Construcciones agrarias: ¿Se pueden valorar… o no?.
Pues si. Esta es la primera pregunta que debes hacerte antes de empezar a trabajar.
Antes de decidir cómo vas a valorar una construcción agraria que está afectada por una expropiación forzosa, en primer lugar, debes tener claro si se puede valorar de forma independiente a la explotación de la que forma parte…. o no.
Te voy a comentar algunas cuestiones en relación con este asunto importante en muchos expedientes de expropiación forzosa:
- Cuándo se deben valorar las construcciones agrarias de forma independiente a la explotación
- La forma establecida de valoración por la legislación.
Voy a exponerte el caso de un aprisco en una explotación ganadera afectado por una expropiación forzosa. Para poder ser valorado de forma independiente, debe cumplir los siguientes condicionantes, de acuerdo con el artículo 6.4 del Reglamento:
- que se ajusten a la legalidad al tiempo de la valoración.
- sean compatibles con el uso o rendimiento considerado en la valoración del suelo
- no hayan sido tenidos en cuenta en dicha valoración por su carácter de mejoras permanentes.
El punto primero es muy importante, puesto que si no demuestras la legalidad de la construcción, no es posible que sea valorada. Hay que ser muy cuidadoso en este punto: hace poco tuve que hacer y presentar a aprobación un plan de actuación urbanístico para poder legalizar un aprisco como el que te estoy comentando.
Sin embargo, el tercer punto hace que no sea posible la valoración independiente de un construcción agraria para aprisco, desde el momento en que es imprescindible para la obtención de las rentas de la explotación ganadera. Esto no quiere decir que quede en “vacío” su indemnización, sino que su valor estará en función de la inversión y las amortizaciones correspondientes que se hayan asignado en la explotación. Es este caso se consideran entonces que son la construcción agraria es una “mejora permanente” de los terrenos.
En el caso contrario, el de una construcción agraria que no participe en las rentas de la explotación, porque, por ejemplo, es un lugar de ocio y recreo para su propietario, tendremos que, (en este caso si), seguir lo que dice en el apartado b) del artículo 23 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, sobre cómo valorar construcciones agrarias para expropiación forzosa, así como otras edificaciones e instalaciones:
“Las edificaciones, construcciones e instalaciones, cuando deban valorarse con independencia del suelo, se tasarán por el método de coste de reposición según su estado y antigüedad en el momento al que deba entenderse referida la valoración.”
Esa norma es desarrollado en el artículo 18 del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, aprobado por el Real Decreto 1492/2011 de 24 de Octubre, en el que, de forma resumida, se establece una fórmula para la valoración, en la que se modifica el valor de sustitución del construcción agraria en función de un “coeficiente corrector por antigüedad y estado de conservación“.
El Anexo II del citado Reglamento te ilustra pormenorizadamente el coeficiente que tienes que aplicar a cada construcción en función del porcentaje de vida útil transcurrido.
Aun más, en su afán reglamentario, la norma nos indica en el Anexo III cuál debe ser la vida útil de una edificación o construcción.
Por último, te planteo un caso distinto: por ejemplo, una bodega en activo, en suelo rústico, que está afectada por una expropiación forzosa, en la cual habrá que seguir lo estipulado en el artículo 15 del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo: “Capitalización de la renta real o potencial en las explotaciones comerciales, industriales y de servicios en suelo rural“. ¿Y si la bodega forma parte de la explotación agraria a la que pertenece el suelo, y sea, pongamos el caso, el medio de elaboración y transformación de la producción propia de uva?…. pues en ese caso, mi opinión es que tendrás que analizar el caso en concreto, y luego decidir movivadamente según tu punto de vista…
Un último apunte: El Tribunal Supremo ya ha admitido demérito de fincas por pérdida de un entorno de paz y tranquilidad, en alguna de sus sentencias, lo que yo considero que es totalmente aplicable en muchos casos en los que se produce un demérito de una vivienda por la cercanía de una carretera, puente, vía férrea, o similar.
En conclusión:
- Determinar antes de nada la legalidad de la construcción agraria… y las pruebas que puedes aportar para justificarla.
- Decidir si puedes valorar la construcción agraria de forma independiente, o forma parte de las “mejoras” de la explotación, al contribuir de forma directa a la obtención de la renta a partir de la cual de obtiene el valor del suelo. En caso de valoración independiente, aplicar el Reglamento y sus Anexos
- Si las rentas obtenidas son independientes de la explotación, considera si cabe aplicar el artículo 15 del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo.
Pues hasta aquí el artículo de hoy… ahora te toca a tí. ¿Has tenido algún caso complejo de valoración de una construcción agraria?.
Ya sabes que puedes dejar tu comentario más abajo…
Un saludo, y hasta el próximo artículo…
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Fotografía: © Francisco Javier Almagro Espejo
Felicidades Fco Javier por tu artículo y las aclaraciones.
Se me presenta un caso acerca de una nave de cría y engorde de pollos, de 27 años de antigüedad (finalizando su vida útil) y 1890 metros cuadrados, techos de uralita, en un estado lamentable, con uso actual de almacén cuyo último dueño ha socavado parte de la misma para ganarle altura y poder descargar mercancías, reforzando la estructura a su buen saber y entender, y cuya actividad no ha sido agraria, es una finca improductiva. En mi opinión, debería ser catalogada como Ruina por la autoridad competente.
La duda es, ¿qué criterio prevalece para el cálculo de la tasación de la finca, el valor de reposición a secas, o la renta potencial como criadero y engorde de pollos? ¿en caso de valor potencial habría que hacer el supuesto de inversión y fujos de caja para volver a su uso original como granja de pollos o simplemente el mayor de los dos valores, esto es, el de reposición o la renta potencial?
En mi opinión, dado el estado de la instalación y la vida útil de la nave, los costes de demolición y desecho de uralita… creo que el valor de reposición sería más ventajoso.
Saludos.
Álvaro, muchas gracias por tu opinión y tu comentario.
Por los datos que dices, estoy de acuerdo contigo.
Un saludo,
Tengo una duda respecto a un caso que se me ha presentado arrepentinamente y no se muy bien como afrontarlo.
Tenemos una futura expropiación debido a una nueva autovía y que afecta a una parcela de carácter rústico, legalizada con tres edificaciones, cuya actividad es de guardería canina.
mi pregunta es, le tengo que aplicar renta de explotación, si esí, en que clase de explotación entraría. y en qué tipo de capitalización estaría.
Además en cuanto a aplicarle el coeeficiene corrector, no sabría cual aplicarle.
Espero vuestra opinion. Gracias
La renta de la actividad según artículo 15 del Reglamento de la Ley de suelo. Tipo de capitalización, según artículo 12
un saludo,
Muy buen artículo. No encuentro mucha información respecto a este tema y la que encuentro es algo difusa, pero tu post me ha sido muy útil. Saludos.
Muchas gracias
🙂
Buenas a todos!!
En primer lugar felicidades por este blog por hacer un punto de reunión a tod@s aquell@s que nos dedicamos a las valoraciones rústicas.
Sé que este tema lleva en “barbecho” muchos años, pero leyendo las opiniones me surge una duda. En un plantación de olivos que tienen una balsa para regarlos, esa balsa se valoraría dentro del valor del suelo por aumento de producción (olivos de secano vs. olivar regadío), o bien se podría valorar de forma independiente???.
Un saludo,
Hola. Tanto la balsa como los olivos no se valoran por separado, de acuerdo con el Reglamento. Estarán incluidos en las correspondientes amortizaciones de la inversión contempladas en los cuadros de ingresos y gastos. Artículo 7 y 18 Reglamento. Un saludo y gracias!!!