Quizás el mayor problema al que se enfrentan muchos de los propietarios de terrenos rústicos afectados por una expropiación forzosa, es el no tener una valoración propia del justiprecio que le corresponde.
Esta cuestión es muy importante, y a continuación voy a intentar explicarte los motivos fundamentales de la necesidad de la valoración particular del justiprecio.
Este justiprecio es la cantidad que la Administración o la beneficiaria de la expropiación debe pagar al propietario por la expropiación de su finca.
Este justiprecio puede coincidir o no con el valor de los terrenos.
¿Por qué? Por varios motivos. Hoy te voy a comentar los dos más importantes.
El cálculo y justificación de las indemnizaciones por daños y perjuicios producidos en la finca.
Al ser la expropiación de carácter “forzoso”, la Ley impone la obligación de pagar, además del valor de los terrenos, las indemnizaciones.
¿Indemnizaciones? Si, aquellas que correspondan por todos los daños y perjuicios producidos en la finca.
Voy a ponerte un ejemplo.
Imagina el caso de una finca a la que sólo le afecta la expropiación de una pequeña porción de tierra para construir una carretera, por ejemplo 500 m2
Sin embargo, en ese pedazo justamente se encuentra la caseta con el sistema de riego de toda la finca, que será derribada por las obras.
En ese caso, el propietario debería recibir la indemnización por:
- el valor de los 500 m2 de terreno ocupados,
- y la reposición de la instalación de riego.
Si además, suponemos que con esta expropiación se afecta al pozo que surte de agua a la finca, la indemnización será superior.
En efecto: debería incluir también la pérdida por la transformación de riego a secano de la finca.
Como ves, es posible que la indemnización por los daños que se produzcan en la finca sea superior al valor de los terrenos afectados.
Esto sucede a menudo cuando la expropiación afecta únicamente a parte de la finca, es decir, cuando al expropiación es parcial.
La afección de un trozo de la finca tendrá unas repercusiones sobre el resto no expropiado que deberán ser indemnizadas.
Esta indemnización estará en función de su importancia: no es igual que afecten a una esquina en una linde de la finca, que la afección atraviese y divida la finca por la mitad.
La expropiación forzosa requiere un método especial de valoración.
En efecto. Para nada te vale que tengas una valoración de tu finca realizada con fines, por ejemplo, hipotecarios o para una compra venta.
Esto es así por la Ley de Suelo vigente dice que la valoración de una finca rústica para expropiación forzosa tiene que hacerse mediante lo indicado en el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo.
¿Y qué dice ese Reglamento?
Pues sencillamente que la valoración de una finca rústica para expropiación forzosa se deben realizar siguiendo la metodología establecida en sus artículos, y ninguna otra.
Esta cuestión es muy importante porque el método de valoración establecido por la Ley es el de capitalización de rentas.
Este método está desarrollado por el Reglamento y habitualmente dará valores distintos a los obtenidos por otros métodos.
Esto lo he explicado detalladamente en el artículo “Método de valoración de fincas rústicas”.
La aplicación del método establecido en el Reglamento requiere el conocimiento profundo de sus reglas, y de las interpretaciones que están realizando los jueces de cada uno de sus artículos.
Mi recomendación para los afectados por una expropiación forzosa, es que recurráis a un técnico con experiencia profesional en valoraciones para expropiación forzosa.
El técnico realizará un Informe de Valoración específico para tu finca, y calculará la cantidad que, en principio, te debería corresponder según la Ley como justiprecio.
Este Informe de Valoración lo podrás utilizar como base para una negociación con la Administración.
Es una forma de conocer de antemano tus derechos derivados de la expropiación.
Así, podrás acudir a las citas con la Administración preparado y con “una cifra en la cabeza” y los motivos que llevan a ella.
Ante todo, no dejes que sea la beneficiara de la expropiación la que fije unilateralmente el justiprecio:
sería como dejar a un eventual comprador ponerle precio a tu finca.
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