Zonas de protección de carreteras indemnizaciones
Otra de las preguntas que me suelen llegar al blog, aunque en este caso no lo es con tanta asiduidad como las que traté en el último artículo sobre la aplicación de la Norma Granada para la valoración de árboles, es sobre las posibles indemnizaciones por las limitaciones que en una finca suponen las zonas de protección establecidas por una carretera colindante o muy cercana.
Así que voy a dedicar unas líneas a comentar estas limitaciones al uso de las fincas por la protección de las carreteras, sus características y cuándo y donde podría incluirse una indemnización en tu valoración.
¿Qué son las limitaciones por carreteras?
Son zonas adyacentes a las carreteras, habitualmente franjas de distinta anchura en paralelo con ésta, en las que existen importantes limitaciones a la propiedad, en función de la importancia de la protección que otorgan a la vía.
La Ley de carreteras en su artículo 28 que las zonas de protección de las carreteras son:
- Dominio Público
- Servidumbre
- De Afección
- De limitación de la edificabilidad
En realidad aquí sólo contemplaremos las tres últimas como limitaciones a la propiedad, ya que la primera es de titularidad estatal, como su propio nombre indica.
¿Cuáles son las limitaciones que se imponen en las franjas de protección de las carreteras?
De acuerdo con el artículo 28.2 de la Ley de Carreteras, “En estas zonas no podrán realizarse obras o instalaciones ni se permitirán más usos o servicios que aquéllos que sean compatibles con la seguridad viaria y con las previsiones y la adecuada explotación de la carretera.
La realización de cualquier actividad que pueda afectar al régimen de las zonas de protección requiere autorización del Ministerio de Fomento, sin perjuicio de otras competencias concurrentes.”
Es decir, que los usos que el propietario particular puede dar a estas zonas están muy limitados, y en cualquier caso, será necesario solicitar previamente permiso al organismo titular de la carretera para poder realizar cualquier actividad.
¿Existe diferencia en las limitaciones impuestas en cada una de las zonas de protección?
Efectivamente, las limitaciones impuestas en cada una de las franjas de protección están especificadas legalmente, de la siguiente forma:
- Zona de servidumbre: según el artículo 31 de la Ley de Carreteras
- Zona de afección: según el artículo 32 de la Ley de Carreteras
- Zona de limitación de la edificabilidad: según el artículo 33 de la Ley de Carreteras
¿Qué limitaciones tiene la zona de servidumbre de una carretera?
Estipulado en el artículo 31 de la Ley de Carreteras: “En la zona de servidumbre no podrán realizarse obras o instalaciones ni se permitirán más usos que aquellos que sean compatibles con la seguridad viaria y la adecuada explotación de la vía, previa autorización…”.
Además, en el Reglamento General de Carreteras, se establece que “Los propietarios o titulares de otros derechos reales o personales sobre los terrenos afectados por las servidumbres necesarias para garantizar el funcionamiento y explotación de la carretera podrán realizar cultivos sin necesidad de autorización, pero no obras o instalaciones que impidan la efectividad de la servidumbre o que afecten a la seguridad de la circulación vial.
Tampoco se podrán realizar plantaciones, obras o instalaciones que impidan la efectividad de esas servidumbres o incidan en la seguridad de la circulación vial.”
¿Qué limitaciones tiene la zona de afección de una carretera?
Lo indica el artículo 32 de la Ley de Carreteras: “Para ejecutar en la zona de afección cualquier tipo de obras o instalaciones fijas o provisionales, cambiar el uso o destino de las existentes y plantar o talar árboles, se requerirá la previa autorización… En las construcciones e instalaciones ya existentes en la zona de afección podrán realizarse obras de reparación o mejora, previa la autorización correspondiente, una vez constatados su finalidad y contenido, siempre que no supongan aumento de volumen de la construcción y sin que el incremento de valor que aquellas comporten pueda ser tenido en cuenta a efectos expropiatorios…”
¿Qué limitaciones tiene la zona de limitación a la edificabilidad de una carretera?
El artículo 33 de la Ley de Carreteras especifica que en estas zonas “Queda prohibido en esta zona cualquier tipo de obra de construcción, reconstrucción o ampliación, incluidas las que se desarrollen en el subsuelo, o cambio de uso, a excepción de las que resultaren imprescindibles para la conservación y mantenimiento de las construcciones o instalaciones ya existentes.”
¿Tengo derecho a una indemnización porque mi finca rústica está afectada por estas zonas de protección de carreteras?
En general, la respuesta a la posibilidad de indemnización por la constitución de estas limitaciones por la construcción de una carreteras, es que no, que no son indemnizables estas limitaciones a la propiedad que se establecen en fincas rústicas.
En el Reglamento General de Carreteras (que no ha sido derogado ni modificado tras la publicación de la Ley de Carreteras en 2015) se indica meridianamente claro: “El uso y explotación de los terrenos comprendidos dentro de la zona de servidumbre por sus propietarios o titulares de un derecho real o personal que lleve aparejado su disfrute, estarán limitados por su compatibilidad con las ocupaciones y usos (…), sin que esta limitación genere derecho a indemnización”.
Si que será indemnizable, y así lo estipula la Ley de Carreteras, “la ocupación de la zona de servidumbre y los daños y perjuicios que se causen por su utilización”.
Es decir, se trata de una indemnización casuística, para el caso en que, por la necesidad de ocupación de la zona de servidumbre para el servicio de la carretera, sea necesario ocupar la finca y se produzcan daños y perjuicios, generalmente en los cultivos o plantaciones existentes.
¿Mi finca rústica tiene una calificación urbanística para la realización de una actividad compatible con el suelo rural, y está afectada por las limitaciones de una nueva carretera?
Este es un caso muy habitual, ya que en una gran parte del territorio el suelo rústico, no protegido, es compatible con la calificación urbanística para la realización de distintas actividades, sin más que cumplir los requisitos impuestos por el Plan de Ordenación Urbanística correspondiente (turismo rural, parques eólicos, fotovoltáicos, etc…)
En este caso, es importante que tengas en cuenta que el artículo 33.5 de la Ley de Carreteras establece una disposición legal novedosa, que es la siguiente: “Será indemnizable la depreciación originada en las fincas contiguas a carreteras que se construyan o actuaciones que se lleven a cabo en las mismas a partir de la entrada en vigor de la presente ley, como consecuencia del menoscabo en el estatuto jurídico de la propiedad, incluida la pérdida de edificabilidad que tuvieran reconocida las fincas sitas en las zonas de protección de dichas carreteras y no pudiera ejercerse en otras ubicaciones.”
Esta cláusula, que recoge una doctrina jurisprudencial consolidada con respecto a los terrenos urbanos, parece que es de posible aplicación a los terrenos rústicos en los casos en los que éstos sufran en los derechos urbanísticos que tengan reconocidos, cumpliendo las condiciones:
- Encontrarse dentro de las zonas de protección de dichas carreteras
- Quede demostrado que no es posible ejercer dicho derecho en otra ubicación.
En cualquier caso, es cierto que, en el caso de la zonas de afección, la Ley de Carreteras establece que “La denegación de la autorización en la parte de la zona de afección que sea exterior a la línea límite de edificación definida en el artículo 33.1, sólo podrá fundamentarse en razones de seguridad viaria, o en la adecuada explotación de la vía, o en las previsiones de los planes, estudios o proyectos de construcción, conservación, ampliación o variación de carreteras del Estado en un futuro no superior a diez años, contados a partir de la fecha de la autorización u orden para realizar el correspondiente estudio.”
Entiendo (es mi opinión) que sólo en el caso de que se produzca esta denegación, y en los casos establecidos en esta norma, será posible que se produzca una depreciación indemnizable, siempre que se cumplan las dos condiciones anteriores.
Se trata, desde mi punto de vista, de una cuestión que dará lugar sin lugar a dudas a controversias en el futuro.
¿Cual es tu opinión? ¿Conoces algún caso?
Un saludo y hasta el próximo artículo
¿que porcentaje del valor de suelo se puede pedir por imposibilidad de construccion de nave de aperos en una parcela donde no hay otra posibilidad de construirla?
Hola tengo una finca urbana con un camino de servidumbre a pie y en carro en épocas de cosecha.pasan en coche siempre de servidumbre a una casa.voy a cerrar la finca y en el ayuntamiento m dicen q es una vía pública (mentira según mis escrituras)
Ahora quiero cerrar la finca y me dicen q tengo q hacer una acera y dejar nose cuántos metros para hacer la carretera que quieren hacer desde hace 30 o 40 años.
Que tengo q hacer? Puedo cerrar mi finca dejando camino de paso?5m ?
Sonia, gracias por tu consulta. Aún cuando esté es un blog dedicado a valoraciones, te puedo orientar en el sentido de que todo propietario puede cercar su finca, tal y como establece el artículo 388 del código civil. Este artículo también dice “sin perjuicio de las servidumbres constituidas en la finca”. Pero más importante que eso es el plan general de ordenación urbana del municipio o normas subsidiarias en caso de que no exista dicho plan, en el que está recogida la clasificación del suelo (cuál es rural, urbano) y su calificación (a que estará dedicado: dotaciones, carreteras, escuelas, parques, etc…).
Un cordial saludo
Hola Fco Javier
Tengo un caso de un solar urbano industrial al que le fue denegada en 2006 la autorización para edificar por la previsión de un proyecto de modificación de una autovía contigua; este proyecto diseñaba una rotonda que “mordía” casi completamente el solar. Finalmente ese proyecto nunca se ejecutó y terminó anulándose en 2019. Interpuesta reclamación de responsabilidad patrimonial, se estima parcialmente pero solo por el importe de los intereses del precio pagado por el solar devengados a partir de los 10 años desde la autorización del estudio ( art 32.4 Ley de Carreteras), entre 2013 y 2019, rechazándose los intereses devengados entre 2006 y 2013. Es decir, la Dirección General de Carreteras entiende que entre 2003 y 2013 no hay daño al estar amparado por la previsión del art 32.4 de la Ley de Carreteras. Siendo un suelo urbano, es posible entender que una previsión de un proyecto puede congelar el solar durante 10 años sin consecuencias?
Antonio,
Me parece muy interesante el caso que me indicas. Como siempre con los casos particulares concretos, puedes enviarme los datos por privado y lo veo por si podemos comentarlo.
Un saludo,
Hola Francisco Javier, soy Jorge, y me a pasado q estoy en una urbanizacion y tengo el xalet i delante mi parcela q es zona montañosa y esta al lado de la carretera, pues segun diputacion de carreteras no puedo construir una terraza a menos de 18 m de la carretera, siendo parcela mia, dicen q es zona protegida!!, Mi prengunta en vez de construir donde iba hacerlo k no puedo, podria vallarme mi parcela, sin construir, construiria dentro de los 18 metros, podria vallarme lo o no? Gracias i espero respuesta, son de provincia alicante un pueblo de la montaña de la marina alta
Jorge, cualquier actuación que quieras hacer en zona de protección de carreteras debe ser con autorización previa del organismo responsable de la vía de comunicación. El nivel de protección varía en función de la zona de protección en la que esté situada la actuación que quieres hacer, que a su vez varía en función de si la carretera está dentro de la normativa estatal o autonómica.
Gracias por leer. Un saludo,
Buenos días Francisco, soy Ignacio y tengo un solar con esta calificación urbanística: SUELO RÚSTICO DE ASENTAMIENTO RURAL (SRAR) – Norma zonal AR-1000. Edificación en Asentamiento Rural I: Uso Principal: Residencial Unifamiliar.
Este solar linda con una carretera comarcal y por lo tanto tiene las limitaciones derivadas de la legislación de carreteras (5 metros de servidumbre, 3 metros de afección y línea límite de edificación a 12 metros). Según me informa por escrito “Carreteras” el punto de acceso más cercano lo tengo a unos 60 metros y hay que generar una vía de servidumbre hasta llegar a mi solar. Quería saber si el dueño del solar que tiene el punto de acceso que, al igual que yo, también tiene la limitación de carreteras, tiene derecho a una indemnización y en caso de ser así quería saber si puede pedir más de lo que vale el m2 en la zona.
Un saludo y gracias de antemano
Ignacio,
Gracias por tu consulta. Realmente, por los datos que indicas (no puedo precisar más con lo que cuentas), se trata más bien de una cuestión de constitución de servidumbres de acceso entre fincas que iría por el Código Civil, fuera del ámbito de la expropiación forzosa.
un saludo
Buenos días Francisco. Estoy agotada de ver miles de foros intentando buscar una mínima solución al caso que nos está pasando. Tenemos un trozo de finca RUSTICA que nos quedo, al expropiarnos todo el resto la autopista. Con sus papeles en regla y demás. Pusimos en ella dos casetas de obra de 6 m x 2,40 de ancho. Y ahora nos dicen que tenemos que proceder al levantamiento de todo ya que está en ZONA DE AFECCION DE CARRETERA . la parcela mide 900 m según papeles y hay una vaguada con distancia entre la autopista y la parcela de unos 40 metros. Por favor me gustaría saber si hay alguna posibilidad de poder tener algo ahí o la tenemos que dejar vacía y llena de ratas con peligro de que la ocupen como estaba antes . Esto es insufrible. Quedó a la espera de su respuesta Mil gracias
Las consideraciones sobre los permisos en la zona de afección de carreteras están estipulados en los artículos 82 y siguientes del Reglamento de Carreteras.
Un saludo
Buenos días, Fco.Javier. Somos tocayos: Se me plantea una duda… Supongamos que una persona tala unos árboles en una parcela y los deposita en otra parcela contigüa que se encuentra dentro de la llamada “zona de afección”. El Ayuntamiento sanciona a esa persona por vertido de restos de poda en esa parcela dentro de esa “zona de afección”. ¿Tiene competencias para sancionar el Ayuntamiento o al estar dentro de la “zona de afección” la competencia sería de Carreteras (autonómica o estatal dependiendo de la titularidad de la vía).?.Gracias
Hola tocayo. En la propia sanción tiene que figurar la norma en la que se basa la sanción, así como la norma de competencia que está ejerciendo el órgano sancionador. Un saludo.