Valoración de una plantación de olivar: 3 aspectos cruciales
Voy a repasar en este artículo los 3 puntos más importantes que siempre tengo en cuenta a la hora de plantear la valoración de una plantación de olivar en una finca rústica.
Estos aspectos son importantes sea cual sea el método de valoración que emplees, ya que, aunque tienen una influencia mayor en el caso de la valoración por capitalización de rentas, el método de comparación también exige tener en cuenta las características agronómicas de las fincas de referencia con respecto a la que se valora.
El precio del producto.
Debo tener en cuenta, en primer lugar, el destino de la producción, si es para verdeo o para almazara.
En el caso del verdeo, los ingresos pueden ser mayores, aunque también resultan más costosos los gastos de producción, En concreto me refiero a la recolección. Estas condiciones pueden variar en función de la zona o comarca.
En ambos casos, el factor crucial es la ventana temporal que empleamos para determinar el precio de venta y, por tanto, los ingresos medios anuales.
Fuente: Ministerio de Agricultura
En la tabla anterior te muestro la evolución del precio de aceite de oliva virgen en los últimos diez años. Son datos estadísticos del Ministerio de Agricultura a nivel nacional, y sin desagregación a nivel del tipo de aceite virgen, por lo que te ruego seas muy prudente en su utilización en una valoración. Sin embargo, me sirven para ilustrarte la importancia de la ventana temporal.
Si elegimos tomar un periodo de cinco años para el cálculo del precio medio del aceite percibido por las agricultores, obtendremos un valor de 204,56 €/100kg. Esta cifra aumenta hasta los 242,03 €/100 kg en el caso de que estimemos una ventana temporal de 10 años. Una diferencia de 37,47 €/100 kg en el precio pagado al agricultor que puede tener una influencia determinante en la cuenta de la Renta de la explotación que hemos de obtener en el caso de la valoración por el método de capitalización de rentas.
Una opción aceptable desde el punto de vista estadístico, aunque no tanto desde la perspectiva agraria, en mi opinión, es la eliminación de los valores más altos y bajos de la serie, en el caso de una ventana temporal amplia. De esa manera, eliminaríamos de la serie los valores de 2011 y 2006, obteniendo un precio medio anual de 236,31 €/100 kg.
Las subvenciones a las que tiene derecho la explotación
El artículo 23 de la actualmente vigente Ley del Suelo, establece que el valor de capitalización del rendimiento de la explotación “Incluirá, en su caso, como ingresos las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos considerados para su cálculo“.
La inclusión de las subvenciones es una cuestión de sentido común en la actual coyuntura económica agraria, en la que los marcos presupuestarios para las subvenciones agrarias se van sucediendo ininterrumpidamente desde 1962 en la Comunidad Europea.
Por ello, yo incluyo las subvenciones de la Política Agraria Común como un ingreso más en la cuenta de ingresos – gastos de la explotación para su capitalización, sin tener en cuenta el periodo o etapa presupuestaria en que nos encontremos (2014 – 2020 a la hora de escribir este artículo). Esto es así por dos motivos:
- Las subvenciones de la Política Agraria Común no se van a suprimir, como eje central que son de la institución europea.
- La subvención de la Política Agraria Común está incluida en la conformación del valor real de las fincas en el libre mercado: “el precio es con subvención o sin subvención“.
Por lo tanto, en la valoración de una plantación de olivar en una finca rústica siempre tengo en cuenta, cuando existen, las subvenciones existentes de la Política Agraria Común.
La localización geográfica del olivar
Este aspecto es de especial importancia desde mi punto de vista.
En el caso de las valoraciones por comparación, es evidente que tendremos que tener en cuenta la posición geográfica de la finca que estemos valorando en relación con las de comparación, según se encuentren a más o menos distancia del centro de producción del producto (aceituna o aceite), plantas de encurtidos o almazaras.
En el caso de las valoraciones por capitalización de rentas, si seguimos el sistema establecido en el actualmente vigente Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, tendremos que tener en cuenta la localización al calcular el factor FI de localización, en el caso de que sea procedente por la situación de la finca.
Pero es que, además, también podremos hacer que la localización de la finca influencie directamente el valor de capitalización, disminuyendo de los gastos de la explotación dos partidas clave en el caso del olivar:
- el coste del transporte hasta la planta de procesamiento.
- el coste de recogida, que será algo menor en algunos casos en aquellas comarcas puramente olivareras.
Ahora es tu turno.
¿Crees que existe algún factor más que también tenga una influencia importante en la valoración de una plantación de olivar de una finca rústica?
Sería muy interesante el saber el estado fonológico en el que se encuentra el olivar. Esto es, la edad de los árboles, ya que dependiendo de esta también va a variar la producción. Aunque también hay un dicho entre los olivareros que dice que ” no hay olivo viejo sino mal podado ” .
De todas maneras, lo que está claro es que la edad también influye sino en la producción directa, si en los requerimientos de cuidados y mantenimientos mayor que un olivo joven.