La valoración de ocupación temporal para expropiación forzosa puede dar lugar a mucha controversia, tanto si eres el propietario afectado como el técnico o profesional encargado de calcularla.
Hablando en plata: a nadie le gusta que entren a la fuerza en su casa, aunque sea pidiendo permiso.
Además, tienes que tener en cuenta es que el objeto de la “ocupación” es arrasar con todo lo que se ponga por delante en la zona afectada.
La Administración lo dice más suave, pero no por ello hacen menos daño: “ocupación temporal, donde se hará desaparecer cualquier obstáculo“.
Ahí queda eso.
Sin embargo, en el caso de la valoración de ocupación temporal para expropiación forzosa, y a diferencia de las servidumbres, si existe una norma legal que podemos consultar para orientarnos en su cálculo: el artículo 115 de la Ley de Expropiación Forzosa.
De acuerdo con dicha norma, tienes que realizar la valoración de ocupación temporal para expropiación forzosa según dos conceptos, que en un principio son de sentido común:
- El valor del las ganancias que deje de percibir el propietario durante la duración de la ocupación temporal
- La indemnización por los daños realizados en la finca, valoradas según el precio de reposición a su estado original.
Parece fácil, ¿verdad?.
Ejemplo de terrenos devueltos tras ocupación temporal
Pues no. No es fácil. En realidad, la Administración o las beneficiarias de los terrenos expropiados no lo hacen nada fácil, porque suelen evitar el pagar el segundo concepto en su totalidad. Esto es así porque en la inmensa mayoría de los casos de ocupación temporal para expropiación forzosa no se restituye la finca a su estado original, sino que suelen quedar los terrenos en un estado deplorable, cuando no inservible para el cultivo.
Sin embargo, los proyectos de obras suelen llevar una cláusula en la que dicen que “el contratista de la obra dejará los terrenos en el mismo estado en el que se encontraban”, lo que sirve de excusa a la Administración para no pagar esta indemnización.
Me explico mejor con un ejemplo: en una finca de olivar afectada por una ocupación temporal para expropiación forzosa, la administración o entidad beneficiara pagará los olivos arrancados, pero será muy difícil que paguen el coste que tendrá las pérdidas consecuencia de que en el terreno que se devuelva no sea posible que los olivos se desarrollen con normalidad, debido a las malas condiciones en las que ha quedado después de las obras.
Las soluciones a esta realidad son muy variadas, casi tantas como casos de valoración para ocupación temporal para expropiación forzosa existen. Sin embargo, desde mi experiencia, te planteo tres cuestiones para la reflexión de tu caso en concreto:
- Es conveniente realizar un seguimiento constante de las obras, para conocer perfectamente las labores que se están realizando en los terrenos y los materiales utilizados.
- Llevar un registro fotográfico de las obras, así como de la situación “antes” y “después” puede ser de utilidad en muchos casos.
- Una buena relación con el contratista de las obras, en casos de pequeña envergadura, previene cualquier problema de este tipo al terminar la ocupación temporal.
En caso de que la afección sea importante, y los daños muy cuantiosos e irrecuperables, la Administración debería estar obligada a realizar la expropiación de dominio de los terrenos, de acuerdo con la Ley de Expropiación Forzosa. En este sentido, tengo la experiencia de una valoración de más de 1 millón de euros que realicé de unos terrenos devueltos tras una expropiación forzosa, cantidad que la Administración tuvo que pagar a los propietarios tras un proceso judicial. El juez, en la sentencia reconocía la pérdida de calidad de los terrenos, así como la no ejecución del sistema de evacuación de aguas, y la tardanza en la devolución de los terrenos. Finalmente reprochaba a la Administración que no hubiera realizado la expropiación total de la finca, ya que esta opción hubiera resultado más barato para la Administración.
Recapitulando, la valoración de ocupación temporal para expropiación forzosa puede llegar a convertirse en una tarea muy complicada, en la que tienes que tener en cuenta infinidad de aspectos. Si tuviera que citar los tres más importantes, serían lo siguientes:
- Debes realiza la valoración de ocupación temporal para expropiación forzosa según el artículo 115 de la Ley de Expropiación Forzosa.
- En caso de que existan daños cuantiosos, puede ser necesario la reclamación por la vía judicial para conseguir que la Administración haga frente a la indemnización adecuada.
- El seguimiento estrecho de las obras, así como una buena relación con el contratista suelen ser una estrategia fructífera en el caso de ocupaciones temporales de pequeña importancia.
Fotografía: Francisco Javier Almagro Espejo.
Hola, me encuentro con que en las expropiaciones que se han realizado en el gasoducto de a mariña lucense, en el valor que le sale al jurado, consideran que ya van incluidos los bienes o productos que había en el momento de la expropiación, en la mayoría de los casos, eucaliptales. ¿Es esto correcto?
Un saludo y gracias.
Puede serlo, aunque no es muy habitual. Habría que ver el caso en concreto…
Un saludo,
Hola Francisco, darte la enhorabuena por este estupendo blog, nos es de mucha ayuda a muchos profesionales del sector.
Te quería consultar a colación de la ocupación temporal, como bien dices, aplicando el artículo 115 de la LEF que versa acerca de la ocupación temporal “se referirán siempre a la apreciación de los rendimientos que el propietario hubiere dejado de percibir por las rentas vencidas durante la ocupación”. Mi consulta es en el caso de expropiación agrícola, en tu opinión ese rendimiento ó ganancia como mencionas en tu artículo hace referencia al beneficio (es decir el ingreso descontado el coste) o hace referencia al ingreso, sin descontar coste alguno que le supondría al agricultor explotar esa finca.
Evidentemente cambia mucho la situación.
Muchas gracias por tu respuesta.
Carlos, rendimiento o ganancia entendido como renta del agricultor, es decir, ingresos menos costes. Durante el periodo de ocupación temporal, ¿qué rendimiento final hubiera aportado la parte de la finca o explotación agraria que está ocupado?.
Buenas tardes. En la expropiación forzosa por los trámites de urgencia es necesario como establecen los artículos 111 y siguientes, la previa determinación de la indemnización y el intento de acuerdo con el titular del bien? ¿ o puede determinarse posteriormente y pagarse junto con el justiprecio?
Gracias
Yolanda, en la expropiación forzosa de urgencia el justiprecio se determina después de la ocupación, incluyendo los daños por ocupación temporal, que son a los que se refieren esos artículos que mencionas. artículo 52 de la LEF
😉
Un saludo,
Buenas tardes y enhorabuena por este fantástico blog.
Se me plantea el caso de una expropiación forzosa en la que la superficie afectada queda reducida finalmente mediante un oficio de desafectación que se presenta cuatro años después de haber presentado el acta previa de ocupación.
Pienso considerar esta superficie desafectada como si hubiese sido objeto de una ocupación temporal por parte de la concesionaria y pedir, en consecuencia, una indemnización por ocupación temporal basándome en los artículos 115 y 116 la LEF 1954.
¿Qué opinas?
Marte, muchas gracias. Por favor, utiliza el PACK EXPRESS de VALORACION para solventar dudas particulares. Gracias de nuevo y un saludo.
Buenos días.
Quisiera saber su opinión en relación al siguiente caso.
Me han expropiado con carácter de urgencia una bodega en una finca para una obra pública. Me han depositado una cantidad como justiprecio por el total de la bodega.
Han iniciado las obras y no ha sido necesario derribar toda la bodega como estaba previsto.
Mi pregunta es:
¿Pueden hacerme devolver parte del dinero ingresado como justiprecio? ¿Qué cabría hacer en caso afirmativo? Porque el proceso está en la fase de traslado del expediente al Jurado Provincial de Expropiación al no haber acuerdo en relación al mismo.
Le agradezco muy mucho su respuesta porque la verdad estoy totalmente perdido y me siento abusado porque han hecho lo que les viene en gana.
Un saludo cordial.
Hola Jose. Si el expediente está en traslado al jurado, difícilmente te han podido pagar ninguna cantidad como justiprecio. Será seguramente las cantidades a cuenta denominadas depósitos previos a la ocupación y perjuicios por rápida ocupación. Además, según la fase en que esté el expediente, es posible que te hayan pagado la cantidad concurrente, el máximo ofrecido por la administración en su hoja de aprecio, que es también una cantidad a cuenta con respecto al justiprecio.
Buenos días Francisco, gracias por responderme.
Sí es exactamente eso, mi desconocimiento de los términos precisos me llevó a denominarlo justiprecio.
Pero la duda permanece. ¿Podrían solicitar devolver parte de ese depósito?
Y una última duda. ¿En procesos normales sin supuestos raros digamos, el Jurado Provincial puede acordar en su veredicto un precio inferior al máximo ofrecido por la administración en su hoja de aprecio?
De nuevo gracias y un saludo cordial
El depósito es una pequeña cantidad a cuenta… si por cualquier motivo el justiprecio final establecido fuera menor, deberás reintegrar el exceso.
En todos los supuestos, la cantidad ofrecida por la Administración en su hoja de aprecio es un límite infranqueable, para el Jurado o para un hipotético proceso jurisdiccional posterior.
Muchas gracias por las respuestas.
Un saludo cordial.
Hola:
Está siendo muy común en los jurados provinciales de expropiación forzosa, al menos en Valencia, recurrir a un % sobre el valor del m2 de la parcela expropiada parta calcular el valor de la ocupada temporalmente, sin recurrir a rendimientos. De hacerse así, qué porcentaje estimas que podría ser el más acertado? Estamos hablando, por antecedentes, en el margen del 10 al 20%. ¿Quñe opinas?
Gracias
Hay que ir a la jurisprudencia del TSJ, a ver qué dice el Tribunal, y en caso de admitir este método, qué porcentaje o porcentajes están admitiendo.
Buenas Francisco.
Una duda que me surge.
Sobre una superficie que está afecta e indemnizada en concepto de servidumbre se le podría exigir a la Administración que también sea objeto de afección y indemnización en concepto de ocupación temporal de esos terrenos?? Pues tal como explicas la servidumbre es indemnizada en concepto de carga pero no en concepto de ocupación temporal. Cuando en realidad tambien estan ocupando y destrozando esa parte de superficie. Es decir¿ puede existir un solape de superficies a indemnizar ?, Muchas gracias
Por supuesto. Es posible que la superficie que quede como servidumbre sea ocupada durante las obras.
En este caso, debe de indemnizarse la ocupación temporal correspondiente, como un concepto independiente al de la imposición de la servidumbre
Hola Francisco,
En un procedimiento de expropiación forzosa urgente para un proyecto de Red Eléctrica, aún habiéndonos el Ayuntamiento notificado todos los actos efectuados estos meses y habernos dado traslado para asistir a los levantamientos de acta de oupación, presentar hoja de aprecio, manifestar la aceptación de la valoración del justiprecio por Red Eléctrica, etc. NO HEMOS HECHO NADA NI PRESENTADO NADA PORQUE NOS HEMOS DESPISTADO. Mi pregunta es: aconsejas que cobremos el depósito y la indemnización por rápida ocupación? O nos esperamos a cobrar el justiprecio?
Gracias,
Un saludo cordial
Ariadna,
Tendría que estudiar el caso en particular
Un saludo