Valoración de fincas rústicas y beneficio del agricultor

Valoración de fincas rústicas y beneficio del agricultor, una cuestión polémica que desde mi punto de vista, resulta interesante para debatir.

¿Es correcta la sustracción de un “beneficio del agricultor” en el cálculo de los rendimientos de la tierra para la obtención de la valoración de fincas rústicas?.

En el caso particular de que esta valoración de fincas rústicas se realice para la obtención del valor de los bienes y derechos afectados por una expropiación forzosa, mi opinión es contraria a dicha sustracción.

El origen de este cálculo es la siguiente fórmula que puedes encontrar en la mayor parte de los textos de economía de la empresa:

Ingresos – Gastos = Renta + Beneficio

De forma que para el cálculo de la renta de una empresa, podemos acudir a la fórmula:

Renta = (Ingresos – Gastos) – Beneficio

Esta fórmula, que es perfectamente aplicable a una empresa (incluida las agrarias), se ha pretendido extender en muchos casos para el cálculo de la renta del agricultor, sin tener en cuenta las peculiaridades particulares de esta actividad, como son las siguientes que muestro como ejemplo:

• La mano de obra es del propio agricultor y, en la mayor parte de los casos, de la familia. La denominamos “mano de obra familiar”.
• Inexistencia de la amortización de capitales propios de inversión.
• Modelo de gestión familiar
• La explotación (empresa) se identifica con la finca. Cuando el agricultor se deshace de la finca, también lo hace de la actividad que desarrolla.
• Desconocimiento de las cifras contables o de “negocio” de la explotación.

El primer problema práctico para la valoración de fincas rústicas realizando el cálculo de la renta sustrayendo el beneficio, es la determinación de la cifra real de este “beneficio”, ya que la realidad es que no existen datos  que avalen la aplicación de un cifra u otra.

Lo voy a mostrar con un ejemplo real de un expediente expropiatorio que he podido conocer recientemente.

Se trata de un expediente de expropiación forzosa para la valoración de los bienes y derechos afectados por las obras que afectan a una plantación de viñedo perteneciente a la Denominación de Origen “La Mancha”.

El técnico que realiza la valoración por cuenta de la Beneficiaria de la expropiación forzosa, realiza el cálculo de la siguiente forma y motivación:

“Ingresos – gastos =Renta + Beneficio = 666,52 €/ha

Para determinar el valor de la hectárea se capitaliza el valor designado a la Renta que se fija en el 93 % de la producción neta (619,86 €/ha).

El 7% restante se asigna al Beneficio del agricultor dadas las características socioeconómicas de la zona.”

Evidentemente, tras la justificación de “dadas las características socioeconómicas de la zona” para la aplicación del beneficio del agricultor se trata de ocultar la absoluta discrecionalidad de la cifra del beneficio del agricultor, que es utilizada para disminuir el valor de la renta y, como consecuencia, la valoración de la finca rústica afectada.

Pero siguiendo con el ejemplo, esta misma finca se valora en el mismo expediente por el técnico del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa, que eleva el porcentaje correspondiente al Beneficio del agricultor al 12%, en este caso sin ni siquiera molestarse en justificarlo de ninguna manera.

Desde mi punto de vista, en el caso de que el propietario de la finca expropiada sea también el agricultor que la cultiva, se debe realizar la capitalización sobre la renta obtenida por la finca, expresada como la diferencia entre los ingresos y gastos.

En el caso de propietario-agricultor, a la diferencia “Ingresos-Gastos” no se le debe descontar partida alguna en concepto de beneficio empresarial o beneficio del agricultor, ya que el justiprecio debe contemplar la valoración por todos los conceptos, incluido también la pérdida de ese beneficio o “lucro cesante” como agricultor.

Este criterio es ampliamente reconocido en todos los ámbitos en relación con la valoración de fincas rústicas por expropiación forzosa.

Así, la primera norma estatal publicada en España para la realización de este tipo de valoraciones, el Reglamento de Valoración de la Ley del Suelo, consagra la capitalización de la Renta de terrenos rústicos como diferencia entre los Ingresos y Gastos: Artículo 9 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo.

Por otra parte, independientemente del caso de la expropiación forzosa, en el caso de valoraciones de fincas rústicas pertenecientes a grandes explotaciones agrarias, si estamos obligados a incluir el beneficio en el cálculo de la valoración.

Este tipo de valoraciones, desde el punto de vista metodológico, están más cerca de la valoración de empresas que de la valoración de fincas rústicas, ya que contaremos con toda seguridad con todos los datos de gestión que necesitemos, incluyendo libros de contabilidad, balances y estados contables, así como todo lo necesario para realizar un análisis de los flujos de caja.

Por otra parte, las características son muy distintas a las mencionadas en el caso anterior:

• La mano de obra contratada por la empresa, tanto asalariada como externa.
• Datos perfectamente cuantificables de la amortización de capitales propios de inversión.
• Modelo de gestión empresarial
• La explotación (empresa) cuenta con muchos más terrenos además de la finca objeto de la valoración. Cuando la empresa se deshace de la finca, la actividad que desarrolla continuará.
• Datos de las cifras contables o de “negocio” de la explotación.

Como ves, la forma en que hay que considerar el beneficio del agricultor en una valoración de una finca rústicas es una cuestión que no deja de ser controvertida.

¿Conoces algún caso particular sobre la aplicación o no de este beneficio del agricultor en la valoración de una finca rústica?.