida patrimonial al propietario de 1.800.000 euros.
Como puede solventarse ese aspecto injusto de desproporción entre lo pagado y la posible indemnización.
Me gustaría saber tu opinión como conocedor de la materia.
Un cordial saludo
Manuel,
Muchas gracias por tu confianza. Desgraciadamente, como imaginarás, no existe forma de solventar lo injusto de esta situación.
Solo te puedo sugerir las siguientes ideas:
1. Conseguir que la valoración rústica sea la mayor posible.
2. Conseguir que un juez interponga una cuestión de constitucionalidad al respecto, ya que la sentencia del TC al respecto dice que el método de capitalización es adecuado “en principio y en abstracto”, aunque bien es cierto que dejó clara la constitucionalidad de la valoración según la situación actual del suelo.
3. Intentarlo en el TEDH, alegando el artículo 1 del Protocolo al Convenio.
Si necesitas ayuda para conseguir una mayor valoración en cuanto rústico, estoy a tu disposición
Un cordial saludo.,