La valoración de servidumbres para expropiación forzosa puede ser una de las cuestiones más arduas de resolver.
¿Por qué digo esto? Vamos a verlo.
La valoración de servidumbres para expropiación forzosa siempre genera muchas dudas, y al principio lo habitual es que te encuentres “perdido”.
Es normal… El motivo fundamental: no hay ningún método específico establecido. Tampoco hay norma legal general sobre valoración de servidumbres. Únicamente el Código Civil hace una referencia para la valoración de servidumbres de paso. Sin embargo, hay un fórmula convencional para obtener la valoración de una servidumbre de expropiación forzosa: aplicar un porcentaje sobre el valor del suelo.
En efecto, la aplicación de un porcentaje sobre el valor del suelo que resulta afectado, es el sistema más habitual para obtener la valoración de una servidumbre para expropiación forzosa.
Ahora bien…. ¿qué porcentaje debo aplicar?
Este es el meollo de la cuestión. He visto todo tipo de porcentajes en expedientes de expropiación forzosa, desde el 5% hasta el 90%, muchos de ellos aceptados como resolución final por los tribunales. Parece mucha diferencia, ¿verdad?. Sin embargo, no lo es tanto, ya que lo importante es que seas objetivo en cada caso, y que plantees la valoración de servidumbres para expropiación forzosa como un cálculo de la indemnización por dos conceptos fundamentales:
- La pérdida de parte de la plena propiedad de la superficie afectada
- La indemnización de los daños que sufre la propiedad como consecuencia de la constitución de la servidumbre.
En la primera cuestión tienes en cuenta el tipo de servidumbre que se constituye. Por ejemplo, si es para una tubería enterrada, o para el paso de unos cables de línea eléctrica. En ambos casos se construye una servidumbre, pero de muy distinta naturaleza.
La segunda cuestión aborda las limitaciones impuestas a la propiedad por esa servidumbre, como la prohibición de sembrar, plantar, o realizar determinadas labores. Es importante que diferencies este concepto de la indemnización por demérito de finca, que también merece su justiprecio, pero que debe ser calculado aparte.
Por supuesto, yo siempre tengo en cuenta para el cálculo de la valoración de servidumbres para expropiación forzosa, que el aprovechamiento actual o potencial de la finca es de un importancia crucial, ya que no es lo mismo imponer una servidumbre de paso en una finca de pastos, que en una plantación de olivar intensivo con hileras de olivos de 3,5 metros de anchura.
Una vez que hayas planteado y resuelto estas dos cuestiones para cada caso en concreto, tendrás una idea formada de la importancia de la indemnización que le corresponde por la expropiación forzosa de la servidumbre, por lo que la obtención del porcentaje de aplicación sobre el valor del suelo es inmediato.
Y, por supuesto, no te olvides de que toda valoración para expropiación forzosa tiene que ser motivada. En caso contrario sería muy fácil aplicar el 90% del valor del suelo a todos los casos de valoración de servidumbres para expropiación forzosa. Fácil, pero con poco recorrido, ya que no obtendrás ningún resultado final, y dejarás en entredicho tu profesionalidad para el futuro.
Ten en cuenta que, en un procedimiento de expropiación forzosa, la administración o la entidad beneficiaria de los terrenos expropiados, argumentarán en su propio favor, y lo que hacen en el 100% de los casos es intentar minimizar la importancia de las afecciones por servidumbre, quitándole importancia. Sin embargo, se trata de una expropiación de parte de la propiedad sobre la tierra, y como tal debe ser indemnizada con el correspondiente justiprecio. Además, debes tener en cuenta los daños ocasionados por esa servidumbre en la finca o explotación agraria, como te eh comentado en el párrafo anterior.
Recapitulemos. La valoración de servidumbres para expropiación forzosa tiene unas características que podemos resumir en los siguientes puntos:
- No existe una metodología específica de valoración.
- No existe una norma legal general sobre valoración de servidumbres.
- La práctica habitual reconocida es la de fijar un porcentaje sobre el valor del suelo.
- Mi recomendación es que este porcentaje proceda de un cálculo objetivo de causas de indemnización.
- La valoración que realices, aunque sea un porcentaje sobre el valor de la tierra, debes motivarla.
Fotografia: propia
Quisiera preguntarte, si en el caso de de servidumbre permanente (oleoducto) en terreno de cítricos, se debe de añadir el 5% de valor de afección?.
Puede darse el caso de indemnizar la servidumbre con un valor del 100% del valor de suelo? Se trata de la 3ª servidumbre que sufre una misma parcela en 10 años que hace que se divida la parcela en 4 unds.
Muchas gracias de antemano.
Francisco,
veo que el propietario de la parcela ha sufrido bastante por las expropiaciones. Te puedo decir que el factor de localización aplicar para calcular el valor del suelo. En mi opinión, el valor del suelo es único, por lo que no es posible utilizar el factor en unos casos y no en otros. Si calculas el valor de la servidumbre como un porcentaje del valor del suelo, evidentemente has de calcular éste de acuerdo con lo establecido legalmente en la actualidad, es decir, aplicando en su caso, un factor de localización. En cuanto al premio de afección en las servidumbres, hay criterios dispares en la jurisprudencia. La más reciente así lo estima. Por lo demás, para ayudarte sobre tu caso en concreto, debes acudir a otros medios como el PACK EXPRESS de Valoración, cuyo acceso puedes encontrar en este mismo Blog. (Como es natural, ese es el medio más adecuado para tratar casos particulares en concreto).
Un saludo,
¿En que porcentaje del valor del suelo se puede fijar la indemnización por expropiación forzosa de una servidumbre de acueducto, por el gravamen que supone el paso para reparación y mantenimiento de la tubería en una plantación de olivos?
UN SALUDO
Hola! Es una cuestión subjetiva. Dependerá de la afección en concreto que tenga la finca. La forma como sea, es decir, será superior si le afecta por el centro de la finca, que si lo que se afecta es una esquina. También afectará más un cultivo leñoso que en el caso de cultivos herbáceos
En caso de fincas rústicas dedicadas a labores de cultivo y cosecha, ¿cómo afecta una servidumbre de gasoducto?
Hola Natalia,
Entiendo que por “labores de cultivo” te refieres a que parte de la finca está en barbecho. En este caso, debes tener en cuenta las rotaciones posibles o habituales en la finca, y hacer los cálculos medios correspondientes.
Sr. Francisco,
Soy propietaria de una finca de cultivo de cereales ecologicos y de pinar por la que actualmente circula una linea de alta tension que se va a ampliar, haciendola doble, lo que supone ampliar las bases de las torres y la zona de calle por donde discurren los cables sobre el pinar, como debe hacerse el calculo para la indemnización?
De acuerdo con el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo.
Un saludo,
Una comunidad de vecinos, para la instalación del foso de un ascensor, le va a comer un volumen de 1,20 x 1,20 x 0,30 m a un local situado en la planta de semisótano. Los 0,30 m serían la altura de se volumen. Este volumen (0,432 m3) quedaría colgado del techo del local. Por debajo de ese volumen aún quedaría una altura libre de paso de 2,73 m.
El dueño del local pide que se le indemnice por esa ocupación en volumen.
¿Cómo se valora eso?
Rafael, debes consultar con un arquitecto.
Yo te puedo ayudar en cuestión de fincas rústicas
Un saludo
¿Como se puede valorar una servidumbre de paso por una rústica del personal de mantenimiento “vigilancia, inspección y mantenimiento” para llegar una servidumbre de una línea eléctrica’? La distancia recorrida por el camino interior es de 1,25 Km
Buenas tardes.
Mis padres tienen una finca de cultivo de unos 7000 Mts cuadrados y ahora a venido una gente de Iberdrola, que les dice que ven a pasar un cable de alta tensión por medio de la finca y que les van a dar unos 700€ por servidumbre de paso.
Y que si no quieren que les expropian la finca.
Ellos no se niegan a que pase el cable por encima, lo que no entienden, es que solo se pague esa cantidad una vez en la vida y ya no vuelvan a percibir mas, con las limitaciones que tiene el tener un cable de alta tensión en tu finca, como no poder plantar arboles, la bajada de su valor, y ellos pasar cuando quieran por la finca.
Por favor, dígame hasta donde se pueden llegar en las negociaciones, y lo que se puede pedir dentro de lo que establece la ley.
Muchas gracias por su atención y un cordial saludo.
Hola Juan Carlos, tendrías que ver en primer lugar si la línea eléctrica tiene ya aprobado el expediente de utilidad pública o incluso la declaración de necesidad de ocupación, o si por el contrario estás en una fase previa.
Un saludo
Buenos díass,
Lo primero quiero felicitarle por la web. Todos los artículos que he leído me han resultado muy instructivos. En segundo lugar me gustaría plantearle una cuestión referente a un peritaje judicial en el que debo valorar una indemnización por servidumbre de acueducto (colector-interceptor de aguas residuales) en Asturias. La finca se sitúa en nucleo rural no urbanizable. Al estar en nucleo rural es compatible con uso de vivienda unifamiliar por lo que la valoración del precio del metro cuadrado para la ocupación definitiva debo hacerla por el método residual estático según el art. 24 de la ley del suelo 2008 (la valoracion ha de referirse a 2010). El problema que tengo es que no me parece nada coherente valorar la indemnización por servidumbre como un porcentaje del valor obtenido por el método residual estático y había pensado valorarlo para este perjuicio por el método de rentas y aplicarle a éste el %. Lo cual me parece más coherente pero no se si esto será compatible con el artículo 22 de la Ley del suelo. Añadir que uso actual del predio es de típica pumarada asturiana para manzana de sidra, la sup es de 1.900m2 y la suma maxima de construcción 300m2. Un cordial saludo.
Antonio,
Planteas un caso muy concreto. Puedes ponerte en contacto conmigo directamente en el correo electríco si necesitas asesoramiento en ese asunto.
Un cordial saludo,
Como consecuencia de una expropiación forzosa, por arreglo de una carretera de la Diputación Provincial, he tenido que volver a hacer las correspondientes entradas a las fincas, las cuales ya existían antes de la expropiación.
¿ A quién corresponde hacer nuevamente las mismas entradas?
En caso de obligar al propietario a hacerlas, los gastos originados en la realización de las mismas, siguiendo las indicaciones de la Diputación Provincial, a quién corresponde el pagar el gasto originado en las obras realizadas, para tener acceso a las fincas afectadas por la expropiación y que anteriormente tenían sus distintos pasos.
Miguel, realmente entiendo que la modificación de las entradas a las fincas son consecuencia de las obras, no es una cuestión específica del procedimiento expropiatorio. Mi recomendación es consultar con un técnico especialista en obras de carreteras, como un Ingeniero Técnico de obras públicas o similar.
Como consecuencia de las obras de acondicionamiento de la carretera, antes mencionada, entiendo que que se ha producido un demérito importante para la finca. Por un lado han dejado un terraplén de más de 25 metros, sin ningún muro de contención. Algo que no podríamos haber tenido en cuenta antes de la realización de las obras, puesto que no sabía por dónde iba a discurrir la carretera y qué profundidad tendría el destierro y por lo tanto no se incluyó en el justiprecio.
La carretera antigua ya dividía la finca en dos partes y en una de las partes, y en el ensanche producido por exceso de terreno expropiado, han hecho un mirador con espacios para aparcamiento y descanso. Dicen que tienen previsto plantar árboles, papeleras,…siendo el terreno de secano.
¿Se puede solicitar indemnización por demérito de la finca, por el terraplén resultante y por constituir una especie de servidumbre por la construcción del mirador?
¿Qué tiempo hay para solicitar la valoración del daño ocasionado?
No sabíamos con anterioridad en qué estado quedarían las dos parcelas.
Igualmente, en la parcela del terraplén, hemos tenido que volver a realizar varias terrazas, que ya teníamos hechas, para salvar el desnivel y poder realizar las labores para el olivar, que la obra rompió
¿Se puede reclamar el gasto ocasionado por volver a darle el mismo paso que anteriormente tenían dichas terrazas.
Agradecido atte.
Hola, Miguel. Para resolver cuestiones concretas sobre un caso determinad, ponte en contacto conmigo y te preparamos un presupuesto de asesoramiento.
Gracias y un saludo