VALORACION DE FINCA RUSTICA. EL BLOG

Categoría: Valoración y Expropiación Forzosa

  • Justiprecio por expropiación forzosa de plantaciones: método de valoración

    justiprecio por expropiación forzosa de plantaciones¿Tienes dudas en el método que debes utilizar para la valoración del justiprecio por expropiación forzosa de plantaciones (olivos, naranjos, alcornoques, aguacates, etc…)?

     

    ¿Sabes si debes valorar el suelo y vuelo de forma diferenciada en el justiprecio por expropiación forzosa de plantaciones?

     

    En este artículo voy a tratar sobre qué método utilizar para obtención de la valoración del justiprecio por expropiación forzosa de plantaciones.

    Debes saber que no existe diferencia en el método de valoración de fincas rústicas para expropiación forzosa de plantaciones y otras cultivadas, por ejemplo de cereal. De acuerdo con el artículo 23 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, todas las fincas es situación de suelo rústico deben ser valoradas por el método de capitalización de rentas.

    Esto quiere decir, que tanto una finca de labor de secano, como otra dedicada al cultivo de naranjo de regadío, se valorarán para expropiación forzosa de la misma forma, mediante la capitalización de las rentas de la explotación.

    El resultado obtenido por la aplicación de este método, por lo tanto, es el valor de expropiación de la finca (no olvidar aplicar los correspondientes factor de localización), en el que estará incluido tanto el valor del suelo como el valor de las “mejoras”, que en este caso serían la plantación de naranjos de regadío.

    Es muy importante que recuerdes que el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo ha introducido una diferenciación en función del aprovechamiento de cada finca, estableciendo un coeficiente corrector de la tasa de capitalización, aplicable según el tipo de cultivo de la finca rústica.

    • Coeficiente correcto de labor de secano, 0,49
    • Coeficiente corrector de plantación de frutales cítricos, 0,61

    Esto quiere decir, entre otras cosas, que la indemnización correspondiente a los árboles ya se encuentra incluida en la valoración obtenida en el método de capitalización de rentas.

     

    ¿Existe alguna excepción?

    Desde mi punto de vista, existen excepciones en el método general establecido para obtener el justiprecio por expropiación forzosa de plantaciones.

    Es el caso de aquellos árboles que no se hayan incluido en el cálculo realizado del método de capitalización, ya que no participan en la obtención de la renta de la explotación agraria.

    Es decir, que si en una explotación de naranjos de regadío, tengo, por ejemplo, diez olivos para mi uso y disfrute particular, estos diez olivos si que deben ser valorados de forma independiente.

    Asimismo, si en una finca rústica cuentas con plantas cuya función es ornamental o estética, ya sean productivos o no, puedes valorarlos de forma independiente, por ejemplo utilizando el método establecido por la Norma Granada.

    Entonces, ¿cuándo puedo utilizar el método del suelo más el vuelo para calcular la valoración de una finca cuyo aprovechamientos es una plantación?

    En todos aquellos en los que se trate de establecer el valor económico del bien, diferenciado de las mejoras realizadas. Esto es así porque el tratamiento contable del suelo, es completamente diferente a la forma de contabilizar las mejoras e infraestructuras, como pueden ser las plantaciones.

    ¿Has tenido que valorar últimamente una finca rústica cuyo aprovechamiento es una plantación?. Te animo a que lo comentes más abajo.

     

    Fotografía: plantación de olivar con encinas dispersas. Autor: Francisco Javier Almagro Espejo. Todos los derechos reservados

  • Cómo calcular la indemnización por división de finca en una expropiación forzosa

    ¿Tienes que valorar la indemnización de una división de finca por una carretera que parte la finca rústica por la mitad?

     

    ¿Estás dudando cómo valorar los daños de una nueva autovía que divide una finca rústica, quedando el pozo para riego a un lado?

     

    ¿El AVE pasa por en medio de la finca para la que tienes que estimar la indemnización por división de finca, impidiendo que el ganado circule libremente?

    división de finca

    Estos casos de división de finca son muy habituales en la expropiación forzosa de fincas rústicas, y se producen principalmente en proyectos de obras denominados “lineales”: carreteras, autovías, ferrocarriles, AVE, e incluso gasoductos en determinados casos.

     

    Esta semana comienzo a preparar la relación de bienes y derechos afectados de una finca que resulta afectada por uno de los trayectos del AVE en Extremadura.

    Uno de las afecciones más importantes que sufrirá la finca es que queda completamente dividida prácticamente por la mitad.

    En relación con esta afección por división de finca rústica en una expropiación forzosa, voy a repasar algunas de las cuestiones más importantes que tengo que tener en cuenta para la valoración.

    Tienen dos características fundamentales, que debes de tener en cuenta:

     

    • La división de finca deja un resto que tiene un tamaño suficiente para que su explotación sea económicamente rentable, por lo que no cabe la aplicación del artículo 23 de la Ley de Expropiación Forzosa.
    • A pesar de ser viable económicamente, la división de la finca produce un daño económico en la explotación que debe ser valorado e indemnizado adecuadamente en el justiprecio final.

     La indemnización por división de una finca rústica está plenamente consolidada en la jurisprudencia del Tribunal Supremo de forma unánime y continuada en el tiempo.

    El fundamento legal de esta indemnización, como la de otros casos, como el demérito de finca, radica en el artículo 33.3 de la Constitución Española, que dice que “Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización«, motivo por el cual deben de ser considerados todos los daños que realmente se produzcan en una finca rústica derivados de las obras que originan la expropiación forzosa.

     

    Ahora bien, una vez establecida sin lugar a dudas la necesidad de incluir la división de finca entre las indemnizaciones a considerar en una expropiación forzosa, en el caso de que se produzca, seguramente te harás una pregunta:

     

    ¿Cómo se calcula el valor de la indemnización por división de finca?

     

    Pues bien, al igual que ya te comenté en otros casos, como la indemnización por demérito de finca, o por servidumbre de paso, no existe un método establecido legalmente para el cálculo esta indemnización.

     

    El  principal problema que tiene la determinación de la indemnización por división de finca es que, siendo un daño real objetivo que se comente sobre la finca, su cuantificación es muy difícil.

     

    Sin embargo, la jurisprudencia del Tribunal Supremo si que ha establecido una forma de cálculo que se considera “aceptable” para el objetivo que se persigue, que consiste en estimar la indemnización por división de finca como un porcentaje del valor del resto de finca no expropiada.

     

    ¿Este sistema es único y obligatorio?

     

    En absoluto. Se trata de una forma de cálculo admitida por la jurisprudencia, pero, como la Ley no establece un método, no quiere esto decir que no pueda ser calculada o estimada de cualquier manera aceptable por las reglas de cálculo económico.

     

    Los puntos importantes que debes tener en cuenta en la valoración de la indemnización por división de finca son, entre otros:

     

    1. Su cuantía depende en un alto grado de las características específicas de la finca y de la forma en la que se produce la división.
    2. La posición relativa de la división también puede llegar a tener una gran importancia. No es igual una división por mitad, que dejando un pequeño resto en un lateral
    3. La superficie del resto de finca.
    4. La existencia de plantaciones.
    5. Las explotaciones ganaderas extensivas.

     

    Ahora es tu turno. ¿Has tenido que valorar algún caso de indemnización por división de finca? ¿Qué dificultades tuviste?. ¿Tuviste en cuenta otros puntos en la valoración? Puedes compartir tus experiencias en la línea comentarios de más abajo.

    Un saludo, y hasta la semana que viene…

    photo credit: Håkan Dahlström via photopin cc

  • ¿Cómo puede aumentar 60 veces el justiprecio de una expropiación forzosa?

    Una sentencia aumenta el justiprecio de una expropiación forzosa de 222 € a 13.680 €

    La noticia de esta sentencia apareció en el Diario La Verdad de la Región de Murcia, con fecha 8 de junio de 2014.

    Me ha llamado la atención, porque este incremento de valor en el justiprecio de una expropiación forzosa, se suele dar cuando hay una diferencia de apreciación en la tipología de suelo: el Jurado de Expropiación Forzosa lo considera rústico, mientras que la sentencia estima que es urbano, incrementando considerablemente la valoración.

    justiprecio de una expropiación forzosa
    Sureste de la Región de Murcia. Satélite ISS

    Pero este no es el caso. Es una finca rústica.

    En realidad, lo que más me llama la atención no es el incremento de valor, que se puede producir en muchos expedientes en vía contencioso administrativa. Lo que me sorprende es lo bajo de la valoración del Jurado de Expropiación Forzosa.

    Se trata de una Sentencia de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Región de Murcia, en relación con un expediente de expropiación forzosa por el gasoducto Cartagena – Lorca.

    El aumento del justiprecio de una expropiación forzosa de 222 euros a 13.680 euros se debe, según se indica en el texto de la noticia, a las siguientes causas:

    •  En la valoración del jurado de expropiación forzosa no se incluyó la indemnización por la constitución de una servidumbre de 260 metros cuadrados.
    • Tampoco se contempló en dicha valoración el demérito del valor de la finca como consecuencia de la división en dos partes.
    • Por último, también se ha contemplado el demérito de finca por las dificultados que presentará la explotación, junto con los riesgos que comporta la tubería por sus particularidades peligrosas. (este último párrafo entre comillas, por lo que presumimos que es copia textual de la sentencia.)

    Otro dato importante, es que la valoración final ha sido debida a un perito judicial, que es el que ha constatado los daños que se producen en la finca.

    No sabemos, sin embargo, cuál es el tipo de explotación agraria que tiene la finca, que en este caso debe ser importante, en especial para que haya quedado aprobada la indemnización por división de finca en la constitución del gasoducto. Para ello, debe tratarse de una plantación o explotación tecnificada, que se verá fuertemente afectada por la constitución de un pasillo de 4 metros, en el que no se podrá plantar ni realizar ninguna instalación.

    Probablemente, y dado que es un municipio, Fuente Álamo de Murcia, en el que se producen una gran cantidad y variedad de frutas y hortalizas, la finca afectada contara con algún sistema permanente de cultivo, así como de riego por goteo, que  habrá sido afectado por el gasoducto.

    Pero todo esto es posible, desde mi punto de vista, por el artículo 24 de la Ley de Expropiación Forzosa, que dice que «La Administración y el particular a quien se refiera la expropiación podrán convenir la adquisición de los bienes o derechos que son objeto de aquélla libremente y por mutuo acuerdo, en cuyo caso, una vez convenidos los términos de la adquisición amistosa, se dará por concluido el expediente iniciado«.

    De acuerdo con este artículo, la Administración, y en especial las empresas privadas, cuando son beneficiarias de una expropiación, intentan obtener acuerdos de indemnización por un valor mínimo, que en muchos casos es mucho más bajo de lo que es el justiprecio de los bienes y derechos afectados por la expropiación forzosa. En general, jamás valoran las indemnizaciones por demérito de finca en estas ofertas. Sobre este tema, he escrito un artículo titulad ¿Quién paga el justiprecio de mi expropiación forzosa?, que modestamente te recomiendo, si es tu caso.

    A esto se une un asunto que quiero comentar en este artículo, y que ya he comprobado que ha sucedido en dos expedientes recientes que he asesorado. En ambos había una diferencia entre la servidumbre constituida en el anejo de expropiaciones, y la servidumbre real que sufre limitaciones.

    En este sentido, no creo que sea compatible con la legalidad, en especial con el Código Civil, establecer una servidumbre de 2 metros de anchura, cuando las limitaciones se imponen sobre una anchura de 10 metros. Entiendo, y así lo he reclamado en las hojas de aprecio, que ambas son servidumbres, aunque les corresponderá distinta indemnización al ser diferente las limitaciones establecidas para el predio sirviente.

    Lo que si resulta sorprendente, desde mi punto de vista, es que el Jurado de Expropiación Forzosa estableciera una valoración en 222 €, que lo deja en evidencia con respecto a la valoración final de 13.680 €

    Sorprendente…. y preocupante.

    Tu turno. ¿Tienes algún ejemplo, como éste, en el que haya existido una gran diferencia entre el valor del Jurado de Expropiación Forzosa y una sentencia judicial, en una finca rústica?

     

    Agradecimientos: fotografía de «Image Science & Analysis Laboratory, of the NASA Johnson Space Center», en Wikipedia

     

     

     

  • ¿Es inconstitucional el método de valoración de fincas rústicas de la Ley del Suelo?

    El Boletín Oficial del Estado del día 13 de Mayo de 2014, ha publicado la admisión a trámite de un recurso de inconstitucionalidad del artículo 23 del Texto Refundido de la Ley de Expropiación Forzosa

    método de valoración de fincas rústicas de la Ley del SueloSi eres uno de los lectores que sigue habitualmente mi blog, sabrás que soy bastante crítico con la imposición de un método de valoración de fincas rústicas de la Ley del Suelo actualmente vigente.

    Los motivos de mi crítica, los expuse en un artículo, publicado, el 15 de Enero de 2013, con el título «Método de Valoración de una finca rústica«, y en el que, de forma resumida, dudaba de que la prohibición de utilizar métodos de valoración distintos al establecido por el Estado, cupiese dentro de lo establecido en el artículo 33.3 de la Constitución Española.

    ¿Qué dice este artículo?. Pues que «Nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto por las leyes«.

    Según la Real Academia de la Lengua (RAE), indemnizar es «Resarcir de un daño o perjuicio». Por lo tanto, todo lo que no se compensar al propietario por el valor del bien que se le quita, no será una indemnización.  

    Me gusta mucho el término utilizado por la Ley de Expropiación Forzosa, que es anterior a la Constitución, pero que aun se encuentra vigente en su mayor parte, que es el de justiprecio (Aprecio o tasación de algo, según la RAE). Es decir, que el expropiado debe ser indemnizado por el justo precio de los bienes y derechos que se le expropian, no más, pero tampoco menos.

    Sin embargo, el artículo 23 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, dice lo siguiente:

    1. Cuando el suelo sea rural a los efectos de esta Ley:

    a) Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración.

    • La renta potencial se calculará atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotación de que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislación que les sea aplicable, utilizando los medios técnicos normales para su producción. Incluirá, en su caso, como ingresos las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos considerados para su cálculo y se descontarán los costes necesarios para la explotación considerada.El valor del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza hasta un máximo del doble en función de factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, cuya aplicación y ponderación habrá de ser justificada en el correspondiente expediente de valoración, todo ello en los términos que reglamentariamente se establezcan.

     2. En ninguno de los casos previstos en el apartado anterior podrán considerarse expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos por la ordenación territorial o urbanística que no hayan sido aún plenamente realizados.

    El problema de este artículo es que condena a algunos propietarios afectados por expropiación forzosa, a que sus bienes no sean tasados, o sea, justipreciados, por su valor real, sino por el que establece esta Ley.

    Dicho de otro modo, este artículo de la Ley limita el valor del bien, de forma que el propietario recibe el valor resultante de lo establecido por la Ley, pero no la justa indemnización por sus bienes.

    Esto es así porque el método de valoración de fincas rústicas de la Ley del Suelo establece un valor del bien, que en muchos casos no tiene que coincidir con el valor real, ya existen muchos factores no considerados en el método que pueden influir de forma importante en la conformación del valor final.

    Incluso la limitación que se establece del coeficiente de localización, a un máximo del doble, puede dejar fuera de su valor real a muchas fincas, en las que el principal atractivo sea precisamente su posición geográfica.

    Te voy a exponer un ejemplo de un caso real, de un propietario afectado por este problema que planteo:

    Se trata de un solar, realmente no se puede llamar de otra manera, en el término municipal de una capital de provincia española, en la que se expropia una superficie muy reducida. El solar, además de estar muy bien situado, es colindante con un polígono industrial, y está catalogado como suelo industrial en el nuevo Plan urbanístico del municipio, que está pendiente de la aprobación por parte del gobierno autonómico. Sin embargo, en el momento de la valoración, era suelo rústico a todos los efectos legales.

    En este expediente, la Administración expropiante valoró en  Hoja de Aprecio de la Administración el terreno a 0,83 €/m2. Recurriendo al Jurado de Expropiaciones conseguí elevar la valoración hasta los 2,76 €/m2 (un incremento de más del 300% con respecto al valor de la Administración), aunque en la Hoja de Aprecio de la propiedad solicitaba un valor según Ley de 9,45 €/m2. Todo estos valores según la Ley del Suelo.

    Pero si realmente quisiéramos calcular el valor de indemnización que le corresponde al propietario, tendríamos sin lugar a dudas que tener en cuenta las expectativas urbanísticas, lo que precisamente prohíbe el punto 2 del artículo 23. En este caso, el valor del suelo podría ascender hasta 78,76 €/m2. Incluso si tenemos en cuenta un reducción del valor del suelo en los casos en los que la expropiación haya tenido lugar con posterioridad a 2008 (por efecto de la crisis), el valor resultante de aplicar la Ley es extremadamente reducido.

    Exageradamente reducido. Hasta el punto que, en mi opinión, incumple al artículo 33.3 de la Constitución Española.

    Por eso, no me ha extrañado nada que el Boletín Oficial del Estado del día 13 de Mayo de 2014, haya publicado la admisión a trámite de un recurso de inconstitucionalidad del artículo 23 del Texto Refundido de la Ley de Expropiación Forzosa.

     

  • ¿Es obligatorio el factor de localización en la valoración de una finca rústica?

    factor de localización en la valoración de una finca rústica

    El factor de localización en la valoración de una finca rústica para expropiación forzosa

    Escribo estas líneas como consecuencia de la segunda Hoja de Aprecio de la Administración (o Beneficiaria) que recibo en pocos días, con exactamente la misma pauta: ignorar la aplicación del factor de localización en la valoración de una finca rústica.

    El factor de localización FI.

    El Reglamento de valoraciones de la Ley del Suelo, establece una corrección sobre el valor de capitalización del suelo rústico, en función de la proximidad geográfica de núcleos de población, centros de relevancia económica, o de infraestructuras de transporte nacional o internacional de especial relevancia.

    En mi opinión, la aplicación de un coeficiente geográfico es algo de sentido común, y que yo he aplicado en innumerables casos, incluso antes de la entrada en vigor de la Ley del Suelo de 2007.

    Esto es así porque la Ley anterior, sobre el régimen del suelo y valoraciones, de 1998, aunque establecía el método de comparación para el cálculo del valor del suelo rústico, admitía el método de capitalización como subsidiario para determinados casos.

    Con la entrada en vigor de la Ley del Suelo, el 1 de julio de 2007, y la obligatoriedad de la utilización del método de capitalización, se estableció la «posibilidad» de aplicar un coeficiente en razón de la localización. Textualmente el artículo 23.1 dice que la localización se determinará en función de «El valor del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza hasta un máximo del doble en función de factores objetivos de localización como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico«. 

    La forma de aplicar este coeficiente queda remitida al desarrollo reglamentario. Pasan los años, y a finales de 2011, se publica el Real Decreto 1492/2011, de 24 de Octubre, por el que se publica el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo. En su artículo 17 se aborda el asunto del factor de localización, y dice:»la valoración final del suelo, deberá tener en cuenta la localización espacial concreta del inmueble y aplicar, cuando corresponda, un factor global de corrección al valor de capitalización, según la siguiente fórmula«. 

    De acuerdo con estas normas legales, ¿es potestativo u obligatorio la aplicación del factor de localización espacial?.

    He marcado en negrita y subrayado la diferencia notable entre lo que dice la Ley y el Reglamento. Me pregunto si la diferencia verbal entre el «podrá» de la Ley y el «deberá» del Reglamento, es un «lapsus» o es realmente una modificación deliberada de la Ley dentro del ámbito reglamentario.

    En cualquier caso, para mi lo realmente relevante es que si dos fincas muy similares en otros parámetros, no pueden ostentar igual valor si una está a 20 kilómetros de Sevilla, mientras que la otra lo está a 80 km de distancias… o a 20 km de Zaragoza… o 20 km de Valencia… etc…

    Los factores fundamentales que consagra el citado factor de localización en la valoración de una finca rústica, de acuerdo con el citado artículo 17 del Reglamento, son los siguientes:

    • Por accesibilidad a núcleos de población, u1
    • Por accesibilidad a centros de actividad económica, u2.
    • Por ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, u3.

    El primer factor determina una corrección en función de la cercanía, geográfica o por medios de transporte, a grandes núcleos de población. Y digo a grandes poblaciones, porque en caso contrario el resultado será prácticamente irrelevante, debido a que cualquier cifra demográfica deberá ser dividía por 1.000.000, en virtud de la fórmula elegida.

    El segundo factor está más relacionado directamente con el tipo de explotación que valoras, ya que establece su uso cuando el suelo esté»próximo a centros de comunicaciones y de transporte, por la localización cercana a puertos de mar, aeropuertos, estaciones de ferrocarril, y áreas de intermodalidad, así como próximo a grandes complejos urbanizados de uso terciario, productivo o comercial relacionados con la actividad que desarrolla la explotación considerada en la valoración«. 

    Mi opinión con respecto a este último la puedo resumir en tres cuestiones:

    1. Por una parte, me gusta lo ambiguo de su redacción, que permite aplicarlo en muy diferentes casos y formas, tal y como es la casuística de los suelos que valoramos.
    2. Por otra parte, la limitación es extremadamente radical, al determinar un máximo de 60 kilómetros en cualquier caso.
    3. Por último, la fórmula escogida para su aplicación es ciertamente menos cicatera que la del coeficiente anterior.

    En relación con el tercer coeficiente, sobre la ubicación en entornos de especial valor ambiental o paisajístico, voy a diferir el comentario a un post exclusivo sobre el tema, porque desde mi experiencia, el asunto lo merece. Pues bien, después de toda esta estructura matemática y estadística (que es de donde provienen las fórmulas) montada alrededor del factor de localización, me encuentro conque las Hojas de Aprecio de la Administración lo ignoran.

    ¿Te ha sucedido a tí un caso similar, en el que la Administración o Beneficiaria ignoren la aplicación del factor de localización?.

    Fotografía: Javier Almagro

  • ¿Es posible que el justiprecio supere al valor del bien expropiado?

    JUSTIPRECIO SUPERA AL VALOR DEL BIEN

    UN CASO MUY HABITUAL EN LA EXPROPIACIÓN FORZOSA RÚSTICA

    Esta es la pregunta que subyace en el fondo de las dudas que me plantean muchos de los afectados por una expropiación forzosa rústica.

    La respuesta es que si. No sólo es posible, si no que habitualmente lo que sucede es esto: que la indemnización recibida como justiprecio sea superior al valor del bien en el mercado libre de compra venta.

    justiprecioTe explico a continuación por qué puede suceder esto.

    Motivo nº 1.

    Excepto en ocasiones muy contadas de expropiación forzosa rústica, las afecciones sobre la finca son parciales.

    Las expropiaciones totales de grandes fincas sólo pueden producirse en grandes obras de infraestructura como son los pantanos. Las expropiaciones totales de fincas más pequeñas pueden suceder en otros casos como las grandes autovías.

    Sin embargo, los casos más habituales son aquellos en los que la finca resulta afectada de forma parcial. En estos casos, es muy probable que sea necesario tener en cuenta la indemnización por demérito de finca, que puede incrementar considerablemente el justiprecio final.

    Sobre el demérito de finca y su valoración puedes encontrar más información pinchando aquí.

    Motivo nº 2.

    En otras ocasiones, la realización de la obra requiere la ocupación de un terreno de la finca de forma temporal por la Administración.

    Los daños producidos por esta ocupación temporal tienen que ser indemnizados, lo que también dará lugar a un incremento del justiprecio final de la expropiación forzosa.

    Para saber más sobre la valoración de los daños por ocupación temporal puedes pinchar aquí.

     

    Motivo nº 3.

    En la actual coyuntura económica de crisis, el valor de los terrenos rústicos se ha visto depreciado, aunque no tanto como en el caso de los suelos urbanos.

    Sin embargo, el cálculo de la indemnización por expropiación total se realiza obligatoriamente por Ley en función de las rentas reales o potenciales de la finca, independientemente del valor que éstas puedan llegar a adquirir en el mercado libre de compra venta.

    En las actuales circunstancias económicas, estoy encontrando actualmente muchos casos en los que el justiprecio correspondiente a valor de la expropiación total del suelo rústico es mucho mayor al esperado por el propietario, que lo estima en función de los datos de compra ventas similares en la zona.

    Para saber la normativa legal que rige la valoración del justiprecio por expropiación forzosa de fincas rústicas puedes pinchar aquí.

    Además de estos, existen otros motivos que pueden aplicarse a cada caso particular.

    ¿Conoces algún caso de justiprecio elevado en relación con el valor de mercado?